Мотивированное решение составлено 07 ноября 2022 года
66RS0020-01-2022-001348-37
Дело № 2-1456/2022
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 ноября 2022 года пгт. Белоярский
Белоярский районный суд Свердловской области в составе председательствующего Коняхина А.А., при секретаре судебного заседания Черепановой Т.А., с участием представителя истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании права собственности и освобождении имущества от ареста,
установил:
ФИО2 обратился в суд к ФИО3 с иском, в котором с учетом принятых судом уточнений просит признать за собой право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: Свердловская область, Белоярский район (запись о регистрации № <номер> от 31 января 2019 года), а также освободить ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: Свердловская область, Белоярский район (запись о регистрации № <номер> от 31 января 2019 года) от запрета на совершение регистрационных действий, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя от 23 марта 2022 года.
В обоснование иска указано, что 28 февраля 2022 года между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя долю в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере ?, а покупатель обязуется принять недвижимое имущество и оплатить (п. 1.1). Предметом договора является ? доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: Свердловская область, Белоярский район (запись о регистрации № <номер> от 31 января 2019 года), стоимость участка 210 000 рублей, оплата произведена до подписания договора. 28 февраля 2022 года участок передан покупателю, что подтверждается актом приема-передачи. Стороны представили документы для государственной регистрации права, однако она была приостановлена 04 мая 2022 года ввиду наличия постановления о запрете на совершение действий по регистрации в отношении спорного объекта от 28 марта 2022 года. Истец, действуя добросовестно и осмотрительно, в момент согласования основных условий сделки запросил выписку из ЕГРН, согласно которой по состоянию на 08 декабря 2021 года какие-либо запреты и ограничения на участке отсутствовали. Таким образом, стороны согласовали все существенные условия договора, фактически исполнили его, предъявили документы для государственной регистрации перехода права собственности, препятствие для которой явилось только наличие запрета, которое отсутствовало на момент заключения договора купли-продажи. Истец является законным владельцем и вправе требовать освобождения имущества из-под ареста, поскольку он нарушает права истца. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Определением от 16 сентября 2022 года, изложенном в протоколе судебного заседания, к участию в деле в качестве ответчика привлечен взыскатель по исполнительному производству, в рамках которого наложен запрет, ФИО4 (л.д. 64).
В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал с учетом уточнений, просил из удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснил, что истец имеет реальный правовой интерес в признании за собой права собственности и освобождении имущества от запрета, поскольку является собственником смежного земельного участка с кадастровым номером <номер>, приобретенного в октябре 2021 года, спорный участок приобретался с целью увеличения площади строительства.
Ответчики ФИО4, ФИО3, извещены о времени и месте судебного заседания с учетом положений ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащим образом – заказной почтовой корреспонденцией по адресам места жительства (л.д. 83-86), от получения которой ответчики уклонились, а также извещены путем размещения информации на официальном сайте Белоярского районного суда Свердловской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки до начала судебного заседания суду не сообщили.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, судебный пристав-исполнитель Верх-Исетского РОСП г. Екатеринбурга ГУФССП России по Свердловской области ФИО5, в судебное заседание также не явилась, извещена надлежащим образом – заказной почтовой корреспонденцией (л.д. 87), по электронной почте (л.д. 68), а также путем размещения информации на официальном сайте Белоярского районного суда Свердловской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
С учетом мнения представителя истца, согласившегося на рассмотрение дела в порядке заочного производства, исходя из положений ч.ч. 3, 4 ст. 167, ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при наличии сведений о надлежащем извещении всех лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела при данной явке в порядке заочного производства.
Выслушав пояснения представителя истца ФИО1, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 119 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон об исполнительном производстве) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.
Из разъяснений, изложенных в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что по смыслу статьи 119 Закона об исполнительном производстве при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.
Иск об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором (статьи 301 – 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Пунктом 1 статьи 8.1 и статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.
В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.
Согласно пункту 1 статьи 131, пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права собственности. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 Постановления № 10/22).
Согласно пункту 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество. Фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества не дает покупателю права заявить иск об освобождении спорного имущества от ареста.
Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ФИО3 принадлежит право собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 59-60), право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ФИО3 31 марта 2011 года, номер государственной регистрации права – <номер>, а право собственности на вторую ? долю в праве – 31 января 2019 года, номер государственной регистрации права - <номер>.
