РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 октября 2022 года адрес
Пресненский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Карповой А.И., при секретаре фио рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-8497/22 по иску ФИО1 к Департаменту городского имущества адрес о взыскании задолженности по договору займа с одновременной ипотекой (залогом) квартиры, об обращении взыскания на заложенное имущество,
Установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к Департаменту городского имущества адрес о взыскании задолженности по договору займа с одновременной ипотекой (залогом) квартиры от 27.09.2019 года по состоянию на 05.04.2022 года в размере 6 324 673,12 руб., а именно: 1 655 000,00 руб. - основной долг; 1 669 679,12 руб. - проценты за пользование займом; 1 500 000 руб. - пени за просрочку оплаты процентов, 1 500 000,00 руб. - пени за просрочку оплаты основного долга; проценты за пользование суммой займа задолженность по договору займа с одновременной ипотекой (залогом) комнаты от 27.09.2019 года за период с 06.04.2022 г. по день фактического исполнения обязанности по уплате основного долга из расчета 48 % годовых (66 200 руб. ежемесячно); обратить взыскание на имущество заложенное по договору займа с одновременной ипотекой (залогом) комнаты от 27.09.2019 года, а именно на комнату с кадастровым номером 77:01:0003040:4593, общей площадью 14,2 кв. м., расположенную по адресу: адрес, корпус I, квартира 52, комната № 4, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 900 000,00 руб., а также расходов по оплате госпошлины в размере 39 823 руб.37 коп.
В обоснование своих требований указав, что 27.09.2019 между ФИО1 и фио был заключен договор займа с одновременной ипотекой (залогом) комнаты, по условиям которого истец предоставил фио займ в размере 1 200 000 руб.00 коп. под 4% годовых со сроком возврата до 27.09.2020г.
В обеспечение надлежащего исполнения своих обязательств фио на основании п.1.2 Договора займа передал в залог имущество принадлежащее ему на праве собственности в виде комнаты с кадастровым номером 77:01:0003040:4593, общей площадью 14,2 кв. м., расположенную по адресу: адрес, корпус I, квартира 52, комната № 4.
06.02.2020 между ФИО1 и фио было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору займа с одновременной ипотекой (залогом) комнаты, на основании которого сумма была увеличена до 1 655 000 руб.00 коп., о чем фио написал расписку о получении денежных средств в размере 455 000 руб.
Денежные средства фио возвращены не были.
20.02.2020 фио умер.
После смерти фио открылось наследство в виде комнаты № 4 по адресу: адрес.
Нотариусом адрес фио к имуществу умершего фио было открыто наследственное дело № 18/2020.
04.04.2022 Департаменту выдано свидетельство о праве на наследство по закону на комнату № 4 по адресу: адрес, как на выморочное имущество, в связи с чем истец считает, что адрес Москвы отвечает за неисполнение фио обязательств по Договору займа.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, доверил ведение дела представителю по доверенности фио, которая исковые требования поддержала.
Представитель ответчика ДГИ адрес по доверенности фио в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, по доводам подробно изложенным в письменном виде.
Суд, выслушав явившиеся стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 27.09.2019 между ФИО1 и фио был заключен договор займа с одновременной ипотекой (залогом) комнаты, по условиям которого истец предоставил фио займ в размере 1 200 000 руб.00 коп. под 4% годовых со сроком возврата до 27.09.2020г.
В обеспечение надлежащего исполнения своих обязательств фио на основании п.1.2 Договора займа передал в залог имущество принадлежащее ему на праве собственности в виде комнаты с кадастровым номером 77:01:0003040:4593, общей площадью 14,2 кв. м., расположенную по адресу: адрес, корпус I, квартира 52, комната № 4.
06.02.2020 между ФИО1 и фио было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору займа с одновременной ипотекой (залогом) комнаты, на основании которого сумма была увеличена до 1 655 000 руб.00 коп., о чем фио написал расписку о получении денежных средств в размере 455 000 руб.
Факт получения фио от фио денежных средств подтверждается расписками от 27.09.2019г. и 06.02.2020г. (л.д.15,16 оборот)
Денежные средства фио возвращены не были.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства.
В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.
Если заимодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.
Исходя из буквального смысла ст. 807 следует, что по договору займа заимодавец передает или обязуется в будущем передать предмет займа.
Согласно ч. 2 ст. 808 ГК РФ в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
Из положений ч. 2 ст. 808 ГК РФ следует, что составление расписки не является обязательным условием заключения договора займа.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Из буквального толкования условий договора займа от 27.09.2019г. (в редакции дополнительного соглашения к нему № 1 от 06.02.2020г.), следует, что заемщик принимает у заимодавца денежные средства в момент подписания договора, поскольку условия договора не позволяют сделать вывод, что стороны согласовали условие об обязанности заимодавца в будущем передать предмет займа.
