Решение по делу № 2-1948/2025 от 12.09.2025 - о признании одностороннего акта недействительным, взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Дело № 2-1948/2025

УИД 50RS0029-01-2025-001468-36

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 июля 2025 г. г. Наро-Фоминск

Наро-Фоминский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кокорева Ю.А.

при секретаре с/з Герасимовой Н.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО7 к АО «Специализированный застройщик ПКС Девелопмент» о признании одностороннего акта недействительным, взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 ФИО8. обратилась в суд с иском к АО «СЗ ПКС Девелопмент», уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просила признать недействительным односторонний акт от 15 июня 2024 г., взыскать с ответчика стоимость расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 390 255 руб., неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя за период с 23 ноября 2024г. по 31 июля 2025 г. в размере 135 548,57 руб., неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 в размере 708 331,75 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 5% от суммы, присужденной судом, расходы по оплате стоимости заключения специалистов в сумме 69 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 699,24 руб.

В обоснование требований истец указывает, что между сторонами был заключен Договор № № участия в долевом строительстве от 15.02.2021 в соответствии с которым ответчик взял на себя обязательства своими силами и/или с привлечением третьих лиц построить блокированный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцу объект долевого строительства. В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 « 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрен срок передачи ответчиком объекта долевого строительства истцу. Согласно условиям договора стороны согласовали срок передачи объекта долевого строительства - не позднее 30.06.2022 Цена договора составила 5 345 900 руб., которая истцом была оплачена. Истец надлежащим образом исполнил денежные обязательства в соответствии с условиями договора. Истец считает, поскольку он стал фактически участником долевого строительства и осуществил вложение денежных средств, в строительство жилого дома, который в установленном порядке принят в эксплуатацию, у него возникло право на результат долевого участия, а именно на квартиру, в силу статьи 218 ГК РФ. При этом согласно полученному сообщению о завершении строительства жилого дома и готовности объекта к передаче, 24.04.2024 был осуществлен осмотр объекта долевого строительства, в результате которого были обнаружены существенные строительные недостатки. Относительно недостатков был составлен акт осмотра объекта долевого строительства от 24.04.2024г. Однако, недостатки застройщиком устранены не были, при этом, не устранив недостатки объекта застройщик в нарушение требований закона 15.06.2024 составил односторонний акт передачи объекта долевого строительства, который по мнению истца, является недействительным. При этом до момента истечения установленного срока (60 дней) застройщиком был составлен односторонний акт от 15.06.2024. Согласно заключению эксперта ООО «ЮС ГРУПП» стоимость устранения строительных недостатков и дефектов составила 579 129,65 руб. В адрес ответчика было направлено требование о выплате стоимости устранения выявленных недостатков, взыскании неустойки за нарушение срок передачи объекта, которое в добровольном порядке не удовлетворено.

Истец ФИО1 ФИО9 и ее представитель по доверенности ФИО2 ФИО10. в судебном заседании требования поддержали, просил иск удовлетворить, указали, что заключение эксперта является неполным и неправильным, не соответствует требованиям достоверности, при этом в расчет убытков необходимо включить расходы на устранение дефектов, а именно покупки и установки двери в сумме 44 975 руб.

Представитель ответчика АО «СЗ ПКС Девелопмент» по доверенности ФИО3 ФИО11 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований иска в уточненном варианте, по доводам письменных возражений, просил отказать в удовлетворении требований истца в полном объеме, в случае удовлетворения требований просил снизить размер штрафа по правилам ст. 333 ГК РФ; просил предоставить отсрочку исполнения решения суда до 31.12.2025г. в соответствии с постановлением Правительства РФ N 326 от 18.03.2024г.

Суд, выслушав истца и представителей сторон, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, пришел к следующему.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве (ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 15 февраля 2025 г. между ООО СЗ «ПКС ДЕВЕЛОПМЕНТ» и ФИО1 ФИО12. был заключен договор участия в долевом строительстве №№ в соответствии с условиями которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (л.д. 17-34 том 1).

В соответствии с условиями договора с учетом дополнительного соглашения № 1 (л.д.35-36 том 1) ответчик принял на себя обязательства построить объект долевого строительства - квартиру с проектным номером 119, общей площадью 35,43 кв. м (п.4.1. Договора), входящий в состав многоквартирного дома – многоквартирный 4-х этажный дом с условным номером №40, расположенный в составе Малоэтажной жилой застройки «Апрель» и имеющий, строительный адрес: <адрес> договора составила 5 345 900 руб.

Обязательство по оплате цены договора истцом исполнено в полном объеме.

Согласно п. 6.1 договора, предполагаемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - не позднее 31 декабря 2021г. Срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства - в течение шести месяцев с даты ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

Таким образом, с учетом положения п. 6.1. договора, объект долевого строительства должен быть передан истцу - не позднее 30 июня 2022 г.

Судом установлено, что 28.06.2023г. жилой дом в установленном порядке введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № №.

