Решение по делу № 3А-114/2022 от 26.04.2023 - о признании незаконными решений от 11.10.2022 года №ОРС-48/2022/0000083, №ОРС-48/2022/0000084, №ОРС-48/2022/0000085 и №ОРС-48/2022/0000086 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

ФИО1"> ФИО1">

Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело №3а-17/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 апреля 2023 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Амбарцумян Н.В.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Прокопенко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ООО АПК «РусАгроАльянс» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений от 11.10.2022 года №ОРС-48/2022/0000083, №ОРС-48/2022/0000084, №ОРС-48/2022/0000085 и №ОРС-48/2022/0000086 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

ООО АПК «РусАгроАльянс» обратилось в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконными решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений от 11.10.2022 года №ОРС-48/2022/0000083, №ОРС-48/2022/0000084, №ОРС-48/2022/0000085 и №ОРС-48/2022/0000086 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что на основании договора аренды в его пользовании находятся земельные участки с кадастровыми номерами № Административный истец полагает, что кадастровая стоимость указанных земельных участков установлена в завышенном размере, что нарушает права истца, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости. 14.09.2022 г. ООО АПК «РусАгроАльянс» обратилось в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков равной их рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости от 27.07.2022 года №22-07-076-О-ПО, выполненный независимым оценщиком ООО «Оценка плюс» ФИО2 Однако, решениями ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 11.10.2022 г. в удовлетворении заявлений было отказано. Полагая указанные решения незаконными и не обоснованными, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 18.07.2022 г. в соответствии с вышеуказанным отчетом об оценке.

В процессе рассмотрения дела административный истец уточнил исковые требования, просил признать незаконными решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 11.10.2022 года №ОРС-48/2022/0000083, №ОРС-48/2022/0000084, №ОРС-48/2022/0000085 и №ОРС-48/2022/0000086 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость земельных участков: с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 44879+/-148 кв.м. по состоянию на 18.07.2022 года в размере равной рыночной стоимости – 3529 733 рубля, с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1595+/-28 кв.м. по состоянию на 18.07.2022 г. в размере равном рыночной стоимости – 202 055 рублей; с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1747+/-29 кв.м. по состоянию на 18.07.2022 г. в размере равном рыночной стоимости – 203438 рублей и с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> площадью 27665+/-116 кв.м. по состоянию на 18.07.2022 г. в размере равном рыночной стоимости – 2175852 рубля.

Представитель административных ответчиков ОБУ «Центр кадастровой оценки» и Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на законность и обоснованность решений от 11.10.2022 года №ОРС-48/2022/0000083, №ОРС-48/2022/0000084, №ОРС-48/2022/0000085 и №ОРС-48/2022/0000086 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости. Просила взыскать расходы по оплате судебных экспертиз с административного истца.

Представитель административного истца ООО АПК «РусАгроАльянс», представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области и администрации Данковского муниципального района Липецкой области в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены своевременно и надлежащим образом, представитель административного истца ООО АПК «РусАгроАльянс», заинтересованного лица администрации Данковского муниципального района Липецкой области в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 22.1 Федерального закона №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021г. №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ - 1 января 2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 01.01.2022 г. кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды от 07.06.2007 года №206 и соглашения от 01.10.2018 года о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельных участков от 07.06.2007 года №206 в пользовании административного истца находятся земельные участки с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> площадью 44879+/-148 кв.м.; с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> площадью 1595+/-28 кв.м.; с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1747+/-29 кв.м. и с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, площадью 27665+/-116 кв.м.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждённая Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 27.10.2021г. №120, по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 12224 142,02 рубля; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, утверждённая Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 27.10.2021г. №120, по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 434 446,1 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждённая Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 27.10.2021г. №120, по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 409 217,28 рублей и кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждённая Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 27.10.2021г. №120, по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 7535 392,7 рубля. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2022 г.

Полагая кадастровую стоимость указанных земельных участков завышенной, административный истец 14.09.2022 г. обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке от 27.07.2022 г. №22-07-076-О-ПО, выполненный ООО «Оценка плюс».

