Дело № 2-294/2025
УИД 42RS0035-01-2024-001936-50
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
гор.Таштагол 10 февраля 2025 г.
Таштагольский городской суд Кемеровской области в составе:
судьи Гончалова А.Е.,
при секретаре Тодышевой А.В.,
с участием истца ФИО4, представителей ФИО5, финансового управляющего ФИО6,
с участием ответчика ФИО7, представителей ФИО8, Аксенова В.И., действующих на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли продажи недвижимого имущества без номера. Состав имущества в договоре: Земельный участок, кадастровый номер: №, адрес: <адрес>. Площадь: <данные изъяты> м2, вид разрешённого использования: под индивидуальное жилищное строительство; Индивидуальный жилой дом, кадастровый № адрес: <адрес>, площадь: <данные изъяты> м2; Индивидуальный жилой дом, кадастровый №, адрес: <адрес>, площадь <данные изъяты> м2; Индивидуальный жилой дом, кадастровый номер: №, адрес: <адрес>, площадь <данные изъяты> м2. Продажная цена вышеуказанных объектов совокупно составила 2538587 руб. Вышеуказанное недвижимое имущество передано по акту приема-передачи, которым одновременно являлся договор. Право собственности Ответчика на указанное недвижимое имущество зарегистрировано. Несмотря на указание в договоре, расчёт между сторонами произведён не был. Истец и ответчик с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлись сожителями, вели совместное хозяйство на земельных участках <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ по инициативе ответчика отношения между истцом и ответчиком прекращены. Истец в связи с душевным потрясением впала в глубокую продолжительную депрессию. ДД.ММ.ГГГГ истец была вынуждена обратиться в <данные изъяты>, где <данные изъяты> истцу выставлен диагноз <данные изъяты> и назначены <данные изъяты>, которые истец принимала в течение 5 месяцев для <данные изъяты>. Истец на момент совершения сделки уже находилась в состоянии <данные изъяты>, которое в частности выражается в слабой способности концентрировать внимание - пациентам тяжело дается принятие решений и взятие на себя ответственности как масштабной (производственной, личной), так и минимальной (что надеть, что съесть): негативной оценке прошлого, настоящего и. особенно, будущего: чувстве безнадежности - может притупляться днем из-за того, что пациент отвлекается па повседневные дела и временно не фиксируется на негативных эмоциях и мыслях. В момент заключения договора истец не действовала в своём интересе, не учитывала интерес наследников - детей, действовала строго в интересе ответчика. Согласно Отчёту № «об определении величины рыночной стоимости объектов недвижимости» (итоговая часть - приложение 9) по договору на оказание услуги по определению величины рыночной стоимости объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. выполненному <данные изъяты>, на дату заключения «договора купли-продажи недвижимости» рыночная цена всех объектов совокупно равнялась 31400000, 31400000 (оценочная цена) / 2538587 (цена в договоре) = 12,37, т.е. стоимость проданного имущества на момент продажи более чем в 12 раз больше, чем цена договора.
В связи с чем, истец просит признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества в составе земельного участка кадастровый номер: №, адрес: <адрес>, индивидуального жилого дома, кадастровый номер: №, адрес <адрес>, индивидуального жилого дома, кадастровый номер: №, адрес <адрес>, индивидуального жилого дома, кадастровый номер: №, адрес <адрес> признать последствия недействительности сделки в виде реституции; признать недействительными зарегистрированные права собственности на земельный участок кадастровый номер: №, адрес: <адрес>, индивидуальный жилой дом, кадастровый номер: №, адрес <адрес>, индивидуальный жилой дом, кадастровый номер: №, адрес <адрес>, индивидуальный жилой дом, кадастровый номер: №, адрес <адрес> за ФИО7; восстановить право собственности на земельный участок кадастровый номер: №, адрес: <адрес>. индивидуальный жилой дом, кадастровый номер: №, адрес: <адрес>, индивидуальный жилой дом, кадастровый номер: №. адрес <адрес>, индивидуальный жилой дом, кадастровый номер: №, адрес: <адрес> за ФИО4 (т.1 л.д.12-16).
В судебном заседании истец ФИО4, ее представители ФИО5, финансовый управляющий ФИО6 исковые требования поддержали в полном объеме.
