Решение по делу № 3А-1/2023 от 28.02.2023

Дело № 3а-1/2023

УИД № 18OS0000-01-2021-000183-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 февраля 2023 года город Ижевск

Верховный Суд Удмуртской Республики в составе:

судьи Габдрахманова А.Р.,

при секретаре Олюниной Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере рыночной стоимости,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, административный истец) обратился в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2018 года в размере его рыночной стоимости, равной 1 794 210 рублей;

Административное исковое заявление мотивировано тем, что административный истец является собственником названных нежилых помещений. Установленная кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 4 092 432,50 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 6 617 955,90 рублей и нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 936 262,33 рублей значительно превышает их рыночную стоимость в размере 1 794 210 рублей, 3 353 777 рублей и 1 782 539 рублей соответственно, определенные Отчетами об оценке № 010-21, № 011-21, № 012-21 от 4 марта 2021 года. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником нежилых помещений.

Полагает, что кадастровая стоимость указанных выше нежилых помещений должна быть установлена в размере их рыночной стоимости.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании уточнил требования просил: установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 019 344 рублей, по состоянию на 01 января 2018 года; установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4 579 246 рублей, по состоянию на 01 января 2018 года; установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 421 630 рублей, по состоянию на 01 января 2018 года, поддержал уточненные требования по обстоятельствам указанным в административном иске.

Представитель Правительства Удмуртской Республики ФИО3, в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости нежилых помещений в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Представитель Бюджетного учреждения Удмуртской Республики «Центр Кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» ФИО4, в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости нежилых помещений в размере определенном заключением судебной экспертизы.

ИП ФИО1, представитель Администрации города Ижевска, извещены о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились.

В силу статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ) дело рассмотрено судом в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов административного дела следует, что административному истцу принадлежит на праве собственности:

- нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж № Подвал, расположенного по адресу: <адрес>

- нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж №2, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж № Цоколь, расположенного по адресу: <адрес>

Из выписок Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> определена на 01.01.2018 и составляет 4 092 432,50 рублей; кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> определена на 01.01.2018 и составляет 6 617 955,90 рублей; кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> определена на 01.01.2018 и составляет 2 936 262,33 рублей.

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена постановлением Правительства Удмуртской Республики от 27.11.2018 № 502 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости помещений и объектов незавершенного строительства на территории Удмуртской Республики по состоянию на 1 января 2018 года» (далее – Постановление № 502).

Сведения о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости внесены 1 января 2019 года.

Постановление № 502 принято в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – ФЗ №237).

В соответствии со ст. 6 ФЗ № 237 государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Правительство Удмуртской Республики осуществляет полномочия исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации по проведению государственной кадастровой оценки, предусмотренные ФЗ № 237: наделение бюджетного учреждения Удмуртской Республики полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости; принятие решений о проведении государственной кадастровой оценки; утверждение результатов определения кадастровой стоимости (п. 36.1 ст. 6 Закона Удмуртской Республики от 29 июня 2011 года №29-РЗ «О полномочиях органов государственной власти Удмуртской Республики по владению, пользованию, распоряжению собственностью Удмуртской Республики»).

Распоряжением правительства Удмуртской Республики от 08.11.2017 № 1383-р «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в 2018 - 2020 годах» в соответствии с указанными положениями ст. 6 ФЗ №237 и п. 36.1 ст. 6 Закона Удмуртской Республики от 29 июня 2011 года N 29-РЗ «О полномочиях органов государственной власти Удмуртской Республики по владению, пользованию, распоряжению собственностью Удмуртской Республики» принято решение о проведении на территории Удмуртской Республики государственной кадастровой оценки в том числе в 2018 году - объектов недвижимости (за исключением земельных участков, помещений, объектов незавершенного строительства) и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда, земель водного фонда, с поручением Бюджетному учреждению Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» (далее БУ УР «ЦКО БТИ») обеспечить определение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 14 ФЗ №237).

В соответствии с п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28) административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Таким образом, суд признает, что надлежащими административными ответчиками по настоящему административному делу являются Правительство Удмуртской Республики и БУ УР «ЦКО БТИ».

Указанным ФЗ № 237 урегулированы отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Статья 22 ФЗ № 237 в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии или суда. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7 ст. 22 названного закона).

