Дело № 2-106/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Челябинск
02 сентября 2022 года
Калининский районный суд г. Челябинска в составе:
председательствующего судьи
Саламатиной А.Г.,
при секретаре
ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к ООО «Олимп», ООО «Гринфлайт», Администрации г.Челябинска о признании недействительными изменение условий договора участия в долевом строительстве жилого дома, признании нежилых помещений общим имуществом собственников помещений, признании недействительной сделки по приобретению нежилых помещений, незаконным раздела нежилых помещений, истребовании из незаконного владения нежилых помещений, прекращении права собственности, исключении из ЕГРН сведений о нежилых помещениях,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2, ФИО3 обратились в Калининский районный суд г. Челябинска с иском о:
- признании недействительным изменение условий договора участия в долевом строительстве жилого (адрес) от (дата), заключенного между ФИО2, ФИО3 и ООО «Гринфлайт», в части изменения параметров объекта капитального строительства: «(адрес) в границах: (адрес), (адрес) (шифр проекта ***) - увеличения площади встроенных нежилых помещений с 1526,04 кв.м. до 2244,9 кв.м., оформленное изменениями в проектную документацию объекта капитального строительства и распоряжением Администрации (адрес) от (дата) №;
- признании нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 120,2 кв.м., по адресу: (адрес) и нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 120,4 кв.м., по адресу: (адрес), общим имуществом собственников помещений в жилом доме с кадастровым номером № по адресу: (адрес);
- истребовании из незаконного владения ООО «Олимп» (ИНН №) нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 120,2 кв.м., по адресу: (адрес) нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 120,4 кв.м., по адресу: (адрес);
- признании недействительной сделки по приобретению ООО «Олимп» (№) нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 120,2 кв.м., по адресу: (адрес), пом. 19, на основании которой было зарегистрировано право собственности (дата) запись о регистрации №;
- признании недействительной сделки по приобретению ООО «Олимп» (ИНН №) нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 120,4 кв.м., по адресу: (адрес), пом. 18, на основании которой было зарегистрировано право собственности (дата) запись о регистрации №
- прекращении право собственности ООО «Олимп» на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 120,2 кв.м., по адресу: (адрес); нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 120,4 кв.м., по адресу: (адрес), пом.18;
- исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведения о нежилом помещении с кадастровым номером № площадью 120,2 кв.м., по адресу: (адрес) нежилом помещении с кадастровым номером № площадью 120,4 кв.м., по адресу: (адрес), пом.18.
В обоснование заявленных требований указали, что в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве жилого (адрес) от (дата), заключенного между истцами и ООО «Гринфлайт» общество обязалось построить и передать истцам квартиру проектной площадью 84 кв.м. в жилом (адрес). После ввода дома в эксплуатацию было зарегистрировано право собственности истцов на (адрес) на 22 этаже жилого дома по адресу: (адрес). При определении параметров строительства стороны руководствовались разрешением на строительство № от (дата) (п. 2.1.5 договора). В соответствии с данным разрешением площадь встроенных помещений составляет 1526,04 кв.м. В соответствии с проектной декларацией площадь встроенных нежилых помещений первого этажа составляет 1350,06 кв.м., также указана площадь встроенных нежилых помещений первого этажа в разрешении на строительство 1526,04 кв.м. Таким образом, проектной документацией предполагалось строительство встроенных нежилых помещений, на относящихся к общему имуществу дома ТОЛЬКО на первом этаже и площадью 1350,06 кв.м. (1526,04 кв.м. по разрешению на строительство), при этом, на основании распоряжения администрации (адрес) от (дата) №-с были внесены изменения в вышеуказанное разрешение на строительство, в том числе изменена общая площадь встроенных нежилых помещений в сторону увеличения до 2244,9 кв.м. Считают, что данные изменения были внесены в результате внесения застройщиком изменения в проектную документацию по строительству дома (шифр проекта 246-12-25) с целью образования дополнительных нежилых помещений, за счет общего имущества жилого дома. Кроме того, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от (дата) № были зарегистрированы права собственности на жилые и нежилые помещения в доме, в том числе вновь появившиеся нежилые помещения на 23 и 25 этажах дома, включая спорные нежилые помещения на 23 этаже, непосредственно над квартирой истцов, №, площадью 120,4 кв.