Решение по делу № 2-413/2023 от 29.05.2023 - о признании договора аренды земельного участка от <дата> заключенным, договора аренды земельного участка от <дата> недействительным, аннулировании записи об регистрации и прекращении права пользования земельным участком.

УИД 31RS0011-01-2023-000251-40 Дело № 2-413/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 мая 2023 г. г. Короча

Корочанский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Поповой И.В.,

при секретаре судебного заседания Кидановой О.В.

с участием представителей истца ООО «Мясные фермы – Искра» ФИО1 (ордер, доверенность), ФИО2 (доверенность), ответчика ФИО3, представителя ответчика КФХ ФИО4 - ФИО5 (доверенность),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мясные фермы – Искра» к ФИО6, ФИО3, КФХ ФИО4 о признании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключенным, договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, аннулировании записи об регистрации и прекращении права пользования земельным участком,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Мясные фермы – Искра» (далее ООО «Мясные фермы – Искра») к ФИО6, ФИО3, КФХ ФИО4, в котором просит: признать договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №/Я от ДД.ММ.ГГГГ согласно которого ФИО6 передал ООО «Мясные фермы – Искра» во временное владение и пользование (аренду) принадлежащей ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства заключенным; признать договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО3 и КФХ ФИО4 недействительными и прекратить его действие; прекратить право пользования ИП КФХ ФИО4 земельным участком сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № расположенным по адресу: <адрес> аннулировать запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО3 и КФХ ФИО4

Требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ООО «Мясные фермы – Искра» был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №/Я от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО6 передал ООО «Мясные фермы – Искра» во временное владение и пользование (аренду) принадлежащей ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, согласно п. 5.6 договора он имеет силу передаточного акта, арендодатель сдал, а арендатор принял земельный участок, договор аренды заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п. 2.1 договора арендная плата выплачивалась ежегодно в полном объеме, согласно условий договора обязательства сторон по передаче арендодателем арендатору спорного земельного участка и его приемке исполнены полностью, замечаний не имеется, договор не был своевременно зарегистрирован в связи с отсутствием зарегистрированного права собственности на земельный участок арендодателя, ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с заявлением о государственной регистрации, в чем ему было отказано, в апреле ФИО6 распорядился земельным участком, продав его ФИО3, который в свою очередь, несмотря на имеющийся договор аренды с не истекшим сроком действия, заключенный ООО «Мясные фермы – Искра» и ФИО6, о чем ФИО3 было известно, заключил новый договор аренды с КФХ ФИО4, котором также было известно том, что земельный участок находится в пользовании истца на протяжении длительного периода времени, истец о переходе права собственности уведомлен не был; истец полагает, что ответчик ФИО3 злоупотребляет своими правами в ущерб интересам истца, допуская ситуацию двойной аренды земельного участка, договор аренды между истцом и ФИО6, хоть и на прошел государственную регистрацию, является заключенным и действующим, согласованы все существенные условия, договор аренды сторонами исполняется; смена собственника имущества не является основанием для расторжения договора аренды, земельный участок находится в пользовании истца по настоящее время.

Представители истца в судебном заседании поддержали требования в полном объеме, просили их удовлетворить.

Ответчик ФИО6 извещен о времени и месте судебного заседания посредством электронной заказной судебной корреспонденции (конверт возвратился в связи с истечением срока хранения; о судебном разбирательстве известно – ранее извещался посредством электронной заказной судебной корреспонденции, получено), а также посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Корочанского районного суда Белгородской области в сети Интернет, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал, позицию по делу в суд не представил.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражал относительно заявленных требований, просил в удовлетворении отказать.

Ответчик КФХ ФИО7 извещен о времени и месте судебного заседания посредством электронной заказной судебной корреспонденции (получено), а также посредством размещения информации о времени и мест судебного заседания на официальном сайте Корочанского районного суда Белгородской области в сети Интернет, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал, обеспечил явку представителя, представитель в судебном заседании возражал относительно заявленных требований, просил в удовлетворении отказать.

