Дело №2-2278/2025
23RS0050-01-2025-002639-62
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Темрюк 15 декабря 2025 года
Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Воротынцевой А.А.,
с участием представителя истца ФИО1, действующей по доверенности ФИО2,
при помощнике судьи Матвиенко Л.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Фонталовского сельского поселения <адрес> и администрации МО <адрес> о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Фонталовского сельского поселения <адрес> и администрации МО <адрес> о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости, ссылаясь на следующее.
Она является собственником двухкомнатной квартиры №, жилой площадью 20,5 кв.м., полезной – 28,5 кв.м., лит. «А», пристройка деревянная Лит. «а2», сарай каменный Лит. «Г4», расположенной по адресу: <адрес>.
В период владения квартирой она произвела реконструкцию: возвела пристройку Лит. «а3», в результате чего, общая площадь жилого помещения увеличилась. Данная реконструкция произведена с согласия собственников квартир многоквартирного жилого дома, но без соответствующего разрешения органа местного самоуправления.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в администрацию МО Темрюкского муниципального района с соответствующим заявлением, однако, получила отказ, в связи с чем, обратилась в суд с указанными требованиями.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом извещена о дате и месте рассмотрения дела.
Её представитель, действующая по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, ссылаясь на те же обстоятельства, просила иск удовлетворить, с учетом проведенной экспертизы.
Ответчик, представитель администрации МО Темрюкский муниципальный район <адрес> в судебное заседание не явился, представитель, действующая по доверенности ФИО6 в представленном в суд заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, вынести законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями действующего законодательства, с учетом выводов судебной экспертизы и материалов дела.
Ответчик, представитель администрации Фонталовского сельского поселения Темрюкского муниципального района <адрес> в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о дате и месте рассмотрения дела.
Третьи лица ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, в представленных в суд заявлениях просили о рассмотрении дела в их отсутствие, не возражали против удовлетворения заявленных требований.
Суд, выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
В силу требований п.1 ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В соответствии с п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом, необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в п.29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Судом установлено, что истцу ФИО1 принадлежит на праве собственности <адрес>, площадью 36 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: РФ, <адрес>, на основании Договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись за №.
Постановлением администрации Фонталовского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ № изменен номер дома, в котором расположена квартира, с № на №.
Вышеуказанная квартира № находится в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу: <адрес>.
Из материалов дела следует, что истцом произведена реконструкция указанной квартиры. Общая площадь квартиры после завершения реконструкции составила 80,9 кв.м. (возведена пристройка).
Разрешительная документация на реконструкцию квартиры отсутствует.
При обращении в администрацию МО Темрюкского муниципального района с заявлением о вводе в эксплуатацию квартиры после реконструкции, истцу было отказано со ссылкой на то, что разрешение на строительство (реконструкцию) не выдавалось.
В соответствии с ч.1 ст.79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
Поскольку, в ходе судебного разбирательства возникла объективная необходимость дать оценку соблюдения строительных норм при реконструкции квартиры, которая может быть осуществлена только с использованием специальных познаний, в соответствии со ст.79 ГПК РФ суд назначил судебную строительно - техническую экспертизу, производство которой поручено экспертам <данные изъяты>.Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, объектом недвижимости - квартира №, с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, подвергшаяся реконструкции в полном объеме соответствует Правилам землепользования и застройки Фонталовского сельского поселения <адрес> в редакции, действующей на дату проведения экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №; Требованиям обязательного исполнения установленным Федеральным законом №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений, Федеральным законом №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Требованиям установленным Федеральным законом №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федеральным законом №7-ФЗ «Об охране окружающей среды».
Учитывая Протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ за подписью собственников жилых помещений (квартир) № (долевых собственников земельного участка), Согласие на строительство пристроек, навеса, гаража и хоз.постройки, а также наличие организованного между долевыми собственниками порядка пользования земельным участком, наличие отдельных доступов на земельный участок из жилого помещения (квартиры) №; жилого помещения (квартиры) №; жилого помещения (квартиры) №; жилого помещения (квартиры) №, исследуемый объект – квартира №, с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, в реконструированном виде не создает препятствий смежным землепользователям в пользовании принадлежащим им имуществом.
Спорный объект – жилое помещение (квартира) № по указанному адресу в реконструированном виде в полном объеме соответствует требованиям Федерального закона №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федерального закона №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федеральным законом №7-ФЗ «Об охране окружающей среды», а также требованиям СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001, что, в свою очередь, обеспечивает условия, при которых не создается угроза жизни и здоровью человека.
Суд принимает заключение эксперта <данные изъяты>, как надлежащее доказательство. Основание не доверять данному заключению, суду не представлено. При проведении экспертизы эксперту были разъяснены права и обязанности, он был предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем он расписался. Данная экспертиза обоснованная, логичная и последовательная. Стороны по делу данную экспертизу не оспаривали. Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы суду не заявляли.
В силу положений ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч.3 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 ч.2 ст.44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч.2 ст.40 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Как усматривается из материалов дела, возведенная истцом к своей части квартиры пристройка расположена на земельном участке, относящемся к общему имуществу собственников помещений в этом многоквартирном доме.
Судом установлено, что решением внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома № по <адрес> принято решение о сохранении помещения ФИО1 в реконструированном состоянии.
Кроме того, собственники квартир № по адресу: <адрес>: ФИО3, ФИО4, ФИО5 предоставили суду заявления, согласно которых они не возражают против реконструкции квартиры, произведенной ФИО1
Оценивая представленные доказательства в совокупности с материалами дела, принимая во внимание заключение эксперта <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, суд учитывает, что при реконструкции квартиры истцом существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил не допущено, жилое помещение не создает угрозы жизни и безопасности граждан и приходит к выводу о частичном удовлетворении иска, тем более, что единственным возможным способом реализации прав на возведенные объекты недвижимости в порядке ст.222 ГК РФ для истца, является обращение в суд.
Согласно п.5 ч.2 ст.14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: вступившие в законную силу судебные акты.
В силу ч.2 ст.13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 к администрации Фонталовского сельского поселения <адрес> и администрации МО <адрес> о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости – удовлетворить.
Сохранить помещение - квартиру №, общей площадью 80,9 кв.м., расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, образованную в результате реконструкции объекта недвижимости, с кадастровым номером № в реконструированном состоянии.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на жилое помещение - квартиру №, общей площадью 80,9 кв.м., расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, образованную в результате реконструкции объекта недвижимости, с кадастровым номером №.
Решение суда является основанием для УФСГРКиК по <адрес> для внесения филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> в Единый государственный реестр недвижимости сведений о жилом помещении - квартире №, общей площадью 80,9 кв.м., расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, образованную в результате реконструкции объекта недвижимости, с кадастровым номером №, а также регистрации права собственности за ФИО1 и основание для подготовки технического плана на указанный объект недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательно форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 17.12.2025.
Председательствующий А.А.Воротынцева