УИД 77RS0015-02-2025-004710-27
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 сентября 2025 года адрес
Люблинский районный суд адрес в составе:
председательствующего судьи Зотько А.Р.,
при секретаре фио,
с участием представителя истца, представителя ответчика,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4311/2025 по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Премиум» о взыскании денежных средств, -
установил:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ООО «СЗ «Премиум» о взыскании в счет разницы фактической площади объекта долевого строительства суммы в размере сумма, расходов по оплате услуг представителя в сумме сумма, штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом.
В обоснование исковых требований истец указал, что 28.08.2023 г. между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался построить и передать истцу объект долевого строительства – квартиру, проектной площадью ..., стоимостью сумма Стоимость квадратного метра составляет сумма Согласно технического паспортные данные, фактическая площадь квартиры составляет ..., что на 2,3 кв.м меньше проектной, в связи с чем ответчик обязан произвести выплату излишне уплаченных денежных средств. 29.01.2025 истец направил претензию о выплате излишне уплаченных денежных средств, однако требование истца ответчиком не было удовлетворено. Считая свои права нарушенными, истец обратился в суд с настоящим иском.
Истец в судебное заседание не явился, извещен, обеспечил явку представителя, который требования подержал.
Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения требований возражал, по основаниям письменного отзыва.
Суд, выслушав стороны, проверив и изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.
Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона. (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).
По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
В соответствии с ч. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 555 ч. 3 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Как усматривается из материалов дела и установлено в судебном заседании, 28.08.2023 г. между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № ..., предметом договора является квартира с условным номером ...
Истец исполнил свои обязательства по договору, оплатив цену договора в размере сумма
Стоимость 1 кв.м. квартиры по условиям договора составляет сумма
Согласно п. 2.2 Договора адрес (как Многоквартирного дома, так и Объекта), может быть уточнен после окончания строительства (создания) Многоквартирного дома и получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию. Уточнение адрес (в том числе - адрес, вспомогательных помещений, балконов/лоджий) производится на основании данных, указанных в Техническом плане здания, в составе с прилагаемым поэтажным планом Многоквартирного дома (далее по тексту Договора – «Техническая документация»), составленного управомоченным лицом, осуществляющим кадастровую деятельность в соответствии с действующим законодательством РФ (далее по тексту Договора – «Кадастровый инженер») по итогам обмеров произведенных Кадастровым инженером до начала выполнения работ по планировке Объекта (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в Объекте (далее по тексту Договора – «фактическая площадь»). Проектная планировка Объекта долевого строительства является предварительной. Стороны пришли к соглашению не признавать расхождение общей приведенной адрес строительства (проектной) и фактической адрес существенными изменениями Объекта долевого строительства, за исключением случаев, когда отклонение (изменение) фактической адрес строительства превышает 5 % (пять процентов) от указанной в п. 2.1 Договора общей приведенной адрес. Фактическая адрес строительства на момент передачи Участнику может иметь отклонения от общей приведенной адрес (проектной), как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены Договора в порядке, предусмотренном п. 4.5 настоящего Договора. Любое отклонение/расхождение фактической адрес строительства от общей адрес, определенной/уточненной по окончании выполнения работ по планировке Объекта (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в Объекте, Сторонами не признается существенными изменениями Объекта долевого строительства и не влечет за собой изменение цены Договора. Участнику долевого строительства известно, что: в соответствии с действующим законодательством РФ, в том числе в соответствии с порядком ведения кадастрового учета объектов недвижимого имущества и порядком государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, при государственной регистрации права собственности Участника на Объект в порядке, установленном законодательством РФ указывается только общая сумма площадей жилого и вспомогательного назначения, обозначаемая как «общая площадь», а площадь балконов и лоджий находит свое отражение в Технической документации.
Согласно пункту 2.4. Договора объект передается Участнику в степени готовности, определяемой Приложением № 2 к настоящему Договору. Принимая во внимание возможное отклонение фактической адрес строительства от адрес, определенной/уточненной по окончании выполнения работ по планировке Объекта (возведении внутриквартирных перегородок) и отделочных работ в Объекте, Стороны пришли к соглашению, что в Акте приема-передачи Объекта указывают фактическую адрес, установленную Кадастровым инженером согласно п. 2.2 Договора. Участник долевого строительства самостоятельно несет расходы, связанные с уточнением характеристик Объекта в техническом/кадастровом учете.
В соответствии с пунктом 4.3. Договора стороны пришли к соглашению, что цена Договора может быть изменена в случаях, указанных в пункте 4.5. Договора.
