Решение по делу № 2-5568/2022 от 02.06.2022 - о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, признании права собственности на недвижимое имущество.

Дело №RS0№-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 02 июня 2022 года

Всеволожский городской суд<адрес> в составе

председательствующего судьи Аношин А.Ю.

при секретаре ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлениюФИО1 к ООО «Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания» (далее - ООО «ВсевИнвестСтрой») о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором, просит признать предварительный договор купли-продажи№/Т-3 от ДД.ММ.ГГГГ, года,заключенный с ООО «Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания» основным договором купли-продажи; признать право собственности на жилой блок (блок-секцию №), назначение жилое, общей площадью 63,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Колтушское сельское поселение, д. Кальтино, <адрес>; признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:09:0114001:776, площадью 103 кв.м., расположенный по адресу: Всеволожский муниципальный район, Колтушское сельское поселение, д. Кальтино, <адрес>, з/у 11/7, на котором расположен жилой блок (блок-секция).

В обоснование исковых требований истец указала, что между ней и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи №/Т-3 от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ согласно которым ответчик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить с истцом основной договор купли-продажи жилого блока (блок-секции) в доме сблокированного типа, характеристики которой указаны в п. 1.2. настоящего Договора, по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Колтушское сельское поселение, д. Кальтино, <адрес> земельного участка, на котором расположен жилой блок, кадастровый номер земельного участка 47:09:0114001:776, площадью 103 квадратных метров.

ДД.ММ.ГГГГ она обратилась к ответчику с письмом о заключении основного договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено претензионное письмо, которое было оставлено без ответа.

По вине ответчика договор не был заключен, несмотря на то, что стороны неоднократно заключали дополнительные соглашения к предварительному договору купли-продажи о продлении сроков, ответчик уведомления о готовности заключить основной договор не направлял.

Свои обязательства по предварительному договору купли-продажи №/Т-3 от ДД.ММ.ГГГГ в части внесения денежных средств, в размере 2 700 000 (Два миллиона семьсот тысяч) рублей 00 копеек она исполнила в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан предварительный акт приема-передачи блок-секции для производства внутренних отделочных работ и земельного участка кадастровый №, площадью 103 квадратных метра. Истцом произведены неотделимые улучшения жилого блока в виде внутренних отделочных работ и неотделимых улучшений земельного участка (произведена посадка растений).

Поскольку она лишена возможности зарегистрировать право собственности на спорные объекты недвижимости, в связи с чем полагает свои права как потребителя нарушенными.

Истец ФИО1, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Ответчик - ООО «ВсевИнвестСтрой» извещенный надлежащим образом представителя в судебное заседание не направил.

Руководствуясь ч. 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Установлено и материалами дела подтверждается, чтомежду истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи №/Т-3 от ДД.ММ.ГГГГ.

Между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ было подписано дополнительное соглашение, по условиям которого ответчик обязался в срок доДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи блок-секции в доме сблокированного типа по адресу:<адрес>, Всеволожский муниципальный район, Колтушское сельское поселение, д. Кальтино, <адрес> земельного участка, на котором расположен жилой блок, с кадастровым номером 47:09:0114001:776, площадью 103 квадратных метра.

В соответствии с предварительным договором его цена составляет 2 700 000 руб. и включает в себя стоимость блок-секции и земельного участка.

Оплата покупателем цены договора подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Строительство объекта осуществлялось на основании Разрешения на строительство № RU 47504313-15 отДД.ММ.ГГГГ.

Проект планировки и проекта межевания территории МЖК Шагрово, утвержден Постановлением Администрации Колтушского сельского поселения отДД.ММ.ГГГГ года№.

ДД.ММ.ГГГГ годаАдминистрацией Колтушского сельского поселения выдано Постановление№,о наименовании улиц на территории МЖК Шагрово.

Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ земельному участку площадью 103 кв.м. с кадастровым номером 47:09:0114001:776 присвоен адрес: Российская Федерация, <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Колтушское сельское поселение, д. Кальтино, <адрес>, з/у 11/7, жилому блоку блокированного жилого дома, на земельном участке с кадастровым номером 47:09:0114001:776, присвоен адрес: Российская Федерация, <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Колтушское сельское поселение, д. Кальтино, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан предварительный акт приема-передачи блок-секции для производства внутренних отделочных работ и земельного участка кадастровый№

Здание жилое – Блок-секция№,по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Колтушское сельское поселение, д. Кальтино, <адрес>, расположено в пределах земельного участка с кадастровым№ и имеет площадь 63,3 кв.м.

