РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 сентября 2025 г. г.Петрозаводск
Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Ивановой Т.В.,
при секретаре Эстерберг Я.Э.,
с участием прокуроров Александровой К.Л., ФИО1, представителя ответчиков ООО «Северная», Белуги Л.Л. – ФИО2, действующей на основании доверенностей,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску первого заместителя прокурора Республики Карелия, действующего в интересах администрации Петрозаводского городского округа и неопределенного круга лиц, к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, ФИО3, обществу с ограниченной ответственностью «Северная», обществу с ограниченной ответственностью «Мансикка», ФИО4, публичному акционерному обществу «Сбербанк России», обществу с ограниченной ответственностью «Интурист-Петрозаводск» о признании соглашения недействительным, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
прокурор обратился в суд с иском по тем основаниям, что постановлением администрации Петрозаводского городского округа №106 от 20.01.2023 утвержден проект планировки территории и проект межевания территории квартала. 27.12.2023 между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО3, ООО «Северная», ООО «Мансикка», ФИО4, ПАО «Сбербанк России», ООО «Интурист-Петрозаводск» было заключено соглашение №23-м/01 о перераспределении земельного участка с кадастровым номером № площадью 6144 кв.м., и части земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 542 кв.м., в результате которого образовался земельный участок с кадастровым номером №, площадью 6686 кв.м. По результатам соглашения у Белуги Л.Л., ООО «Северная», ООО «Мансикка», ФИО4, ПАО «Сбербанк России», ООО «Интурист-Петрозаводск» возникло право общей долевой собственности на образованный земельный участок. За увеличение площади земельного участка 05.12.2023 ФИО3 произведена оплата в размере 411199,92 руб. В результате проверки исполнения требований земельного законодательства на территории Петрозаводского городского округа было установлено отсутствие оснований для заключения данного соглашения. Изучение утвержденного проекта планировки и межевания территории свидетельствует об отсутствии изломанности присоединенного земельного участка и необходимости перераспределения земельных участков по основаниям, предусмотренным положениями ст.39.28 ЗК РФ. Кроме того, при образовании земельного участка в собственность ответчиков переданы объекты дорожной инфраструктуры – тротуары, расположенные вдоль земельного участка с кадастровым номером № что прямо запрещено положениями ч.8 ст.27 ЗК РФ. В рассматриваемом случае возможно образовать самостоятельный земельный участок. Как следует из материалов проверки, стороны соглашения преследовали цель получить для осуществления коммерческой деятельности земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, в обход общеустановленного порядка получения земли – минуя торги. Министерством было выражено согласие на осуществление указанной цели путем подписания соглашения, что свидетельствует о его недействительности в силу ничтожности как притворной сделки. На основании изложенного, ссылаясь на положения ст.ст.10, п.1 и п.2 ст.168, п.2 ст.170 ГК РФ, истец, действуя в интересах администрации Петрозаводского городского округа и неопределенного круга лиц, увеличив требования, просит:
признать недействительным в силу ничтожности соглашение №23-м/01 о перераспределении земель и (или) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, на территории Петрозаводского городского округа, заключенное 27 декабря 2023 года между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия, ФИО3, ООО «Северная», ООО «Мансикка», ФИО4, ПАО «Сбербанк России», ООО «Интурист-Петрозаводск»;
применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на Министерство обязанности возвратить ФИО3 денежные средства в размере 411119,92 руб., на ФИО3, ООО «Северная», ООО «Мансикка», ФИО4, ПАО «Сбербанк России», ООО «Интурист-Петрозаводск» возложить обязанность по возврату Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия земельного участка, приобретенного в результате перераспределения на основании соглашения №23-м/01 от 27 декабря 2023 года;
применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на администрацию Петрозаводского городского округа обязанности по возврату ФИО3 полученных денежных средств в размере 411199,92 руб., исключения из ЕГРН сведений о зарегистрированных правах и земельном участке с кадастровым номером №, а также восстановления в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером № и зарегистрированных правах на данный земельный участок.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, МКУ «Центр учета имущества», МУП «Петрозаводское градостроительное бюро», ГУП РК РГЦ «Недвижимость», ФИО5
Помощники прокурора Александрова К.Л., ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему.
Представитель ответчиков ООО «Северная», Белуги Л.Л. – ФИО2, действующая на основании доверенностей, возражала против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменных возражениях. Указала, что соглашение о перераспределении заключено в соответствии с проектом планировки, утвержденном администрацией Петрозаводского городского округа, права которой не нарушены. На земельном участке установлен сервитут для прохода пешеходов. Автостоянка используется бесплатно, необходима для осуществления гостиничной деятельности.
Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Согласно письменным пояснениям администрации Петрозаводского городского округа (том 2 л.д.94-95) нарушений условий перераспределения земельных участков не имеется. Земельный участок 542 кв.м. не может быть самостоятельным предметом торгов.
Ответчик Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия направил отзыв (том 2 л.д.34-35), в котором полагал иск не подлежащим удовлетворению.
Ответчик ПАО Сбербанк представил письменные отзывы на иск (том 2 л.д.18-20, том 3 л.д.123-236, том 5 л.д.125-126, том 6 л.д.26-27), в которых возражал против его удовлетворения. Указал, что нарушения закона при заключении соглашения не допущены, заключено оно по основанию подп.1 п.1 ст.39.28 ЗК РФ в соответствии с утвержденным администрацией Петрозаводского городского округа проектом планировки территории в рамках своих полномочий. Постановление администрации об утверждении проекта планировки не признано незаконным. При таких обстоятельствах действия сторон сделки нельзя признать недобросовестными. Также в данном случае отсутствует какая-либо прикрываемая сделка.
Ответчик ООО «Северная» представил письменные возражения на иск (том 2 л.д.50-53, том 3 л.д.143-146, том 6 л.д.47-49), в которых просил отказать в его удовлетворении, указал, что земельный участок, расположенный в районе здания гостиницы «Северная», ранее также использовался для размещения автостоянки гостиницы, о чем свидетельствуют договоры аренды с 1996 г. Кроме того, проектом планировки установлена необходимость сервитута для прохода пешеходов по тротуару. В настоящее время проход третьих лиц ничем не ограничен. ООО «Северная» осуществляет содержание земельного участка.
Ответчик ФИО4 представил в суд отзыв, в котором указал на отсутствие нарушений закона при заключении оспариваемого соглашения, в удовлетворении иска просил отказать (том 2 л.д.136).
Третье лицо Управление Росреестра по Республике Карелия представило в суд отзыв на иск (том 4 л.д.1), в котором указало, что 11.10.2023 был осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером № на основании межевого плана, подготовленного в связи с образованием земельного участка путем перераспределения. 17.01.2024 в ЕГРН было зарегистрировано право общей долевой собственности юридических и физических лиц на указанный земельный участок на основании соглашения о перераспределении земель. Сведениям ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером № присвоен статус «архивные».
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно п.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу п.2 ст.166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
В соответствии с п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст.168 ГК РФ).
Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.
Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункты 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
При ничтожности сделки в силу ст. 168 ГК РФ подлежит доказыванию только то обстоятельство, что условия ничтожного договора прямо противоречат требованиям закона, иным нормативным актам; несоответствие условий этого договора требованиям закона, иным нормативным актам должно быть очевидным из сопоставления условий договора с требованиями закона.
Согласно п.1 ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (п.2 ст.170 ГК РФ).
Частью 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Статья 39.28 ЗК РФ устанавливает случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности.
В силу подп.2 п.1 ст.39.28 ЗК РФ перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.
Вклинивание, вкрапливание, изломанность границ и чересполосица определяется как недостаток землепользования, наличие которого препятствует образованию и рациональному использованию земельных участков (п.6 ст.11.9 ЗК РФ).
Как разъяснено в п. 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17 июля 2019 г., согласно указанной норме перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.
Из этой нормы следует, что для осуществления перераспределения судам необходимо было установить наличие одновременно трех условий:
1) в результате перераспределения границы земельных участков должны приводиться в соответствие с утвержденным проектом межевания территории;
2) целью перераспределения должно служить исключение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы;
3) размер увеличившегося земельного участка не должен превышать установленные пределы.
При этом наличие проекта межевания территории, предполагающего перераспределение земельных участков, само по себе не может выступать единственным основанием для осуществления перераспределения в отсутствие иных предусмотренных подп.2 п.1 ст.39.28 Земельного кодекса Российской Федерации условий для этого (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.10.2018 № 303-ЭС18-3686).
Положениями п.12 ст.85 ЗК РФ установлен запрет на приватизацию земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон.
Согласно пунктам 11, 12 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии – линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории; территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).
В силу ст.42 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии являются обязательным элементом градостроительной документации.