Решениями ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 11.10.2022 г. №ОРС-48/2022/0000083, №ОРС-48/2022/0000084, №ОРС-48/2022/0000085 и №ОРС-48/2022/0000086 административному истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете ООО «Оценка плюс» от 27.07.2022 г. №22-07-076-О-ПО, а именно: нарушены требования п. 11б ФСО №7, п.5 ФСО №3: анализ рынка не позволяет составить представление на дату оценки о ценах предложений сегмента рынка, к которому относится объект оценки; нарушены требования п. 22б ФСО №7: оценщиком необоснованно выбраны в качестве объектов-аналогов несопоставимые с объектом оценки земельные участки; нарушены требования п. 22б,в ФСО №7, п.5 ФСО №3: отсутствует обоснование значения на поправки на местоположение, объекты-аналоги находятся в отличных от объекта оценки района Липецкой области.

Решения приняты уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявлений, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявлений причины, послужившие основанием для принятия решений об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет, членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом определением от 26.12.2022 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено Ассоциации ФИО4 «Премьер», назначив экспертов ФИО5

В соответствии с заключением судебной экспертизы, выполненным экспертом Ассоциации ФИО4 «Премьер» ФИО5 от 25.01.2023 года №ЭЗ-26/23 отчет от 27.07.2022 года №22-07-076-О-ПО, выполненный оценщиком ООО «Оценка плюс» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Нарушения, обнаруженные в отчете, могут повлиять на расчет итоговой величины рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 44879+/-148 кв.м. по состоянию на 18.07.2022 года определена в размере 1346 370 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 1595+/-28 кв.м. по состоянию на 18.07.2022 г. определена в размере 73 370 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> площадью 1747+/-29 кв.м. по состоянию на 18.07.2022 г. определена в размере 78 615 рублей и рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, площадью 27665+/-116 кв.м. по состоянию на 18.07.2022 г. определена в размере 885280 рублей.

Представитель административных ответчиков ОБУ «Центр кадастровой оценки» и Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО3 не согласилась с выводами, изложенными в заключении судебной экспертизы, выполненном экспертом Ассоциации ФИО4 «Премьер» от 25.01.2023 года №ЭЗ-26/23, указывая, что выводы эксперта ФИО5 являются не достоверными, в заключении эксперта использованы объекты-аналоги, не сопоставимые по виду использования с объектами оценки, неверно применены корректировки и произведены ошибочные расчеты.

С учетом возражений представителя административных ответчиков на заключение судебной экспертизы, выполненной экспертом Ассоциации ФИО4 «Премьер» от 25.01.2023 года №ЭЗ-26/23, письменных пояснений эксперта ФИО5 в целях устранения сомнений в обоснованности выводов эксперта о сопоставимости видов разрешенного использования объектов исследования и объектов-аналогов, обоснованности примененных в расчете корректировок и достоверности итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости определением от 27.02.2023 года по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Компания «Оценочный стандарт», назначив экспертом ФИО6

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости от 27.07.2022 г. №22-07-076-О-ПО, выполненный ООО «Оценка плюс» на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы ООО «Компания «Оценочный Стандарт», фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» (действующего по состоянию на дату оценки) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из заключения эксперта ООО «Компания Оценочный Стандарт» от 27.03.2023 года на стр. 5 отчета приведено определение рыночной стоимости, не соответствующее ст. 3 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», нарушены требования ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и п. 5 ФСО №3: в отчете оценщик определяет сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые земельные участки, как рынок сельскохозяйственного назначения. Однако в соответствии с ч.1 ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства. Объекты оценки имеют категорию земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Фактическое использование участков - для эксплуатации расположенных на участках зданий и сооружений, в том числе, животноводческого комплекса, склада минеральных удобрений, телятника, коровника, дома животноводов, автомобильной дороги, водозаборной скважины, картофелехранилища, склада зерновых, здания автовесовой, тока. Таким образом, сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые земельные участки, определен оценщиком не правильно. На стр. 38 отчета указано «В ходе анализа не было выявлено оферт объектов, используемых для сельскохозяйственного использования в границах земель населенных пунктов». Однако при ответе на вопрос №2 экспертом выявлена информация о выставленных на продажу участках в составе земель населенных пунктов с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства. В отчете оценщик в качестве аналогов ошибочно рассматривает земельные участки сельскохозяйственного назначения, а именно, пашни и кормовые угодья. В отчете при расчете стоимости земельного участка с кадастровым номером № ошибочно вводится корректировка на «Ограничения прав на объект недвижимости». Оценщик ошибочно считает, что расположение земельного участка частично в охранных зонах инженерных коммуникаций проводит к ограничению прав на земельный участок и снижению рыночной стоимости участка. Фактическое использование оцениваемого участка – для эксплуатации расположенных на участке зданий и сооружений, в том числе животноводческого комплекса, склада минеральных удобрений, телятника, коровника, дома животноводов, автомобильной дороги. Расположение земельного участка частично в охранных зонах инженерных коммуникаций обуславливает необходимость выполнения требований использования территорий при эксплуатации расположенных на оцениваемом участке зданий и сооружений, в том числе животноводческого комплекса, склада минеральных удобрений, телятника, коровника, дома животноводов, автомобильной дороги. Данные требования являются типичными для объектов недвижимости и не являются ценообразующим фактором, влияющим на рыночную стоимость земельного участка. В отчете при расчете стоимости оцениваемых участков корректировки по таким ценообразующим факторам как поправка на торг и на общую площадь, ошибочно применены поправочные коэффициенты для пашни и кормовых угодий, но фактическое использование оцениваемых участков – для эксплуатации расположенных на участках зданий и сооружений, в том числе: животноводческого комплекса, склада минеральных удобрений, телятника, коровника, дома животноводов, автомобильной дороги, водозаборной скважины, картофелехранилища, склада зерновых, здания автовесовой, тока.

Таким образом, при составлении отчета об оценке рыночной стоимости от 27.07.2022 года №22-07-076-О-ПО, выполненного ООО «Оценка плюс» нарушены требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки. Выявленные нарушения значительно влияют на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчёт об оценке рыночной стоимости, не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости не может быть признана достоверной. Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 11.10.2022 г. №ОРС-48/2022/0000083, №ОРС-48/2022/0000084, №ОРС-48/2022/0000085 и №ОРС-48/2022/0000086 суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в результате проведенной повторной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчёт об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При изложенных обстоятельствах у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п.2 ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений ООО АПК «РусАгроАльянс» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной.

Вместе с тем, вопреки доводам административных ответчиков, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном рыночной стоимости. Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений, в связи с чем суд, учитывая, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав и принимая во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.

В соответствии с заключением повторной судебной экспертизы ООО «Компания «Оценочный стандарт» от 27.03.2023 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 44879+/-148 кв.м. по состоянию на 18.07.2022 года составила 3 529 733 рубля, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 1595+/-28 кв.м. по состоянию на 18.07.2022 г. составила; 202 055 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1747+/-29 кв.м. по состоянию на 18.07.2022 г. составила 203 438 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, площадью 27665+/-116 кв.м. по состоянию на 18.07.2022 г. составила 2 175 852 рубля.

Анализируя экспертное заключение ООО «Компания «Оценочный стандарт» от 27.03.2023 года суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение экспертов относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» (действующего по состоянию на дату оценки), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО №7 (действующего по состоянию на дату оценки) предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход. В рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнения продаж. Эксперт указал, что данный метод позволяет получить результат, наиболее эффективно отражающий реалии рынка недвижимости. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с объектами, являющимися аналогами объектов оценки. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса). Так как применялся один метод в рамках одного подхода, согласование результатов оценки не производилось.

Согласно пунктам 12 – 14 ФСО №1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Согласно п. 22 (б) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7)» (действующего по состоянию на дату оценки) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО №7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В качестве объектов-аналогов эксперт рассматривал земельные участки, имеющие характеристики, максимально приближенные к характеристикам объекта оценки: категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, место расположения – Липецкая область, улучшения на участке – здания и сооружения (кроме инженерных коммуникаций) отсутствуют.

С учетом внесенных корректировок на торг, на место расположения, на наличие коммуникаций и на площадь экспертом была рассчитана удельная стоимость объектов-аналогов. Поскольку для объекта оценки с кадастровым номером № диапазон удельных стоимостей аналогов с учетом корректировок достаточно широк от 6143 до 8910 руб./сотка, значения выборки удельных стоимостей объектов – аналогов проверены на нормальность и на наличие грубых погрешностей. Так как выборка нормальная и грубые погрешности отсутствуют, эксперт пришел к выводу, что при определении удельной стоимости объекта оценки следует принимать во внимание показатели удельной стоимости всех четырех аналогов с учетом корректировок, а удельную стоимость объекта оценки уместно принять как средневзвешенное значение удельной стоимости аналогов с учетом корректировок. Таким образом, удельная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 7 865 рублей/сотка. Аналогичным образом экспертом была рассчитана удельная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, которая составила 12 668 рублей/сотка, земельного участка с кадастровым номером №, которая составила 11645 рублей/сотка и земельного участка с кадастровым номером № которая составила 7865 рублей/сотка. Рыночная стоимость объектов недвижимости сравнительным подходом рассчитывалась экспертом как произведение полученной удельной стоимости объекта на его общую площадь, которая по состоянию на 18.07.2022 года составила для земельного участка с кадастровым номером № – 3529 733 рубля; для земельного участка с кадастровым номером № – 202055 рублей, для земельного участка с кадастровым номером № – 203438 рублей и для земельного участка с кадастровым номером № – 2175 852 рубля.