На ряду с указанными нормами права подлежат применению так же и нормы Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – ФЗ №135), которым регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу ст. 24.18 ФЗ № 135 в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с абз. 2 п. 12 Постановления Пленума № 28 при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В связи с чем, суд признаёт, что спорные объекты недвижимости являются ранее учтёнными, вошли в Перечень объектов, чья оценка произведена в рамках государственной кадастровой оценки на 1 января 2018 года, а потому их кадастровая стоимость равная рыночной подлежит установлению на указанную дату, а именно 1 января 2018 года.

Судом так же установлено, что административный истец не обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, полагая, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует рыночной стоимости, чем нарушает права административного истца как владельца на праве собственности, он 14 мая 2021 года обратился в суд с административным исковым заявлением, рассматриваемым в рамках настоящего административного дела по правилам главы 25 КАС РФ.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 ФЗ №135).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Общие требования к содержанию отчета приведены в ст. 11 ФЗ № 135.

При этом оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (ст. 15 ФЗ № 135).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (ст. 14 ФЗ № 135).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (ст. 12 ФЗ № 135).

Стандарты оценочной деятельности отражены в ст. 20 ФЗ № 135.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 24.20 ФЗ № 135).

В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд Отчёты об оценке объектов (далее – Отчеты) № 010-21, № 011-21, № 012-21 от 4 марта 2021 года, составленные ООО «Аксиома», согласно которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2018 года составляет 1 794 210 рублей; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2018 года составляет 3 353 777 рублей; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2018 года составляет 1 782 539 рублей.

В силу предписаний ст.12 ФЗ №135 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с оспариванием представленных административным истцом доказательств, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости, определенной в Отчетах № 010-21, № 011-21, № 012-21 от 4 марта 2021 года, о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда от 8 июля 2021 года по ходатайствам представителя административного ответчика Правительства Удмуртской Республики ФИО5 и представителя административного ответчика ФИО2 назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объектов недвижимости и включающая проверку отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Кром».

Экспертом ООО «Кром» ФИО6 проведена судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение от 05.10.2021 № 048Н-10, согласно которому рыночная стоимость Объекта с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 3 770 000 рублей; рыночная стоимость объекта с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 4 660 000 рублей; рыночная стоимость объекта с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 2 660 000 рублей.

Кроме того, при ответе на поставленный вопрос № 4 Эксперт пришел к следующим выводам:

Итоги проверки отчета № 010-21 от 4 марта 2021 года:

- к форме и к содержанию отчета об оценке: В задании на оценку частично отсутствуют обязательные сведения, нарушены требования п. 8 ФСО №7; в сведениях об оценщике отсутствуют обязательные данные (номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты), нарушены требования п. 5 ФСО №7 ст. 11 ФЗ №135-ФЗ; анализ рынка недвижимости ограничен и недостаточен для определения рыночной стоимости объекта оценки. При анализе рынка нарушен принцип достаточности, нарушены требования п.5 и п.8з ФСО №3, п.11 и 22в ФСО №7; в связи с ограниченным анализом рынка купли-продажи, основная часть используемых объектов-аналогов удалены от объекта оценки. Принимая во внимание, что основным ценообразующим фактором коммерческой недвижимости является местоположение и на рынке купли-продажи г. Ижевска имеются предложения по продаже помещений по адресу объекта оценки (ул. Телегина, 30), объекты-аналоги, расположенные на удалении от объекта оценки применять некорректно. Нарушены требования п. 10 ФСО №1, п. 22б ФСО №7. Необходимо отметить, что данные нарушения влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости;

- к описанию объектов оценки: нарушений требований не выявлено;

- к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки: в отчете об оценке применяется доходный подход, применение которого не целесообразно, т. к. объект оценки имеет состояние непригодное для сдачи в аренду (отсутствует внутренняя отделка, проводка коммуникаций) и для его эксплуатации необходимо вложение средства на ремонт. В рамках доходного подхода используется метод прямой капитализации, при этом не выполняются его условия применимости, т. к. метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию. Нарушены требования п. 16 ФСО №1, п. 8и ФСО №3, п. 23в ФСО №7;

- выявлены нарушения в определении факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости: в сравнительном подходе, при применении корректировки на местоположение нарушены требования п. 22д,е ФСО №7;

- при выполнении математических действий нарушений не выявлено;

- документы, предоставленные заказчиком не заверены в установленном порядке, нарушены требования п. 12 ФСО № 3.