При разработке проекта красных линий в качестве самостоятельного проекта он разрабатывается на основе генеральных планов поселений и проектов детальной планировки территории и утверждается органами местного самоуправления по согласованию с органами государственного контроля и надзора, другими заинтересованными службами органов местного самоуправления. Корректировка красных линий может осуществляться по решению органов местного самоуправления, утвердивших их, в связи с изменением градостроительной ситуации в результате необходимости проведения реконструкции сложившейся застройки, изменением категории (пропускной способности) улиц и дорог поселения (пункты 4.4 и 4.6 Инструкции «О порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации», утвержденной Постановлением Госстроя РФ от 6 апреля 1998 года № 18-30 (РДС 30-201-98).
В соответствии с Законом Республики Карелия от 29.12.2015 №1980-ЗРК, Положением о Министерстве, утвержденном Постановлением Правительства Республики Карелия от 02.11.2017 №390-П, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее также – Министерство) осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.01.2016.
Судом установлено, что ответчикам ФИО3, ООО «Северная», ООО «Мансикка», ФИО4, ПАО Сбербанк, ООО «Интурист-Петрозаводск» на праве общей долевой собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером №, площадью 6144 кв.м., по адресу: <адрес>, на земельном участке расположено здание № (гостиница «Северная»); категория земель «Земли населенных пунктов», виды разрешенного использования «для эксплуатации здания гостиницы».
Постановлением администрации Петрозаводского городского округа № от 20.01.2023 (том 4 л.д.20) утвержден проект планировки территории и проект межевания территории квартала, ограниченного <адрес> <адрес> (том 1 л.д.32-70).
Согласно данному проекту планировки образуется земельный участок :ЗУ1 в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером № с землями (:Т/п1), государственная собственность на которые не разграничена. На часть образуемого земельного участка устанавливается публичный сервитут в целях прохода через него. Определены параметры образуемого земельного участка: территориальная зона – Ог. Зона многофункциональной общественно-деловой и жилой застройки городского значения, площадь – 6686 кв.м., вид разрешенного использования – гостиничное обслуживание (4.7).
Ответчики ФИО3, ООО «Северная», ООО «Мансикка», ФИО4, ПАО Сбербанк, ООО «Интурист-Петрозаводск» 19.10.2023 в целях заключения соглашения о перераспределении земель в соответствии с проектом планировки и межевания территории обратились в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (том 2 л.д.40).
27.12.2023 между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО3, ООО «Северная», ООО «Мансикка», ФИО4, ПАО Сбербанк, ООО «Интурист-Петрозаводск» было заключено соглашение №23-м/01 о перераспределении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6144 кв.м., и части земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 542 кв.м., в результате которого образовался земельный участок с кадастровым номером №, площадью 6686 кв.м. По результатам соглашения у Белуги Л.Л., ООО «Северная», ООО «Мансикка», ФИО4, ПАО «Сбербанк России», ООО «Интурист-Петрозаводск» возникло право общей долевой собственности на образованный земельный участок.
В силу абз.7 ст.62 Бюджетного кодекса Российской Федерации неналоговые доходы местных бюджетов формируются в соответствии со статьями 41, 42, 46, 58, 63 и 63.1 настоящего Кодекса, в том числе за счет: платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - по нормативу 100 процентов.
За увеличение площади земельного участка 05.12.2023 ФИО3 произведена оплата в размере 411199,92 руб., что подтверждается платежным поручением (том 1 л.д.31), поступившая в бюджет Петрозаводского городского округа.
Право общей долевой собственности ответчиков Белуги Л.Л., ООО «Северная», ООО «Мансикка», ФИО4, ПАО Сбербанк, ООО «Интурист-Петрозаводск» на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано в ЕГРН 11.01.2024.
Прокуратурой Республики Карелия по обращению от 31.05.2024 была проведена проверка исполнения требований земельного законодательства на территории Петрозаводского городского округа, по результатам которой было установлено, что предоставление земельного участка с кадастровым номером № действующим правообладателям не соответствует требованиям земельного законодательства (том 4 л.д.47-186).
Согласно пояснениям представителя ответчиков ООО «Северная» и Белуги Л.Л. – ФИО2 в судебных заседаниях в настоящее время на присоединенном земельном участке организована бесплатная автомобильная стоянка для целей гостиничной деятельности. Также имеется беспрепятственный проход для третьих лиц вдоль <адрес> вблизи гостиницы «Северная».
