Решение по делу № 2-2451/2025 от 07.11.2025 - о признании права собственности на жилое помещение.

УИД 21RS0№-19

Дело № 2-2451/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 октября 2025 г. г. Чебоксары

Калининский районный суд г. Чебоксары под председательством судьи Захаровой О.С., при секретаре судебного заседания Львовой Н.В., с участием истца ФИО1 и ее представителя ФИО2, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика НО «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Чувашской Республике Л.С.АА., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Чувашской Республике» о признании права собственности на жилое помещение,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением (л.д. 31-33) к некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Чувашской Республике» (далее – Фонд) о признании права собственности на жилое помещение(квартиру) с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное(ую) по адресу: <адрес>. Исковые требования обоснованы тем, что между ФИО1 (участник долевого строительства) и ООО «Алза» (застройщик) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор участия в долевом строительстве №-а на строительство жилой квартиры под условным № в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, поз. 5, стоимостью 1 023000 руб. Денежная сумма в размере 310000 руб. участником долевого строительства оплачивается застройщику за счет собственных средств в течение одного дня после регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике. 713 000 руб. – за счет собственных средств не позднее ДД.ММ.ГГГГ Застройщик обязался передать квартиру ФИО1 в течение 6 месяцев после подписания разрешения о вводе жилого дома в эксплуатацию. Истцом ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ произведены платежи в размере 310000 руб. и 713000 руб. соответственно. Таким образом, оплата стоимости квартиры произведена участником долевого строительства в полном объеме. Решением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Алза» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО6 Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ НО «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Чувашской Республике» передано имущество (права) и обязательства застройщика ООО «Алза», в том числе, обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по делу № А79-9280/2017, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций. Договор участия в долевом строительстве расторгнут соглашением от ДД.ММ.ГГГГ В связи с уклонением участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ составлен акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства (односторонний), расположенного по адресу: <адрес>. Жилой дом введен в эксплуатацию, квартира передана истцу, который несет бремя содержания жилого помещения, при этом истец не может зарегистрировать право собственности на квартиру ввиду уклонения ответчика от регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра по Чувашской Республике, что нарушает права истца как участника долевого строительства, внесшего в полном объеме оплату за объект долевого строительства.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель Ф.А.ИБ. исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить. Дополнительно ФИО1 суду пояснила, что она фактически пользуется спорным жилым помещением, полностью оплачивает жилищно-коммунальные услуги. О том, что она 27 сентября 2017 г. подписывала некое соглашение о расторжении договора долевого участия, она не знала, подпись поставлена ею не осмысленно, думала, что подписывает документы для ускорения процесса строительства, внесенные ею денежные средства за объектнедвижимости в размере 1 023000 руб. застройщиком ООО «Алза» не возвращены.

Представитель ответчика НО «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Чувашской Республике» ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал (л.д. 51), пояснив, что о заключении соглашения о расторжении договора №-а от ДД.ММ.ГГГГ Фонду стало известно лишь ДД.ММ.ГГГГ после того, как поступило сообщение из Росреестра об обращении истца за оформлением права собственности на спорное жилое помещение. Расторжение договора долевого участия лишает истца права на получение квартиры в натуре, истец может защитить свои права путем вступления в реестр денежных требований ООО «Алза» в рамках дела № А79-9280/2017, рассматриваемом в Арбитражном суде Чувашской Республики.

Третьи лица в лице Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, а также конкурсный управляющий ООО «Алза» ФИО4, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему выводу.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и инымиправовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (подпункты 1, 3, 4 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктами 1, 2 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В силу ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Согласно ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1). Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2).

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу ч. 2 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что 28 декабря 2015 г. между ООО «Алза» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен договор №-а, по условиям которого застройщик обязался построить на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, поз. 5, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – квартиру под условным номером 18, общей проектной площадью 34,08 кв.м, включая площадь балкона, а С.Е.ДБ. финансирует строительство жилой квартиры (л.д. 8-12).

По завершению строительства и ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию квартира подлежит оформлению в установленном порядке и передаче в натуре в собственность участника долевого строительства (пункт 2.1 договора).