м. и нежилое помещение №, площадью 120,2 кв.м. как на самостоятельные объекты права, не входящие в состав общего имущества дома. При этом в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от (дата) № имеется ссылка распоряжение от (дата) №-с, которым были внесены изменения в разрешение на строительство. Считают, что спорные помещения являются общей собственностью собственников многоквартирного жилого дома по адресу: (адрес), а сделки по приобретению спорных нежилых помещений ООО «Олимп» недействительными. Полагают, что решение о внесение изменений в разрешение на строительство, утвержденное распоряжением администрации (адрес) от (дата) №-с противоречит условиям ДДУ и является незаконным. Весной 2021 г. истцам стало известно о нарушенном праве. Указали, что поскольку ООО «Олимп» приобрело помещение, с высотой потолков 2,17 м., при этом по техническому паспорту помещение высотой 3 м., а в соответствии с нормативом высота нежилого помещения от пола до потолка должна быть не менее 3 м. (п. 5.5 СНиП 31-05-2003), фактически переданное нежилое помещение не соответствует требованиям строительных норм и правил, градостроительных норм и правил в части требований к жилым и нежилым помещениям, и не соответствует предмету сделки по отчуждению спорных помещений на ООО «Олимп». Также указали, что ООО «Гринфлайт» и ООО «Олимп» являлись аффилированными лицами, поскольку директором и единственным участником ООО «Олимп» является ФИО17 с 2016 г. и на момент вынесения распоряжения от (дата) №-с, а также на момент приобретения права собственности на спорные помещения ООО «Олимп» руководителем застройщика ООО «Гринфлайт» являлся ФИО4 Вследствие чего, ООО «Олимп» могло и должно было знать на момент приобретения права собственности о незаконности возникновения как объекта прав спорных нежилых помещений. В соответствии с внесенными распоряжением администрации (адрес) от (дата) №-с в данное разрешение на строительство № от (дата) изменениями якобы изменилась площадь встроенных нежилых помещений с 1526,04 кв.м. в сторону увеличения до 2244,9 кв.м. Соответственно, эти изменения касались, в том числе, и изменения параметров технических помещений, с целью соответствия строительным нормам и правилам, в частности высоте нежилых помещений не менее 3 метров. Однако по состоянию на (дата) дом уже был фактически построен в соответствии с параметрами строительства, определенными в первоначальной проектной документацией и разрешением на строительство, т.е. с техническими помещениями с высотой потолков не превышающих минимального размера для жилых и нежилых помещений - 2,5 и 3 метра. О той что на (дата) жилой дом уже был фактически построен свидетельствует Технический паспорт от (дата) на законченный строительством объект. Поскольку с момента вынесения распоряжения от (дата) №-с до момента сдачи дома в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от (дата) № прошло всего две недели, то, очевидно, невозможно было физически построить, т.е. изменить объект строительства дома на соответствие его измененным параметрам строительства и изменить параметры спорных помещений для соответствия новым строительным нормам и «превратить» физически построенные помещения технического назначения высотой около 2 метров в помещения высотой 3 метров. Фактически на момент подготовки технического паспорта всего здания был осуществлен «подлог» или «фальсификация» документации, а именно: несмотря на то, что реальные параметры спорных помещений - высота - составляла 2,17 метра, т.е. соответствовала первоначальным параметрам технических помещений согласно разрешению на строительство № от (дата) до внесения в него изменений, лица, готовившие техническое описание (технический паспорт) всего дома, указали недостоверные сведения о высоте спорных помещений, указав их высоту 3 метра, т.е. искусственно «бумажно» подогнав эту высоту под действующие СНиПы. Также в техническом паспорте на стр. 1 уже указана общая площадь нежилых помещений в размере 2167 кв.м., т.е. до подачи ООО «Гринфлайт» заявления от (дата) и вынесения распоряжения от (дата) №-с, что также свидетельствует о недостоверности данного технического паспорта. То есть спорные встроенные нежилые помещения высотой 3 метра, права на которые были зарегистрированы на основании технического паспорта на многоквартирный дом от (дата) являются таковыми только на бумаге, а фактически являются техническими помещениями соответствующими изначальной проектной документацией и первоначально выданному разрешению на строительство №2013 от (дата) с высотой потолков 2,17 метра. Технический паспорт на многоквартирный дом по адресу: (адрес) набережная, (адрес), был подготовлен еще (дата), т.