Сооружение – автодорога <адрес> поставлена на кадастровый учет, кадастровый №.
В соответствии с ответом администрации Петрозаводского городского округа на запрос суда от 11.04.2025 (том 4 л.д.187) согласно сведениям ЕГРН в границах вновь образованного земельного участка с кадастровым номером № отсутствуют линейные объекты (тротуар, дорога). Координаты характерных точек земельного участка с кадастровым номером № не пересекают координаты характерных точек контуров сооружения с кадастровым номером № – автомобильная дорога по <адрес>.
Согласно ответу филиала ППК «Роскадастр» по Республике Карелия на запрос суда от 05.05.2025 (том 5 л.д.71) сооружение с кадастровым номером № не располагается в границах земельного участка с кадастровым номером №. В межевом плане и проекте межевания имеются сведения о части земельного участка, образованной для установления публичного сервитута для прохода, площадью 105 кв.м.
Согласно техническому паспорту №284 на сооружений дорожного хозяйства – <адрес> в <адрес> (том 5 л.д.142-165) на 2012 г. предусмотрены тротуары и пешеходные дорожки, в том числе, по четной стороне, где расположен фасад гостиницы «Северная» (том 5 л.д.162).
Судом были истребованы и получены от администрации Петрозаводского городского округа материалы инвентаризации земель г.Петрозаводска по состоянию на 1997 год. Согласно материалам землеустроительного дела на квартал 31 района 1 «Центр» (том 3 л.д.162-163) на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> вблизи гостиницы «Северная» располагалась автостоянка, площадью 856 кв.м. (по документам) и 241,35 кв.м. (фактическая).
Представлен договор аренды на землю №1394 от 25.10.1996 (том 6 л.д.63-68), в соответствии с которым орган местного самоуправления передал в аренду <данные изъяты>» земельный участок, площадью 856 кв.м по <адрес> для размещения платной гостевой автостоянки. Исходя из схемы к договору, площадь земельного участка, используемого под автостоянку у гостиницы «Северная», составляла 256 кв.м.
По сведениям, полученным по запросу суда от администрации Петрозаводского городского округа 07.05.2025 (том 5 л.д.72-73, 80-88), на основании постановления Главы самоуправления г.Петрозаводска от 19.01.2004 №81 по договору от 04.03.2004 №6740 МП «Гостиница «Северная» был предоставлен в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 397 кв.м., расположенный в кадастровом квартале № в районе <адрес> для устройства и последующей эксплуатации гостевой автостоянки сроком на 1 год.
В последующем договор аренды данного земельного участка, площадью 397 кв.м., для эксплуатации в качестве автостоянки был заключен с ООО «Северная Звезда», в силу положений договора он считался заключенным на неопределенный срок. Дополнительным соглашением от 26.12.2008 права и обязанности арендатора были переданы ООО «Северная».
Как следует из схемы предоставленного ООО «Северная» в аренду земельного участка (л.д.117), в его площадь, которая составляла не более 397 кв.м., не входил тротуар, расположенный между зданием гостиницы «Северная» и дорогой по <адрес>.
27.08.2019 Министерство направило в адрес ООО «Северная» уведомление об освобождении земельного участка, в соответствии с которым на момент заключения договора земельный участок не был образован и поставлен на кадастровый учет, в связи с чем, договор считается незаключенным.
ООО «Северная» 21.07.2022 обращалось в Министерство с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка в целях образования земельного участка для проведения аукциона по продаже земельного участка, площадью 492 кв.м. рядом с гостиницей «Северная», <адрес>, со стороны <адрес> от 05.08.2022 в ходе проведения аналитической работы с применением программного комплекса ГИС «ИНГЕО» выявлено, что испрашиваемый земельный участок расположен в границах территории общего пользования (улично-дорожная сеть), что подтверждается картой градостроительного зонирования. Поскольку испрашиваемый земельный участок расположен в границах территории общего пользования (улично-дорожная сеть), он не может являться предметом аукциона. На основании чего, Министерство указало на отсутствие правовых оснований для удовлетворения заявления ООО «Северная» (том 4 л.д.43-46).
Постановлением администрации Петрозаводского городского округа от 02.06.2025 №1526 (том 5 л.д.182-183) в соответствии с проектом планировки и межевания территории, утвержденным 20.01.2023, установлен публичный сервитут для прохода или проезда через земельный участок на часть земельного участка, площадью 105 кв.м, образуемую из земельного участка площадью 6686 кв.м с кадастровым номером №, на срок 49 лет. Сведения внесены в ЕГРН. Исходя из схемы к постановлению, публичный сервитут установлен на месте тротуара вблизи гостиницы «Северная» по <адрес>.
