77RS0030-02-2024-006986-51

Дело № 2-446/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июля 2025 года адрес

Хамовнический районный суд адрес в составе председательствующего судьи Лапиной О.С., при помощнике судьи фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-446/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратилась в суд с уточненным исковым заявлением к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, согласно которому просит признать недействительным предварительный договор купли-продажи № 77-028 от 10.07.2023 на ¼ доли в праве собственности на нежилые помещения по адресу: адрес, применить последствия недействительности сделки, с взыскать с ответчика аванс в сумме сумма по предварительному договору купли-продажи № 77-028 от 10.07.2023, денежные средства в сумме сумма, оплаченные ФИО1 в счет исполнения обязательств ФИО2 перед фио по договору купли-продажи в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с рассрочкой платежа от 22.07.2022, заключенному между фио и ФИО2, неосновательное обогащение в сумме сумма, сумма за жилищно-коммунальные услуги, государственную пошлину в размере сумма

Свои исковые требования истец мотивирует тем, что на ответчике лежит обязанность по возврату полученных по сделке денежных средств в размере сумма на основании применения последствий недействительности сделки, указав, что подписав предварительный договор, ответчик учла денежные средства в сумме сумма зачетом встречных однородных требований, которые она получила по предварительному договору купли-продажи № 77-028 от 10.07.2023 безналичными перечислениями от истца, либо третьими лицами на счет фио в счет погашения просроченной задолженности ответчика по договору купли продажи с рассрочкой платежа от 22.07.2022.

Денежные средства в сумме сумма оплачены истцом в счет исполнения обязательств ответчика перед фио по договору купли-продажи в праве общедолевой собственности на нежилое помещение с рассрочкой платежа от 22.07.2022, заключенному между фио и ФИО2 В связи с тем, что истец дала поручение третьим лицам перечислять денежные средства на счета фио ответчик должна была передать ей право собственности на ¼ доли в праве собственности на нежилые помещения, однако договоренности не выполнила.

Денежные средства в сумме сумма ру.21 коп. затрачены истцом на восстановительные ремонтные работы в нежилых помещениях, в связи с чем у ответчика возникает неосновательное обогащение.

Денежные средства в сумме сумма оплачены третьим лицом фио по указанию истца за жилищно-коммунальные услуги за нежилое помещение за период с сентября 2022 г. по ноябрь 2023 г.

В судебное заседание истец ФИО1 и ее представитель фио, действующий по доверенности явились, поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении, письменных пояснениях, просили их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности фио возражала против удовлетворения исковых требований, просила в удовлетворении иска отказать, поддержала представленные ФИО2 письменные возражения и объяснения.

Представитель третьего лица фио – фио в судебное заседание явилась.

Третье лицо фио в судебное заседание явился, представил письменные пояснения.

Третье лицо фио в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил письменные пояснения.

Заслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Пункт 1 ст. 160 ГК РФ определяет, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно п. 1 ст. 158, п.1 ст. 161, ст. 163 ГК РФ законом может быть установлено требование о соблюдении письменной формы сделки либо нотариальной формы.

Согласно ч.3 ст. 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В пункте 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 ГК РФ).

Поскольку предварительный договор купли-продажи долевой собственности подлежит нотариальному удостоверению, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о нотариальной форме договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь юридических последствий.

Ничтожная сделка, не отвечающая обязательным требованиям закона, является недействительной с момента заключения независимо от признания её таковой судом.

В отношении ничтожных сделок достаточно предъявить в суд требование о применении последствий недействительности, т.к. она недействительна в силу ее ничтожности.

В силу ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с положениями ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 ГК РФ).

Как следует из п. 1 ст. 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

По смыслу ст. 1102 ГК РФ, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факт приобретения или сбережения имущества, приобретение или сбережение имущества за счет другого лица и отсутствие правовых оснований неосновательного обогащения, а именно: приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе, ни на сделке.

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и тому подобное.

В соответствии с пп. 4 ст. 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

По делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения ответчиком имущества за счет истца либо факт сбережения ответчиком имущества за счет истца, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

Как установлено судом и следует из материалов дела, нежилое помещение по адресу: адрес на момент заключения предварительного договора купли-продажи от 10.07.2023 находилось в равнодолевой собственности ФИО2 и фио

Между ФИО2 и ФИО1 10.07.2023 в простой письменной форме заключен предварительный договор купли-продажи № 77-028 на приобретение ¼ долей в нежилых помещениях по адресу: адрес за сумма (т.1, л.д.26).

Доказательств заключения предварительного договора купли продажи ¼ доли в праве собственности на нежилые помещения в нотариальной форме, согласно требованиям п. 1 ст. 158, п.1 ст. 161, ст. 163 ГК РФ истцом не представлено.

Согласно п.1 Договора стороны договорились о заключении Договора купли продажи долей в праве общедолевой собственности в нежилые помещения не позднее 1 сентября 2023 г.

Основной договор купли-продажи ¼ доли в праве собственности на нежилые помещения не заключен.

Согласно п.3.1 договора до подписания договора истец обязуется передать ответчику аванс в сумме сумма, что должно подтверждаться распиской Продавца.

Согласно п.3.2. договора денежные средства в сумме сумма Покупатель обязуется передать Продавцу до 01.09.2023.

Из письменных объяснений фиоВ следует, что денежных средств от фио в счет аванса, оплаты ФИО2 по предварительному договору купли-продажи ¼ доли она не получала.

