Решение по делу № 3А-39/2025 от 17.02.2025 - об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 13 сентября 2024 года № ОРС-61/2024/000929 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

УИД 61OS0000-01-2024-001620-75 № 3а-39/2025 (3а-607/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 февраля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего Шикуля Е.В.

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СЛАВИЯ» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 13 сентября 2024 года № ОРС-61/2024/000929 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «СЛАВИЯ» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также бюджетное учреждение, ГБУ РО) от 13 сентября 2024 года № ОРС-61/2024/000929 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 мая 2024 года в размере 1 783 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является арендатором земельного участка, обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, предоставил отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 15 мая 2024 года. Решением ГБУ РО отказано в удовлетворении заявления. Административный истец считает, что решение бюджетного учреждения является необоснованным, препятствует реализации его права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года в размере 9 164 455,25 рублей.

После уточнения требований в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости представитель административного истца по доверенности ФИО3 просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 7 247 000 рублей, согласно результатам судебной оценочной экспертизы, также представителем административного истца заявлено ходатайство о рассмотрении дело в ее отсутствие.

Административный ответчик ГБУ РО ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представители заинтересованных лиц минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

От заинтересованного лица – комитета по управлению имуществом г. Таганрога Ростовской области ходатайств, заявлений не поступило.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 27 января 2025 года.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 12 февраля 2025 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением минимущества Ростовской области от 11.11.2022 № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года.

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29.12.2022 № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатом рассмотрения бюджетным учреждением его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как плательщика арендных платежей, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 3085 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для использования в целях эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на основании договора аренды №14190 находящегося в государственной собственности земельного участка от 30 апреля 2014 года.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 9 774 961, 92 рублей.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец 19 августа 2024 года обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости по состоянию на 15 мая 2024 года. Согласно отчету оценщика ООО «Квалитет. Оценочная компания» ФИО1. № 31/24 от 3 июня 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на 15 мая 2024 года составила 1 783 000 рублей.

13 сентября 2024 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-61/2024/000929 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Согласно указанному решению бюджетным учреждением в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка от 3 июня 2024 года отмечены нарушения ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 11, пп. б п. 11, п. 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», п. 6, п. 7, пп. 2 п. 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и оценки (ФСО V)», п. 8, пп. 2 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Настоящий административный иск подан 27 ноября 2024 года, что свидетельствует о соблюдении процессуального срока, установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ.

В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, определением суда от 16 декабря 2024 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Бета консалтинг» ФИО2.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 130СЭ/4-2025 от 23 января 2025 года.

Согласно выводам эксперта отчет оценщика от 3 июня 2024 года об определении рыночной стоимости спорного земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в том числе имеются нарушения, перечисленные в оспариваемом решении ГБУ РО.

Эксперт указал, что в отчете об оценке от 3 июня 2024 года не указан номер контактного телефона оценщика, почтовый адрес, адрес электронной почты. В составе задания на оценку отсутствует информация об ограничениях на использование, распространение и публикацию отчета. Осмотр объекта оценки не проводился. В нарушение требований п. 5 ФСО №7, в отчете не указаны причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.

Оценщиком не описан доступный объем рыночной информации: в разделе «Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен» приводит информацию о земельных участках, выставленных на продажу, не сопоставимых по ценнообразующим факторам – категории земель, виду использования, месторасположению и размеру. Фактически, применяя сравнительный подход, оценщик не полностью анализирует рынок продажи аналогичных объектов. Между тем, как показал анализ рынка, проведенный экспертом, на дату оценки имелась иная информация, которую можно было использовать при проведении анализа и отборе аналогов. Отсутствует информация о полной дате объявления по всем аналогам. Дополнительные пояснения оценщиком не приведены. Дата объявления не подтверждена.

В отчете отсутствует корректировка на наличие строений. Обоснование отсутствия корректировки не приводится в объявлении по объекту-аналогу №1 (на данном участке расположены строения). В отчете оценщик указывает стоимость по аналогу №2 – 400 руб./кв.м, при этом в объявлении по объекту-аналогу №2 указано «Стоимость 400 000 р за сотку.», т.е стоимость 1 кв.м равна 4 000 руб. В объявлении по объекту-аналогу №2 приведены фотографии строений, расположенных на земельном участке. Таким образом, участок застроен. В отчете отсутствует корректировка на наличие строений. Обоснование отсутствия корректировки не приводится.