Третье лицо Управление Росреестра по Белгородской области извещено о времени и месте судебного заседания в соответствии с Соглашением от 21.02.2022 об обмене документами в электронном виде между Белгородским областным судом, Правительством Белгородской области, а также иными судами, органами и организациями, присоединившимися к Соглашению, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовало, в отзыве на исковое заявление при принятии решения полагается на усмотрение суда.

Учитывая надлежащее извещение судом лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, принимая во внимание то, что неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также ГПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей истца, ответчика ФИО3, представителя ответчика КФХ ФИО4, изучив материалы гражданского дела, исследовав обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 56, 195, 196 ГПК РФ, суд разрешает дело в пределах заявленных истцом требований и по основаниям, им указанным, основывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. В условиях состязательности процесса каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований.

В соответствии со ст. 1, ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии с положениями ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 10, 12 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно п. 1, 2 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: предать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что между ФИО6 и ООО «Мясные фермы – Искра» заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №/Я от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям указанного договора аренды ФИО6 передал, а ООО «Мясные фермы – Искра» приняло во временное владение и пользование (аренду) принадлежащий ФИО6 земельный участок площадью <адрес> га с кадастровым номером №, предназначенный для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный по адресу: <адрес> (п. 1.1 договора аренды).

Договор заключен сроком с 21.03.2016 по 21.03.2032 (п. 1.3 договора аренды). Арендодатель гарантировал, что земельный участок свободен от прав третьих лиц (п. 1.4 договора аренды).

Договором предусмотрена и сторонами согласована арендная плата: ежегодно в виде сельскохозяйственной продукции в срок до 1 декабря текущего года из расчета 1000 кг зерна, 100 кг муки, 50 кг сахара, 60 кг подсолнечника, в виде предоставления услуг – вспашка огорода, принадлежащего арендодателю, 1 раз в год на площади не более 50 соток, единовременная выплата на погребение; по согласованию между сторонами возможна замена указанных продукции и услуг их равнозначной стоимостью (п.п. 2.1 – 2.3 договора аренды).

Договором определены права и обязанности сторон.

Договор подписан сторонами.

Согласно п.5.6 договора аренды настоящий договор имеет силу передаточного акта, арендодатель сдал, а арендатор принял земельный участок, указанный в п.1 п. 1 договора.

Согласно условиям договора он составлен в трех экземплярах, один из которых предназначался для органа, осуществляющего государственную регистрацию (п. 5.5 договора аренды).

Вопросы заключения договора аренды регламентированы главой 34 ГК РФ,

Ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи); в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Право сдачи имущества в аренду в силу ст. 608 ГК РФ принадлежит собственнику имущества.

Ст. 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме; договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды согласно ст. 610 ГК РФ заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В силу ст. 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество; при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.); неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно положениям ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Данная статья регулирует порядок и формы установления арендной платы.

Пользование арендованным имуществом осуществляется в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Как следует из материалов дела условия договора сторонами исполнялись.

Представленными ведомостями подтверждается выполнение истцом своих обязательств по выплате арендной платы и ее получение ответчиком ФИО6 (ведомости об арендной плате заполнены ООО «Мясные фермы – Искра» в книге/журнале «Реестр приема зерна весовщиком», как пояснили в судебном заседании представители истца специальных книг, ведомостей для выдачи арендной платы не предусмотрено, анализ записей показывает, что действительно имеет место именно выплата арендной платы арендодателям ООО «Мясные фермы – Искра») за период с 2016 по 2021 годы, в ведомостях указан ответчик, имеются его подписи о получении арендной платы в виде продукции – сахара, муки, подсолнечника, зерна; как видно из ведомостей ФИО6 арендная плата была выплачена также за период 2012-2015 годов, представители истца пояснили в судебном заседании, что несмотря на то, что договор аренды заключен с ФИО6 только в 2016 году, данный земельный участок использовался ООО «Мясные фермы – Искра» начиная с 2012 года, арендная плата возмещена арендодателю ФИО6 за период с 2012 года, за период 2022 года арендодатель ФИО6 за выплатой арендной платы не обращался.

Выдача арендной платы производится в определенные истцом периоды (представлены копии приказов ООО «Мясные фермы – Искра» о начале выдачи арендной платы за период с 2012 по 2022 годы).

