Решение по делу № 2А-216/2022 от 11.07.2023 - об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, путем установления его рыночной стоимости.

№ 2а-56/2023

(№ 2а-216/2022)

(УИД 91OS0000-01-2022-000333-50

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 июля 2023 года город Симферополь

Верховный Суд Республики Крым в составе:

судьи Верховного Суда Республики Крым – Холодной Е.И.,

при секретаре – Ищенко А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Крым-Стилл» к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Совету министров Республики Крым, заинтересованные лица на стороне административного ответчика: Администрация города Симферополя Республики Крым; Государственное бюджетное учреждение Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, путем установления его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Крым-Стилл» обратилось в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточненных исковых требований просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 19007508 по состоянию на 01.09.2016 г.

В обоснование исковых требований указано, что кадастровая стоимость, указанного в иске земельного участка, находящегося в аренде у истца, определенная на дату 01.09.2016 г., составила 50998843,65 руб., тогда как согласно Отчёту № 2022-04-37 от 28.05.2022 г. рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01.09.2016 г. составляет 17709 400 рублей. Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка нарушает права и законные интересы истца, так как она существенно превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой увеличение размера арендой платы, в связи с чем, просит определить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

31.05.2023 г. от Государственного бюджетного учреждения Республики Крым «Центр землеустройства и кадастровой оценки», поступили пояснения на административное исковое заявление, в которых указано что, до 2022 года государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке земельных участков, являлся Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым. Таким образом, поскольку истец оспаривает результаты определения кадастровой стоимости с 01.09.2016 г., предоставить позицию на заключение эксперта в отношении правильности применения методик оценки, корректности расчетов, обоснованности и достоверности итоговой величины нет правовых оснований. В настоящее время кадастровая стоимость земельного участка, рассчитана ГБУ РК «ЦЗКО» исходя из данных, имеющихся в Росреестре, и применяемая с 01.01.2023 г., составляет – 7533377,96 руб.

07.06.2023 г. от Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым поступили пояснения, в которых сообщено об отсутствии замечаний по результатам судебной оценочной экспертизы № 2848/6-4 от 28.04.2023 г.

26.06.2023 г. от Совета министров Республики Крым поступили пояснения на административное исковое заявление, в которых указано что, выявленные особенности кадастровой стоимости объекта недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном его рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки, о нарушении прав лица, которому соответствующие объекты недвижимости принадлежат. Принимая во внимание проведенную судебную оценочную экспертизу, Совет министров Республики Крым считает, что судом будет дана надлежащая оценка данному доказательству.

11.07.2023 г. от эксперта Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО11 поступили пояснения по заключению эксперта № 2848/6-4 от 28.04.2023 г., в которых Эксперт указал, что поддерживает в полном объеме ранее данное Заключение. Использованные экспертом объекты-аналоги при определении рыночной стоимости испрашиваемого земельного участка корректны и не вызывают вопросов у сторон. Также корректны примененные экспертом корректировки, что подтверждается отсутствием возражения сторон по делу. Выявленные в Отчете, в ходе проведения судебной экспертизы нарушения, вводят в заблуждение пользователя и влияют на достоверность полученного в Отчете результата. С учетом отсутствия возражений сторон и экспертной нагрузки, Эксперт просил провести судебное заседание, назначенное на 11.07.2023г. в его отсутствие.

В судебное заседание 11.07.2023г. лица, участвующие в деле, не явились, о дате, времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Суд, с учётом положений части 5 статьи 213 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным проведение судебного разбирательства в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 2 и пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ), регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьёй 24.12 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с абзацами 1, 4 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление № 28 от 30 июня 2015 года) разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из материалов административного дела следует, что 22.02.2017 г. между Администрацией города Симферополя Республики Крым и ООО «Крым-Стилл» в лице директора ФИО12 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д.17-24).

Советом министров Республики Крым принято распоряжение №1498-р от 29.11.2016 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым».

В соответствии с пунктом 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 21.11.2019 г. № 1492-р внесены изменения в Распоряжение № 1498-р, в том числе в части применения результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29.11.2016 г. № 1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением.

Судом установлено, что с учетом распоряжения Совета министров Республики Крым от 21.11.2019 г., спорному земельному участку с кадастровым номером №, утверждена кадастровая стоимость с 01.09.2016 г., которая составила 50998843,65 руб. Дата начала применения кадастровой стоимости - данные отсутствуют (т.1 л.д.15).

Постановлением Совета министров Республики Крым от 16.11.2022 г. № 1010 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, применяемые с 01.01.2023 г.