28 февраля 2022 года между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи (л.д. 39-40), согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя долю в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере ?, а покупатель обязуется принять недвижимое имущество и оплатить (п. 1.1). Предметом договора (п. 1.2) является ? доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: Свердловская область, Белоярский район (запись о регистрации № <номер> от 31 января 2019 года), стоимость участка 210 000 рублей (п. 3.1), оплата произведена до подписания договора (п. 3.2.1).
28 февраля 2022 года участок передан покупателю, что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 41), факт оплаты денежных средств по договору подтверждается распиской от 28 февраля 2022 года (л.д. 42).
Таким образом, нашел свое подтверждение факт исполнения договора как ФИО2, так и ФИО3
Согласно пояснениям представителя истца, на момент согласования сторонами существенных условий договора, какие-либо ограничения на доле в праве собственности, являющейся предметом договора, отсутствовали, что подтверждается выпиской из ЕГРН в отношении указанного земельного участка по состоянию на 08 декабря 2021 года (л.д. 22-24).
28 апреля 2022 года стороны договора обратились в Управление Росреестра по Свердловской области за государственной регистрацией перехода права собственности (л.д. 36-38).
04 мая 2022 года действия по государственной регистрация прав были приостановлены в связи с наличием в ЕГРН зарегистрированного ограничения (обременения) в виде запрета на совершение регистрационных действий, наложенного на основании постановления судебного пристава-исполнителя Верх-Исетского РОСП г. Екатеринбурга ГУФССП России по Свердловской области ФИО5 от 28 марта 2022 года по исполнительному производству <номер>-ИП от 03 августа 2018 года (л.д. 43-45, 78-82).
Взыскателем по исполнительному производству является ФИО4, должником – ФИО3, сумма задолженности – 1 514 835 рублей 66 копеек (л.д. 62).
Указанное обременение зарегистрировано в ЕГРН 29 марта 2022 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 59-60), то есть после заключения сторонами договора 28 февраля 2022 года и его фактического исполнения, но до обращения за государственной регистрацией перехода права собственности.
Таким образом, ФИО2 не является собственником спорного имущества (1/2 доли в праве), в связи с чем ФИО2 не вправе требовать освобождения спорного имущества от запрета.
Основания для применения к спорным правоотношениям положений пункта 1 статьи 119 Закона об исполнительном производстве не имеется, поскольку арест наложен на недвижимое имущество, собственником которого является должник по исполнительному производству ФИО3
Довод истца о том, что он является добросовестным приобретателем имущества основанием для удовлетворения заявленных требований не являются.
По смыслу пункта 2 статьи 8.1, пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права. При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом.
Следовательно до государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи, право собственности на спорный объект недвижимости сохраняется за продавцом. В отсутствие государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю фактическое исполнение сторонами договора не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами и не дает истцу права на удовлетворение иска об освобождении спорного имущества от запрета, так как не предоставляет такому покупателю каких-либо преимуществ в сравнении с кредиторами продавца и иными лицами, полагающимися на публичную достоверность содержащихся в ЕГРН сведений.
Передача владения не предоставляет права требовать снятия запрета на совершение регистрационных действий в порядке статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании разъяснений абзаца 3 пункта 60 Постановления № 10/22, поскольку запретом на совершение регистрационных действий владение истца не нарушено.
Довод истца о том, что в соответствии с пунктом 58 Постановления 10/22 законное владение является основанием для удовлетворения иска о признании права, заявлен без учета разъяснений, изложенных в пункте 59 указанного Постановления.
Иск о признании права может быть удовлетворен в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункт 59 Постановления № 10/22), поскольку разрешением иска о признании права собственности устраняется неопределенность в титуле. При этом иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Факт заключения договора купли-продажи и факт его исполнения сторонами без государственной регистрации перехода права собственности основанием для возникновения права собственности на объект недвижимого имущества не является.
При наличии заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества, по которому вопреки требованиям пункта 2 статьи 8.2, пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации не произведена регистрация перехода права собственности, надлежащим способом защиты в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации является иск о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 61 Постановления № 10/22), но не иск о признании права собственности.
При изложенных обстоятельствах в удовлетворении исковых требований ФИО2 следует отказать в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194 – 199, 235, 237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении искового заявления ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании права собственности и освобождении имущества от ареста отказать.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Белоярский районный суд Свердловской области в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья А.А. Коняхин