е. до издания распоряжения от (дата) №-с о внесении изменений в разрешение на строительство. При этом параметры нежилых помещений уже указаны высотой 3 метра, несмотря на то, что на (дата) спорные нежилые помещения соответствовали параметрам технических помещений в соответствии с изначальной проектной документацией и разрешением на строительство. Также данные помещения уже указаны как нежилые помещения, не относящиеся к общему имуществу дома - техническим помещениям, в противоречии с действовавшим на тот момент разрешением на строительство. То есть еще до внесения юридических изменений в параметры строительства уже был совершен подлог данных как в части параметров спорных помещений - высоты, так и их назначения - нежилых встроенных помещений, не относящихся в общему имуществу дома. Таким образом, поскольку спорные нежилые помещения фактически по своим техническим параметрам не соответствуют требованиям СНиП (п. 5.5 СНиП 31-05-2003, п. 5.8 СНиП 31-01-2003), измененным параметрам строительства, внесенными распоряжением Администрации (адрес) от (дата) №-с на основании заявления ООО «Гринфлайт» и измененной проектной документации, а соответствуют изначальной проектной документации и разрешению на строительство № от (дата) как технические помещения, то право собственности на несуществующие объекты права не могло возникнуть ни у ООО «Олимп» ни у правопредшественника. В соответствии с определением Арбитражного суда (адрес) от (дата) по делу А76-10623/2016 за ФИО2 и ФИО3 признано право на доли в размере 13/10000 в праве собственности на незавершенный строительством объект - жилой (адрес) (строительный номер), расположенный в границах: (адрес), (адрес)х (адрес), микрорайон, по (адрес), в (адрес), соответствующую жилому помещению и ? доли в нем, общей проектной площадью 84 кв.м., в соответствии с договором долевого участия в долевом строительстве жилого(адрес) от (дата) Следовательно, участники долевого строительства стали собственниками жилого дома, являющегося объектом незавершенного строительства, включая и мест общего пользования по аналогии со ст. 36 ЖК РФ, 289 ГК РФ, а также с учетом Постановления Пленума ВАС РФ № от (дата) Считает, что изменения в проектную документацию, осуществленные без согласования в установленном законом порядке с собственниками объекта незавершенного строительства и без согласия сторон договоров долевого участия в строительстве дома являются недействительными, а распоряжение Администрации (адрес) от (дата) №-с без требуемого подп. 6.2, ч. 7 ст. 51 ГрК РФ согласия, является незаконным. Вследствие этого сделка по продаже данных помещений ООО «Олимп» является незаконной, право собственности ООО «Олимп» на указанные помещения подлежит прекращению, а спорные помещения признанию общей собственностью собственником помещений многоквартирного дома.
В судебном заседание представитель истцов уточнил исковые требования, изменив предмет иска на:
- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 60,7 кв.м., по адресу: (адрес);
- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 57,5 кв.м., по адресу: (адрес);
- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 60,2 кв.м., по адресу: (адрес);
- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 56,6 кв.м., по адресу: (адрес) Кроме того, добавил требование о признании незаконным раздела нежилых помещений с кадастровым номером № площадью 120,2 кв.м., по адресу: (адрес) и с кадастровым номером № площадью 120,4 кв.м., по адресу: (адрес).
Истцы ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении не заявлено.
Представитель истцов ФИО2, ФИО3 – ФИО5 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «Олимп» - ФИО6 в судебном заседании просила отказать в полном объеме, ссылаясь на решение Центрального районного суда г.Челябинска от (дата), вступившего в законную силу, представила письменные пояснения по делу.
Представитель ответчика Администрации г.Челябинска в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении не заявлено, представлены письменные пояснения по делу.
Представитель ответчика ООО «Гринфлайт», заинтересованные лица ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11,И., ФИО12, ФИО13 в судебное заседание не явились, извещены.
Кроме того, сведения о дате, времени и месте судебного разбирательства доведены до всеобщего сведения путём размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по адресу: http://www.kalin.chel.sudrf.ru.
Суд, в силу ч. 2.1 ст. 113, ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав, лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что (дата) между ООО «Гринфлайт» и ФИО2 и ФИО3 заключен договор участия в долевом строительстве жилого (адрес). Право собственности на квартиру по адресу: (адрес) зарегистрировано (дата), что подтверждает выписка из ЕГРН (л.д.14-20, т.1).
ООО «Гринфлайт» было выдано разрешение на строительство указанного многоквартирного жилого дома Администрацией (адрес) № от (дата), срок действия до (дата) (л.д.45 т.1).