15 апреля 2024 г. истцу вручено сообщение о завершении строительства жилого дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

Вместе с тем, 24 апреля 2024 г. в ходе осмотра объекта долевого строительства истцом были выявлены недостатки объекта долевого строительства, о чем составлен акт осмотра объекта долевого строительства, в котором застройщику установлен срок устранения недостатков 60 дней.

Вместе с тем, 15 июня 2024 г. ответчиком составлен односторонний передаточный акт, которым передал квартиру истцу, указанный акт был направлен в адрес истца.

Оценивая действительность одностороннего акта от 15 июня 2024 г., соответствие его закону и условиям договора, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона N-ФЗ).

В силу ч.ч. 1, 4 - 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия. Вместе с тем право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Так, учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что акт об односторонней передаче застройщиком объекта долевого строительства от 15.06.2024 был составлен законно и обоснованно, после устранения недостатков.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из положений ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества вне зависимости от того, являются они существенными или нет, то есть независимо от характера недостатков, о чем неоднократно указывал Верховный Суд РФ, в том числе в Обзорах практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия. В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

В ходе судебного разбирательства истец не оспаривала факт получения уведомления ответчика о готовности жилого помещения к передаче.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценив объяснения лиц, участвующих в деле в совокупности с представленными суду письменными доказательствами, и, принимая во внимание, что выявленные истцом недостатки жилого помещения в ходе его осмотров не носили неустранимый характер, делающий объект строительства непригодным для использования по назначению, не являлись существенными недостатками объекта долевого строительства, суд приходит к выводу, что у истца не имелось правовых оснований для отказа от подписания акта приема-передачи жилого помещения, который должен был быть подписан истцом, после чего, у истца возникло бы право требовать у ответчика устранения выявленных недостатков.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Истец просит взыскать с ответчика неустойку за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 в размере 708 331,75 руб., исходя из следующего расчета: 5 345 900 х 265 х 2 х 1/300 х 7,5%.

Ранее судом было установлено, что объект долевого строительства истцу не передан, в нарушение условий п. 6.1. договора участия в долевом строительстве, согласно которому срок передачи объекта долевого строительства - не позднее 30.06.2022.

Таким образом, судом установлено, что застройщиком нарушен предусмотренный договором срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2023 г. по 21.03.2024 на сумму 708 331,75 руб., из расчета: 5 345 900 х 265 х 2 х 1/300 х 7,5%.,который судом принимается, поскольку он произведен с учетом положений постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 г. N 326.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21 декабря 2000 г. N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Учитывая, что данная мера ответственности носит компенсационный характер и должна соответствовать последствиям нарушения обязательства, а также исключать неосновательное обогащение лица, в пользу которого она подлежит взысканию, учитывая характер нарушенных ответчиком обязательств и его ходатайство о снижении размера неустойки, исходя из стоимости объекта строительства, периода просрочки передачи объекта долевого участия и обстоятельств его передачи, суд находит возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить подлежащую взысканию неустойку до 200 000 руб. В большем размере неустойка взысканию не подлежит.

Разрешая требования истца относительно взыскания с ответчика расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 390 250 руб., суд исходит следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ).

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных дефектов (недостатков) при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

Согласно заключению специалиста эксперта ООО «ЮС ГРУПП» № СТЭ-2024/39-03, стоимость устранения недостатков, ремонтно-восстановительных работ составляет 579 129,65 руб. (л.д. 53-100 том 1).

Представитель ответчика, не согласившись с предъявленными требованиями в части взыскания денежной суммы для устранения недостатков, ходатайствовал перед судом о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Определением Наро-Фоминского городского суда Московской области от 30 апреля 2025 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «ЭК «Аксиома».

Согласно экспертному заключению ООО «ЭК «Аксиома» № 008030-06-2025(л.д. 136-176 том 1), стоимость устранения недостатков квартиры, по адресу: <адрес>, возникших в результате выполнения строительно-монтажных работ застройщиком с отступлением от требований нормативной документации, составляет 334 047 руб. (ответ на вопрос №2). Остаточная стоимость материалов, подлежащих замене при устранении недостатков в указанной квартире составляет 11 233 руб. (ответ на вопрос №3).

Суд принимает заключение судебной строительно-технической экспертизы в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы экспертов ответчиком не опровергнуты. Кроме того, заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" выводы экспертов не носят характера вероятности, согласуются с действительными обстоятельствами по делу, и в совокупности с материалами дела позволяют установить фактические обстоятельства.

При этом суд не принимает в качестве доказательства по настоящему делу, представленное истцом заключение специалиста ООО «Ассоциация экспертов ТЭК», так как выводы специалиста, составившего данное заключение, сделаны в отсутствие всех материалов настоящего гражданского дела и без соблюдения требований гражданского процессуального законодательства, в частности, эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Предусмотренное частью 2 статьи 87 ГПК РФ правомочие суда назначить повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения, как особый способ его проверки, вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает решение.

Несогласие стороны спора с результатом проведенной судебной экспертизы само по себе не свидетельствует о его недостоверности и не влечет необходимости в проведении повторной либо дополнительной экспертизы, поскольку отсутствуют установленные частью 2 статьи 87 ГПК РФ основания для ее назначения.