Итоги проверки отчета № 011-21 от 4 марта 2021 года:

- к форме и к содержанию отчета об оценке: В задании на оценку частично отсутствуют обязательные сведения, нарушены требования п. 8 ФСО №7; в сведениях об оценщике отсутствуют обязательные данные (номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты), нарушены требования п. 5 ФСО №7 ст. 11 ФЗ №135-ФЗ; анализ рынка недвижимости ограничен и недостаточен для определения рыночной стоимости объекта оценки. При анализе рынка нарушен принцип достаточности, нарушены требования п.5 и п.8з ФСО №3, п.11 и 22в ФСО №7; в связи с ограниченным анализом рынка купли-продажи и аренды, используемые объекты-аналоги удалены от объекта оценки, их ценовая информация имеет значительное отличие от среднерыночных показателей (нарушения выявлены в сравнительном и доходном подходах). Принимая во внимание, что основным ценообразующим фактором коммерческой недвижимости является местоположение и на рынке купли-продажи и аренды г. Ижевска имеются наиболее сопоставимые по местоположению помещения, объекты-аналоги, расположенные на удалении от объекта оценки применять некорректно. Нарушены требования п. 10 ФСО №1, п. 22б ФСО №7. Необходимо отметить, что данные нарушения влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости;

- к описанию объектов оценки: нарушений требований не выявлено;

- к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки: нарушений требований не выявлено;

- при выполнении математических действий нарушений не выявлено;

Итоги проверки отчета № 012-21 от 4 марта 2021 года:

- к форме и к содержанию отчета об оценке: в задании на оценку частично отсутствуют обязательные сведения, нарушены требования п. 8 ФСО №7; в сведениях об оценщике отсутствуют обязательные данные (номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты), нарушены требования п. 5 ФСО №7 ст. 11 ФЗ №135-ФЗ; анализ рынка недвижимости ограничен и недостаточен для определения рыночной стоимости объекта оценки. При анализе рынка нарушен принцип достаточности, нарушены требования п.5 и п.8з ФСО №3, п.11 и 22в ФСО №7; в связи с ограниченным анализом рынка купли-продажи и аренды, используемые объекты-аналоги удалены от объекта оценки, их ценовая информация имеет значительное отличие от среднерыночных показателей (нарушения выявлены в сравнительном и доходном подходах). Принимая во внимание, что основным ценообразующим фактором коммерческой недвижимости является местоположение и на рынке купли-продажи и аренды г. Ижевска имеются наиболее сопоставимые по местоположению помещения, объекты-аналоги, расположенные на удалении от объекта оценки применять некорректно. Нарушены требования п. 10 ФСО №1, п. 22б ФСО №7. Необходимо отметить, что данные нарушения влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости;

- к описанию объектов оценки: нарушений требований не выявлено;

- к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки: нарушений требований не выявлено;

- выявлены нарушения в определении факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости: в сравнительном подходе некорректно применяется корректировка на удаленность объекта от остановок общественного транспорта, имеются также нарушения при применении корректировки на расположение относительно первой линии крупных автодорог;

- при выполнении математических действий нарушений не выявлено;

Поскольку при составлении заключения экспертом ООО «Кром» ФИО6 не учитывались доказательства представленные сторонами после проведения экспертизы, а именно техническая документация на спорные объекты, а также документы, указывающие на отсутствие коммуникаций, суд в соответствии с частью 3 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации назначил по делу повторную судебную экспертизу, производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива»,

Экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» проведена судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение № 2213/СЭ, согласно которому рыночная стоимость объекта с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 2 438 000 рублей; рыночная стоимость объекта с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 3 194 000 рублей; рыночная стоимость объекта с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 1 802 000 рублей.

