дело № 3а-1002/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 октября 2022 года г. Краснодар
Краснодарский краевой суд в составе:
судьи Санниковой С.А.,
при секретаре Намитокове Р.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- нежилого помещения с кадастровым номером <№...> общей площадью <№...> кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, <Адрес...> <Адрес...>, определенной по состоянию на <Дата ...>,
- нежилого помещения с кадастровым номером: <№...> общей площадью <№...> кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, <Адрес...>, определенной по состоянию на <Дата ...>,
- нежилого помещения с кадастровым номером <№...> общей площадью <№...> кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, <Адрес...>, <Адрес...>, <Адрес...>, определенной по состоянию на <Дата ...>,
- нежилого помещения с кадастровым номером <№...> общей площадью <№...> кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, <Адрес...>, <Адрес...>, определенной по состоянию на <Дата ...>,
в размере, определенном согласно отчету об оценке от <Дата ...> <№...>.2-О-2022, подготовленному ООО «Альфа Эксперт».
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что является собственником вышеуказанных объектов недвижимости и считает, что результаты государственной кадастровой оценки их стоимости являются неверными и нарушают его права, так как ведут к необоснованному увеличению размера налоговых платежей.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), путем размещения информации на официальном интернет-сайте Краснодарского краевого суда.
Представитель административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 в поступившем в адрес суда возражении на экспертизу считает, что определенная экспертом рыночная стоимость объектов не может быть признана достоверной, а заключение - достоверным доказательством по делу, которое необходимо оценивать критически, просит вызвать в судебное заседание эксперта, подготовившего заключение, для получения пояснений по имеющимся у административного ответчика замечаниям.
Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.
С учетом положений части 4 статьи 247 КАС РФ административное дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав представленные доказательства и материалы дела, письменные пояснения эксперта ООО «Сервис-Юг» <ФИО>4 по замечаниям административного ответчика на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу об удовлетворении требований административного искового заявления в части, по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ), кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.
Частью 2 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона №237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Как указано в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума ВС РФ №28), с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Из материалов дела следует, что административный истец является собственником следующих объектов недвижимости:
1. нежилого помещения с кадастровым номером <№...> общей площадью <№...>.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, <Адрес...>, <Адрес...>,
2. нежилого помещения с кадастровым номером: <№...> общей площадью <№...> кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, <Адрес...>, <Адрес...>,
3. нежилого помещения с кадастровым номером <№...> общей площадью <№...> кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, <Адрес...>, <Адрес...>,
4. нежилого помещения с кадастровым номером <№...> общей площадью <№...> кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, <Адрес...>, <Адрес...>,
что подтверждается соответствующими выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта (л.д. 19-35).
Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов.
В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости установлена уполномоченным органом по состоянию на 1 января 2021 года в размере 1 473 251,69 руб., 2 311,41 руб., 2 060 038,56 руб., 1 497 469,53 руб. соответственно (л.д. 15-18).
Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости, в связи с чем, суд считает 1 января 2021 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
В соответствии с данными отчета об оценке от <Дата ...> <№...>.2-О-2022, подготовленного ООО «Альфа Эксперт» и представленного административным истцом, рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...> по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости (1 января 2021 года) составляет 680 100 руб., 1 079 800 руб., 962 400 руб., 691 300 руб. соответственно.
Согласно положениям статьи 77 КАС РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе. Экспертиза может быть назначена по инициативе суда, если экспертиза предусмотрена законом или ее проведение необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если требуется проведение дополнительной или повторной экспертизы, либо если проведение экспертизы необходимо в связи с выявленными обстоятельствами административного дела и представленными доказательствами.
Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума ВС РФ <№...>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
На основании изложенного и учитывая, что представленный административным истцом отчет об оценке получен во вне судебном порядке, а между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке имеются существенные расхождения в размере стоимости объектов, суд пришел к выводу, что административным истцом не предоставлено суду допустимых и достаточных доказательств размера рыночной стоимости объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, для определения которой необходимы специальные познания, в связи с чем, определением суда от <Дата ...> по делу назначена судебная оценочная экспертиза по установлению соответствия отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.