На основании заявления ООО «Гринфлайт» от (дата) Администрацией (адрес) принято распоряжение от (дата) №-с о внесении изменений в разрешение на строительство № от (дата) в части подпункта 1 пункта 1 следующего содержания: строку «общая площадь объекта капитального строительства 43385,28 кв.м., в том числе 1526,04 кв.м. – встроенные помещения» изложить в следующей редакции: «общая площадь объекта капитального строительства 51983,14 кв.м., в том числе 2244,9 кв.м. – встроенные помещения». Кроме того, оспариваемым распоряжением внесены изменения относительно площади выделенного под застройку земельного участка, а также строительного объема в их сторону увеличения. Однако, указанные изменения истцом, не оспариваются (л.д.46 т.1).
(дата) Администрацией г. Челябинска застройщику ООО «Гринфлайт» выдано разрешение на ввод указанного многоквартирного дома в эксплуатацию.
Разрешая исковые требования о признании недействительным изменение условий договора участия в долевом строительстве жилого (адрес) от (дата), заключенного между ФИО2, ФИО3 и ООО «Гринфлайт», в части изменения параметров объекта капитального строительства: «(адрес) в границах: (адрес)» (шифр проекта №) - увеличения площади встроенных нежилых помещений с 1526,04 кв.м. до 2244,9 кв.м., оформленное изменениями в проектную документацию объекта капитального строительства и распоряжением Администрации (адрес) от (дата) №-с, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении, поскольку Решением Центрального районного суда г.Челябинска от (дата), с учетом апелляционного определения Судебной коллегии по административным делам Челябинского областного суда от (дата), в удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании незаконным распоряжения администрации (адрес) от (дата) №-с о внесении изменений в разрешение на строительство о внесении изменений в разрешение на строительство № от (дата) в части подпункта 1 пункта 1 следующего содержания: строку «общая площадь объекта капитального строительства 43385,28 кв.м., в том числе 1526,04 кв.м. – встроенные помещения» изложить в следующей редакции: «общая площадь объекта капитального строительства 51983,14 кв.м., в том числе 2244,9 кв.м. – встроенные помещения», отказано. При разрешении дела, судом установлено отсутствие законных оснований для отказа во внесении изменений в ранее выданное разрешение на строительство жилого многоквартирного дома, законности оспариваемого распоряжения администрации г. Челябинска от (дата) о внесении изменений в разрешение на строительства, отсутствие нарушения прав и законных интересов административного истца, а также пропуск административным истцом процессуального срока на обращение в суд с требованием об оспаривании распоряжения администрации (адрес) от (дата) №-с.
В соответствии ч.2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства являются обязательными для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении данного дела.
В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Разрешая требования о признании незаконным раздела нежилых помещений с кадастровым номером № площадью 120,2 кв.м., по адресу: (адрес) и с кадастровым номером № площадью 120,4 кв.м., по адресу: (адрес); о признании нежилых помещений с кадастровым номером №, площадью 60,7 кв.м., по адресу: (адрес); с кадастровым номером №, площадью 57,5 кв.м., по адресу: (адрес), пом.18/2; с кадастровым номером №, площадью 60,2 кв.м., по адресу: (адрес); с кадастровым номером №, площадью 56,6 кв.м., по адресу: (адрес), пом.18/2, общим имуществом собственников помещений в жилом доме с кадастровым номером № по адресу: (адрес), суд исходит из следующего.
Согласно ч.1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В соответствии с п. 1. Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Судом установлено, что ФИО2 и ФИО3 являются собственниками жилого помещения (квартиры) по адресу: (адрес) (общая долевая собственность по ? доли каждого), 22 этаж, что подтверждает выписка из ЕГРН.
Право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 120,2 кв.м., по адресу: (адрес) (назначение – нежилое помещение, кадастровая собственность 297 320,71 руб.), и нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 120,4 кв.м., по адресу: (адрес) (назначение – нежилое помещение, кадастровая собственность 297 815,42 руб.), принадлежало ООО «Олимп», дата государственной регистрации права (дата)
Администрацией (адрес) (дата) приняты решения №/угр-п о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещений № по адресу: (адрес) № о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещений № по адресу: (адрес). Сведений о признании решений незаконными материалы дела не содержат. Также представлены технические паспорта нежилых помещений, акты приемочной комиссии от (дата)
Из выписок ЕГРН (дата) нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 120,2 кв.м., по адресу: (адрес), пом.19 разделено на 19/1 и 19/2, присвоены кадастровые номера № и №, соответственно; нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 120,4 кв.м., по адресу: (адрес), пом. 18 разделено на 18/1 и 18/2, присвоены кадастровые номера № и №, соответственно.