Согласно статьям 334, 335, 349 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться залогом. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Залог возникает в силу договора. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем вещи может быть ее собственник. Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
В обеспечение надлежащего исполнения своих обязательств фио на основании п.1.2 Договора займа передал в залог имущество принадлежащее ему на праве собственности в виде комнаты с кадастровым номером 77:01:0003040:4593, общей площадью 14,2 кв. м., расположенную по адресу: адрес.
06.02.2020 между ФИО1 и фио было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору займа с одновременной ипотекой (залогом) комнаты, на основании которого сумма была увеличена до 1 655 000 руб.00 коп., о чем фио написал расписку о получении денежных средств в размере 455 000 руб.
Денежные средства фио возвращены не были.
20.02.2020 фио умер.
После смерти фио открылось наследство в виде комнаты № 4 по адресу: адрес.
Нотариусом адрес фио к имуществу умершего фио было открыто наследственное дело № 18/2020.
04.04.2022 Департаменту выдано свидетельство о праве на наследство по закону на комнату № 4 по адресу: адрес, как на выморочное имущество.
По состоянию на 05.04.2022 года размер основного долга фио составляет 6 324 673,12 руб., а именно: 1 655 000,00 руб. - основной долг; 1 669 679,12 руб. - проценты за пользование займом; 1 500 000 руб. - пени за просрочку оплаты процентов, 1 500 000,00 руб. - пени за просрочку оплаты основного долга.
В силу абз. 2 пункта 2 статьи 218 ГК РФ, в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Согласно пункту 1 статьи 1110 ГК РФ, при наследовании имущества умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.
По смыслу абз. 1 статьи 1112 ГК РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 1152 ГК РФ, для приобретения наследства наследник должен его принять; принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Статьей 1151 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117 ГК РФ), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным; для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется.
В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абз. 2 и 3 настоящего пункта объекты недвижимого имущества.
Если указанные объекты расположены в субъекте РФ - городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, они переходят в собственность такого субъекта РФ. Жилое помещение, указанное в абз. 2 настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность РФ (пункт 2 статьи 1151 ГК РФ).
На основании абз. 2 пункта 1 статьи 1157 ГК РФ, при наследовании выморочного имущества отказ от наследства не допускается.
По смыслу пункта 1 статьи 1175 ГК РФ, наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.
Согласно статье 1162 ГК РФ, свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом. Свидетельство выдается по заявлению наследника. По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части. В таком же порядке выдается свидетельство и при переходе выморочного имущества в соответствии со статьей 1151 настоящего Кодекса к РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1151 ГК РФ, порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность РФ, а также порядок передачи его в собственность субъектов РФ или в собственность муниципальных образований определяется законом (пункт 3 статьи 1151 НК РФ). Соответствующий Закон на момент рассмотрения настоящего спора не принят.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 года N 9 "О судебном практике по делам о наследовании", на основании пункта 3 статьи 1151 ГК РФ, статьи 4 Федерального закона "О введении в действие части третьей ГК РФ" впредь до принятия соответствующего закона, определяющего порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность РФ, а также порядок передачи его в собственность субъектов РФ или в собственность муниципальных образований, при рассмотрении судами дел о наследовании от имени РФ выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) в лице его территориальных органов, осуществляющее в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента РФ и Правительства РФ, полномочия собственника федерального имущества, а также функцию по принятию и управлению выморочным имуществом (пункт 5.35 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 5 июня 2008 года N 432); от имени городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальных образований - их соответствующие органы в рамках компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Согласно пункту 1 статьи 418 ГК РФ, обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.
В соответствии с пунктами 58, 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 9 от 29 мая 2012 года "О судебной практике по делам о наследовании", под долгами наследодателя, по которым отвечают наследники, следует понимать все имевшиеся у наследодателя к моменту открытия наследства обязательства, не прекращающиеся смертью должника (статья 418 ГК РФ), независимо от наступления срока их исполнения, а равно от времени их выявления и осведомленности о них наследников при принятии наследства; ответственность по долгам наследодателя несут все принявшие наследство наследники независимо от основания наследования и способа принятия наследства. Принявшие наследство наследники должника становятся солидарными должниками (статья 323 ГК РФ) в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества; стоимость перешедшего к наследникам имущества, пределами которой ограничена их ответственность по долгам наследодателя, определяется его рыночной стоимостью на время открытия наследства вне зависимости от ее последующего изменения ко времени рассмотрения дела судом; смерть должника не влечет прекращения обязательств по заключенному им договору, наследник, принявший наследство, становится должником и несет обязанности по их исполнению со дня открытия наследства (например, в случае, если наследодателем был заключен кредитный договор, обязанности по возврату денежной суммы, полученной наследодателем, и уплате процентов на нее).
