РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Минусинск 31 октября 2022 г.
Минусинский городской суд Красноярского края в составе:
председательствующего судьи Горнаковой О.А.,
при секретаре Хорошевой И.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4, ФИО5 к администрации города Минусинска о признании права собственности на самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4, ФИО5 обратились в Минусинский городской суд с иском к администрации г. Минусинска о признании права собственности на нежилое здание-гараж. Мотивировав свои требования тем, что 05.03.2002 ФИО5 приобрел по договору купли-продажи в собственность недостроенный гараж на земельном участке №:08, расположенном по адресу: Россия, <адрес> Минусинской общественной организации охотников и рыболовов, ИНН <***>, принадлежащий организации на праве собственности на основании Постановления администрации г. Минусинска Красноярского края от 12.03.1998 №106, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.01.2002 сделана запись регистрации №., передаточный акт от 05.03.2002. ФИО5 получено свидетельство о государственной регистрации права №, запись регистрации №. Кадастровый номер здания недостроенного гаража №. Отдельного разрешения на строительство гаража, ФИО5 от собственника незавершенного объекта передано не было. После оформления сделки и завершения строительства гаража ФИО5 владеет им более 20 лет, в течение которых не сомневался в законности владения, возведения гаража. До 22.10.2016 ФИО5 единолично нес расходы по содержанию и обслуживанию данного гаража. Строительство гаража осуществлялось собственными силами. С момента постройки гаража и до настоящего времени исполнялись все обязанности собственников по его содержанию. Право истца на указанный объект недвижимости никем не оспаривалось, каких-либо действий со стороны третьих лиц по истребованию из его владения никем не предпринималось. 22.10.2016 ФИО5 было оформлено отчуждение 1/2 доли гаража ФИО6 (в дальнейшем сменила фамилии на ФИО4), по договору купли-продажи удостоверенному нотариусом Минусинского нотариального округа Красноярского края ФИО7 в октябре 2020 г. обратившись в МУП «Земли города» г. Минусинска, для уточнения информации по земельному участку, на котором располагается незавершенное строение, было выяснено, что указанного кадастрового номера земельного участка в договоре и передаточном акте от 05.03.2002 не существует. Данный земельный участок не имеет схемы расположения и не образован в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Процесс оформления земельного участка занял длительный период времени и Постановлением администрации г. Минусинска от 16.11.2021 была утверждена схема расположения земельного участка и предварительное согласование предоставления земельного участка. Постановлением администрации г. Минусинска № АГ-166-п от 02.02.2022 МКУ г. Минусинска «Землеустройство и градостроительство» указано обеспечить подготовку проекта договора аренды по адресу: <адрес>. ФИО3 и ФИО2, 21.03.2022, как собственниками объекта незавершенного строительства, оформлен договор № 100 аренды земельного участка находящегося в государственной собственности, кадастровый №, площадью 355 кв.м, с разрешением использования - служебные гаражи для завершения строительства объекта незавершенного строительства, сроком на три года. В запрошенной выписке от 28.04.2022 из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости отражено, что год завершения строительства 1984. Оформив дополнительный запрос на исправление технической ошибки (допускался момент ошибки в наименовании состояния объекта) в наименовании «незавершенное», 12.05.2022 получен отказ, в связи с тем, что ошибка не выявлена и здание гаража действительно имеет статус незавершенного строительства. С целью легализации гаража в общегражданском порядке истцы обратились в Отдел архитектуры и градостроительства администрации города Минусинска с просьбой оформить разрешение на ввод в эксплуатацию нежилого помещения (построенного гаража), в чем истцам было отказано, со ссылкой на положение ст. на п.1 ч.6 ст.55 Градостроительного кодекса РФ, связи с тем, что Отделом не выдавалось разрешение на строительство указанного объекта капитального строительства. Поскольку гараж возведен без согласования с отделом архитектуры и градостроительства администрации г. Минусинска Красноярского края и оформления необходимой документации на строительство, в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации данная постройка является самовольной постройкой. В связи с этим обстоятельством в настоящее время истцы, как собственники незавершенного строительства не могут оформить правоустанавливающие документы и зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимости. Факт возведения данного объекта подтверждается документами БТИ: техническим планом по состоянию на 24.05.2022 на нежилое строение - гараж, инвентарный номер №. Из материалов предоставленного технического плана, технического заключения следует, что строительство гаража проведено без нарушения архитектурных норм и правил, но без оформления необходимой разрешительной документации на право производства строительных работ, без получения разрешения на строительство, в связи с чем указанный объект недвижимости согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой. Согласно техническому заключению № 66-05-1006/2002 от 04.06.2022 о состоянии строительных конструкций от 04.06.2022, выданному ООО «Независимая экспертиза», построенный гараж не имеет существенных дефектов, обладает способностью для нормальной эксплуатации, в целом состояние «удовлетворительное». Техническое состояние несущих строительных конструкций - работоспособное. Строение в целом соответствует требованиям экологических, санитарно-гигиенических и противопожарных норм. Сохранение постройки не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозы для жизни и здоровья граждан. Согласно Заключению кадастрового инженера МУП «Земли города» г. Минусинска в составленном техническом плане от 24.05.2022, по определению местоположения гаражного бокса по адресу: <адрес> кадастровым номером № площадью 153,1 кв.м., в результате определения координат контура гаражных боксов и наложения на границы единого землепользования с кадастровым номером №, площадью 355 кв.м, можно утверждать, что спорный гараж находится в пределах вышеуказанного земельного участка. Гараж используется для личных целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Вышеизложенные обстоятельства не позволяют использовать построенный гараж в полной мере, как объект права, без государственного признания права собственности, в чем проявляется нарушение законных интересов истцов по распоряжению собственностью. В связи с чем просят признать за истцами право собственности на возведенную постройку - гараж, без оформления разрешения на строительство объекта, инвентарный №, общей площадью 153,1 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (л.д.5-8).