Согласно представленной стороной истца выписке из реестра земельных участков, расположенных на территории <адрес>, АКХ «Россия», производственный участок №, обрабатываемых ООО «Мясные фермы - Искра», в перечне указанных земельных участков под № числится земельный участок с кадастровым номером №, площадью <адрес> кв.м., участок №, срок договора аренды не указан, договоры аренды №/Я от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащий ФИО6

Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ №, представленной ООО «Мясные фермы – Искра», за период с 2012 по текущую дату от арендодателей земельных участков заявлений о расторжении договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в Общество не поступало.

Факт заключения договора аренды между ФИО6 и ООО «Мясные фермы – Искра» ответчиками не оспаривался, не оспаривалось также и его исполнение ООО «Мясные фермы – Искра» и ФИО6

Возражений относительно искового заявления от ответчика ФИО6 в суд не поступало.

Представителями истца в исковом заявлении указано и подтверждено в судебном заседании, что договор аренды не был ранее зарегистрирован по причине отсутствия регистрации права собственности ФИО6 на земельный участок, ФИО6 истцом было рекомендовано обратиться зарегистрировать право собственности.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился за регистрацией договора аренды, в это время ему стало известно о смене собственника арендуемого земельного участка.

Указывая на отсутствие регистрации договора аренды между ООО «Мясные фермы – Искра» и ФИО6 истцом отмечено, что Росреестром было отказано в регистрации по вышеуказанной причине, вместе с тем, как следует из материалов дела и установлено в ходе судебного заседания, отказ был связан с тем, что истцом заявление о государственной регистрации было отозвано (копия регистрационного дела в отношении земельного участка в кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, производственный участок №, участок №, уведомление о прекращении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2022-12739368/1).

Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № право собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <адрес> кв.м., расположенный по адресу <адрес> производственный участок № участок №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, запись №, ограничений не зарегистрировано.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО3 в отношении указанного земельного участка, запись №, ограничений не зарегистрировано.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости – аренда, в пользу ФИО4, основание договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, срок ограничения прав и обременения – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, запись №.

Представленная в суд копия регистрационного дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 31:09:0703001:93, расположенного по адресу: <адрес>, в границах АКХ «Россия», производственный участок №, участок №, содержит договор купли-продажи земельного участка между ФИО6 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ. При этом как ранее установлено судом, государственная регистрация договора аренды земельного участка между ООО «Мясные фермы – Искра» и ФИО6 была прекращена до заключения договора купли-продажи – ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ФИО3 в представленных в суд возражениях и в судебном заседании пояснил, что действительно между ним и ФИО6 заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, он выступал покупателем, при покупке земельного участка никаких обременений в отношении земельного участка зарегистрировано не было, после получения права собственности он реализовал свое право, сдав земельный участок в аренду, злоупотребления правом с его стороны не было, полагает, что истец не может требовать расторжения заключенного им с КФХ ФИО4 договора аренды, поскольку стороной не является, и признания договора аренду между ФИО6 и ООО «Мясные фермы – Искра» заключенным, поскольку ФИО6 собственником земельного участка не является и получать арендную плату не может.

В судебном заседании ФИО3 также пояснил, что ФИО6 сам предложил купить у него земельный участок, зная, что мы покупаем земельные участки, которые не в аренде у ООО «Мясные фермы – Искра», при покупке просил продавца представить выписку, ограничений не было, продавец гарантировал свободу земельного участка, ФИО3 знал, что земельным участком пользуется ООО «Мясные фермы – Искра», там работает их техника, при этом указал, что они могли пользоваться землей и без договора, это никем не запрещено, к ООО «Мясные фермы – Искра» по вопросу на каком основании они пользуются земельным участком он не обращался, поскольку ему достаточно было сведений из ЕГРН.

