УИД 69RS0023-02-2025-000121-87

Дело №2-1-93/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

7 ноября 2025 г. пгт. Пено Тверской области

Осташковский межрайонный суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Мелиховой В.Р.,

при секретаре Виноградовой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Пеновского муниципального округа Тверской области, Комитету по управлению имуществом администрации Пеновского муниципального округа Тверской области о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Пеновского муниципального округа Тверской области, Комитету по управлению имуществом администрации Пеновского муниципального округа Тверской области о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что 1 июня 2022 г. между ним и его родственницей Н.Е. заключен договор купли-продажи жилой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Сделка фактически исполнена, денежные средства в сумме 1 200 000 рублей в счет оплаты по договору переданы продавцу в полном объеме, что подтверждается распиской. Имущество перешло в его собственность, переданы ключи от квартиры. Однако договор не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тверской области, поскольку после подписания он вынужден был уехать в г. Петрозаводск и вернуться через две недели для завершения оформления всех документов. За время его отсутствия продавец Н.Е. скоропостижно умерла 9 июня 2022 г. С момента покупки спорной квартиры, данное имущество не выбывало из его владения. Никто на данную недвижимость не претендовал, спора о праве не возникало. Н.Е. не имела близких родственников. Между ним и продавцом Н.Е. было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условия договора исполнены сторонами, имущество передано от продавца к покупателю. Правомерность заключения договора никем не оспорена. Взаимные обязательства, вытекающие из договора купли-продажи объекта недвижимости, стороны исполнили надлежащим образом. Волеизъявление продавца Н.Е. на отчуждение принадлежащего ей на праве собственности недвижимого имущества соответствовало ее действительным намерениям. Денежные средства за квартиру переданы Н.Е. перед подписанием договора купли-продажи.

На основании изложенного, с учетом уточненного искового заявления, истец просит признать договор купли-продажи жилой квартиры с кадастровым номером 69:25:0070128:114, расположенной по адресу: <адрес> от 1 июня 2022 г. заключенный между продавцом Н.Е. и покупателем ФИО1 исполненным; признать за ФИО1 право собственности на жилую квартиру с кадастровым номером 69:25:0070128:114, расположенную по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2, будучи надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств не направили.

Представители ответчиков Администрации Пеновского муниципального округа Тверской области, Комитета по управлению имуществом администрации Пеновского муниципального округа Тверской области, будучи надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств не направили.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Росреестра по Тверской области, будучи надлежащим образом извещенным о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайств не направил.

На основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из ч. 3 ст. 196 ГПК РФ следует, что суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Законы и иные нормативные акты, которыми следует руководствоваться при разрешении спора и установлении правоотношений сторон, судом определяются исходя из предмета и основания иска, возражений стороны ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения спора.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как следует из ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу п. 1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из п. 1 ст. 549 ГК РФ, ст. 550, п. 1 - 3 ст. 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130, п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст.434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Аналогичные положения содержатся в ст. 223 ГК РФ, ст. 18 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 165 ГК РФ предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Толкование данной нормы во взаимосвязи с положением статьи 153 ГК РФ, согласно которому сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также с положением пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ, предусматривающим, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация сделки по решению суда возможна независимо от того, что до такой регистрации договор не считается заключенным. При этом прекращение правоспособности продавца в связи с его смертью, не исключает возможности регистрации договора.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Исходя из указанных разъяснений правовое значение при рассмотрении заявленных истцом требований, имеют обстоятельства, связанные с передачей объекта недвижимости во владение покупателя.

Материалами дела подтверждено, что 1 июня 2022 г. между Н.Е. (продавцом) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Жилая квартира общей площадью 46 кв.м. с кадастровым №, инвентарный № 25-665, этаж 3, принадлежит Продавцу на праве собственности.

Согласно письменному акту передачи квартиры от 1 июня 2022 г. квартира во владение и пользование передана продавцом покупателю, а покупателем продавцу переданы денежные средства в сумме 1 200 000 рублей (обусловленная договором стоимость недвижимого имущества).

Как следует из расписки от 1 июня 2022 г. Н.Е. получила от ФИО1 денежные средства в размере 1 200 000 рублей по договору купли-продажи квартиры от 1 июня 2022 г.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что письменная форма сделки в данном случае соблюдена. Волеизъявление сторон сделки определенно выражено. Договор его сторонами исполнен реально.

С 1 июня 2022 г. по настоящее время спорная квартира находится в фактическом владении и пользовании истца ФИО1, однако, переход права собственности на квартиру на основании заключенной сделки к покупателю в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

По сведениям из ЕГРН, собственником спорной квартиры в настоящее время является Н.Е.

9 июня 2022 г. Н.Е. умерла, что подтверждается записью акта о смерти № от 5 июля 2022 г. и светокопией свидетельства о смерти.

Как следует из представленного нотариусом Пеновского нотариального округа Тверской области Т.В. наследственного дела, открытого к имуществу Н.Е., наследников, принявших наследство после ее смерти, не имеется.

Материалы дела не содержат доказательств того, что стороны договора спорной квартиры до смерти Н.Е. совершали какие-либо юридически значимые действия, направленные на отказ от намерения зарегистрировать переход права собственности на квартиру на основании заключенного договора купли-продажи квартиры, выраженные в соответствующих заявлениях в адрес регистрирующего органа или нотариуса.

Со дня заключения договора купли-продажи от 1 июня 2022 г. со стороны продавца, а также иных лиц претензий по факту незаконности владения и пользования спорной квартирой покупателем, не предъявлялось. Действительность сделки купли-продажи квартиры и право истца на недвижимое имущество никем под сомнение не поставлены.

Таким образом, учитывая, что сделка купли-продажи совершена в надлежащей форме, ее условия сторонами исполнены, однако регистрация перехода права собственности к покупателю ФИО1 в настоящее время не может быть произведена в связи со смертью продавца Н.Е., суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

То обстоятельство, что договор после его заключения до момента смерти продавца не был зарегистрирован в установленном порядке компетентным государственным органом, не ставит под сомнение действительность указанной сделки.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к Администрации Пеновского муниципального округа Тверской области, Комитету по управлению имуществом администрации Пеновского муниципального округа Тверской области о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилой квартиры с кадастровым №, площадью 46 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> от 1 июня 2022 г. заключенный между продавцом Н.Е. и покупателем ФИО1 исполненным.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>а <адрес> право собственности на жилое помещение – квартиру, с кадастровым №, площадью 46 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для внесения соответствующих регистрационных записей в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Осташковский межрайонный суд Тверской области в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения.

Председательствующий В.Р. Мелихова

Решение в окончательной форме изготовлено 19 ноября 2025 г.

Председательствующий В.Р. Мелихова