Согласно отчета ООО «Оценка и Консалтинг» № 10002-К/22/1 представленного истцом и не оспоренного ДГИ адрес следует, что рыночная стоимость объекта оценки – адрес по состоянию на дату оценки 11.10.2022 составляет 4 802 000 руб.00 коп.
Согласно отчета ООО «Оценка и Консалтинг» № 10002-К/22 представленного истцом и не оспоренного ДГИ адрес следует, что рыночная стоимость объекта оценки – адрес по состоянию на дату открытия наследства после смерти фио 20.02.2020г составляет 3 617 000 руб.00 коп.
Указанный отчет об оценке со стороны ДГИ адрес ничем не опровергнут. Доказательств того, что на момент открытия наследства спорная квартира имела иную, отличную от рассчитанной специалистами по состоянию на 20.02.2020, рыночную стоимость ответчик в ходе рассмотрения дела не представил.
Суд признает указанный отчет достоверным и обоснованным, поскольку исследование проведено в установленном законом порядке специалистом специализированного экспертного учреждения, имеющим необходимые специальные познания, квалификацию и стаж работы в данной области. Оценка проведена в соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Отчет специалиста содержит описание проведенного исследования, является аргументированным, согласуется с иными доказательствами. Выводы специалиста обоснованы и мотивированы.
Учитывая изложенное, разрешая вопрос о стоимости наследственного имущества, принятого ответчиком, а также о пределе объема обязательств наследника по долгам наследодателя, суд руководствуется названным отчетом и устанавливает предел ответственности адрес в лице Департамента городского имущества адрес по договору займа с одновременной ипотекой (залогом) комнаты от 27.09.2019г. (в редакции дополнительного соглашения к нему № 1 от 06.02.2020г.) в размере 3 617 000 руб.00 коп. в пределах стоимости перешедшего к Департаменту городского имущества адрес наследуемого имущества в виде комнаты по адресу: адрес.
Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно.
Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Поскольку сумма долга по договору займа, выгодоприобретателем по которому в соответствии с переданными правами является истец, в добровольном порядке не выплачена, то суд признает подлежащими удовлетворению требования истца об обращении взыскания на заложенную квартиру.
В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, поскольку соглашение о начальной продажной цене между сторонами достигнуто в ходе рассмотрения дела не было, то указанная цена заложенного имущества определяется судом в соответствии с оценкой, произведенной ООО «Оценка и Консалтинг»
Как отмечалось выше, рыночная стоимость заложенного имущества определена в отчете об оценке названной организации в размере 4 802 000 руб.00 коп. и сторонами не опровергнута, в связи с чем начальную продажную стоимость заложенного имущества суд считает возможным установить в размере 3 841 600 руб.00 коп. (4 802 000 руб.00 коп. x 80 / 100).
Таким образом, суд также считает обоснованным и требование в части обращения взыскания на комнату адрес, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 3 841 600 руб.00 коп., как определено в представленной истцом оценки с учетом положений статьи 350 ГК РФ и пункта 1 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", определив начальную продажную цену помещения в размере 80 процентов от рыночной цены объекта, установленной отчетом оценщика.
Доводы ответчика о чрезмерно высоких процентах за пользование займом суд находит их несостоятельными. При заключении договора займа фио были известны все условия договора займа, включая процентную ставку за пользование суммой займа. Заключая договор займа на изложенных в нем условиях, фио выразил волю на возникновение у него определенных договором прав и обязанностей. Несогласие с размером процентов за пользование суммой займа не является безусловным основанием для признания существенных условий договора крайне невыгодными для заемщика. ДГИ адрес будучи наследником умершего фио в силу п.1 ст.1175 ГК РФ несет ответственность по его обязательствам.
На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации в пользу истца подлежит возврату уплаченная госпошлина в размере 39 823 руб.37 коп.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с Департамента городского имущества адрес в пользу ФИО1 задолженность по договору займа с одновременной ипотекой (залогом) комнаты от 27.09.2019г. (в редакции дополнительного соглашения к нему № 1 от 06.02.2020г.) в размере 3 617 000 руб.00 коп. за счет и в пределах стоимости перешедшего к Департаменту городского имущества адрес наследуемого имущества в виде жилого помещения – комнаты адрес, с кадастровым номером 77:01:0003040:4593.
Взыскание производить путем обращения взыскания на комнату адрес, общей площадью 14,2 кв.м с кадастровым номером 77:01:0003040:4593, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 3 841 600 руб.00 коп.
В остальной части иска отказать.
Возвратить ФИО1 из бюджета адрес расходы по оплате госпошлины в размере 39 823 руб.37 коп.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца.
Судья А.И. Карпова
Мотивированное решение суда в окончательной форме изготовлено 31.10.2022