3а-44/2025

УИД 01OS0№-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24.06.2025 <адрес>

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи – Хапачевой Р.А.,

при ведении протокола помощником судьи ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению АО «Военторг-юг» к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости,

установил:

АО «Военторг-Юг» обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:120900:84, площадью 1625,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01.01.2023.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника и налогоплательщика, ссылаясь на Отчет об оценке №-О/2 от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель административного истца АО «Военторг-Юг» - ФИО2 просил удовлетворить иск и установить стоимость объекта в соответствии с представленным Отчетом об оценке №-О/2 от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр кадастровой оценки» ФИО3 полагалась на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО4 в судебном заседании полагался на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о месте, времени и дате судебного заседания, не явились.

Выслушав объяснения представителей явившихся сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии со статьей 6 этого же закона, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении дела судом установлено, что административный истец является собственником объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:120900:84, площадью 1625,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 36 568 365,17 рублей (Том 1, л.д.139).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно статье 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Следовательно, по своей сути определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №).

С учетом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Заявляя требование об определении кадастровой стоимости, административный истец представил в суд №-О/2 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:120900:84 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 14 590 000 рублей (Том 1, л.д.49-93).

С учетом того, что административным ответчиком представлены замечания на указанный отчет об оценке, по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а в случае несоответствия вопрос о рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Бета консалтинг» - ФИО5, осуществляющему свою деятельность по адресу: <адрес>, оф. 222.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №СЭ/29-2025 от ДД.ММ.ГГГГ, Отчет об оценке №-О/2 от ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере 44 335 000 рублей (Том 2, л.д. 9-135)

С результатами указанной экспертизы не согласился административный истец и представил рецензию, подготовленную ООО «Р-групп», в которой рецензент указывает на допущенные экспертом нарушения. На основании указанной рецензии представитель административного истца просил признать указанное экспертное заключение недостоверным и просил установить кадастровую стоимость спорного объекта по результатам Отчета об оценке.

Административный ответчик Государственное бюджетное учреждение «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» с целью опровержения рецензии предоставил отзыв, в котором содержится опровержение доводов рецензии.

Так, относительно замечания рецензента к стажу эксперта, административным ответчиком отмечено, что экспертом подтверждено образование и стаж работы по оценочной деятельности, в приложении к экспертному заключению приведены все необходимые документы

В ответ на довод о недоверии личному осмотру экспертом спорного объекта, административный ответчик отметил, что по действующему законодательству эксперт имеет возможность личного осмотра объекта оценки, для полной идентификации с выявлением всех характеристик по определению ценообразующих факторов объекта оценки;

Также, рецензентом указано, что при анализе рынка на стр. 57 эксперт анализировал рынок земельных участков, в то время как оценивался объект капитального строения, однако приведенный отрывок взят из общего анализа <адрес> в контексте проведенного анализа Республики Адыгея, что по мнению административного ответчика, свидетельствует о всестороннем подходе к исследуемому объекту оценки.

Относительно замечания рецензента о том, что экспертом не приведены варианты возможного использования, административный ответчик обращает внимание на факт извлечении прибыли от магазинов по продаже товаров широкого потребления, который имеет самую высокую доходность, следовательно, по мнению ответчика, объект оценки имеет коммерческое (торговое назначение), так на стр. 37 Заключения экспертом указано, что наиболее эффективным использованием объекта, с учетом имеющихся улучшений, признано коммерческое использование торгового назначения.

Также, рецензентом указано на то, что экспертом при выборе объектов-аналогов не представлены критерии выбора, не проанализированы ценообразующие факторы, однако как усматривается из фото, объект оценки состоит из ряда магазинов, но большая часть отведена под магазин «Пятерочка», ввиду чего объекты аналоги полностью совпадают по коммерческой деятельности, аналог № - магазин, кафе, аналог № - под коммерческую деятельность, что подтверждает сопоставимость с объектом оценки.

Таким образом, по мнению административного ответчика, эксперт в вычислениях верно применил корректировки для расчета стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной.

В результате указанного, административный ответчик полагает, что заключение судебной экспертизы выполнено на основании действующего законодательства об оценочной деятельности, а также федеральных стандартов оценки

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода обоснован.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В проведении повторной экспертизы представители административных ответчиков не усмотрели необходимости, ссылаясь на законность и обоснованность экспертизы и на несогласие административного истца в принципе с установленной рыночной стоимостью земельного участка.

Представитель административного истца также не усмотрел необходимость проведения повторной судебной оценочной экспертизы, ссылаясь на законность и обоснованность Отчета об оценке.

По мнению суда, доводы представителя административного истца о допущенных, по его мнению, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Представленный административным истцом Отчет №-О/2 от ДД.ММ.ГГГГ, суд не признает доказательством, подтверждающим величину рыночной стоимости спорного земельного участка, определяемой в качестве кадастровой по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, поскольку данный отчет об оценке содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости. В Отчете об оценке №-О/2 от ДД.ММ.ГГГГ допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять и повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе: п. п. 12 п. 7, п. 8 ФСО №, п. 11 и п. 22 ФСО №, а также Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Не согласиться с данными выводами судебного эксперта у суда оснований не имеется.

Доводы представителя административного истца о несоответствии заключения эксперта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки со ссылкой на рецензию, суд не принимает в качестве оснований, позволяющих усомниться в выводах судебного эксперта, поскольку указанное не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что экспертное заключение является недостоверным, содержит ничем необоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, сторонами по делу не представлено.

С учетом изложенного суд считает возможным принять заключение судебного эксперта ООО «Бета консалтинг» №СЭ/29-2025 от ДД.ММ.ГГГГ в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В силу статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость;

3) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с выпиской из ЕГРН кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 36 568 365,17 рублей.

Согласно заключению эксперта №СЭ/29-2025 от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 44 335 000 рублей, что выше его кадастровой стоимости.

Административный истец просил суд уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:120900:84, установив ее в размере, равном его рыночной стоимости на основании Отчета об оценке №-О/2 от ДД.ММ.ГГГГ, полагая, что его законные права и интересы, как налогоплательщика нарушены, так как налоговые платежи определены в зависимости от размера его кадастровой стоимости, при этом целью обращения в суд не являлось установление кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости, превышающей кадастровую стоимость.

Как указано в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

При этом общее правило, возлагающее обязанность доказывания законности решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на соответствующие орган, организацию и должностное лицо (часть 2 статьи 62 КАС РФ), корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 5 статьи 247 и пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

Поскольку в ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:120900:84 по сравнению с его рыночной стоимостью не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, установление судом кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости (44 335 000 рублей), превышающей установленную кадастровую стоимость (36 568 365,17 рублей), приведет к ухудшению финансового положения административного истца АО «Военторг» как налогоплательщика.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что рыночная стоимость выше кадастровой, и административный истец не просил установить кадастровую стоимость в размере, определенном заключением судебной экспертизы, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца.

Руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного иска АО «Военторг-юг» к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:120900:84, площадью 1625,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию – Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Копия верна:

судья Верховного суда

Республики Адыгея - Р.А. Хапачева

Судья Верховного суда

Республики Адыгея Р.А. Хапачева