Представитель ответчика КФХ ФИО4 в представленных в суд возражениях и в судебном заседании пояснил, что согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества на срок более года подлежит государственной регистрации, при заключении договора аренды между КФХ ФИО4 и ФИО3 управляющим КФХ была проверена информация о наличии каких-либо обременений, в том числе обременений в виде аренды на земельный участок, при проверке было выявлено, следовательно какие-либо законные ограничения для заключения сделки отсутствовали, согласно ст. 164 ГК РФ в случае, если предусмотрена государственная регистрация сделки, то ее последствия наступают после регистрации, договор аренды земельного участка ООО «Мясные фермы - Искра» и ФИО6 таким образом каких-либо последствий по договору аренды между ними не наступило. КФХ ФИО4 добросовестный арендатор, собственник (ФИО3) заверил его, что обременений в отношении земельного участка не имеется, Росреестр препятствий для регистрации не усмотрел, старое свидетельство не было препятствием для регистрации.

Согласно отзыву на исковое заявление, представленному Управлением Росреестра по <адрес> на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано право собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, также зарегистрировано ограничение – аренда на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО4; указывают, что согласно Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт, признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения имущества; государственная регистрация в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства. Условия договора толкуются таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора также не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Как установлено п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Подлинная воля сторон при подписании и исполнении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №/Я от ДД.ММ.ГГГГ была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки; в установленном законом порядке воля на прекращение отношений сторонами не изъявлялась.

В соответствии со ст. 51 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для признания его ничтожным либо недействительным.

Указывая на недобросовестный характер поведения ответчиков представители истца в судебном заседании поясняли, что в настоящем споре имеет место ситуация двойной аренды, которая указана в ст. 398 ГК РФ, законодателем определено, что в подобном случае, тот арендатор, кто получил участок во владение, сохраняет за собой право, другой арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения убытков. В рассматриваемом споре земельный участок был получен во владение истцом, истец пользуется им, исполняет все условия договора аренды, каких-либо возражений, претензий по исполнению договора аренды за весь период от арендодателя не поступало.

Согласно п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), необходимо исходить из следующего: если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ.

В ходе рассмотрения делу установлено, что договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения заключен путем подписания договора сторонами, его условия выполняются, земля была передана истцу, земля находится в пользовании у истца, заявлений о расторжении договора, о ненадлежащем его исполнении от стороны договора -ответчика ФИО6 не поступало.

ФИО6 распорядился земельным участком, продав его. Истцом данный договор не оспаривается, вместе с тем, представили истца указали, что переход права собственности не является основанием для изменения или расторжения имеющегося договора аренды. Фактически земельный участок не может быть передан КФХ, поскольку уже используется на законных основаниях ООО «Мясные фермы – Искра», истец пользуется земельным участком более 11 лет, ответчики ФИО3 и КФХ ФИО4 действуют недобросовестно, пытаясь вывести земельный участок из пользования истца, что дестабилизирует деятельность истца, усложняет логистику.

Возражая относительно недобросовестности поведения ответчиков, ФИО3 и представителем КФХ ФИО4 в судебном заседании указано, что заключение договора аренды между ООО «Мясные фермы – Искра» и ФИО6 и его исполнение не оспариваются. Вместе с тем, оспариваемая сделка – договор аренды между ФИО3 и КФХ ФИО4 носит законный характер, злоупотребления правами нет, собственник самостоятельно решает вопросы распоряжения принадлежащим ему имуществом, истец знал о необходимости регистрации договора аренды, но регистрацию не осуществил, ответчики из достоверного источника (ЕГРН) узнали, что обременения нет, то есть третьи лица (ответчики ФИО3 и КФХ ФИО4) по отношению к договору аренды земельного участка между ООО «Мясные фермы – Искра» и ФИО6 не знали о каком-либо договоре. Нарушения прав истца не имеется, имеет место добросовестное пользование собственником своими правами. Истец указывает на «двойную аренду», однако это опровергается материалами дела - в регистрационном деле в отношении спорного земельного участка имеется только один договор аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе, оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия, в случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. (п.2); требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п.3).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1); сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п.п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).

Ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует п. 3 ст. 1 ГК РФ, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В соответствии с п. 4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им права.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

В абз. третьем п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Установив, что договор аренды земельного участка между им и ФИО6 заключен, арендные отношения состоялись, стороны перешли к исполнению своих обязанностей по договору и осуществлению своих прав, суд признает, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости не может влиять на права и обязанности арендатора и арендодателя по отношению друг к другу.