По сообщению администрации Петрозаводского городского округа на запрос суда от 27.08.2025 (том 6 л.д.69-70) ранее территория, обремененная публичным сервитутом, частично располагалась в границах земельного участка с кадастровым номером № частично – в границах земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что проектом планировки территории и проект межевания территории квартала, утвержденным Постановлением администрации Петрозаводского городского округа №106 от 20.01.2023, «красные линии» в месте перераспределения земельных участков были установлены за границами вновь образуемого земельного участка площадью 6686 кв.м с кадастровым номером №. Таким образом, часть территории, исторически использовавшаяся как тротуар для прохода пешеходов, относящаяся к землям общего пользования, вошла в состав земельного участка с кадастровым номером №, предназначенного исключительно для эксплуатации здания гостиницы и переданного в результате перераспределения земель в частную собственность. Вышеуказанное свидетельствует о допущенном при заключении соглашения нарушении запретов, установленных положениями п.12 ст.85 ЗК РФ.
Также суд обращает внимание, что в обоснование доводов о законности заключения оспариваемого соглашения сторона ответчиков ссылается лишь на наличие утвержденного в установленном законом порядке проекта планировки территории. Вместе с тем доказательств, свидетельствующих о необходимости формирования земельных участков и их дальнейшего перераспределения в целях исключения препятствий (вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосица) в пользовании принадлежащим физическим и юридическим лицам земельным участком с кадастровым номером №, в материалы дела не представлено. Наличие вышеобозначенных недостатков землепользования в отношении земельного участка с кадастровым номером № не установлено. Напротив, в результате перераспределения образовался земельный участок с кадастровым номером № имеющий изломанные границы.
Таким образом, отсутствует совокупность всех трех предусмотренных подп.2 п.1 ст.39.28 ЗК РФ обстоятельств, необходимых для перераспределения земельных участков. Перераспределение земельных участков нельзя рассматривать в качестве способа увеличения площади земельного участка, находящегося в частной собственности, поскольку это противоречит целям правового регулирования ст. 39.28 ЗК РФ.
В силу п.1 ст. 39.3 ЗК РФ по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона.
Земельный кодекс Российской Федерации, будучи кодифицированным правовым актом в сфере земельных отношений, предусматривает в статье 39 в качестве основного способа приватизации земли торги, которые проводятся на конкурсной основе, обеспечивающей справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2012 года №1584-О, от 17 июля 2014 года №1685-О, от 19 июля 2016 года №1549-О и от 24 ноября 2016 года №2465-О).
Согласно подп.9 п.9 ст.39.29 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии хотя бы одного из оснований, одним из которых является образование земельного участка путем перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель, из которых возможно образовать самостоятельный земельный участок без нарушения требований, предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса, за исключением случаев перераспределения земельных участков в соответствии с подпунктами 1 и 4 пункта 1 статьи 39.28 настоящего Кодекса.
При этом возможность формирования самостоятельных земельных участков определяется в каждом конкретном случае с учетом требований, изложенных в статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, в иных правовых актах (включая документы территориального планирования, правила землепользования и застройки)
В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Петрозаводска в границах территории Петрозаводского городского округа, утвержденными решением Петрозаводского городского Совета от 11.03.2010 №26/38-771 (выкопировка – том 6 л.д.72) спорные земельные участки расположены в границах общественно-деловой зоны «Ог». Согласно ст.44 Правил общественно-деловые зоны предназначены, в том числе, для размещения стоянок автомобильного транспорта. В состав общественно-деловых зон включена, в том числе, зона многофункциональной жилой и общественно-деловой застройки городского значения – зона «Ог». Виды разрешенного использования предусматривают хранение автотранспорта. Правилами землепользования и застройки не установлена минимальная площадь земельного участка в территориальной зоне «Ог». Минимальное количество надземных этажей для всех видов основного и условно разрешенного использования, не относящихся к зданиям жилой застройки, не устанавливается.
Таким образом, доводы стороны ответчиков о невозможности образования самостоятельного земельного участка для оборудования автостоянки в пределах спорной территории и его реализации на торгах – доказательствами не подтверждены в нарушение положений ст.56 ГПК РФ.