Отклоняя ходатайство заявителя о назначении по делу повторной экспертизы, суд исходит из того, что сомнений в правильности или обоснованности заключения ООО «ЭК «Аксиома» не имеется в виду того, что заключение содержит подробное описание проведенных исследований; сделанные в результате их выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Таким образом, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исходя из того, что факт наличия в жилом помещении недостатков, допущенных ответчиком как застройщиком при строительстве жилого помещения, подтверждается экспертным заключением, суд приходит к выводу о том, что стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков квартиры в размере 322 814 руб., исходя из разницы: 334 047 руб. (стоимости работ и материалов, необходимых для устранения недостатков) – 11 233 руб. (остаточная стоимость материалов, подлежащих замене при устранении недостатков в указанной квартире).

Вместе с тем в силу части 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указано, что Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

Следовательно, размер стоимости устранения недостатков, подлежащий взысканию с ответчика, составит 160 377 руб., что не превышает 3% от цены договора (5 345 900 руб.).

Таким образом, учитывая доказанность факта наличия в квартире недостатков, допущенных ответчиком при строительстве жилого помещения, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части и взыскании стоимости устранения выявленных недостатков объекта недвижимости в размере 160 377 руб. (с учетом положения части 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Истец просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока удовлетворения требования о возмещении расходов на устранение недостатков за период с 23 ноября 2024г. по 31 июля 2025г.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 8 августа 2024 года N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2024 года.

Как усматривается из материалов дела 25.10.2024 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков в квартире, которая оставлена без удовлетворения.

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно (с 22.03.2024 до 31.12.2024). А также в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2024 N 1916 до 30 июня 2025 г. включительно.

С учетом изложенного требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока удовлетворения требования потребителя за указанный период с 23 ноября 2024г. по 31 июля 2025г. удовлетворению не подлежат, поскольку указанная неустойка не начисляется в период действия моратория, установленного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (с 22.03.2024 по 30.06.2025).

На основании ст. 151 ГК РФ, ст. ст. 1099, 1101 ГК РФ, ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред истцу, и представленных сторонами доказательств, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истцу, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору долевого участия с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере 10 000 руб., что, по мнению суда, является соразмерным и разумным, полагая, что заявленная истцом сумма компенсации явно завышена.

Из материалов дела следует, что письменная претензия истца о возмещении расходов на устранение недостатков была направлена ответчику 25.10.2024, то есть уже после вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326 и в период действия установленных им особенностей применения неустойки (штрафа, пени) и иных финансовых санкций.

При таком положении оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа, у суда не имеется.

Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2024 N 1916 в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30.06.2025 включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 30.06.2025, может быть продлена на срок до 30.06.2025 включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым предоставить АО «СЗ ПКС Девелопмент» отсрочку исполнения настоящего решения в части взыскания стоимости недостатков и финансовых санкций до 31.12.2025 включительно.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. п. 2, 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 КАС РФ). Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены, в том числе, расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Судом установлено, что истец понесла расходы на составление заключения специалиста в совокупном размере 43 000 руб. (л.д. 101-104 том 1), которые также подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований в части расходов на подготовку рецензии на экспертизу в размере 26 000 руб., которые по смыслу закона не являются судебными издержками, при условии, что указанное заключение судом не принято в качестве доказательства.

Кроме того, при подаче искового заявления истцами была оплачена государственная пошлина в размере 11 699,23 руб.

Согласно положениям п. 3 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", п. 3 ст. 333.36 НК РФ потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по искам, связанным с нарушением прав потребителей, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей 00 копеек.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

В силу статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на уплату государственной пошлины в размере 2 062,42 руб.

На основании пп. 1 п. 1 ст. 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.

В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей" потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

При таких обстоятельствах, в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ, суд полагает возможным возвратить истцу излишне уплаченную государственную пошлину в размере 9 358,23 руб.

По правилам ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию в доход бюджета Наро-Фоминского городского округа с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов в размере 14 509 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО13 к АО «Специализированный застройщик ПКС Девелопмент» о признании одностороннего акта недействительным, взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с АО «Специализированный застройщик ПКС Девелопмент» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 ФИО14 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) стоимость расходов на устранение недостатков в сумме 160 377 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 200 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., расходы по оплате заключения эксперта в размере 43 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 062 руб. 42 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований ФИО1 ФИО15, отказать.

Возвратить ФИО1 ФИО16 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) из бюджета излишне уплаченную государственную пошлину, по чеку операции от 25 февраля 2025г. в размере 9 358 руб. 23 коп.

Предоставить АО «Специализированный застройщик ПКС Девелопмент» (ИНН <***>) отсрочку исполнения настоящего решения суда в части требований о взыскании стоимости устранения недостатков и неустойки на срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Взыскать с АО «Специализированный застройщик ПКС Девелопмент» (ИНН <***>) в доход бюджета Наро-Фоминского городского округа государственную пошлину в размере 14 509 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Наро-Фоминский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий Ю.А. Кокорев

Мотивированное решение составлено 12 сентября 2025 г.

Председательствующий Ю.А. Кокорев