Ссылку истца на оплату аванса ФИО2 в размере сумма признать состоятельной нельзя, поскольку она не подтверждается материалами дела, доказательств оплаты аванса в размере сумма и сумма в материалах дела не имеется, сведений о движении денежных средств, платежных поручений, расписок или иных платежных документов о получении денежных средств ФИО2 истцом не представлено.

Предварительным договором купли продажи ¼ долей в нежилых помещениях не предусмотрена оплата аванса третьими лицами.

Суд критически оценивает представленные истцом доказательства в подтверждение оплаты по предварительному договору: квитанции о перечислении третьими лицами денежных средств на счет фио (т.1 л.д. 28-32, 35-45,47-54, 56-59,61-64,69-76), переписку в мессенджере WhatsApp и не может принять их в качестве допустимых доказательств по делу.

25.01.2024 в адрес истица ФИО1 ответчиком направлено письмо с предложением сформулировать финансовые претензии, однако ответа не последовало, иск о понуждении к заключению договора истцом в суд не подавался (т. 1 , л.д.82).

Также учитывая, что в указанный в предварительном договоре срок до 01.09.2023 основной договор купли-продажи не заключен, в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства сторон, вытекающие из предварительного договора от 10.07.2023, прекращены, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Суд также признает несостоятельным довод ФИО1 о том, что у ФИО2 имеется кредиторская задолженность на сумму сумма, которую оплатила ФИО1 в счет исполнения обязательств ФИО2 перед фио по договору купли-продажи в праве общедолевой собственности на нежилое помещение с рассрочкой платежа от 22.07.2022, заключенному между фио и ФИО2, поскольку доказательств того, что ответчик возлагала исполнение обязательств по указанному договору на истца не представлено.

Доводы истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере сумма, затраченных на восстановительные ремонтные работы в нежилых помещениях, взыскании кредиторской задолженности за оплаченные коммунальные услуги в размере сумма не нашли подтверждения в ходе рассмотрения гражданского дела. Представленные истцом документы на восстановительные ремонтные работы: расписка фио, акты выполненных работ подписаны аффилированными лицами (близкими родственниками) фио, копии документов, подтверждающих факт приобретения товарно-материальных ценностей, переданных подрядчику в процессе проведения восстановительных ремонтных работ, не являются относимыми, допустимыми доказательствами, в соответствии со ст. 59 ГПК РФ, не могут быть приняты судом во внимание.

Истцом не представлено относимых и допустимых доказательств в подтверждение доводов проведения и оплаты восстановительных ремонтных работ на сумму сумма, а также оплаты денежных средств в размере сумма за жилищно-коммунальные услуги по поручению ответчика.

Суд учитывает, что между ФИО1, фио и фио установились деловые отношения, связанные с коммерческой деятельностью по сдаче нежилого помещения в аренду третьим лицам. Так, между фио и фио заключен договор доверительного управления ½ доли в праве собственности на нежилое помещение по адресу: адрес фио сроком на 11 месяцев. 11 апреля 2023 г. фио оформил доверенность на фио, согласно которой фио уполномочивает фио сдавать помещения в аренду и найм на сроки и прочих условиях по его усмотрению за цену не более сумма за календарный месяц, заключать договоры аренды, найма, получать плату по договорам, следить за исполнением арендаторами и нанимателями договорных условий, поддерживать помещение в надлежащем состоянии, следить за порядком в помещении, за своевременной регистрацией лиц, проживающих в помещении и т.д. О том, что помещение сдавалось фио, ФИО1, фио свидетельствует информация, размещенная в сети интернет.

Как следует из пояснений стороны ответчика, о договоренностях между ФИО1, фио и фио по вопросу купли-продажи, аренды и других сделках с нежилым помещением по адресу: адрес, ФИО2 неизвестно. фио как участник долевой собственности с ней этих вопросов не обсуждал. Согласие на сдачу в аренду принадлежащих ей ½ доли в нежилых помещений она не давала.

ФИО2 договор доверительного управления не заключала, доверенностей на сдачу помещений фио, ФИО1, фио в аренду не выдавала. Согласия о переводе денежных средств третьими лицам на счета фио не давала.

В судебном заседании третье лицо фио пояснил, что он и ФИО1 являются гражданскими супругами, имеют общих детей. Ранее они приобрели у ФИО2 жилую квартиру по адресу: Москва, адрес для организации хостелов. В апреле 2023 г. он с фио заключил договор доверительного управления для сдачи нежилых помещений по адресу: адрес аренду. фио выдал ему доверенность. Кроме того ему известно, что фио всегда сдавал нежилые помещения по адресу: адрес аренду третьим лицам и получал доход. По поручению ФИО1 оплачивал на счет фио денежные средства с 31.01.2022 по 28.06.2023 г. Договоры не оформлялись, только устные договоренности.

Таким образом, истцом не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих о неосновательном обогащении со стороны ответчика за его счет.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч.ч. 1, 2, 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая, что истцом в метериалы дела не представиллены относимые, допустимые, достаточные и достоверные доказательства, подтверждающие оплату аванса по предварительному договору купли продажи ¼ доли в праве собственности на нежилые помещения по адресу: адрес от 10.07.2023 в размере сумма, оплату в размере сумма в счет исполнения обязательств ФИО2 по договору купли-продажи в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с рассрочкой платежа от 22.07.2022, заключенному между фио и ФИО2, а также оплату в размере сумма за восстановительные и ремонтные работы в нежилых помещениях и в размере сумма за жилищно-коммунальные услуги по поручению ответчика, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Хамовнический районный суд адрес

Мотивированное решение изготовлено 25.09.2025.

Судья О.С. Лапина