Квартира передается участнику долевого строительства в собственность в течение шести месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, и финансируется участником долевого строительства. Плановое окончание строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома - IV квартал 2017 г. при условии непрерывного финансирования строительства участниками долевого строительства, а также выполнении ими всех условий договора и приложений к нему (пп. 2.3, 2.7 договора).

Стоимость квартиры была определена сторонами в размере 1 023000 руб., договорная стоимость 1 кв.м общей площади на момент подписания договора составляла 31000 руб. (пп. 3.1, 3.2 договора).

Стоимость квартиры участник долевого строительства оплачивает путем перечисления на расчетный счет застройщика № в АКБ «Чувашкредитпромбанк» (ПАО) г. Чебоксары, к/с 30№, либо иным способом, предусмотренным действующим законодательством РФ, в следующие сроки: денежную сумму, равную 310000 руб. участник долевого строительства оплачивает застройщику за счет собственных денежных средств в течение одного дня после регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике. Денежную сумму, равную 713 000 руб., – за счет собственных денежных средств не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пп. 3.3- 3.3.2 договора).

Передача объекта долевого строительства в соответствии с пунктом 5.1 договора участником долевого строительства производится на основании акта приема-передачи квартиры. Согласно пункту 5.3 договора застройщик не менее, чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия объекта долевого строительства, обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства. При уклонении участника долевого строительства от принятия квартиры в предусмотренный договором срок или при отказе от принятия квартиры(при отсутствии неустроенных недостатков), застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи квартиры участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт приема- передачи квартиры (п. 5.7 договора).

Вышеприведенный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 4 мая 2016 г. (л.д 12).

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГг. ООО «Алза» принято от ФИО1 310000 руб., основание: по договору №-а долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ На основании квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГг. от ФИО1 по договору №-а принято 713 000 руб. (л.д. 13).

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 12 ноября 2019 г. (дело №А79-9280/2017) застройщик ООО «Алза» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4

НО «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Чувашской Республике» обратилось в Арбитражный суд с заявлением о намерении приобрести объект незавершенного строительства и исполнить обязательства застройщика ООО «Алза».

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 10 марта 2021 г. НО «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Чувашской Республике» переданы имущество (права) и обязательства застройщика - ООО «Алза»: земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> (поз. 5) и расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства –- жилой дом секционного типа переменной этажности (позиция 5), расположенный по адресу: <адрес> (поз. 5) площадью жилых помещений 12417 кв.м, площадью нежилых помещений 390 кв.м; права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; права требования по подключению (технологическому присоединению) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с ООО «Алза», в отношении передаваемых земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> (поз. 5) и расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства – жилого дома секционного типа переменной этажности (поз. 5), расположенного по адресу: <адрес> (поз. 5) площадью жилых помещений 12417 кв.м, площадью нежилых помещений 390 кв.м; обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства про делу № А79-9280/2017, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.

В силу ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

ДД.ММ.ГГГГ НО «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства в Чувашской Республике» в адрес ФИО1 направлено уведомление о завершении строительства жилого дома секционного типа переменной этажности (поз. 5), расположенного по адресу: <адрес>, поз. 5 (идентификатор объекта р-14864) и готовности объекта долевого строительства – жилой <адрес> передаче в соответствии с законодательством РФ, а также с разъяснением о том, что в случае бездействия Фондвправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (л.д. 16).

ДД.ММ.ГГГГ НО «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства в Чувашской Республике» подписан односторонний Акт приема-передачи застройщиком объекта долевого строительства - однокомнатной <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 33,90 кв.м, в том числе жилой площадью 17,00 кв.м, подсобной – 16,00 кв.м, балкона (с понижающим коэффициентом 0,3) – 0,90 кв.м, с оговоркой, что бремя расходов на содержание объекта долевого строительства переходит на участника долевого строительства с даты составления акта (л.д. 17).

В последующем, как следует из ответа НО «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Чувашской Республике» от ДД.ММ.ГГГГ на обращение истца, Фонду стало известно о расторжении договора №-а участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Алза» и участником долевого строительства ФИО1 на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Чувашской Республике. В связи с чем, повторно представить передаточный акт <адрес> ФИО1 отказано (л.д. 18).