В объявлении по объектам-аналогам №3 и №4 приведены схемы участков. Данные участки имеет другой адрес: Российская Федерация, Ростовская область, Азовский район, а не г. Батайск, как указал оценщик.

В отчете приведено информационное письмо о коммуникациях на оцениваемом земельном участке, в котором указано: «не содержит на своей территории на дату оценки коммуникаций». В объявлении по аналогу № 2 указано «все коммуникации». Корректировка на коммуникации для аналога № 2 отсутствует. Обоснование отсутствия корректировки не приведено.

Оценщиком применена корректировка на размер, однако в отчете отсутствует подтверждение по рыночным данным наличия зависимости на размер, поэтому данная корректировка не может считаться достоверной.

В отчете допущены математические ошибки. При применении корректировок на месторасположение и на размер, оценщик складывает процентные корректировки, что является ошибкой, т.к. процентные корректировки либо вводятся последовательно, либо перемножаются. В результате скорректированная стоимость по каждому из аналогов рассчитана не верно.

Оценщиком указано, что «рыночная стоимость может находиться в диапазоне значений от 1 600 000 руб. до 2 000 000 рублей». Обоснование и расчет полученных значений отсутствует, достоверность не подтверждена. Расчет корректировки на населенный пункт произведен согласно анализу рынка Ростовской области с использованием данных Справочника оценщика недвижимости 2020, Часть 1. ФИО4 Принятые оценщиком справочные данные для определения корректировки на месторасположение на дату оценки 15 мая 2024 года не актуальные. На дату оценки опубликован Справочник оценщика недвижимости-2024. Земельные участки. ФИО4 16.

При определении корректировки на размер оценщиком использованы данные Ассоциации Статриелт по состоянию на 1 апреля 2024 года, но приведена не достоверная ссылка на корректировку на размер.

Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 7 247 000 рублей по состоянию на 15 мая 2024 года.

Определяя рыночную стоимость объекта оценки сравнительным подходом методом сравнения продаж, эксперт в качестве наиболее эффективного использования земельного участка принял его текущее разрешенное использование, в качестве сопоставимых объектов использовал земельные участки, относящиеся к сегменту земельных участков под индустриальную застройку, определил ценообразующие факторы с учетом специфики сегментов рынка (местоположение в пределах города, фасадность, вид разрешенного использования, инженерные коммуникации и другие), отобрал 4 объекта-аналога максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемым земельным участком, учет значения ценообразующих факторов производился экспертом путем внесения различных видов корректировок.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено.

Оценивая экспертное заключение по правилам части 1 статьи 84, статьи 168 КАС РФ суд не усматривает оснований сомневаться в выводах эксперта о несоответствии отчета оценщика от 3 июня 2024 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Заключение эксперта в части определения рыночной стоимости объекта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством по делу.

При таком положении суд не находит оснований для признания незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 13 сентября 2024 года № ОРС-61/2024/000929.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что указанное требование подлежит удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы.

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – 19 августа 2024 года.

При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 год), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемого решения бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

ООО «Бета консалтинг» представило в суд калькуляцию расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 60 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы на основании определения Ростовского областного суда от 16 декабря 2024 года ООО «СЛАВИЯ» внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 60 000 рублей (платежное поручение № 2301 от 27 января 2025 года). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Бета консалтинг» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «СЛАВИЯ» удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления ООО «СЛАВИЯ» о признании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 13 сентября 2024 года № ОРС-61/2024/000929 незаконным - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 3085 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для использования в целях эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 15 мая 2024 года в размере 7 247 000 рублей.

Датой подачи заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 19 августа 2024 года.

За счет денежных средств, поступивших от ООО «СЛАВИЯ» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-39/2025 (3а-607/2024) (платежное поручение № 2301 от 27 января 2025 года), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Бета консалтинг» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.В. Шикуля