Согласно заключению эксперта от <Дата ...> <№...>, выполненного экспертом ООО «Сервис-Юг» <ФИО>4, при составлении отчета об оценке от <Дата ...> <№...>.2-О-2022 оценщиком были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости конкретных объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, информация, использованная оценщиком, не является достоверной и достаточной.
В соответствии с заключением судебной экспертизы рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...> по состоянию на 1 января 2021 года составляет 684 375 руб., 1 086 563 руб., 968 438 руб., 695 625 руб. соответственно.
Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ, заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ, в совокупности с другими доказательствами по делу.
По мнению суда, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона № 237-ФЗ и федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями органов государственной власти и местного самоуправления выводы эксперта не опровергнуты. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса Российской Федерации. Эксперт <ФИО>4 имеет высшее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, диплом о профессиональной переподготовке, документы, свидетельствующие о членстве в СО «Региональная ассоциация оценщиков», а также договор страхования ответственности.
Экспертом при оценке объектов недвижимости был применен только один возможный сравнительный подход к оценке рыночной стоимости, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объектов экспертизы, информация об аналогичных объектах получена из достоверных источников. Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки по аналогии, то есть основывается на информации о сходных сделках или предложениях. Обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов экспертом приведено.
Эксперт располагает достоверной и доступной для анализа информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объектов недвижимости от ряда актуальных факторов, экспертом принята поправка на торг, корректировки на площадь, на местоположение, на вид разрешенного использования и др.
Примененная методика расчета рыночной стоимости отражает индивидуальные характеристики объектов оценки, является подробной и объективной.
Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, в нем изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки. Информация об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, подтверждена. Состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости. Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на 1 января 2021 года.
Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неполноты и неясности заключение экспертизы не содержит, ответы на вопросы являются ясными и определенными, указаны источники получения информации, в материалы дела экспертом представлены распечатки использованных им справочных изданий, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.
Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленные судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным. Надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта и доводы административного иска, административными ответчиками, заинтересованными лицами суду не предоставлено.
Суд полагает, что критическая оценка представителем административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края, ФИО2 выводов судебной экспертизы не влечет признание данного доказательства ненадлежащим, а содержащейся в заключении экспертизы информации - недостоверной. Выраженное представителем сомнение в обоснованности выводов эксперта не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение этого заключения, и опровергается письменными пояснениями эксперта <ФИО>4, предоставленными суду.
При таких обстоятельствах оснований для вывода о недостоверности экспертного исследования, на основании которого определена рыночная стоимость объектов недвижимости, не имеется, в связи с чем, доводы представителя административного ответчика об обратном судом отвергаются как несостоятельные.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как правообладателя данных объектов.
Учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от <Дата ...> №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Административный истец обратился с настоящим иском в суд <Дата ...> (л.д. 81), сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат, в связи с чем, датой подачи заявления следует считать <Дата ...>.
Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 КАС РФ, суд
решил:
административный иск ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости – удовлетворить в части.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> общей площадью <№...>.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, <Адрес...>, <Адрес...>, <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости, равной 684 375,00 (шестьсот восемьдесят четыре тысячи триста семьдесят пять) рублей, определенной по состоянию на 1 января 2021 года.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером: <№...> общей площадью <№...>.м, расположенного по адресу: <Адрес...> <Адрес...>, ст-ца <Адрес...> <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости, равной 1 086 563,00 (один миллион восемьдесят шесть тысяч пятьсот шестьдесят три) рубля, определенной по состоянию на 1 января 2021 года.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> общей площадью <№...> кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...> <Адрес...>, ст-ца <Адрес...>, <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости, равной 968 438,00 (девятьсот шестьдесят восемь тысяч четыреста тридцать восемь) рублей, определенной по состоянию на 1 января 2021 года.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> общей площадью <№...>м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, ст-ца <Адрес...>, <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости, равной 695 625,00 (шестьсот девяноста пять тысяч шестьсот двадцать пять) рублей, определенной по состоянию на 1 января 2021 года.
Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23<№...> считать 22 июня 2022 года.
Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23<№...>.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме составлено 18 октября 2022 года.
Судья: С.А. Санникова