Решение по делу № 2-3565/2022 от 12.12.2022 | Советский районный суд г. Самары (Самарская область)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 декабря 2022 года г.о. Самара

Советский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Никоновой И.П.,

секретаря судебного заседания Климовой Е.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску товарищества собственников жилья-120 к ЗФИО1 об установлении постоянного (бессрочного) сервитута на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ-120 обратилось в суд с иском к ФИО1 с учетом уточнений об установлении постоянного (бессрочного) сервитута на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, б/н (№), принадлежащее на праве собственности ФИО1, для беспрепятственного прохода представителей обслуживающих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства к инженерным коммуникациям, проходящим через нежилое помещение и обеспечения доступа к лифтовой шахте и электрораспределительному узлу в присутствии сотрудников и представителей администрации товарищества собственников жилья <адрес>, ТСЖ -120.

В обоснование требований указав, что в подвале данного многоквартирного дома расположено нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м., принадлежащее ФИО1 на праве собственности, запись о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ. В данном нежилом помещении располагаются магистральные трубопроводы горячего и холодного водоснабжения, магистральные трубопроводы отопления, общедомовые трубопроводы горячего и холодного водоснабжения, системы отопления, электроснабжения, принадлежащие на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, а также через данное помещение обеспечивается доступ к лифтовой шахте и электрораспределительному узлу. ФИО1 в адрес ТСЖ - 120 была направлена претензия, в которой она требовала либо заключить договор аренды вышеуказанного нежилого помещения, либо установления платного сервитута. После чего обращалась в Советский районный суд города Самары о понуждении ТСЖ-120 к заключению договора аренды в чем ей было отказано (дело №).

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2, уточненные требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО3 просил отказать в удовлетворении требований, по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что товарищество собственников жилья <адрес> на основании протокола общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ является обслуживающей организацией многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Общим собранием собственников помещения, дольщиков ТСЖ <адрес> принято решение, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ о наделении председателя правления ТСЖ полномочиями на принятие решений от имени всех собственников вести переговоры и подписывать документы, связанные с управлением многоквартирным домом, принятие решений по всем вопросам, не указанным в ст. 149 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесённых к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с правом предоставления интересов собственников судебных учреждениях РФ.

В подвале данного многоквартирного дома расположено нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м., принадлежащее ФИО1 на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН, запись о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.

В данном нежилом помещении располагаются магистральные трубопроводы горячего и холодного водоснабжения, магистральные трубопроводы отопления, общедомовые трубопроводы горячего и холодного водоснабжения, системы отопления, электроснабжения, принадлежащие на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, а также через данное помещение обеспечивается доступ к лифтовой шахте и электрораспределительному узлу.

Данные обстоятельства подтверждаются заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее - Правила N 491) определен состав общего имущества, в которое включается, в частности, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (пункт д); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (подпункт ж пункта 2 Правила N 491).

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе. В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Согласно части 2.3 статьи 161 ЖК РФ, пункта 10, подпункта "а" пункта 16, пункта 42 Правил N 491, управляющая организация при управлении многоквартирного дома несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирного дома за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме в состоянии, обеспечивающем, в том числе безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

В соответствии с пунктами 11, 13 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами управляющей организации, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

ФИО1 в адрес ТСЖ - 120 была направлена претензия, в которой она требовала либо заключить договор аренды вышеуказанного нежилого помещения, либо установления платного сервитута. После чего обращалась в Советский районный суд города Самара о понуждении ТСЖ-120 к заключению договора аренды.

Решением Советского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 к ТСЖ -120 о понуждении к заключению договора аренды, оставлены без удовлетворения.

Согласно п. 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В соответствии со статьей 39.37 ЗК РФ п. 6 целью установления публичного сервитута является реконструкция, капитальный ремонт участков (частей) инженерных сооружений, являющихся линейными объектами. В соответствии со статьей ЗК РФ Статья 39.46 ЗК РФ п. 6. Безвозмездным является публичный сервитут, установленный в целях, предусмотренных подпунктом 3 статьи 39.37 настоящего Кодекса; в отношении земельного участка, правообладатель которого является стороной договора о подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения, в целях исполнения которого установлен публичный сервитут.

В силу ст. 277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 10, подпункта «а» пункта 16, пункта 42 Правил N 491, управляющая организация при управлении многоквартирного дома несет ответственность перед собственниками помещений многоквартирного дома за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме в состоянии, обеспечивающем, в том числе безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

В силу ст. 277 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 – 276 Гражданского кодекса Российской Федерации, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимым имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Безвозмездным является публичный сервитут, установленный в отношении земельного участка, правообладатель которого является стороной договора о подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения, в целях исполнения которого установлен публичный сервитут (п. 3 ч. 6 ст. 39.46 земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны допустить представителей исполнителя к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящим через их помещения, в том числе для проведения ремонтных работ. Это следует из положений Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, которые допускают безвозмездный доступ в принадлежащее собственнику помещение третьих лиц для обслуживания общего имущества многоквартирного дома (пп. «б» п. 32, пп. «е» п. 34). Конституционный суд Российской Федерации указал, что данные положения не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права собственников помещений в многоквартирном доме, в которых расположены общедомовые коммуникации, поскольку они направлены на поддержание в надлежащем состоянии внутриквартирного оборудования и качественное предоставление коммунальных услуг. Тем самым обеспечивается необходимый баланс интересов собственников (пользователей) помещений, и лиц, предоставляющих коммунальные услуги, а также представителей государственных органов, осуществляющих контроль и надзор (Определение Конституционного Суда РФ от 29.05.2018 N 1239-О).