Ответчик ФИО7, его представители ФИО8, Аксенов В.И., действующие на основании доверенности, возражали против удовлетворения исковых требований, просили в иске отказать.
Кроме того, ответчик ФИО7 предоставил отзыв на исковое заявление, из которого следует, что ФИО7 с заявленными требованиями не согласен, считает их незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Оспариваемый ФИО4 Договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключен сторонами по инициативе истца, так как в ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 приняла решение переехать в <адрес>, в связи с чем, ею был утрачен интерес во владении, пользовании и несении расходов на содержание объектов недвижимого имущества, являющихся предметом спорного договора. Стоимость объектов недвижимости была определена ФИО4 в размере 2538587 руб. 00 коп., что равняется их суммарной кадастровой стоимости и подтверждается приложенными к исковому заявлению выписками ЕГРН. Продажа объектов недвижимости по кадастровой стоимости обусловлена тем, что ФИО4 являлась номинальным собственником данных объектов, она их не покупала, а земельный участок был приобретен и на нем построены жилые дома в период их совместного проживания с ФИО7 исключительно за счет личных денежных средств ответчика и за счет его доходов. Истец какие-либо личные денежные средства в приобретение земельного участка и строительство домов не вкладывала, так как она в период строительства домов (ДД.ММ.ГГГГ) нигде не работала, какой-либо доход у неё отсутствовал, накоплений также не имелось. В период ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период совместного проживания истца и ответчика, ФИО4, а также ее несовершеннолетний сын ФИО1 и совершеннолетний сын ФИО2 находились на полном финансовом обеспечении ФИО7 и до ДД.ММ.ГГГГ проживали в принадлежащем ФИО7 доме в <адрес>, а затем в построенном им доме в <адрес>. Указанные выше жилые дома, являющиеся предметом спорного договора, строились ФИО7 для ведения гостевого бизнеса, в который входит комплекс земельных участков и зданий под общим названием гостиничный комплекс <данные изъяты>. Так как в период строительства гостиничного комплекса (ДД.ММ.ГГГГ) истец и ответчик проживали совместно, часть земельных участков и домов была оформлена на ФИО4, а часть на ФИО7 Так, ФИО7 на праве собственности принадлежат: земельный участок, расположенный по адресу по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер: №; индивидуальный жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м., 2 этажа, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>; жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м., 1 этаж, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок, расположенный по адресу по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер: №; индивидуальный жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м., 2 этажа, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>; индивидуальный жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м., 2 этажа, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>; ндивидуальный жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м., 2 этажа, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>. Таким образом, объекты недвижимости, оформленные на ФИО7 и ФИО4 представляют собой единый гостиничный комплекс, с общими инженерными коммуникациями и сетевыми подключениями, который строился ФИО7 за счет собственных и заемных денежных средств. Одним из доказательств того, что фактическим собственником все время был ФИО7, является то обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ, в период приобретения земельных участков и строительства на них домов, ФИО4 оформила нотариальную доверенность, которой уполномочила ФИО7 управлять и распоряжаться всем принадлежащим ей движимым и недвижимым имуществом, заключать любые сделки по распоряжению им, по цене и на условиях по усмотрению ответчика. ФИО4, приняв решение переехать в <адрес> и не желая самостоятельно нести расходы на содержание оформленных на неё домов и земельного участка, понимая, что отдельно взятый земельный участок и три дома на нем в рамках единого комплекса, большая часть которого принадлежит ФИО7, не представляют какой-либо коммерческой и рыночной ценности для третьих лиц, а также учитывая, что она не вкладывалась финансово в их приобретение и строительство, предложила ФИО7 выкупить их по кадастровой стоимости. Представленная истцом оценка рыночной стоимости указанных объектов недвижимости не может быть принята во внимание в качестве обоснования их действительной стоимости, так как оценщик не учитывал, что они входят в единый комплекс и в случае его продажи третьим лицам данные объекты не будут иметь собственных коммуникаций, так как будут отрезаны от водоснабжения, электроснабжения и водоотведения, договоры на которые