Решение по делу № 2-31/2025 от 15.04.2025 - о признании права собственности на объект недвижимого имущества в силу приобретательной давности.

Дело №2-31/2025

УИД: 82RS0001-01-2025-000022-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 апреля 2025 года с.Тиличики Олюторского района

Камчатского края

Олюторский районный суд Камчатского края в составе:

председательствующего судьи Газовой Е.В.,

при помощнике судьи Сивак А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Олюторского муниципального района о признании права собственности на объект недвижимого имущества в силу приобретательной давности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации Олюторского муниципального района о признании права собственности на объект недвижимости в силу приобретательной давности, ссылаясь на то, что 15.11.2004 года по договору купли-продажи №3 он приобрел у конкурсного управляющего ФИО6 в ходе процедуры банкротства данной организации два помещения №12 и №13 общей площадью <данные изъяты> кв.м. в гараже, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> в <адрес>. Другие помещение в этом же гараже приобрел ФИО3 Гараж до продажи принадлежал ФИО7 которое впоследствии было ликвидировано. Зарегистрировать в установленном порядке свое право собственности он не смог, поскольку в едином государственном реестре отсутствуют сведения об этом недвижимом имуществе и о принадлежности его ФИО8 Получить такие документы не представляется возможным в связи с ликвидацией бывшего собственника и продавца и утратой документов ликвидированного юридического лица. Вместе с тем, с момента приобретения указанных помещений, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ, он стал владеть ими как своими собственными, использовал их для хранения принадлежащей ему техники, произвел ремонт принадлежащих ему помещений гаража, в том числе поменял ворота, сделал ремонт кровли, постоянно оплачивает электроэнергию. Указанными помещениями он владеет непрерывно, открыто и добросовестно на протяжении более 18 лет. Никто на указанные помещения не претендовал и не претендует. Поскольку зарегистрировать в установленном порядке в отсутствие документов ФИО9 не представляется возможным, просит признать за ним право собственности на указанные помещения гаража в силу приобретательной давности.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании истец на исковых требованиях настаивал, пояснил, что предпринимал попытки зарегистрировать свое право собственности, однако ему было отказано, поскольку нет сведений о бывшем собственнике и объекте недвижимости. Также предпринимал попытки к отысканию документов о принадлежности гаража бывшего собственника, однако со слов конкурсного управляющего ему было известно, что все документы он сдал в архив местной администрации, а в администрации ему пояснили, что часть архива, в том числе документы ликвидированного юридического лица ФИО10 утрачены в результате землетрясения в 2006 году. Он совместно с ФИО3 отремонтировали кровлю гаража. Также ФИО3 оформил договор энергоснабжения, совместно они оплачивают за потребленную электроэнергию. Также совместно с ФИО3 они оформили технический план всего здания гаража, в котором принадлежащие ему помещения полностью идентифицированы.

Администрация Олюторского муниципального района о слушании дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направила, представив ходатайство рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. В заявлении о рассмотрении дела в отсутствие представителя указывает, что возражений против удовлетворения иска не имеет.

Третье лицо – Управление Росреестра по Камчатскому краю извещено надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направило, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 15.11.2004 между ФИО11» в лице конкурсного управляющего ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи №, согласно которому продавец продал, а покупатель приобрел гараж на 6 автомашин за 100 000 рублей (за наличный расчет) (л.д.49). Договор удостоверен ДД.ММ.ГГГГ специалистом администрации <адрес>, зарегистрирован в реестре за № (л.д.50). Оплата по указанному договору в размере 100 000 рублей подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, требованием-накладной от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.117-118).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении юридического лица Общества с ограниченной ответственностью ФИО12 юридическое лицо ликвидировано по решению суда ДД.ММ.ГГГГ, правопреемников юридического лица не имеется. Лицом, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица – конкурсный управляющий ФИО4 (л.д.156-160).

Определением Арбитражного суда Камчатской области от 18.08.2006 конкурсное производство в отношении ООО <данные изъяты> завершено (л.д.161-162).

В соответствии с пп.1 п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п.1, п.2 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.1, п.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу абз.1, абз.3 п.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Согласно п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

По смыслу положений ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также исходя из характеристик объекта, содержащегося в Техническом плане (л.д.23-78) приобретенные истцом помещения гаража являются объектом недвижимого имущества.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимого имущества, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Как указано в абз.1 ч.1 ст.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшем на период заключения договора между продавец ООО «Тиличикский РСУ» в лице конкурсного управляющего ФИО4 и покупателем ФИО1, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (абз.3 ч.2 статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Таким образом, гражданское законодательство в отношении недвижимого имущества предусматривает исключительный правовой режим, предусматривающий, что права на недвижимые вещи возникают только с момента государственной регистрации.

Из содержания названных правовых норм следует, что правом отчуждения имущества другим лицам обладает лишь его собственник.

Тем самым, юридически значимыми обстоятельствами по делу являются: подтверждение права собственности продавца на спорные объекты недвижимости, соответствие договора купли-продажи требованиям действующего законодательства и всем критериям законности сделки, в том числе, надлежащее исполнение сторонами обязательств по данному договору (оплата и передача недвижимого имущества), установление факта уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности, подтверждение отсутствия правопритязаний других лиц на спорные объекты недвижимого имущества.

Из уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ №КУВИ-001/2025-87811774 в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о правах ООО «<данные изъяты>» на имевшиеся у него объекты недвижимости за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (период деятельности юридического лица) (л.д.165).

Из ответов Администрации Олюторского муниципального района, Инспекции Государственного строительного надзора Камчатского края, Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края, КГКУ «Государственный архив Камчатского края», КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка», Федерального агентства по управлению имуществом на судебные запросы следует, что сведения об учёте, праве собственности на недвижимое имущество – нежилое помещение гаража, расположенное в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № – отсутствуют (л.д.144, 145, 146, 147, 148, 149).

Таким образом, суд приходит к выводу, что, не смотря на наличие договора купли-продажи, заключенного от имени продавца уполномоченным лицом, у истца отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на приобретенные им помещения гаража, в установленном законом порядке.

В соответствии с п.3 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В силу п.1 ст.234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо – гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Согласно п.2 ст.234 Гражданского кодекса Российской Федерации до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

В соответствии с п.3 ст.234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Согласно п.4 ст.234 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.

При этом по смыслу ст.ст. 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из ст.ст. 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Исходя из взаимосвязи п.4 и п.1 ст.234 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательным условием признания права собственности в порядке приобретательной давности является истечение срока исковой давности на истребование имущества (3 года) в совокупности со сроком добросовестного, открытого и непрерывного владения гражданином недвижимым имуществом как своим собственным (15 лет), т.е. всего 18 лет.

Согласно Техническому плану здания, расположенного по адресу: <адрес>, в земельном квартале №, на земельном участке с кадастровым номером №, в координатах точек контура объекта: <данные изъяты> расположено нежилое одноэтажное здание гаража, материал наружных стен – монолитные, год постройки – 1993, общая площадь <данные изъяты> кв.м. В указанном здании имеются помещения 1-11, общей площадью <данные изъяты>., приобретенные ФИО3 у ООО «<данные изъяты> в лице конкурсного управляющего ФИО4 на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (пристройка к гаражу бетонная) и помещения 12-13, общей площадью <данные изъяты> кв.м., приобретенные ФИО1 у ООО «<данные изъяты>» в лице конкурсного управляющего ФИО4 на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (гараж на 6 автомашин). Технический план содержит все необходимые данные для полной идентификации объекта недвижимости (л.д.23-78).

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО3 пояснил, что его отец являлся конкурсным управляющим при ликвидации ООО <данные изъяты>». От отца он узнал, что распродается имущество ликвидируемого юридического лица. Он в 2002 году приобрел для себя часть гаража – пристройку к гаражу. В 2004 году часть этого же здания – гараж на 6 автомашин приобрел ФИО1 На этом же земельном участке также имелись другие здания – административное здание, производственное здание. Однако, другие здания, кроме гаража, находились в плохом состоянии, а после землетрясения в 2006 году разрушились. Ему известно, что на момент продажи имущества у конкурсного управляющего были какие-то документы на землю и здания, но какие точно, он сказать не может, возможно балансовые ведомости, аренда или какое-то другое право на землю. После окончания конкурсного производства все документы конкурсный управляющий сдавал в архив местной администрации, но впоследствии оказалось, что документы юридического лица архивом утрачены. Не позднее, чем с ноября 2004 года он и ФИО1 использовали здание гаража – каждый свои помещения. Каждый в своих помещениях сделали ремонт, совместно чинили и перестилали кровлю. Также им был заключен договор на подключение здания гаража в электросети. Они с ФИО1 заменяли в здании гаража электропроводку, установили ее таким образом, что один счетчик учитывает электроэнергию, расходуемую во всем здании гаража, а второй счетчик учитывает электроэнергию, расходуемую в помещениях № и № принадлежащих ФИО1 Поэтому ФИО1 передает ему денежные средства за потребленную им электроэнергию, а он оплачивает всю потребленную в здании гаража электроэнергию, с учетом помещений ФИО1 и внося в том числе переданные ему ФИО1 денежные средства. Несколько раз он и ФИО1 обращались в местную администрацию для оформления земельного участка, на котором расположено здание гаража, но им отказывали. Однако в июле 2021 года ему предварительно согласован земельный участок для размещения гаража. На основании этого согласования им и ФИО1 совместно были проведены кадастровые работы, после чего земельный участок поставлен на кадастровый учет. Ему достоверно известно, что ФИО1 с ноября 2004 года открыто владеет помещениями № и 13 в указанном гараже, все население села знает, что эти помещения гаража принадлежат ФИО1

Согласно п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Из п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что по смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.

В ходе рассмотрения дела достоверно установлено, что ФИО1 15.11.2004 добросовестно приобрел гараж (помещения 12-13), заключив договор купли-продажи с уполномоченным на то лицом, с указанного времени (более 18 лет) непрерывно, открыто и добросовестно владеет указанным имуществом, несет бремя его содержания, т.е. владеет имуществом как своим собственным, что нашло свое подтверждение в ходе рассмотрения дела. Никто на указанное имущество не претендует.

Таким образом, в судебном заседании нашло подтверждение добросовестное давностное, открытое, непрерывное владение истцом спорным недвижимым имуществом, что является основанием для удовлетворения исковых требований.

Согласно п.21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП. В силу статьи 268 ГПК РФ или части 3 статьи 222 АПК РФ решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности также является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

Таким образом, отдельного указания в судебном акте на регистрацию права собственности в ЕГРН не требуется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт №) – удовлетворить.

Признать за ФИО1 (паспорт №) право собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество – нежилые помещения № площадью <данные изъяты> кв.м. и № площадью <данные изъяты> кв.м., общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные в нежилом одноэтажном здании гаража общей площадью 829, 44 кв.м., материал наружных стен – монолитные, год постройки – 1993, расположенном по адресу: <адрес>, в земельном квартале №, на земельном участке с кадастровым номером №, в координатах точек контура объекта: <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано сторонами в Камчатский краевой суд в апелляционном порядке через Олюторский районный суд Камчатского края в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 22 апреля 2025 года.

Судья Е.В. Газова