Решение по делу № 2-452/2025 от 14.11.2025 - о сохранении жилого помещения в реконструированном виде и признании на него права собственности, определении, что решение суда является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для осуществления учета изменений в сведениях ЕГРН без внесения изменений в параметры здания, в котором расположена квартира.

УИД 23RS0035-01-2025-000497-08

к делу № 2-452/2025

категория 2.135

Решение

Именем Российской Федерации

ст. Новопокровская Новопокровского района 14.11.2025 года

Краснодарского края

Новопокровский районный суд Краснодарского края в составе председательствующего судьи Некрут К.А., при секретаре судебного заседания Зуенковой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования Новопокровский район Краснодарского края, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о сохранении жилого помещения в реконструированном виде и признании на него права собственности, определении, что решение суда является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для осуществления учета изменений в сведениях ЕГРН без внесения изменений в параметры здания, в котором расположена квартира,

установил:

ФИО1, в лице представителя ФИО6, обратился в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования Новопокровский район Краснодарского края, просил сохранить <адрес>, общей площадью 64,4 кв.м., этажность: 1, назначение: жилое, расположенную по адресу: Россия, <адрес>, в реконструированном, перепланированном и переустроенном виде, признать за ним право собственности на указанную квартиру, определить, что решение суда является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для осуществления учета изменений в сведениях ЕГРН без внесения изменений в параметры здания, в котором расположена квартира.

Исковые требования ФИО1 мотивированы тем, что ему на праве собственности принадлежат земельный участок, площадью 1800 кв.м., с кадастровым номером № и расположенная на нем квартира, общей площадью 56,4 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. За время проживания, для улучшения жилищных условий, за счет собственных средств, без получения соответствующего разрешения истцом была произведена перепланировка квартиры, в результате чего общая площадь объекта недвижимости увеличилась до 64,4 кв.м.. В выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированной квартиры органом местного самоуправления истцу было отказано, так как реконструкция выполнена без получения разрешения на строительство.

Протокольным определением Новопокровского районного суда Краснодарского края от 18.07.2025 года в качестве соответчиков по настоящему делу были привлечены собственники смежных с истцом квартир ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5

Сторона истца в судебное заседание 14.11.2025 года не явились. Ко дню судебного заседания 14.11.2025 года от представителя истца ФИО1 - ФИО6 поступило заявление, в котором она поддержала исковые требования, просила их удовлетворить на основании выводов заключения судебной строительно-технической экспертизы, ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие и отсутствие истца.

Представитель ответчика - администрации МО Новопокровский район Краснодарского края в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела был извещен своевременно и надлежащим образом.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела были извещены своевременно и надлежащим образом, возражений по иску не представили.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, - Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без участия представителя Управления, против удовлетворения требований ФИО1 не возражал.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно положениям статей 246-247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодексаРоссийской Федерации реконструкция представляет изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

При этом реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, согласно статье51 Градостроительного кодексаРоссийский Федерации, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодексаРоссийский Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

Согласно пункту 7 статьи 51 Градостроительного кодексаРоссийский Федерации в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимых документов, а именно: правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, материалов, содержащихся в проектной документации, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации. При этом строительство должно осуществляться исключительно на основании утверждённой в установленном порядке проектной документации, в отношении которой проведена государственная экспертиза (статьи 48, 49 Градостроительного кодекса Российский Федерации).

В соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подпунктом 26 пункта 1 статьи 16Федерального закона от 06.10.2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодексаРоссийской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

На основании взаимосвязанных положений пунктов 1 и 2 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка, при этом последствия самовольной постройки, возведённой или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьёй 222 настоящего Кодекса (пункт 2).

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации. Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

Согласно пункту 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51ГрК РФ). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной.Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (п. 39 Пленума).

В соответствии с частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 является собственником земельного участка из земель населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1800 кв.м., с кадастровым номером №, и квартиры, площадью 56,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> (л.д. 12, 56-57).

Из технического паспорта, составленного БТИ Новопокровского района Краснодарского края по состоянию на 27.04.1994 года, следует, что площадь квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляла 47,5 кв.м.

Из технического паспорта, составленного отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ»» по Новопокровскому району по состоянию на 18.03.2025 года, следует, что в 2005 году истцом самовольно без разрешения органов местного самоуправления к вышеуказанной квартире была возведена пристройка литер а3, площадью 18.4 кв.м.; общая площадь <адрес> изменилась и составила 64,4 кв.м.

26.03.2025 года ФИО1 обратился в администрацию муниципального образования Новопокровский район Краснодарского края с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированной квартиры, однако ему было отказано, поскольку реконструкция квартиры была выполнена без получения разрешения на строительство и является самовольной.

Определением Новопокровского районного суда Краснодарского края от 22.09.2025 года по настоящему делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю.

Согласно выводам заключения эксперта филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю № от 05.11.2025 года следует, что <адрес> кадастровым номером №, расположенная по адресу <адрес>, после выполненной реконструкции соответствует санитарно-эпидемиологическим, строительным правилам, противопожарным нормам. Реконструированная квартира не создает препятствия в пользовании смежным землепользователям имуществом, принадлежащим им, признаков нарушений СанПиН не обнаружено, несущие стены не затронуты. Самовольно реконструированная квартира по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) и по техническому состоянию угрозу жизни и здоровья граждан не создает.

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объёме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку проведено экспертом, имеющим соответствующее образование, квалификацию и стаж работы, который применил при проведении технического исследования действующие методики с использованием специальной литературы. Заключение является обоснованным и аргументированным, каких-либо неясностей и противоречий не содержит, выводы понятны. Кроме того, эксперт был предупреждён об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. В связи с изложенным, экспертное заключение № от 05.11.2025 года, может быть положено в основу решения суда, как доказательство удовлетворения заявленных истцом требований.

В пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).

В резолютивной части решения суда нужно указать основные характеристики объекта, необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на самовольную постройку.

Таким образом, исходя из того, что земельный участок, на котором расположена квартира, принадлежит на праве собственности истцу, после реконструкции квартира соответствует действующим требованиям строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных норм, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд пришел к выводу о возможности сохранения спорной квартиры в реконструированном состоянии и признании права собственности истца на неё, а также осуществлении учета изменений в сведениях ЕГРН на квартиру, без внесения изменений в характеристики здания, в котором она расположена.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования Новопокровский район Краснодарского края, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о сохранении жилого помещения в реконструированном виде и признании на него права собственности, определении, что решение суда является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для осуществления учета изменений в сведениях ЕГРН без внесения изменений в параметры здания, в котором расположена квартира - удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, зарегистрированного по адресу: <адрес>, <данные изъяты>), право собственности на реконструированную квартиру, общей площадью 64,4 кв.м., этажность: 1, назначение: жилое, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, сохранив её в реконструированном, перепланированном и переустроенном виде.

Осуществить учет изменений в сведениях ЕГРН жилого помещения - квартиры, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, без внесения изменений в характеристики здания (жилого дома), в котором она расположена.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Новопокровский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 14.11.2025 года.

Решение изготовлено в совещательной комнате.

Председательствующий:

Судья Новопокровского районного суда

Краснодарского края К.А. Некрут