В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора привлечены ПГК «Саяны» (л.д. 2) и собственники смежных земельных участков ФИО10, ФИО11, ФИО8., ООО Фирма «Меркурий-СК» (л.д. 54).
В судебном заседании истец ФИО4, заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Истец ФИО5, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 31).
Представитель ответчика администрации г. Минусинска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, направил в суд заявление с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации г. Минусинска (л.д. 45, 46).
Третьи лица ФИО10, ФИО11, представитель ООО Фирма «Меркурий-СК» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суду не сообщили.
Третье лицо ФИО9 по данным представленным Минусинским территориальным отделом ЗАГС умер 28.09.2019 (л.д. 62).
Выслушав истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Статья 222 ГК РФ определяет условия, при которых у лиц, перечисленных в ней, возникает правовая возможность стать собственником самовольной постройки путем обращения с соответствующим иском в суд.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно разъяснений изложенных в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В силу ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Таким образом, действующее законодательство Российской Федерации регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (п. 1 ст. 218 ГК РФ), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (ст. 29 - 32 Земельного кодекса РФ); получение разрешения на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ); соблюдение при возведении объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством.
Судом установлено, что 05.03.2002 между истцом ФИО5 (покупатель) и «Минусинской общественной организацией охотников и рыболовов» (продавец) был заключен договор купли-продажи нежилого недостроенного здания (гаража), находящееся по адресу: <адрес> (литер В), состоящего из основного одноэтажного панельного строения, застроенной наружной площадью 162 кв.м., расположенного на земельном участке №, площадью 600 кв.м., принадлежащем продавцу на праве пользования, на основании договора аренды земельного участка из земель несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Минусинском городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству Красноярского края 14.07.1998 за № 547 (п. 1 договора, л.д. 9).
Согласно п. 2 договора купли-продажи, недостроенное здание принадлежит продавцу на праве собственности на основании Постановления администрации г. Минусинска Красноярского края от 12.03.1998 № 106-П, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.01.2002 сделана запись регистрации №.
По договору между сторонами указанное недостроенное здание будет передано во владение покупателя в день подписания договора, по передаточному акту, подписанному сторонами в известном надлежащем качественном состоянии (как оно есть). С момента платежа, передачи указанного недостроенного здания и подписания договора и передаточного акта, настоящий договор считается исполненным обеими сторонами (п. 4 договора).
Из передаточного акта от 05.03.2002 «Минусинская общественная организация охотников и рыболовов» передала, а ФИО5 принял недвижимое имущество – одно целое нежилое недостроенное здание (гараж), находящееся по адресу: <адрес> (литер В), состоящее из основного одноэтажного панельного строения, застроенной наружной площадью 162 кв.м, расположенное на земельном участке № площадью 600 кв.м., принадлежащем на праве пользования. Назначение указанного недостроенного здания: нежилое (л.д. 10).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12.01.2004, ФИО5 на праве собственности принадлежит гараж №, площадью 162 кв.м., по адресу: Россия, <адрес>, условный № (л.д. 11).