Указанные помещения учтены в ходе осуществления технической инвентаризации и при постановке дома на кадастровый учет в составе названного жилого дома в качестве нежилых помещений, предназначенных для самостоятельного использования. Также данные помещения, согласно техническому паспорту на многоквартирный дом, не учтены в качестве места общего пользования, и входят в состав нежилых помещений в доме.
Согласно техническому паспорту на многоквартирный дом спорные нежилые помещения по данным государственного технического учета не отнесены к категории мест общего пользования и не являются общим имуществом собственников помещений в (адрес), указаны как самостоятельные нежилые помещения, не включенное в состав общего имущества многоквартирного дома, являются самостоятельными обособленными объектами недвижимости, назначение которых не предназначено для обслуживания помещений многоквартирного дома. Имеют самостоятельное функциональное значение, не связанное с обслуживанием дома.
Кроме того, согласно заключения специалиста ООО *** № от (дата) в спорных нежилых помещениях, принадлежащих ООО «Олимп» отсутствуют какие-либо инженерные коммуникации, относящиеся к общему имуществу, необходимые для обслуживания иных помещений многоквартирного дома.
Так, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим - отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества следует, как указано в пункте 3 Правил № 491 «использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП)».
Согласно пункту 4 Правил № 491 «в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРП, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРП».
Как усматривается из представленной документации, расхождений в технической документации и зарегистрированными правами в отношении спорных помещений не имеется. Согласно техническому паспорту и сведений о зарегистрированных правах, спорные помещения относятся к нежилым помещением самостоятельного функционального использования.
Между тем, согласно разъяснениям, данным в п. п. 2, 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
На основании вышеизложенного, с учетом того, что доказательств размещения в спорном помещении инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания более чем одна квартира, сторона истцов не представила, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Разрешая требования о признании недействительной сделки по приобретению ООО «Олимп» (ИНН №) спорных нежилых помещений по адресу: (адрес); истребовании указанных нежилых помещений из незаконного владения ООО «Олимп»; прекращении право собственности на указанные нежилые помещения ООО «Олимп»; исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об указанных нежилых помещениях, суд исходит из следующего.
В соответствии с п.п.1, 2 ст.209 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу п.2 ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст.153 Гражданского кодекса РФ сделкой признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом закон предусматривает, что сделки заключаются на основе свободного волеизъявления сторон и в своем интересе.
Положения ст.421 Гражданского кодекса РФ предусматривают, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с п.1 ст.454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Положениями ст.ст.131, 219, 551 Гражданского кодекса РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору об отчуждении объекта подлежит государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии с пунктом 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Доводы о том, что высота потолков в нежилом помещении, принадлежащем ООО «Олимп» ниже установленной нормы не являются основанием для удовлетворения требований истцов, поскольку истцам указанные помещения не принадлежат, следовательно, указанным обстоятельством их права никак не нарушены.
Учитывая, что в ходе судебного разбирательства отказано в удовлетворении требований о признании недействительными изменение условий договора участия в долевом строительстве жилого дома, признании нежилых помещений общим имуществом собственников помещений, признании незаконной раздела нежилых помещений, суд также отказывает в удовлетворении требований о признании недействительной сделки по приобретению нежилых помещений, истребовании из незаконного владения нежилых помещений, прекращении права собственности, исключении из ЕГРН сведений, в связи с необоснованностью заявленных требований.
Таким образом, суд считает в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 о признании недействительными изменение условий договора участия в долевом строительстве жилого дома, признании нежилых помещений общим имуществом собственников помещений, признании недействительной сделки по приобретению нежилых помещений, незаконным раздела нежилых помещений, истребовании из незаконного владения нежилых помещений, прекращении права собственности, исключении из ЕГРН сведений о нежилых помещениях, отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 к ООО «Олимп», ООО «Гринфлайт», Администрации г.Челябинска о признании недействительными изменение условий договора участия в долевом строительстве жилого дома, признании нежилых помещений общим имуществом собственников помещений, признании недействительной сделки по приобретению нежилых помещений, незаконным раздела нежилых помещений, истребовании из незаконного владения нежилых помещений, прекращении права собственности, исключении из ЕГРН сведений о нежилых помещениях, отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Калининский районный суд г. Челябинска.
Председательствующий А.Г.Саламатина