оформлены на ФИО7, а узлы врезки расположены на принадлежащих ответчику земельных участках. Наличные денежные средства в сумме 2538587 руб. 00 коп. были переданы ФИО4 непосредственно перед подписанием спорного договора, о чем стороны указали в п. 4 Договора. Дополнительно расписки о передаче денежных средств сторонами не оформлялись, так как были доверительные отношения и стороны прописали об этом в договоре. Финансовая состоятельность ФИО7 на момент приобретения земельного участка и строительства домов, являющихся предметом спорного договора, подтверждается следующими документами: кредитный договор с <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1875877,29 руб.; соглашение от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав требования и переводе обязательств по Договору № об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО7 уступил право требования на квартиру по адресу: <адрес> стр., за 1100000 руб. 00 коп.; - договор купли-продажи неотделимых улучшений от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО7 продал неотделимые улучшения в квартире по адресу: <адрес>, за 883000 руб. 00 коп.; - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО7 продал принадлежащую ему квартиру по адресу: <адрес>, за 6800000 руб. 00 коп.; - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым ФИО7 продал принадлежащую ему 1/195 долю в праве общей долевой собственности на помещение (автостоянка) по адресу: <адрес> за 840 000 руб. 00 коп.; - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО7 продал принадлежащую ему квартиру по адресу: <адрес>, за 6500000 руб. 00 коп.; - договор купли-продажи неотделимых улучшений от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым ФИО7 продал неотделимые улучшения в квартире по адресу: <адрес>, за 2365000 руб. 00 коп.; - справка о доходах ФИО7, выданная <данные изъяты> исх. № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которой его доход составил: за <данные изъяты> - 970753, 29 руб.; за ДД.ММ.ГГГГ - 2271646,64 руб. за ДД.ММ.ГГГГ - 2103844,94 руб.; за 2021 г. - 1784197,22 руб.; - кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ с <данные изъяты>. Финансовая состоятельность ФИО7 на момент приобретения у ФИО4 объектов недвижимости по спорному договору, подтверждается следующими документами: - договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО7 продал принадлежащие ему земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес> за 29000000 руб. 00 коп. Таким образом, ответчиком представлены документы, достоверно подтверждающие, что именно ФИО7 в период с ДД.ММ.ГГГГ приобретались земельные участки и возводились дома, которые в настоящее время составляют единый гостевой комплекс <данные изъяты>, в том числе объекты недвижимости по спорному договору, оформленные на истца, а ФИО4 являлась их номинальным собственником, денежных средств в объеме, достаточном для их приобретения и строительства у нее не было, так как она и ее дети в указанный период находились на полном иждивении ФИО7 Довод истца о том, что денежные средства ей не передавались, не соответствуют действительности по указанным выше обстоятельствам. Кроме того, ФИО4 не пояснила для чего подписывала спорный Договор, в котором прямо указано о получении ею от ФИО7 суммы в размере 2538587 руб. 00 коп. и почему, если денежные средства ей так и не были переданы, она более года не предъявляла к ответчику какие-либо претензии, не оспаривала указанный договор. По мнению ответчика, поведение истца обусловлено исключительно наличием у нее в настоящее время финансовых трудностей, которые обусловлены большим количеством просроченных кредитов и, как следствие, её предбанкротным состоянием, на которое она ссылается при заявлении ходатайства об отсрочке уплаты государственной пошлины. При этом, ответчику доподлинно известно, что ФИО4 после переезда в <адрес>, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, более полугода нигде не работала, имея при этом на иждивении несовершеннолетнего ребенка, в связи с чем, ею и были взяты на себя кредитные обязательства. Ответчик считает, что предъявлением настоящего иска и ряда других, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 хочет решить свои финансовые проблемы с кредиторами за счет ФИО7, заявляя к нему неправомерные и необоснованные требования, вводя суд в заблуждение относительно фактических обстоятельств дела, что свидетельствует о злоупотреблении истцом своими правами, что, в силу положений статьи 10 Гражданского кодекса РФ, является недопустимым. Доводы ФИО4 о том, что на дату подписания спорного договора ДД.ММ.ГГГГ в течение последующих 5 месяцев она находилась в состоянии <данные изъяты>, в связи с чем, не действовала в своем интересе, не учитывала интерес наследников, действовала строго в интересах ответчика и заключила сделку на крайне невыгодных для себя условиях, являются несостоятельными, также не подтверждаются какими-либо достаточными и достоверными доказательствами. Так, представленная в материалы дела Справка № от ДД.