Суд обращает внимание на то, что отказ Министерства от 05.08.2022 по обращению ООО «Северная» об образовании самостоятельного земельного участка для проведения аукциона по его продаже, был вызван тем, что испрашиваемый земельный участок, площадью 492 кв.м., расположен в границах территории общего пользования (улично-дорожная сеть). Сведения об обращениях с заявлениями об образовании самостоятельного земельного участка меньшей площади, не включающего в себя территории общего пользования (в том числе, в пределах ранее арендованной для хранения транспорта территории, площадью 397 кв.м), ответчиками в материалы дела не представлены.
Установив указанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что предусмотренные Земельным кодексом РФ основания для перераспределения земель отсутствовали, при заключения оспариваемого соглашения нарушены запреты, установленные Земельным кодексом РФ, следовательно, заключенное ответчиками соглашение от 27.12.2023 является недействительной сделкой, совершенной с нарушением требований земельного и гражданского законодательства и публичных интересов, в силу чего, требования истца в указанной части подлежат удовлетворению.
В силу п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, подлежат удовлетворению исковые требования в части применения последствий недействительности сделки в виде возврата администрацией Петрозаводского городского округа денежных средств ФИО3 в размере в размере 411199,92 руб., исключении из ЕГРН сведений о государственном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером №, а также о восстановлении в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером №.
Правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части применения последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка Министерству и возложении на Министерство обязанности по возврату денежных средств ФИО3 (с учетом перечисления их по условиям сделки в бюджет Петрозаводского городского округа) суд не усматривает.
Исследовав собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что истцом не представлено достаточных и достоверных доказательств того, что стороны сделки при ее заключении имели в виду иную сделку, а также доказательств того, что оспариваемая сделка совершена на иных условиях или прикрывала другую сделку. Таким образом, не установлено оснований для признания соглашения о перераспределении земель мнимой или притворной сделкой.
Данное решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей о зарегистрированных правах общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, а также для восстановления сведений о земельном участке с кадастровым номером №, в координатах, ранее внесенных в ЕГРН.
В силу ст.103 ГПК РФ государственная пошлина подлежит отнесению на ответчиков в размере по 857,14 руб. с каждого, с учетом того, что Министерство в соответствии с п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ освобождено от ее уплаты.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
иск удовлетворить частично.
Признать недействительным соглашение №23-м/01 от 27.12.2023, заключенное между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия (ИНН №) и ФИО3 (СНИЛС №), обществом с ограниченной ответственностью «Северная» (ИНН №), обществом с ограниченной ответственностью «Мансикка» (ИНН №), ФИО4 (СНИЛС № публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (ИНН №), обществом с ограниченной ответственностью «Интурист-Петрозаводск» (ИНН №), о перераспределении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6144 кв.м., и части земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 542 кв.м., в результате которого образовался земельный участок с кадастровым номером № площадью 6686 кв.м.
Применить последствия недействительности сделки.
Прекратить право общей долевой собственности Белуги Л.Л. (СНИЛС №), общества с ограниченной ответственностью «Северная» (ИНН №), общества с ограниченной ответственностью «Мансикка» (ИНН №), ФИО4 (СНИЛС № публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН №), общества с ограниченной ответственностью «Интурист-Петрозаводск» (ИНН № на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 6686 кв.м.
Аннулировать и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадью 6686 кв.м., расположенном по адресу: Российская Федерация, Республика Карелия, Петрозаводский городской округ, <адрес>, <адрес> на земельном участке расположено здание №; категория земель «Земли населенных пунктов», виды разрешенного использования «для эксплуатации здания гостиницы», - и о зарегистрированных правах на него.
Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадью 6144 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, на земельном участке расположено здание №; категория земель «Земли населенных пунктов», виды разрешенного использования «для эксплуатации здания гостиницы».
Возложить на администрацию Петрозаводского городского округа (ИНН №) обязанность возвратить ФИО3 (СНИЛС №) денежные средства в размере 411199,92 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.
Взыскать с Белуги Л.Л. (СНИЛС №), общества с ограниченной ответственностью «Северная» (ИНН №), общества с ограниченной ответственностью «Мансикка» (ИНН №), ФИО4 (СНИЛС №), публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН №), общества с ограниченной ответственностью «Интурист-Петрозаводск» (ИНН №) в доход бюджета Петрозаводского городского округа государственную пошлину в размере по 857,14 руб. – с каждого.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Т.В. Иванова
Мотивированное решение изготовлено 03.10.2025.