дело № 2-747/2025

УИД:61RS00034-01-2023-000475-18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 ноября 2025 года п. Зимовники

Зимовниковский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Скрипниковой И.С.,

при секретаре Бобрышевой Е.С.,

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Племзавод Кирова» к ФИО3, Гречко В.И., третьи лица: Управление Росреестра по Ростовской области, филиал ППК «Роскадастр» по Ростовской области, Администрация Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения,

установил :

ООО «Племзавод Кирова» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО3, Гречко В.И. о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка по договору купли-продажи, взыскании денежной суммы.

Требования мотивированы тем, что ООО «Племзавод Кирова» на основании договоров аренды частей земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.11.2013, от 10.12.2013, от 16.12.2013, от 13.01.2014, от 07.02.2014, от 27.02.2014, от 06.03.2014, от 01.04.2014, от 25.04.2014, от 17.10.2014 являлось арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, из которого был образован спорный земельный участок с кадастровым №. Земельная доля площадью 21 га, из которой был образован данный участок, принадлежала Гречко В.И., которую она сдавала в аренду истцу по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Все договоры аренды были зарегистрированы в ЕГРН, заключались на 10 лет. В п. 2.3 данных договоров аренды предусмотрено право ООО «Племзавод Кирова» выкупать арендуемые объекты в первоочередном порядке перед другим лицами (преимущественное право покупки арендатором объектов аренды).

В ходе арендного использования участка с кадастровым № арендодатель в нарушение условия договора о преимущественном праве покупки арендатора продал земельный участок стороннему покупателю ответчику ФИО3 На момент продажи данного участка ФИО3 в отношении него сохранялись арендные обременения, которые установлены указанным выше договором аренды. Выдел в натуре участка происходил с письменного согласия истца, арендодатель получал арендную плату по договору вплоть до самой продажи спорного участка ФИО3

На основании изложенного, истец просит суд c учетом уточненных исковых требований (т. 12 л.д. 136-140) :

Перевести на ООО «Племзавод Кирова» права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым № по договору купли-продажи заключенному между Гречко В.И. и ФИО3, заменив собственника в регистрационной записи в ЕГРН № от 24.03.2020 года с ФИО3 на ООО «Племзавод Кирова»;

Взыскать с ООО «Племзавод Кирова» в пользу ФИО3 уплаченные им по договорам купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, денежные средства в размере 19 890 000 рублей и истребовать в пользу ООО «Племзавод Кирова» из незаконного владения ФИО2 земельный участок с кадастровым №.

В судебное заседание представитель истца ООО «Племзавод Кирова» не явился, надлежащим образом судом уведомлен, причины его неявки суду неизвестны.

В судебном заседаним представитель ответчика ФИО3 ФИО1 просила суд в удовлетворении исковых требований отказать, в обоснование чего дала подробные пояснения.

В судебное заседание ответчик Гречко В.И. не явилась, надлежащим образом, судом уведомлена, причины её неявки суду неизвестны.

Третьи лица представители Управления Росреестра по Ростовской области, филиала ППК «Роскадастр» по Ростовской области, Администрации Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области в судебное заседание не явились, уведомлены о дате заседания, сведений о причинах неявки не представили.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ принял решение продолжить рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами предусмотренными этим Кодексом законами.

В соответствии с частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Судом установлено, что Гречко В.И. являлась собственником земельной доли площадью <данные изъяты> га в земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, <адрес>, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права, копией регистрационного дела на земельный участок с кадастровым номером №. (т. 8 л.д. 160-161, 151-189)

ООО «Племзавод Кирова» являлось арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № на основании договоров аренды частей земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя, в том числе и с Гречко В.И. на основании договора аренды от 07 февраля 2014 года в отношении принадлежащей последней земельной доли, площадью 21 га.

Исходя из п. 3.1 договора аренды, арендная плата выплачивалась каждому собственнику земельной доли в натуральном выражении в виде зерна, сена, соломы, подсолнечника и предоставления услуг.

Из п.2.3 договора аренды следует, что при переходе доли (долей) в праве общей долевой собственности на землю по наследству или вследствие совершенных в соответствии с законодательством Российской Федерации сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается; первоочередное право на покупку и аренду земельных долей остается за ООО «Племзавод Кирова». С новым участником долевой собственности заключается новый договор на общих условиях.

Из земельного участка с кадастровым номером № путем выдела собственником Гречко В.И. в натуре принадлежащей ей доли был образован земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> га, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, примерно на расстоянии <адрес> по направлению <адрес> от <адрес>, примерно на расстоянии <адрес> км по направлению <адрес> от <адрес>.

Выдел участка был произведен с согласия арендатора ООО «Племзавод Кирова».

Данные обстоятельства подтверждается копиями регистрационных дел, проектом межевания участка, выпиской из ЕГРН от 08.07.2024.(т. 8 л.д. 151-189, т. 13 л.д. 29-30)

16 марта 2020 года Гречко В.И. заключила с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>

Участок был продан ФИО3 за 530 000 рублей, расчет был произведен между сторонами до подписания договора.

Данные обстоятельства подтверждаются копией договора купли-продажи земельного участка от 16.03.2020 года. (т. 8 л.д. 170)

24 марта 2020 года за ФИО3 было зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок в ЕГРН, регистрационная запись №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.07.2024. (т. 13 л.д. 29-30)

Администрация Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области отказалась от преимущественного права покупки указанного земельного участка, предусмотренного ч. 1 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», что подтверждается копией письменного отказа от 16 марта 2020 года. (т. 8 л.д. 169)

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 431 ГК РФ с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Договор аренды земельных долей от 07 февраля 2014 года суд признает заключенным, а его условия, подлежащими исполнению и обязательными для сторон договора, т.к. данный договор исполнялся обеими сторонами на протяжении длительного времени и в процессе его исполнения у сторон не возникло неопределенности по вопросу об индивидуализации объекта аренды: Арендатор принял и использовал земельные доли по назначению, оплачивал арендную плату, а арендодатели получали арендную плату за пользование их имуществом.

В силу п. 2.3 договора аренды следует, что при переходе доли (долей) в праве общей долевой собственности на землю по наследству или вследствие совершенных в соответствии с законодательством Российской Федерации сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается; первоочередное право на покупку и аренду земельных долей остается за ООО «Племзавод Кирова». С новым участником долевой собственности заключается новый договор на общих условиях.

Указанное условие не допускает разных вариантов своего толкования, никем не оспорено и недействительным признано не было.

Как предусмотрено п.п. 1,2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Выдел Гречко В.И. земельного участка с кадастровым № в счет земельной доли не влечет прекращение договора аренды, заключенного в отношении земельной доли, из которой образован данный участок, что прямо вытекает из положений ч. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, п. 31 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 3 за 2019 год.

Действие договора аренды от 07 февраля 2014 года в отношении земельного участка с кадастровым № сохраняется на прежних условиях, в том числе в части наличия преимущественного права покупки у ООО «Племзавод Кирова» в случае продажи арендодателем данного участка.

Наличие в п. 2.3 договора аренды преимущественного права покупки у арендатора не противоречит действующему гражданскому законодательству, так как исходя из буквального толкования ст. 421 ГК РФ стороны при заключении договора аренды имеют право включить в него любые условия прямо незапрещенные законодательством, в том числе и о преимущественном праве выкупа земельного участка арендатором в случае его продажи арендодателем.

Гречко В.И., являясь арендодателем указанного земельного участка, не уведомила арендатора участка ООО «Племзавод Кирова» о намерении продать участок и не предоставила тем самым ООО «Племзавод Кирова» возможность реализовать свое преимущественное право покупки спорного участка по цене, за которую он продавался.

Доказательств обращения Гречко В.И. к ООО «Племзавод Кирова» с предложением о преимущественной покупке спорного участка материалы дела не содержат и сторонами не представлены.

Тем самым, Гречко В.И. нарушила условия договора аренды от 07.02.2014 года о преимущественном праве ООО «Племзавод Кирова» на покупку продаваемого арендодателем имущества, произвольно отказавшись от исполнения своих обязательств по договору аренды, что противоречит положениям ст.ст. 309, 310, 421 ГК РФ.

Из ст. 8 ГК РФ вытекает обязанность арендодателя в случае намерения произвести отчуждение земельного участка предоставить преимущественное право покупки земельного участка его арендатору.

Выбранный истцом способ защиты права в виде перевода прав и обязанностей покупателя, также применяемый как в правоотношениях между собственниками имущества в порядке ст. 250 ГК РФ, не противоречит основным началам гражданского законодательства, направлен на поддержание стабильности правоотношений, возникающих в сфере оборота земель сельхозназначения.