ММ.ГГГГ содержит сведения лишь о том, что истец однократно ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя две недели после заключения спорного договора, была на приеме у <данные изъяты>, где ей на дату обращения был поставлен диагноз <данные изъяты> и назначено лечение. При этом, ФИО4 не соблюдала рекомендации врача, указанные в справке, о необходимости регулярного наблюдения, в связи с чем отсутствуют достоверные медицинские показатели, свидетельствующие о том, что поставленный на дату обращения диагноз сохранялся у ФИО4 какое-либо время после обращения. Сам по себе факт приобретения выписанных по <данные изъяты> также не свидетельствует о регулярности их приема и о том, какое влияние указанные препараты оказывали на состояние ФИО4 и как долго она клинически нуждалась в данных препаратах. То есть, динамики, как положительной, так и отрицательной, от принятия лекарственных препаратов, результатов наблюдения лечащим врачом от их приема, истцом не представлено. Кроме того, после заключения спорного договора и после постановки истцу диагноза о <данные изъяты> и назначении <данные изъяты>, ФИО4 сознательно и целенаправленно совершила целый ряд юридических действий и сделок, которые достигли своей цели, что также свидетельствует о несостоятельности доводов о её недееспособности в указанный период. Так с ДД.ММ.ГГГГ истец неоднократно, в интересах несовершеннолетнего сына ФИО1 обращалась в органы опеки и попечительства Администрации рабочего поселка <адрес>, предоставляла документы для оформления сделок по продаже и покупке недвижимого имущества, на основании которых ею было получено Постановление от ДД.ММ.ГГГГ о выдаче предварительного разрешения на дачу согласия на совершение сделки по продаже долей несовершеннолетнего ребенка. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и ее сыном ФИО1 подписан предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и ее сын ФИО1 в присутствии нотариуса Таштагольского нотариального округа <адрес> подписали договор купли-продажи земельного участка с жилыми домами, в котором прямо указано следующее: «Стороны находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно заключили настоящий договор (преамбула договора)... продавец гарантирует, что заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой (п. 2.9.). Мы, как участники сделки, понимаем разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки. Условия сделки соответствуют нашим действительным намерениям (предпоследний абзац п.5.7.)». ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и ее сын ФИО1 подтвердили факт получения ими денежных средств в сумме 6000000 руб. от ФИО7 по договору купли-продажи земельного участка с жилыми домами от ДД.ММ.ГГГГ, путем собственноручного написания расписки. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 получила от ФИО7 по договору займа денежные средства в сумме 2214000 руб., о чем ею собственноручно составлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ под условием приобретения ею на указанные денежные средства квартиры по адресу <адрес>. Все вышеуказанное свидетельствует о том, что ФИО4, после ее переезда в <адрес>, последовательно и осознанно предпринимала действия и совершала ряд сделок в целях приобретения для себя и своего сына ФИО1 жилья. Кроме того, ни у кого из третьих лиц, которые общались с ФИО4 в указанный ею период - органов опеки и попечительства, нотариуса, риелторов, сопровождающих сделку, продавца приобретенной ею квартиры в <адрес>, не возникло сомнений в её дееспособности, действительной воли или кабальности заключаемых ею сделок, в том числе в отношении несовершеннолетнего ребенка. А сама ФИО4, зная о поставленном ею диагнозе, не уведомила никого о нем и о принимаемых ею препаратах. Доводы ФИО4 о том, что она была «понуждена Ответчиком с применением психологического давления», не выдерживают никакой критики и опровергаются фактическими обстоятельствами, изложенными самим истцом о том, что с ДД.ММ.ГГГГ (т.е. до даты заключения спорного Договора) они с ФИО7 совместно не проживали, ФИО4 проживала в <адрес>. Таким образом, ввиду раздельного и весьма удаленного проживания, ФИО7 не имел реальной возможности каким-либо образом воздействовать на принятие ФИО4 каких-либо решений. У ответчика имеются доказательства, которые опровергают позицию истца о ее психическом состоянии и поставленном ею диагнозе <данные изъяты>. Представителем ФИО7 - адвокатом Аксеновым В.И. направлен Адвокатский запрос № от ДД.ММ.ГГГГ в <данные изъяты> о предоставлении письменной консультации по следующим вопросам, требующим специальных познаний в области психиатрии: 1. Может ли диагноз <данные изъяты> быть установлен при однократном осмотре <данные изъяты>? 2. Может ли <данные изъяты> быть основанием для признания гражданина в том, что он не понимал значение своих действий и не мог руководить ими? В ответ на Адвокатский запрос от <данные изъяты> получена Справка-консультация № от ДД.ММ.ГГГГ, в которой <данные изъяты>, судебно-психиатрическим экспертом ФИО3, со ссылкой на положения Международной классификации болезней, обязательной к применению на территории РФ (МКБ-10) для диагноза <данные изъяты>, даны ответы на поставленные вопросы (компетентность и квалификация врача подтверждается приложенными к справке документами), а именно: «Критерии по МКБ К) <данные изъяты>. <данные изъяты> По крайней мере, один <данные изъяты> эпизод в прошлом, легкой <данные изъяты>, средней <данные изъяты> тяжести, либо тяжелый <данные изъяты>, длившийся не менее двух недель и отделенный от настоящего эпизода периодом минимум в 2 месяца, в течение которых не наблюдалось каких-либо значимых аффективных симптомов. Таким образом, диагноз <данные изъяты> может быть установлен при имеющихся повторных <данные изъяты>. При однократном (единственном) обращении к <данные изъяты> установление данного диагноза не обосновано (ответ вопрос 1). Согласно выставленному диагнозу <данные изъяты>, текущий эпизод умеренной тяжести с соматическими симптомами, указывается средняя степень тяжести <данные изъяты>. Больной (подэкспертный при проведении СПЭ) считается не понимающим значение своих действий и не могущим руководить ими при совершении сделки при тяжелом депрессивном состоянии с суицидальными тенденциями (ответ вопрос 2). Для обоснования психического состояния в экспертных целях, психиатрическое освидетельствование должно быть проведено па законных основаниях (иметь добровольное согласие на психиатрическое освидетельствование) иметь подробное описание анамнеза жизни, анамнеза заболевания, психического состояния на момент обращения». Таким образом, из заключения <данные изъяты>, <данные изъяты> эксперта следует, что указанный в Справке ФИО4 диагноз <данные изъяты> не мог быть установлен на основании однократного обращения, а для установления степени тяжести данного заболевания необходимо длительное наблюдение с подробным описанием анамнеза пациента. Таких доказательств ФИО4 в материалы дела не представлено. В связи с этим, объект для проведения экспертизы истцом не представлен. Ответчик считает, что представленные им ответы и заключения квалифицированных <данные изъяты>, с подтвержденными образованием, квалификацией и медицинским обоснованием своих выводов, являются более достоверным и допустимым доказательством отсутствия у ФИО4 на момент заключения спорного договора какого-либо психического расстройства, не позволяющего ей понимать значимость своих действий и отдавать им отчет, чем представленные истцом копии справки и рецепта. Все вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ФИО4, оспаривай заключенный ею договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, действует недобросовестно и исключительно с намерением причинить финансовый вред ФИО7, что в силу прямого указания статьи 10 ГК РФ недопустимо и является самостоятельным основанием для отказа судом лицу в защите принадлежащего ему права. Просил суд в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки отказать в полном объеме (т.1 л.д.118-126).
Выслушав стороны, представителей, допросив свидетеля, изучив письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему выводу.
Согласно п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии со статьями 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьями 421, 422 ГГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам).
В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Положением пункта 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ч. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В судебном заседании установлено, что между ФИО4 и ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи (далее - договор) недвижимого имущества (т.1 л.д.17-18).
По условиям договора ФИО4 продала ФИО7 принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество: - земельный участок, кадастровый номер: №, адрес: <адрес>, площадь: <данные изъяты> кв.м., вид разрешённого использования: под индивидуальное жилищное строительство; - индивидуальный жилой дом, кадастровый номер: № адрес: <адрес>, площадь: <данные изъяты> кв.м.; - индивидуальный жилой дом, кадастровый номер: №, адрес: <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м.; - индивидуальный жилой дом, кадастровый №, адрес: <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м. Стоимость указанного имущества сторонами определена в размере 2 538 587 руб. 70 коп., денежные средства переданы и получены продавцом ФИО4, о чем имеется указание в договоре (п.3, 4 договора).