Выпиской из ЕГРН подтверждается, что земельный участок с кадастровым№принадлежит на праве собственности ООО «ВсевИнвестСтрой».

Учитывая, что предварительный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества и по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, согласованные сторонами условия предварительного договора о порядке оплаты цены договора исполнены истцом в установленные сроки, объект фактически передан истцу, земельный участок принадлежит ответчику, суд считает, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи следует оценивать как договор купли-продажи.

Согласно техническому заключению№Э.11-7-09.21, составленному ООО «Стандарт Оценка» блок-секция№соответствует требованиям СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», СП 20.1333.2016 «Нагрузки воздействия», СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия», Техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности, СанПиН «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям». Эксперт указал, что работы по строительству не нарушили права и законные интересы третьих лиц, не создали угрозу здоровья и жизни граждан; блок-секцию, расположенную на земельном участке с кадастровым№, можно считать пригодной для постоянного проживания.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ граждане могут иметь в собственности любое имущество, количество и стоимость которого не ограничена, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (п/п. 1); из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей (п\п. 2); в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (п\п. 4); вследствие иных действий граждан и юридических лиц (п/п. 8); вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий (п\п. 9).

Из п. 1 ст. 8.1. ГК РФ следует, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1. ГК РФ).

В соответствии с п. п. 2, 4 ст. 1, п. 1 ст. 9 и п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, свободны в заключении договора и установлении своих прав и обязанностей на основе договора, определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу ст. ст. 309, 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ на сторонах лежит обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 545 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п. п. 1 и 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Закон в силу ст. 429 ГК РФ и обычаи гражданского оборота допускают заключение предварительного договора, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Вместе с тем, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Данный вывод соответствует позиции высших судов Российской Федерации, изложенной в многочисленных актах (п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», определения Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 78-КГ16-13, от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 5-КГ15-165, от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 78-КГ15-29 и др.).

Таким образом, заключенный между ООО «ВсевИнвестСтрой», продавцом, с одной стороны, ФИО1, покупателем, с другой стороны, предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №/Т-3 с дополнительными соглашениями к нему фактически является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, заключения иных договоров не требуется, к данным правоотношениям в полной мере подлежат применению нормы ГК РФ о купле-продаже.

В связи с этим, основания для вынесения отдельного решения о признании предварительного договора купли-продажи основным в судебном порядке также отсутствуют.

Положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к данным правоотношениям применению не подлежат.

В соответствии с п. 1 ст. 456, п. 1 ст. 460, п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, качество которого соответствует договору купли-продажи свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Учитывая изложенное, а также то, что доказательств согласования сторонами изменения сроков по договору не представлено, суд приходит к выводу о том, что блок-секция и земельный участок подлежали передаче покупателю с учетом неоднократного переноса срока подписания основного договора купли-продажи дополнительными соглашениями не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

После истечения срока, предусмотренного предварительным договором, покупатель обращался к продавцу с предложением о заключении основного договора, однако основной договор не был заключен, дом и земельный участок по акту приема-передачи покупателю продавцом не переданы.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В п/п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ предусмотрен принцип единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Истцом предоставлено достаточно доказательств надлежащего исполнения обязательства по заключенному с ответчиком предварительному договору купли-продажи.

Ответчиком не приведено каких бы то ни было существенных доводов и предоставлено доказательств необоснованности и незаконности требований истца, как и не предоставлено доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору.

Обременения на испрашиваемое жилое помещение и земельный участок не зарегистрированы.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на земельный участок и блок-секцию.

Данное решение является основанием для внесения в ЕГРН записей о праве собственности на блок-секцию и о переходе права собственности на земельный участок от ответчика к истцу, а потому отсутствуют основания для вынесения отдельного решения суда о прекращении права собственности ответчика на земельный участок.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать заФИО1, 06.07.1980года рождения, место рождения: <адрес>, пол женский, гражданство РФ, паспорт <...>, выдан 63 отдела милиции <адрес> Санкт-Петербурга, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированной по адресу:Санкт-Петербург, <адрес>, право собственности:

- на жилое помещение, блок-секцию №, назначение жилое, общей площадью 63,3 кв.м., расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Колтушское сельское поселение, <адрес>, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 47:09:0114001:776;

- на земельный участок с кадастровым номером 47:09:0114001:776, площадью 103 кв.м., категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для малоэтажного жилищного строительства блокированными жилыми домами, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Колтушское сельское поселение, <адрес>, уч. 11/7, на котором расположен жилой блок (блок-секция).

Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд путем подачи жалобы через Всеволожский городской суд <адрес> со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: