3а-43/2025
УИД 01OS0№-24
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24.06.2025 <адрес>
Верховный суд Республики Адыгея в составе:
председательствующего судьи – Хапачевой Р.А.,
при ведении протокола помощником судьи ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению АО «Военторг-юг» к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости,
установил:
АО «Военторг-Юг» обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0519037:207, площадью 60,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пер. 7-й, <адрес> по состоянию на 01.01.2023.
В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника и налогоплательщика, ссылаясь на Отчет об оценке №-О/3 от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании представитель административного истца АО «Военторг-Юг» - ФИО2 просил удовлетворить иск и установить стоимость объекта в соответствии с результатами судебной оценочной экспертизы.
Представитель административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр кадастровой оценки» ФИО3 полагала возможным установить стоимость объекта в соответствии с результатами судебной оценочной экспертизы после предоставления пояснений экспертом по доводам возражений.
Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО4 в судебном заседании также полагал возможным установить стоимость объекта в соответствии с результатами судебной оценочной экспертизы.
Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о месте, времени и дате судебного заседания, не явились.
Выслушав объяснения представителей явившихся сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии со статьей 6 этого же закона, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ).
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.
При рассмотрении дела судом установлено, что административный истец является собственником объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0519037:207, площадью 60,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пер. 7-й, <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 2 070 386,53 рублей (Т.1, л.д. 121).
Заявляя требование об определении кадастровой стоимости, административный истец представил в суд №-О/3 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:0519037:207 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 876 000рублей (Т.1, л.д. 44-76).
С учетом того, что административным ответчиком представлены замечания на указанный отчет об оценке, по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а в случае несоответствия вопрос о рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Бета консалтинг» - ФИО5, осуществляющему свою деятельность по адресу: <адрес>, оф. 222.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №СЭ/29-2025 от ДД.ММ.ГГГГ, Отчет об оценке №-О/3 от ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере 1 440 000 рублей (Т. 2, л.д. 1-113).
На экспертное заключение не согласился административный ответчик представил замечания, на основании которых просил признать указанное экспертное заключение недостоверным и просил назначить дополнительную экспертизу.
Суд с целью устранения сомнений в полноте ответов на поставленные перед экспертным учреждением вопросы в замечаниях, направил эксперту замечания административного ответчика для представления экспертом письменных пояснений по ним.
По каждому из иных приведенных в возражении административным истцом замечаний к экспертному заключению, представлены письменные пояснения эксперта ФИО5, составившего заключение судебной оценочной экспертизы №СЭ/29-2025 от ДД.ММ.ГГГГ, в которых по каждому доводу административного истца приведены контраргументы.
Относительно замечания административного ответчика о некорректности выводов эксперта о сроках продажи типичных для рынка офисных объектов, эксперт указывает на то, что согласно требованиям пп. «п» п. 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №)», при анализе рынка, производится определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
Определение сегмента рынка произведено в заключении эксперта на стр. 56-62 по каждому из основных ценообразующих факторов объекта исследования, включая назначение и полностью соответствует требованиям п. 11 ФСО №.
При этом, как указывает эксперт, им использована вся общедоступная информация о тенденциях рынка, а также ценовая информация непосредственно об объектах сопоставимых с объектом исследования и находящихся непосредственно на территории г Майкоп. (стр. 62-66 Заключения).
Относительно сроков продажи офисных объектов эксперт ссылается на стр. 57 Заключения, где на рисунке 23 приведена методически верная и проверяемая информация из общепринятого источника экспертных данных (Ассоциация «Статриэлт»).
Относительно отказа эксперта от использования доходного подхода, эксперт поясняет, что согласно требований п. 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.
На стр. 19-20 Заключения, экспертом произведен детальный и исчерпывающий анализ применимости каждого из подходов к оценке и обосновано как применение, так и отказ от применения каждого из подходов, в том числе приведен обоснованный отказ от применения доходного подхода.
Эксперт обращает внимание на то, что при наличии возможности использования сравнительного подхода и метода сравнения продаж (метода количественных корректировок), который является единственным прямым методом оценки недвижимости, оперирующего непосредственно рыночными ценами, имеющиеся сложности с достаточностью и достоверностью исходной информации для применения доходного подхода неизбежно привели бы к необоснованному искажению величины рыночной стоимости спорного объекта.
Дополнительно эксперт отмечает, что спорный объект недвижимости не является торговым центром.
Таким образом, суд полагает отказ от применения доходного подхода полностью обоснован и соответствует нормам ФСО.