Вместе с тем, оценивая в совокупности изложенное с испрашиваемым истцом способом защиты предполагаемого нарушенного права суд обращает внимание на следующее.

Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного иди недобросовестного поведения. Для квалификации сделок как ничтожных с применением положений ст. 10 и 168 ГК РФ недостаточно установления факта ущемления интересов других лиц, необходимо также установить недобросовестность сторон сделки, в том числе наличие либо сговора между сторонами, либо осведомленности контрагента должника о заведомой невыгодности, его негативных последствиях для лиц, имеющих защищаемый законом интерес. Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в названной статье пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

П. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъясняет, что согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними необходимо исходить из следующего: если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется, в силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам (в частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Судом установлено, что ответчики ФИО3 и КФХ ФИО4 – третьи лица по отношению к договору аренды земельного участка между ООО «Мясные фермы – Искра» и ФИО6, сведения о наличии либо отсутствии обременений в отношении спорного земельного участка они узнали из ЕГРН, данный реестр в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является общедоступным надлежащим источником сведений о правах, обременениях в отношении недвижимого имущества.

Таким образом, в рассматриваемом случае имеют место обстоятельства, применительно к которым следует оценивать возможность противопоставления прав истца правам иных лиц по делу.

У истца имелась возможность, исходя из времени пользования спорным земельным участком, в разумные сроки реализовать вопрос о государственной регистрации договора аренды, обременения земельного участка. При этом доказательств своевременного обращения в регистрирующий орган с вопросом о регистрации договора аренды, доказательств своевременного вручения арендодателю ФИО6 требования о предоставлении документов, необходимых для регистрации, доказательств уклонения арендодателя от предоставления документов и регистрации договора аренды, доказательств обращения в суд с иском о понуждении арендодателя предоставить документы и зарегистрировать договор аренды истец суду не представил.

Недобросовестность в действиях ответчиков ФИО3 и КФХ ФИО4 отсутствует. Наличие у одной стороны спора сомнения в добросовестности участников гражданских правоотношений без соответствующего подтверждения не может являться основанием, свидетельствующем о наличии злоупотребления правом в действиях сторон гражданских правоотношений.

В силу вышеизложенных положений Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 абсолютный эффект договора аренды, то есть его действие в отношении третьих лиц, возможен только при наличии его государственной регистрации.

Как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом (в частности, определения от 05.07.2001 № 132-О, от 05.07.2001 № 154-О, от 26.01.2010 № 30-О-О).

В связи с изложенным положения п. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении арендных отношений в связи с изменением собственника имущества к сделке между ответчиками ФИО3 и КФХ ФИО4 применены быть не могут.

Иное толкование в отсутствие надлежащего поведения истца налагало бы дополнительные обязанности и обременения на третьих лиц.

Признание договора аренды между ФИО3 и КФХ ФИО4 недействительным по доводам истца повлечет необоснованное ущемление прав приобретателя земельного участка, действия которого не признаны недобросовестными, чем будет нарушен баланс интересов сторон.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защите подлежат нарушенные гражданские права и законные интересы.

Данная норма корреспондирует с положением п. 1 ст. 3 ГПК РФ, согласно которому заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Исходя из смысла п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 11, ст. 12 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

Вместе с тем избранный способ защиты является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он соответствует имеющемуся или предполагаемому нарушению права и действительно обеспечит восстановление нарушенного права или защиту законного интереса. Таких обстоятельств по настоящему делу не установлено.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности по правилам относимости и допустимости, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ при отказе истцу в иске судебные расходы, понесенные истцом, возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Мясные фермы – Искра» к ФИО6, ФИО3, КФХ ФИО4 о признании договора аренды земельного участка от 21.03.2016 заключенным, договора аренды земельного участка от 03.05.2022 недействительным, аннулировании записи об регистрации и прекращении права пользования земельным участком отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Корочанский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья

Мотивированный текст решения изготовлен 7 июня 2023 г.