Согласно п. 6, 7 и в соответствии со ст. 556 ГК РФ продавец передал покупателю отчуждаемые объекты недвижимости, а также документы к ним при подписании договора, а сам договор является одновременно актом приема-передачи.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за ФИО7 зарегистрировано право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости (т.1 л.д.19-31).
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального значения слов и выражений пунктов 3, 4, 6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что сумма сделки сторонами согласована, расчет между ними произведен. При этом сторонами не оспаривалось, что ФИО4 собственноручно подписала указанный договор купли-продажи, выполнила условия договора - передала указанные в нем объекты недвижимости и документы (т.1 л.д.18).
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Исходя из положений указанных норм закона юридически значимыми обстоятельствами для вывода о состоявшемся договоре купли-продажи является действительная общая воля сторон с учетом цели договора.
Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
При этом неспособность гражданина понимать значение своих действий и руководить ими является юридическим критерием недействительности сделки.
В соответствии с положениями п. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Доводы истца ФИО4 о том, что на момент совершения сделки она находилась в состоянии <данные изъяты>, которое выражается в слабой способности концентрировать внимание, принимать решения и брать на себя ответственность, в связи с чем, она не могла действовать в своем интересе и совершила сделку на крайне невыгодных условиях, по мнению суда, являются неубедительными в силу следующих обстоятельств.
Так, ДД.ММ.ГГГГ истец однократно обращалась в клинику <данные изъяты>, где <данные изъяты> ФИО4 уставлен диагноз <данные изъяты> и назначены рецептурные антидепрессанты со сроком рецепта 1 года (т.1 л.д.32-36).
Согласно справке-консультации № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, полученная на основании Адвокатского запроса № от ДД.ММ.ГГГГ представителя ответчика - адвоката Аксенова В.И., диагноз <данные изъяты> может быть установлен при имеющихся повторных <данные изъяты>, при однократном (единственном) обращении к <данные изъяты> установление данного диагноза не обосновано, для установления степени тяжести данного заболевания необходимо длительное наблюдение с подробным описанием анамнеза пациента (т.1 л.д.206-207, 208-215).
Из заключения специалиста <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, оценивавшему психическое состояние ФИО4 на дату ДД.ММ.ГГГГ, следует, что представленные сведения о наличии у ФИО9 психического расстройства, которое могло бы существенным образом повлиять на ее волеизъявление при заключении договора ДД.ММ.ГГГГ, вызывает сомнения с точки зрения полноты и всесторонности проведенного исследования и его научной обоснованности. Представленные материалы не дают основания предполагать наличие у ФИО9 каких-либо выраженных изменений со стороны психики на момент совершения сделки, а учитывая, что не каждое психическое расстройство лишает гражданина способности понимать значение своих действий и руководить ими, в этом ключе декларативное объявление себя страдающим психическим расстройством не предполагает безапелляционное решение о невозможности понимать значение своих действий и руководить ими (т.1 л.д.216-221).
Таким образом, ФИО4 обращалась к <данные изъяты> лишь однократно ДД.ММ.ГГГГ, что согласно вышеуказанной справке и заключению специалиста, не может свидетельствовать о наличии какого-либо психического расстройства, которое могло лишить истца понимать значение своих действий и руководить ими. При этом доказательств повторного обращения истца в медицинскую организацию за подтверждением вышеуказанного диагноза и назначением дальнейшего лечения, а также и нуждаемости в лечении, то таких доказательств в нарушение ст. 56 ГПК РФ суд истцом ФИО4 в суд не предоставлено.
Кроме того, после заключения спорного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и после постановки диагноза, ФИО4 также совершила целый ряд юридических действий и сделок, что не может свидетельствовать о болезненном состоянии или недееспособности в указанный период.