Кроме того, при ответе на поставленный вопрос № 4 Эксперт пришел к следующим выводам:

Итоги проверки отчета № 010-21 от 4 марта 2021 года:

- к форме отчета об оценке: нарушений требований не выявлено;

- к описанию объектов оценки: нарушений требований не выявлено;

- факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, определены верно;

- при выполнении математических действий нарушений не выявлено;

- информация, использованная оценщиком, местами является недостаточной и недостоверной: анализ рынка объекта оценки проведен не в полном объеме; основная часть объектов-аналогов подобрана некорректно и не может быть использована для расчета рыночной стоимости сравнительным подходом; выбор подходов оценщиком определен не верно, доходный подход для объекта исследования нецелесообразен, так как объект без отделки и не пригоден для сдачи в аренду. Данные нарушение существенно влияют на результат итоговой рыночной стоимости объекта исследования.

Итоги проверки отчета № 011-21 от 4 марта 2021 года:

- к форме отчета об оценке: нарушений требований не выявлено;

- к описанию объектов оценки: нарушений требований не выявлено;

- факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, определены верно;

- при выполнении математических действий нарушений не выявлено;

- информация, использованная оценщиком, местами является недостаточной и недостоверной: анализ рынка объекта оценки проведен не в полном объеме; основная часть объектов-аналогов подобрана некорректно и не может быть использована для расчета рыночной стоимости сравнительным подходом; объект оценки не имеет отопление, оценщиком не учтен данный факт и стоимость не скорректирована по данному параметру. Данные нарушение существенно влияют на результат итоговой рыночной стоимости объекта исследования.

Итоги проверки отчета № 012-21 от 4 марта 2021 года:

- к форме отчета об оценке: нарушений требований не выявлено;

- к содержанию отчета об оценке: в отчете об оценке указана неполная обязательная информация об оценщике: отсутствует контактная информация оценщика: номе контактного телефона, адрес электронной почты оценщика; анализ рынка объекта оценки проведен не в полном объеме. На стр.29-30, 35-36 в таблице отчета об оценке приведены объекты, удаленные от объекта оценки. Объект оценки расположен в <адрес>, в многоквартирном <адрес> года постройки, в подвальном этаже. В анализе приведены объекты, расположенные в несопоставимых объектах (многоквартирных домах современной постройки, нежилых зданиях, расположенные на разных этажах). Оценщиком недостаточно проанализирован объем информации, так как объем предложения подвальных помещений в аналогичных многоквартирных домах имеет активный характер. Информация, определенная по объектам, не позволяет сформировать ценовой диапазон, характерный для объекта оценки. Оценщиком на стр.72-73 в таблице отчета об оценке приведены объекты-аналоги №№1-4, удаленные от объекта оценки. Объект оценки расположен по адресу: <адрес>. Объект оценки расположен в многоквартирном доме 1961 года постройки, в подвальном этаже. Объекты-аналоги №№1-4 выбраны некорректно, распложены в несопоставимых объектах (многоквартирных домах современной постройки, нежилых зданиях, расположенные на разных этажах). Объекты-аналоги №№1,2 несопоставимы по площади (579,0 кв.м. и 374,6 кв.м. соответственно) и значительно превышают площадь объекта оценки (108,1 кв.м.). Кроме того, объекты-аналоги №№1,2,4 находятся в цоколе, что не сопоставимо с объектом оценки. Предложения подвальных помещений в месте расположения объекта оценки не ограничены и достаточно представлены на рынке коммерческой недвижимости. На стр.84-85 отчета об оценке при расчете арендной платы приняты объекты-аналоги несопоставимые по местоположению (объекты-аналоги №№1-4), расположению на этаже (объекты-аналоги №№1,3,4). Предложения арендных ставок подвальных помещений не ограничены и достаточно представлены в месте расположения на рынке коммерческой недвижимости. Данные факторы ведут к искажению результатов рыночной стоимости объекта исследования.

- к описанию объектов оценки: нарушений требований не выявлено;

- факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, определены верно;

- при выполнении математических действий нарушений не выявлено;

- информация, использованная оценщиком, местами является недостаточной и недостоверной: анализ рынка объекта оценки проведен не в полном объеме; основная часть объектов-аналогов подобрана некорректно и не может быть использована для расчета рыночной стоимости сравнительным и доходным подходом; объект оценки не имеет отопления, оценщиком не учтен данный факт и стоимость не скорректирована по данному параметру. Данные нарушение существенно влияют на результат итоговой рыночной стоимости объекта исследования.