Из материалов дела усматривается, что решением Советского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО5 к ТСЖ-120 об устранении препятствий в пользовании имуществом удовлетворены. На ТСЖ-120 возложена обязанность устранить препятствия в пользовании ФИО5 принадлежащим ей имуществом – нежилым помещением, площадью <данные изъяты> кв. м. (номера комнат № согласно поэтажному плану) и нежилым помещением, площадью <данные изъяты> кв. м. (номера комнат № согласно поэтажному плану), расположенных в цокольном этаже № по адресу: <адрес>, не препятствовать ФИО5 в установлении своих замков на входные двери принадлежащих ей нежилых помещений, а также освободить нежилые помещения, принадлежащие ФИО5 от вещей, принадлежащих ответчику, либо от размещенных, с согласия ответчика, вещей третьих лиц.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Советского районного суда г.Самары от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, дополнена резолютивная часть решения указанием на обязанность ФИО5 предоставить комплект ключей от вновь установленных замков представителю ТСЖ-120.

Судом установлено, что в настоящее время ключи от спорного нежилого помещения переданы ТСЖ-120.

Вместе с тем, суд учитывает, что спорное нежилое помещение было отчуждено прежним собственником новому собственнику.

Кроме того, собственник принадлежащего ему имущества вправе им владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению, не нарушая при этом требований действующего законодательства.

Между тем, суд не может принять во внимание доводы ответчика о том, что у представителя ТСЖ-120 имеются ключи от спорного помещения и ФИО1 не чинит препятствий в доступе представителей истца, поскольку ответчик как собственник принадлежащего ей помещения не лишена возможности в любое время заменить замки, отсутствовать по спорному адресу, тогда как в силу п.3.4.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением госстроя РФ от 27.09.2003г. № 170, доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток.

Также, суд учитывает, что стороны в добровольном порядке не достигли соглашения об установлении спорного сервитута, а обременение имущества ответчика в виде установления спорного сервитута в соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не зарегистрировано в ЕГРП.

Управляющей организации, на которую возложена обязанность по осуществлению эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования, при осуществлении возложенных на нее функций имеется право требования допуска своих представителей в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение и устранения нарушений сохранности и пригодности общего имущества (часть 1 статьи 3 ГПК РФ; подпункт "б" пункта 32, подпункты "е", "ж(1)" пункта 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354); пункты 11, 13 Правил N 491; определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.05.2019 N 4-КГ19-6).

Разделом IV Правил N 354 предусмотрено, что исполнитель вправе требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время в занимаемое им жилое помещение работников или представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, а для ликвидации аварий - в любое время.

В силу подпункта "е" пункта 34 данных Правил N 354 потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

Таким образом, обязанность ответчика предоставить доступ истцу в свое помещение закреплена нормами жилищного законодательства.

Ответчик, как собственник помещения в многоквартирном доме, несет обязанность по содержанию общедомового имущества, следовательно, расходы по оплате услуг по управлению многоквартирным домом, за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме возлагаются, в том числе, на ответчика.

Общедомовые инженерные сети проложены в нежилом помещении ответчика в многоквартирном доме, обязанность обслуживания указанных сетей возложена на истца в силу закона, равно как обязанность ответчика не чинить препятствий истцу в содержании инженерных сетей и предоставлять доступ в нежилое помещение в установленных законом случаях.

Приобретая нежилое помещение, ответчику было известно о нахождении в нем общедомового имущества, соответственно, о необходимости предоставлять доступ обслуживающей организации для осуществления эксплуатационного контроля за техническим состоянием инженерных сетей.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований товарищества собственников жилья-120 к ФИО1 об установлении постоянного (бессрочного) сервитута на нежилое помещение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования товарищества собственников жилья-120 к ФИО1 об установлении постоянного (бессрочного) сервитута на нежилое помещение удовлетворить.

Установить постоянный (бессрочный) сервитут на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, б/н №), для беспрепятственного прохода представителей обслуживающих организаций по облуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства к инженерным коммуникациям, проходящим через нежилое помещение и обеспечения доступа к лифтовой шахте и электрораспределительному узлу в присутствии сотрудников и представителей администрации товарищества собственников жилья <адрес>, ТСЖ -120.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Советский районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятии в окончательной форме.

Судья <данные изъяты> И.П. Никонова

<данные изъяты>