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Из указанных положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Как разъяснено в абз. 3 пункта 36, пункта 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Алза» достигнуто соглашение о расторжении договора №-а участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ Заключая соглашение, участник долевого строительства в срок до ДД.ММ.ГГГГ гарантировал зарегистрировать за свой счет соглашение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, застройщик – возвратить оплаченную участником долевого строительства денежную сумму, равную 1023000 руб., путем перечисления на лицевой счет ФИО1, либо иным предусмотренным действующим законодательством РФ способом, не позднее 20 рабочих дней с даты регистрации соглашения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике. Обязательства сторон по договору прекращаются с момента его подписания обеими сторонами соглашения и государственной регистрации.

От конкурсного управляющего ООО «Алза» ФИО4, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, в адрес суда ДД.ММ.ГГГГ поступило сообщение, что ФИО1 включена в реестр требований участников строительства ООО «Алза» ДД.ММ.ГГГГ с требованием о передаче ей жилого помещений: однокомнатной квартиры под условным №, общей проектной площадью 34,08 кв.м, общей проектной площадью (без учета балкона) – 33,00 кв.м, жилой проектной площадью –17,10 кв.м. После передачи прав застройщика ППК ФРТ (основания передачи – определение Арбитражного суда Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ о передаче объекта незавершенного строительства по делу № А79-9280/2017), требования ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ исключены из реестра требований участников строительства ООО «Алза». Какие-либо выплаты (компенсация) ООО «Алза» ФИО1 не выплачивались.

По информации Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ сведения о зарегистрированных правах на спорное жилое помещение – <адрес> отсутствуют (л.д. 15).

Согласно выписке из лицевого счета № от ДД.ММ.ГГГГ, представленной управляющей организацией ООО «УК «ИКЧР», истец С.Е.ДБ. является ответственным плательщиком и незарегистрированным владельцем спорной квартиры (л.д. 34). Задолженность по оплате за ЖКУ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 0 руб.

Из представленных документов следует, что истец ФИО1 фактически владеет спорным имуществом, несет бремя его содержания, оплачивает жилищно-коммунальные услуги в установленные законом сроки (л.д. 21-23, 46-50). Ответчик же, в свою очередь, уклоняется от исполнения своих обязательств по договору, тем самым нарушает права истца.

Таким образом, судом установлено, что договор долевого участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 28 декабря 2015 г., заключенный между застройщиком ООО «Алза» и ФИО1, был зарегистрирован в установленном порядке, обязательства участника долевого строительства были исполнены полностью, застройщик прекратил свою деятельность, истцу на основании соглашения о расторжении договора долевого участия денежные средства в размере 1023000 руб. не возвращены, что подтверждено сторонами, право собственности на спорный объект долевого строительства ни за кем не зарегистрировано, иных лиц, претендующих на данный объект недвижимости, не имеется.

Поскольку объект недвижимости создан, введен в эксплуатацию, сведений о наличии правопритязаний иных лиц на спорную квартиру не имеется, то имущество может быть передано истцу. В связи с тем, что право собственности возникает с момента его государственной регистрации, а невозможность оформить его должным образом препятствует истцу ФИО1 в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании права собственности ФИО1 на спорный объект недвижимости.

В рассматриваемом случае наличие обстоятельств, объективно исключающих возможность передачи квартиры истцу, не установлено. Удовлетворение требований истца в данном случае реально осуществимо и не нарушит права ответчика и иных участников строительства, кредиторов должника иных очередей и самого должника, поскольку отсутствуют притязания на спорную квартиру, имеется фактическая возможность предоставления жилого помещения, истец включен в реестр требований кредиторов с правами требования спорной квартиры.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Следовательно, решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности истца в Едином государственном реестре недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 (<данные изъяты>-<данные изъяты>08) право собственности на жилое помещение(квартиру) с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное(ую) по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности за ФИО1 на жилоепомещение(квартиру) с кадастровым номером <данные изъяты>(ую) по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Чувашской Республики путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г.Чебоксары в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 7 ноября 2025 г.

Судья О.С. Захарова