Согласно пункта 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать, что при удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Принимая во внимание, что преимущественное право истца на приобретение отчуждаемых земельных участков основано на условиях соглашения, заключенного собственником спорного имущества Гречко В.И. и ООО «Племзавод Кирова», а материалами дела достоверно подтверждено, что по условиям заключенного договора аренды сторона приняла на себя обязательство продать земельный участок ООО «Племзавод Кирова» и только при отказе последнего от его приобретения имела право продать его и иным лицам, учитывая отсутствие доказательств того, что Гречко В.И. обращалась в ООО «Племзавод Кирова» с предложением приобрести принадлежащие ей земельные участки в устной, либо в письменной форме, а также учитывая позицию истца о том, что от покупки указанного имущества он не отказывался, суд приходит к выводу о наличии оснований для восстановления нарушенного права истца путем перевода на него прав и обязанностей покупателя земельного участка ФИО3, и как следствие, удовлетворения требования ООО «Племзавод Кирова» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и производных от него требований.

Вместе с тем, суд не находит оснований для взыскания с ООО «Племзавод Кирова» в пользу ФИО3 денежных средств в размере 530 000 рублей, уплаченных им по договору купли-продажи от 16 марта 2020 года, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела решением Зимовниковского районного суда Ростовской области от 04 декабря 2024 года с ООО «Племзавод Кирова» в пользу ФИО3 по вышеуказанному договору купли-продажи взысканы денежные средства, находящиеся на депозите (лицевом счете) Управления Судебного департамент в Ростовской области, перечисленные по платежному поручению № от 15 ноября 2023 года.

02 апреля 2025 года решение Зимовниковского районного суда Ростовской области вступило в законную силу, в порядке исполнения вышеуказанные денежные средства в размере 530 000 рублей, зачисленные ООО «Племзавод Кирова» на депозитный счет Управления Судебного департамента в Ростовской области перечислены ФИО3

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В связи с переводом на истца прав и обязанностей покупателя спорного земельного участка и замене собственника участка в регистрационной записи в ЕГРН с ФИО3 на ООО «Племзавод Кирова», подлежат удовлетворению исковые требования об истребовании земельного участка с № из чужого незаконного владения ответчика ФИО3, так как он находится у него без всяких на то правовых оснований.

Суд признает несостоятельными доводы ответчика ФИО3 о пропуске истцом срока исковой давности.

К спорным правоотношениям подлежит применению общий срок исковой давности, установленный п. 1 ст. 196 ГК РФ и составляющий 3 года, т.к. требования истца основаны на неисполнении ответчиком Гречко В.И. условий договора аренды от 07.02.2014 года.

Согласно п. 1 ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Материалами дела подтверждено, что достоверно о нарушении своего права со стороны ответчиком ООО «Племзавод Кирова» узнало 23.07.2020 из полученной выписки из ЕГРН. До указанного момента ООО «Племзавод Кирова» были получены от ответчика досудебная претензия от 29.07.2019 и обращение от 31.07.2019, к которым, однако не были приложены правоустанавливающие документы, подтверждающие смену собственника спорных земельных участков, что подтверждается ответом ООО «Племзавод Кирова» от 15.08.2019, содержащем просьбу представить указанные документы.

Надлежащие доказательства получения ООО «Племзавод Кирова» копии договора купли-продажи земельного участка и выписки из ЕГРН от ФИО3 на основании его письма от 25.09.2019 материалы дела не содержат, поскольку представленная ответчиком копия ответа не содержит подписи уполномоченного лица ООО «Племзавод Кирова» о получении и печати организации.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что ООО «Племзавод Кирова» не был пропущен срок исковой давности при подаче настоящего иска.

На основании изложенного доводы истца о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Иск ООО «Племзавод Кирова» к ФИО3, Гречко В.И., третьи лица: Управление Росреестра по Ростовской области, филиал ППК «Роскадастр» по Ростовской области, Администрация Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения – удовлетворить частично.

Перевести на ООО «Племзавод Кирова» (ИНН <***>, ОГРН <***>) права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу : <адрес>, <адрес> <адрес>, примерно на расстоянии <адрес> км <адрес> от <адрес>, по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от 16 марта 2020 года, заключенного между Гречко В.И. и ФИО3, заменив собственника земельного участка в регистрационной записи № от 24.03.2020 года в Едином государственном реестре недвижимости с ФИО3 на ООО «Племзавод Кирова».

Истребовать в пользу ООО «Племзавод Кирова» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из чужого незаконного владения ФИО3 земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> от <адрес>, примерно на расстоянии <адрес> км по направлению на <адрес> от <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «Племзавод Кирова» к ФИО3, Гречко В.И.– отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Зимовниковский районный суд в течении 1 месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Зимовниковского районного суда И.С. Скрипникова

Мотивированное решение изготовлено 19 ноября 2025 года.