Повторно сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № внесены в ЕГРН 25.12.2022 г. в размере 7533377,96 руб. Дата определения кадастровой стоимости 01.01.2022. Дата начала применения кадастровой стоимости с 01.01.2023 г.

Учитывая вышеизложенное, судом установлено, что обжалуемая кадастровая стоимость является архивной, действовала в период с 01.01.2020г. до 01.01.2023 г., результаты определения кадастровой стоимости в данном случае, затрагивают права административного истца как плательщика арендной платы за земельный участок, в связи с чем, могут быть оспорены в установленном законом порядке.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость объекта недвижимости, административным истцом был предоставлен отчёт от 28.05.2022 г. № 2022-04-37 частнопрактикующего оценщика ФИО16 об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 10 805 +/-36 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому, рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка, по состоянию на 01.09.2016 г., составляет 17709 400 руб. (т.3 л.д.113-164).

Определением Верховного Суда Республики Крым от 21.10.2022 г. по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Как следует из заключения эксперта Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО13 № 2848/6-4 от 28.04.2023 г., отчёт об оценке № 2022-04-37 от 28.05.2022 г. выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО14 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Допущенные нарушения повлияли на достоверность полученной рыночной стоимости Объекта.

Экспертом указано, что к отчету не приложен диплом о профессиональной переподготовке с направлением оценка стоимости бизнеса или оценка стоимости недвижимости. В отчете для объекта-аналога № 1 не введена корректировка на наличие ветхих зданий и строений. Из отчета также усматривается, что Оценщиком ошибочно принимается, что расположение объекта-аналога №3 относительно автомагистралей характеризуется как - имеет выходы на армянскую и московскую трассы (согласно тексту объявления), однако судя по данным ПКК, анализу местоположения объекта-аналога и приложенному скриншоту объявления, земельный участок находится на удалении от данных трасс в центре поселка Гвардейское и не имеет непосредственного примыкания к трассам.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что отчет № 2022-04-37 от 28.05.2022 г. об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость объекта недвижимости земельного участка, площадью 10805 +/-36 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, по состоянию на 01.09.2016 г., составляет 19007 508 руб.

Из содержания заключения судебной оценочной экспертизы следует, что определение рыночной стоимости объекта недвижимости осуществлялось с использованием сравнительного подхода.

Судом учтено, что судебным экспертом верно подобраны объекты-аналоги, верно применены корректировки на: торг; имущественные права; месторасположение; наличие коммуникаций; наличие и качество подъездных путей; наличие ж/д ветки; наличие зданий и элементов благоустройства.

Судебным экспертом верно установлено, что итоговая величина рыночной стоимости на дату оценки составляет 19007508 руб.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Оценив вышеуказанное экспертное заключение № 2848/6-4 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта Замша О.Н. не имеется.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимым уровнем квалификации и профессиональной подготовки, соответствующим предмету исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что именно заключение эксперта Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО15 № 2848/6-4 от 28.04.2023 г., является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Отчёт № 2022-04-37 от 28.05.2022 г., не может являться надлежащим доказательством, так как не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям федеральных стандартов оценки. Выявленные нарушения повлияли на размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Судом также принято во внимание, что участниками процесса не было заявлено о каких-либо недостатках Экспертного заключения № 2848/6-4, замечаний не выявлено.

Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии объективных сомнений по поводу достоверности выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № 2848/6-4 от 28.04.2023 г., поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Экспертное заключение № 2848/6-4 отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит подписку эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Участники процесса не ходатайствовали о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы, каких-либо противоречий в выводах эксперта судом не выявлено, оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы судом не установлено.

Надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта № 2848/6-4 от 28.04.2023 г., суду не предоставлено, и предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено.

Принимая про внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы № 2848/6-4 от 28.04.2023 г., является объективным и достоверным доказательством по делу.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что иных доказательств, которые опровергли бы определенную в заключении судебной оценочной экспертизы № 2848/6-4 от 28.04.2023 г. рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле не представлено, а также с учетом того, что истцом оспаривается архивная стоимость, суд считает необходимым, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.09.2016 года в размере 19007508 руб., на период с 01.01.2020 г. до 01.01.2023 г.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «Крым-Стилл» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 10805 +/-36 кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.09.2016 года в размере 19007 508 (девятнадцать миллионов семь тысяч пятьсот восемь) рублей, на период с 01.01.2020 г. до 01.01.2023 г.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Крым Е.И. Холодная

Решение изготовлено в окончательной форме 24 июля 2023 года.