Согласно пункту 4.5. Договора цена Договора подлежит изменению в порядке, установленном настоящим Договором, после получения Застройщиком Технической документации в отношении Многоквартирного дома по правилам, установленным законодательством Российской Федерации. Стороны после получения Участником от Застройщика сообщения о получении Застройщиком Технической документации, обязаны произвести между собой следующие расчеты: В случае увеличения фактической адрес Участник долевого строительства производит доплату Застройщику за разницу в площади между фактической адрес, установленной по данным Технической документации и общей приведенной адрес (проектной), указанной в п. 2.1. Договора, на следующих условиях: если отклонение (увеличение) фактической адрес от ее общей приведенной площади (проектной), указанной в п. 2.1. Договора, составит до 5% (включительно) доплата производится за разницу адрес в полном объеме; если отклонение (увеличение) фактической адрес от общей приведенной адрес (проектной) составит более 5% доплата производится только за разницу адрес, не превышающую 5% от общей приведенной адрес (проектной), указанной в п.2.1. Договора. Оставшаяся разница адрес доплате Участником не подлежит; В случае уменьшения адрес, за разницу в площади между фактической адрес, установленной по данным Технической документации и общей приведенной адрес (проектной), указанной в п. 2.1. Договора, Застройщик возвращает Участнику долевого строительства излишне внесенные денежные средства в счет Цены Договора. В случае уменьшения адрес Застройщик возвращает Участнику денежные средства за разницу адрес в полном объеме. Сумма, подлежащая доплате или возврату, рассчитывается следующим образом: разница между фактической адрес, определяемой по данным Технической документации на Многоквартирный дом и включающей площадь жилого и вспомогательного назначения, лоджий, балконов (с понижающим коэффициентом) и общей приведенной адрес (проектной), указанной в п. 2.1. Договора, умножается на стоимость 1 кв.м. равную сумма Дополнительные денежные средства (сумма к доплате) оплачиваются/перечисляются Участником в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней после получения от Застройщика сообщения, указанного в п. 3.2.3 Договора, на банковские реквизиты, указанные Застройщиком в сообщении, но в любом случае до подписания Акта приема-передачи Объекта. В случае неуплаты Участником долевого строительства указанных средств в назначенный срок Застройщик вправе расторгнуть (отказаться от исполнения в одностороннем внесудебном порядке) настоящий Договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации. Денежные средства, составляющие сумму к возврату, перечисляются Застройщиком Участнику в течение 45 (сорока пяти) рабочих дней, с момента получения от Участника заявления о возврате денежных средств с указанием реквизитов, по которым должен быть осуществлен возврат, но не ранее перечисления депонированной суммы на расчетный счет Застройщика.
03.01.2025 г. между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, согласно условиям которого, сторонами определена общая площадь квартиры ......
Как следует из представленной выписки из ЕГРН по состоянию на 24.03.2025 г., площадь квартиры составляет ...
После приемки объекта долевого строительства истец обратился в ГБУ «МосгорБТИ» за проведением замеров площади квартиры ..., согласно которым площадь составляет ...
В целях полного и всестороннего рассмотрения дела по ходатайству представителя ответчика определением суда от 26 мая 2025 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Центр экспертизы и права».
Согласно заключению эксперта ООО «Центр экспертизы и права», фактическая площадь квартиры ..., расположенной по адресу: адрес по результатам экспертного осмотра составляет ... кв.адрес работ по перепланировке и внутренней отделке помещений квартиры повлияло на изменение площади квартиры, отраженной в Договоре участия в долевом строительстве № ... от 28.08.2023. адрес квартиры не подлежит сопоставлению с площадью, отраженной в Договоре, с целью установления размера разницы (расхождения) в площади. При этом, определить в каком размере произошло изменение площади спорного объекта не представляется возможным, так как в составе выполненных работ имеются скрытые и демонтажные работы.
Суд принимает в качестве доказательства заключение судебной экспертизы, поскольку заключение является логичным и соответствует материалам дела, составлено квалифицированным специалистом, имеющим специальные познания в данной области. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Оснований не доверять заключению не имеется.
Доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, содержащиеся в заключении, или ставили бы под сомнение их объективность, сторонами вопреки положениям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представлено, в материалах дела не содержится и судом не установлено.
Поскольку проектная жилая площадь квартиры ... составляет ... кв.м (включая общую площадь жилого и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или веранды и/или террасы с коэффициентом), итоговая жилая площадь ..., расхождение в площади составило 0,8 кв.м. (101,7-...), что составляет 0,8 %.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.
Суд, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь вышеприведенными нормами действующего законодательства, приходит к выводу о том, что площадь объекта долевого строительства уменьшилась по сравнению с общей проектной площадью долевого строительства на 0,8 кв. м, что составляет техническую погрешность менее 5 %, предусмотренную условиями договора.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что требования истца удовлетворению не подлежат, поскольку расхождение менее 5 % не нарушает условий договора и не является основанием для удовлетворения заявленных требований.
Информация о возможности изменения площади объекта долевого строительства в результате строительства доведена до сведения участника долевого строительства, что очевидно следует из содержания договора участия в долевом строительстве.
Кроме того, обмеры площади, произведенные по заказу Истца, были выполнены уже после завершения отделочных работ в квартире.
Поскольку судом не установлено нарушение прав истца ответчиком, оснований для удовлетворения требований о взыскании штрафа, а также судебных расходов в прядке ст. 98,100 ГПК РФ не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «СЗ «Премиум» о взыскании денежных средств – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Люблинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья А.Р. Зотько
Мотивированное решение составлено 07 октября 2025 года.
Судья А.Р. Зотько