Так, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ее сыном ФИО1 и ФИО7 был подписан Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества; ДД.ММ.ГГГГ в присутствии нотариуса <данные изъяты>, ФИО4, ее сыном и ФИО7 заключен Договор купли-продажи земельного участка с жилыми домами, в котором указано, что стороны находятся в здравом уме и твердой памяти, действуют добровольно, продавец (истец) гарантирует, что заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой; ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, ее сыном и ФИО7 составлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ о получении денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО7 заключен договор займа (т.1 л.д.197-200, 201-203, 204).
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст.ст. 12, 35 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, заключая договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 по убеждению суда, действовала по своему усмотрению, своей воле и в своем интересе. Каких-либо доказательств, отвечающих требованиям относимости, допустимости и достоверности, подтверждающих, что истец находилась в болезненном состоянии, в тяжелом положении, которое не могла преодолеть иначе как посредством заключения оспариваемой сделки, а ответчик был осведомлен о таком положении продавца и сознательно использовал их к своей выгоде, либо находилась в состоянии, исключающем вменяемость, материалы дела не содержат.
Само несогласие истца ФИО4 с условиями и ценой договора не свидетельствует о нарушении ее прав и законных интересов как продавца имущества по сделке.
Кроме того, доказательств подтверждения наступления негативных последствий в связи с заключением сделки на невыгодных для истца ФИО4 условий, заключением сделки под влиянием обмана или насилия, злоупотреблением доверия, то самим истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ в суд не предоставлено.
Также суд считает убедительными доводы возражений ответчика ФИО7 о финансовой несостоятельности истца ФИО4, а предоставленные ответчиком документы в виде кредитных договоров, соглашений об уступке прав требований, договоров купли-продажи недвижимости, справок о заработной плате, напротив подтверждают финансовую стабильность и возможности ответчика ФИО7 (т.1 л.д.164-205) и опровергают возможность приобретения спорных объектов недвижимости самой ФИО4
Также из предоставленных отзыва на иск и документов от финансового управляющего ФИО4 - ФИО6, усматривается финансовая несостоятельность истца ФИО4 в виду ее признания Арбитражным судом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ несостоятельной (банкротом) (т. 2 л.д.66-71), а также наличием неисполненных финансовых обязательств (т. 2 л.д.72-144).
Данные обстоятельства, по мнению суда, и связаны непосредственно с заявленными исковыми требованиями ФИО4 с целью для разрешения ее задолженности в ходе процедуры реализации имущества в деле о несостоятельности (банкротства).
При этом в ходе рассмотрения дела, ни истцом ФИО4, ни ее представителем вопроса перед судом о назначении и проведении по делу психиатрической экспертизы в отношении истца не ставилось.
Кроме того, допрошенная судом в качестве свидетеля по ходатайству ответчика свидетель 0 пояснила, что работает специалистом по вопросам недвижимости. Истец и ответчик являются ее клиентами по оформлению сделок с объектами недвижимости. Передача прав на земельные участки и по аренде земельных участков также они оформляли, все сделки обсуждались с ФИО7. Она занималась с ФИО10 по оформлению земельных участков, ей писала ФИО10, они с ней обсуждали все условия договора. При решении вопроса об указании в договоре стоимости участков ФИО10 сообщила о необходимости указания кадастровой стоимости объектов недвижимости. Она готовила все документы для ФИО10, которая все ясно и четко ей сообщала. Значение и содержание условий договора ФИО10 полностью понимала. Сам договор ФИО10 лично подписывала в <данные изъяты>. Стоимость в договоре согласовывалась с ФИО10, речь шла об указании кадастровой стоимости в договоре. Свидетель лично присутствовала при подписании договора в <данные изъяты>, и претензий со стороны ФИО10 к ФИО7 не было.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что оснований для признания недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом ФИО4 и ответчиком ФИО7 в суде не установлено и не имеется.
Поскольку оснований для признания судом оспариваемой сделки недействительной не имеется, поэтому требование о применении последствий недействительности сделки удовлетворению также не подлежит.
В связи с чем, суд отказывает ФИО4 в удовлетворении иска к ответчику ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО4 к ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества отказать.
Мотивированное решение изготовлено 24.02.2025 г. и может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Кемеровский областной суд через суд гор.Таштагола.
Судья А.Е. Гончалов