На основании договора купли-продажи от 22.10.2016, удостоверенного нотариусом ФИО7, ФИО5 продал ФИО6 1/2 долю принадлежащего ему на праве собственности гаража. Незавершенное строительство, назначение: нежилое здание, количество этажей: 1, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, <адрес> 7, площадью 144,7 кв.м., кадастровый № (л.д. 12). ФИО6 переменила фамилию на ФИО4, что подтверждается свидетельством о перемене имени ( л.д. 13).
Из выписки из ЕГРН следует, что нежилое здание – гараж, незавершенное строительством, с кадастровым номером 24:53:0000000:707, площадью 144,7 кв.м. имеет год завершения строительства – 1984, принадлежит по 1/2 доли ФИО3 и ФИО1 (л.д. 14-15, 105-106).
Уведомлением Управления Росреестра по Красноярскому краю от 12.05.2022 ФИО4 отказано в исправлении технической ошибки в сведениях ЕГРН о здании с кадастровым номером № расположенном по адресу: <адрес>, с указанием, выявлено отсутствие противоречий между сведениями, содержащимися в ЕГРН и сведениями, содержащимися в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН (л.д. 16).
Постановлением администрации г. Минусинска № АГ-20120 от 16.11.2021 утверждена прилагаемая схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предварительно согласовано предоставление земельного участка площадью 355 кв.м, по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ <адрес> (л.д. 17 оборот).
Из письма МКУ г. Минусинска «Землеустройство и градостроительство» истцам разъяснен порядок образования земельного участка в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», с учетом постановления администрации г. Минусинска № АГ-20120 от 16.11.2021 (л.д. 17).
Постановлением администрации г. Минусинска № АГ-166-п от 02.02.2022 ФИО4 и ФИО5 предоставлен в аренду сроком на 3 года из земель города Минусинска, категория земель – земли населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером условный №, площадью 355 кв.м., по адресу: Российская Федерация, <адрес>, с разрешенным использованием – служебные гаражи) для завершения строительства объекта незавершенного строительства (л.д. 18). На основании указанного постановления, 21.03.2022 с ФИО4, ФИО5 и муниципальным образованием города Минусинска в лице администрации города Минусинска заключен договор № 100 аренды земельного участка из земель г. Минусинска (категория земель – земли населенных пунктов) с кадастровым номером №, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес>, площадью 355 кв.м., с разрешенным использованием – служебные гаражи, для завершения строительства объекта незавершенного строительства, сроком на 3 года (л.д. 19-22).
Из ответа администрации г. Минусинска № 390 от 01.06.2022 следует, что ФИО4 отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого помещения (гараж), площадью 153,1 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д. 23).
Согласно справке Минусинского отделения БТИ от 27.07.2022 №, сведения о зарегистрированных правах в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: Россия, <адрес> отсутствуют (л.д. 47).
Из представленных документов, следует, что истцом предпринимались меры к легализации возведенного нежилого помещения, в частности к получению разрешения на ввод в эксплуатацию.
Согласно заключению экспертов ООО «Независимая оценка и экспертиза собственности» № 66-05-1006/2022 от 04.06.2022 техническое состояние спорного нежилого здания гаража, расположенного по адресу: <адрес> находится в работоспособном состоянии, соответствует по основным требованиям, градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, пригодно для дальнейшей эксплуатации по своему назначению (л.д. 75-104).
Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что имеются правовые основания для признания за истцами права собственности на возведенное здание гараж, поскольку его строительство осуществлено в границах сформированного под него земельного участка, категория и вид разрешенного использования которого допускают строительство данного объекта.
Заключением специализированной организации подтверждается, что спорное нежилое здание соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, пригодно для использования по своему назначению, его эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц.
При изложенных обстоятельствах, исходя из приведенных норм закона, и принимая во внимание, что спорный объект недвижимости расположен в границах принадлежащего истцам по договору аренды земельного участка, категория и вид разрешенного использования которого допускают строительство и эксплуатацию объекта данного функционального значения, строительство гаража осуществлено с соблюдением санитарных, противопожарных, иных градостроительных и строительных норм и правил, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушены, в том числе смежных землепользователей, истцы принимали меры к легализации спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО4, ФИО5 к администрации города Минусинска о признании права собственности на самовольную постройку – удовлетворить.
Признать за ФИО4, <данные изъяты>, ФИО5, <данные изъяты> право собственности на нежилое здание – гараж с кадастровым номером №, общей площадью 153,1 кв.м., распложенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: Россия, <адрес> по 1/2 доли в праве общей долевой собственности за каждым.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Минусинский городской суд в течение одного месяца, со дня его изготовления в окончательной форме.
Председательствующий:
Мотивированное решение суда составлено 07 ноября 2022 г.