Поскольку заключение эксперта ООО «Перспектива» содержит методологические нарушения в части выбора объектов - аналогов, а также нарушения в корректировках, суд пришел к выводу о том, что имеются обстоятельства, свидетельствующие о наличии сомнений в обоснованности заключения эксперта, в связи с чем, в соответствии с частью 3 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации назначил по делу повторную судебную экспертизу, поручив ее проведение Федеральному бюджетному учреждению Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Экспертом Федеральному бюджетному учреждению Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО7 проведена судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение от 25.01.2023г № 1/07-4, согласно которому рыночная стоимость Объекта с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 3 019 344 рублей; рыночная стоимость объекта с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 4 579 246 рублей; рыночная стоимость объекта с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 2 421 630 рублей.

При ответе на поставленный вопрос №4 эксперт пришел к выводам о наличии в представленных истцом суду отчетах нарушений требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, а именно выявлены нарушения требования федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета об оценке, применению методов корректировок что могло повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости.

Правильность выводов эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Оценив экспертное заключение от 25 января 2023 года № 1/07-4, составленное экспертом Федеральным бюджетным учреждением Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает его достоверным, оснований не доверять выводам эксперта, не имеется.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта; соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 73-ФЗ), противоречий которому судом не установлено.

Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные судом вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику отбора последних, аргументацию применения необходимых корректировок.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые по смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не имеют для суда заранее установленной силы, и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены судом перед экспертом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт даёт заключение, основываясь на результатах проведённых исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

В силу статьи 25 вышеназванного Федерального закона № 73-ФЗ в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием применённых методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам; должны быть приложены иллюстрирующие его материалы.

Профессиональное суждение эксперта Федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации – ФИО7 относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами. Итоговый вывод о величине рыночной стоимости объектов недвижимости не является произвольным и не вызывает сомнений, поскольку основан экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик, расчётных показателей стоимости и корректировок.

Эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки (ФСО); его заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; выбор подходов и методов оценки стоимости объектов оценки экспертом определен условиями использования подходов, полнотой информационной базы, степени достоверности и обоснованности информации, экспертом при определении рыночной стоимости объектов оценки применен сравнительный подход с использованием метода сравнимых продаж и доходный подход с использованием метода прямой капитализации.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведённых исследований является ясным и понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с доказательствами, представленными в материалы дела.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения от 25 января 2023 года № 1/07-4 эксперта Федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, участниками процесса не представлено.

Исходя из чего, суд не находит оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности, обладающий опытом работы и соответствующими знаниями в данной области.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленные административным истцом отчеты об оценке № 010-21, № 011-21, № 012-21 от 4 марта 2021 года, выполненные ООО «Аксиома», не может быть признан судом надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим установленную оценщиком итоговую величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, поскольку данные отчеты вызывают сомнения в правильности выводов оценщика.

Указанные выше нарушения оказали влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В связи с вышеизложенным отчеты об оценке № 010-21, № 011-21, № 012-21 от 4 марта 2021 года, выполненные ООО «Аксиома» не могут быть положены в основу решения, поскольку опровергаются заключением эксперта Федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 25 января 2023 года № 1/07-4.

Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, предельно ясны и обоснованы обстоятельствами, исследованными экспертом, и не содержат противоречий.

Заключение эксперта от 25 января 2023 года № 1/07-4 отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В данном случае требования административного истца подлежат удовлетворению, размер кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером 18:26:050960:1746, 18:26:040630:564, 18:26:010628:1520 устанавливается равным его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта Федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, как наиболее достоверный.

Суд признаёт, что завышение размера кадастровой стоимости объекта недвижимости по отношению к его рыночной стоимости влечёт увеличение размера налога, поэтому размер кадастровой стоимости объекта недвижимости непосредственно затрагивает интересы административного истца, а потому его требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, являются обоснованными.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Аналогичные разъяснения изложены в абзаце 2 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года.

Судом констатируется, что административным истцом, названный пятилетний срок не пропущен.

Настоящее судебное решение является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с требованиями статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 к Правительству Удмуртской Республики, Бюджетному учреждению Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 019 344 рублей, по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4 579 246 рублей, по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 2 421 630 рублей, по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 14 мая 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию – Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Удмуртской Республики.

Резолютивная часть решения изготовлена в совещательной комнате.

Решение в окончательной форме принято 01 марта 2023 года.

Судья А.Р. Габдрахманов

Копия верна: судья А.Р. Габдрахманов