Экспертом составлено точное описание объектов оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на стоимость. Расчет рыночной стоимости земельных участков произведен экспертом мотивированно и корректно.

В заключении приведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объектов недвижимости, даны ответы на поставленные истцом вопросы.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленному истцом отчёту об оценке рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что заключение повторной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", при составлении повторного заключения экспертом не допущено, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением повторной судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объектов недвижимости, то кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, площадью 44879+/-148 кв.м. подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию на 18.07.2022 года – 3529733 рубля; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1595+/-28 кв.м. подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию по состоянию на 18.07.2022 г. в размере равном рыночной стоимости – 202 055 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> площадью 1747+/-29 кв.м. подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию по состоянию на 18.07.2022 г. – 203 438 рублей и кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, площадью 27665+/-116 кв.м. подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию на 18.07.2022 г. в размере равном рыночной стоимости – 2 175 852 рубля.

Ввиду того, что сведения о дате подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»). Датой обращения административного истца в ОБУ «Центр кадастровой оценки» является 14.09.2022 года.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежат возмещению расходы за проведение судебных экспертиз в размере 80 000 рублей в пользу Ассоциации ФИО4 «Премьер» и 50000 рублей в пользу ООО «Компания «Оценочный стандарт» суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленной судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017г. №20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 11.10.2022 г. №ОРС-48/2022/0000083, №ОРС-48/2022/0000084, №ОРС-48/2022/0000085 и №ОРС-48/2022/0000086, а требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебных экспертиз должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В силу изложенного с ООО АПК «РусАгроАльянс» в пользу Ассоциации ФИО4 «Премьер» подлежат взысканию расходы за проведение судебной экспертизы в размере 80 000 рублей и в пользу ООО «Компания «Оценочный стандарт» подлежат взысканию расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 50000 рублей.

Согласно платежному поручению от 29.03.2023 года ООО АПК «РусАгроАльянс» в добровольном порядке оплатило судебные расходы по проведению судебной экспертизы в пользу Ассоциации ФИО4 «Премьер» в сумме 80000 рублей, в связи с чем расходы за проведение судебной экспертизы в пользу указанного экспертного учреждения взысканию не подлежат.

С учетом изложенного, с ООО АПК «РусАгроАльянс» в пользу ООО «Компания «Оценочный стандарт» подлежат взысканию расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 50000 рублей.

Поскольку в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № была определена новая кадастровая стоимость в размере 3100 241,32 рублей, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № была определена новая кадастровая стоимость в размере 125925,25 рублей, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № была определена новая кадастровая стоимость в размере 120682,76 рублей и в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № была определена новая кадастровая стоимость в размере 1911 098,2 рублей, которые применяются с 01.01.2023 года, в резолютивной части решения суда подлежит указанию период действия определенной судом кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

В удовлетворении заявленных административных исковых требований ООО АПК «РусАгроАльянс» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений от 11.10.2022 года №ОРС-48/2022/0000083, №ОРС-48/2022/0000084, №ОРС-48/2022/0000085 и №ОРС-48/2022/0000086 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости отказать.

Административное исковое заявление ООО АПК «РусАгроАльянс» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 44879+/-148 кв.м. в размере его рыночной стоимости по состоянию на 18.07.2022 года – 3529 733 рубля, период действия которой определить до 01.01.2023 года;

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1595+/-28 кв.м. в размере его рыночной стоимости по состоянию на 18.07.2022 года – 202 055 рублей, период действия которой определить до 01.01.2023 года;

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1747+/-29 кв.м. в размере его рыночной стоимости по состоянию на 18.07.2022 года – 203 438 рублей, период действия которой определить до 01.01.2023 года;

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 27665+/-116 кв.м. в размере его рыночной стоимости по состоянию на 18.07.2022 года – 2175 852 рубля, период действия которой определить до 01.01.2023 года.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №№

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № считать 14.09.2022 года.

Взыскать с ООО АПК «РусАгроАльянс» в пользу ООО «Компания «Оценочный стандарт» расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья (подпись) Н.В. Амбарцумян

Решение в окончательной

форме принято 27.04.2023 г.