На замечание административного ответчика об использовании в Заключении недостоверной информации по объектам-аналогам, эксперт указал, что на стр. 62-63 Заключения приведены критерии, по которым отбирались сопоставимые объекты. Среди этих критериев - расположение аналогов в <адрес> Республики Адыгея, в районах города, схожих по инфраструктуре и коммерческой привлекательности, а также назначение и тип объектов - встроенные помещения коммерческого назначения, на стр. 64-66 Заключения приведены ссылки на источники информации по данным объектам, а также обоснование применения или отказа от применения каждого из объектов в качестве аналогов. По каждому из объектов указана прямая ссылка на источник информации, позволяющая проверить его достоверность. Как их -либо доводов, опровергающих достоверность приведенной информации, авторами возражений не приведено. Кроме того, в отношении аналогов, непосредственно использованных при определении стоимости объекта исследования, на стр. 87-94 приведена детальная информация с анализом информации из объявлений и ценообразующих факторов.
На замечание административного ответчика о неверном произведении расчета рыночной стоимости эксперт поясняет, что информация о характеристиках аналогов приведена на стр. 67 Заключения. Все аналоги полностью сопоставимы с объектом исследования по назначению и относятся к сегменту офисно-торговой недвижимости. Отсутствие необходимости проведения корректировки на характер использования также подтверждается информацией, приведенной на стр. 74 заключения. Наличие в текстах объявлений ссылок на «магазин и офис»» (Аналог 1), « салон красоты» (Аналог 2), «коммерческое помещение» (Аналог 3), « использовать под бизнес» (Аналог 4) не опровергает, а подтверждает полное сходство между объектом исследования и аналогами по назначению.
Эксперт указывает, что в объявлении по аналогу 2 на стр. 89-90 Заключения указано: «остается стиральная машина и тумба с раковиной». По аналогу 3 на стр. 91 Заключения в объявлении на фотографиях наглядно видно наличие встроенной мебели в помещении. Таким образом, как видно из таблицы 15 на стр. 73 Заключения, корректировка на оборудование произведена совершенно обоснованно.
При этом, экспертом учитывался не конкретный набор оборудования, как некорректно утверждают авторы возражений, а факт наличия дополнительных предметов, как фактор стоимости, ввиду чего величина корректировки принята минимальной по нижней границе диапазона (стр. 79 Заключения).
Таким образом, эксперт полагает, что необходимость и размер корректировки полностью обоснованы.
Относительно замечания административного ответчика об отсутствии корректировки на размер, эксперт ссылается на стр. 79-80 Заключения, где произведен подробный и обоснованный анализ зависимости стоимости от размера. При этом, экспертом анализировались уже скорректированные и очищенные от влияния других факторов цены всех аналогов.
По результатам анализа было выявлено, что по данной группе аналогов получилась обратная зависимость, не подтверждающая зависимость рыночной стоимости единицы площади от общей площади, соответственно для аналогов корректировка на размер не требуется.
После подробных обсуждений письменных пояснений эксперта на замечания административного ответчика, лица, участвующие в деле, не усмотрели необходимости в приглашении эксперта в судебное заседание. Административные ответчики полагали, что на замечания даны исчерпывающие пояснения, с учетом которых они полагают возможным согласиться с выводами судебной оценочной экспертизы.
Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.
Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода обоснован.
В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.
Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.
Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В проведении дополнительной экспертизы стороны не усмотрели необходимости, ссылаясь на законность и обоснованность экспертизы и на несогласие административного истца в принципе с установленной рыночной стоимостью земельного участка.
Право участников гражданского оборота на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статье 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Названными нормативными правовыми актами установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Судом учитывается, что приведенное в статье 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ понятие рыночной стоимости является условным определением, сформулированным для целей единообразного применения закона; кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует; от определения и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном случае напрямую зависит объем налоговых обязательств его собственника; помимо прочего, положения статьи 24.18 Федерального закона №135-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ прямо допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пересмотр результатов определения кадастровой стоимости).
Кроме того, право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве аренды объекта недвижимости прямо установлено законом, в частности, положениями главы 25 КАС РФ.
В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела (статья 59 КАС РФ).
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.
При исследовании экспертного заключения №СЭ/29-2025 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Бета Консалтинг», судом установлено, что заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, суд находит обоснованным.
Таким образом, оценив заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что названное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Таким образом, данное доказательство отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.
Доводов и доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости, суду представлено не было.
В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.
С учетом изложенного, и принимая во внимание, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им уточненное требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подлежит удовлетворению, с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0519037:207, площадью 60,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пер. 7-й, <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 440 000 рублей - в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы №СЭ/29-2025 от ДД.ММ.ГГГГ.
По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3, а также статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-ФЭ, актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд – ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление АО «Военторг-юг» к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0519037:207, площадью 60,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пер. 7-й, <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 440 000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в единый государственный реестр недвижимости, считать ДД.ММ.ГГГГ – дата обращения административного истца с указанным административным иском в Верховный суд Республики Адыгея, что является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию – Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.
Копия верна:
судья Верховного суда
Республики Адыгея - Р.А. Хапачева
Судья Верховного суда
Республики Адыгея Р.А. Хапачева