К делу № 2-737/2022 года
УИД 23RS0001-01-2020-002425-20
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Абинск 28 июля 2022 года
Абинский районный суд Краснодарского края в составе:
Председательствующего – Дубинкина Э.В.,
при секретаре – Панаетовой Л.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации МО <адрес> к ФИО1 о запрете эксплуатации объектов недвижимости и их сносе и по встречному исковому заявлению ФИО1 к администрации МО <адрес> об изменении вида разрешенного использования объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Администрация МО <адрес> обратилась в Абинский районный суд с иском к ФИО1 о запрете эксплуатации объектов недвижимости и их сносе, ссылаясь на то, что объект капитального строительства используется ответчиком не по назначению.
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации МО <адрес> об изменении вида разрешенного использования объекта недвижимости, ссылаясь на то, что после приобретения ею в собственность нежилого здания оно используется для осуществления коммерческой деятельности, а в частности с 2019 года под магазин.
В судебное заседание представитель администрации МО <адрес> не явился, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Так, из содержания поданного администрацией МО <адрес> иска следует, что администрацией МО <адрес> проведен визуальный осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:01:0904145:152, площадью 12 892 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, пер. Транспортный, 2. В результате осмотра установлено, что правообладателем вышеуказанного земельного участка с видом разрешенного использования - для эксплуатации сарая для хранения сельскохозяйственной техники МТМ, является ФИО1 на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ №. В границах вышеуказанного земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:01:0904145:1146, площадью 605,1 кв.м., с видом разрешенного использования - здание сарая для хранения сельхозтехники МТМ, принадлежит на праве собственности ответчику и предоставлен в аренду третьему лицу согласно регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ №. При визуальном осмотре указанного земельного участка выявлено, что фактически на земельном участке с кадастровым номером 23:01:0904145:152 расположенное здание эксплуатируется под магазин «Светофор», ориентировочной площадью 600 кв. метров, также имеющий рекламную вывеску «Светофор». На основании запроса Управления муниципальной собственности муниципального образования <адрес> получены сведения о том, что в соответствии с правилами, земельный участок ответчика расположен в территориальной зоне: «ИТ-2 - зона транспортной инфраструктуры». Учитывая, что ФИО1 не предпринимала меры к изменению целевого назначения земельного участка и объект, расположенный на нем используется не по назначению, были вынуждены обратиться в суд с данным иском.
Представитель ФИО1 – ФИО2, действующая по ордеру, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Так, из содержания поданного ФИО1 встречного искового заявления, последней на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:01:0904145:152 площадью 12 892 кв.м. на котором расположено нежилое здание - здание сарая для хранения сельхозтехники МТМ, общей площадью 605,1 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, пер. Транспортный, 2. Согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ здание с кадастровым номером 23:01:0904145:1146 имеет назначение - склад, земельный участок с кадастровым номером 23:01:0904145:152 относится к категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - склад. ФИО1 заключила договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и передала здание ООО «Торгсервис 123» для организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Межмуниципальный отдел по Абинскому и <адрес>м Управления Росреестра по <адрес> с заявлением о внесении изменений в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала 23:01:0904145:0152 об изменении вида разрешенного использования на магазины. Однако, в последующем ФИО1 получила уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета. После обращения ФИО1 в администрацию МО <адрес> с заявлением о внесении изменений в правила землепользования и застройки территории Холмского сельского поселения был восстановлен основной вид разрешенного использования - склад (6.9), а во внесении изменений (возврате) вида разрешенного использования - «магазины» (4.4.) отказано. ФИО1 с данным отказом не согласна, т.к. является собственником нежилого здания, введенного в эксплуатацию в 1995 году, приобретенного ею в 2007 г., а с 2019 г. используемого под магазин продовольственных и промышленных товаров. С 2007 года здание и земельный участок используются для осуществления коммерческой деятельности, в разные года под склад сельхозтехники, затем склад-магазин, а с 2019 г. под магазин. На день утверждения ПЗЗ территории Холмского сельского поселения решением Совета Холмского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ №-с, спорные объекты использовались истцом под склад-магазин. Во время внесения изменений в ПЗЗ Холмского сельского поселения - ДД.ММ.ГГГГ истец эксплуатировала здание под магазин продовольственных и непродовольственных товаров, согласно договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ Поскольку в ином порядке, кроме судебного решить данный вопрос ФИО1 была лишена возможности, была вынуждена обратиться в суд со встречным исковым заявлением.
Суд, исследовав письменные материалы дела, считает, что требования администрации МО <адрес> удовлетворению не подлежат, требования искового заявления ФИО1 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Так, в судебном заседании установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:01:0904145:152 площадью 12 892 кв.м. и нежилого здания - здание сарая для хранения сельхозтехники МТМ, общей площадью 605,1 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, пер. Транспортный, 2.
В целях контроля использования земельного участка с целевым назначением, администрацией Абинского городского поселения проведен визуальный осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:01:0904145:152, площадью 12 892 кв.м., расположенного по вышеуказанному адресу.
Согласно результатам осмотра установлено, что в границах вышеуказанного земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:01:0904145:1146, площадью 605,1 кв.м., с видом разрешенного использования - здание сарая для хранения сельхозтехники МТМ. Указанный объект недвижимости принадлежит на праве собственности ФИО1 и предоставлен в аренду третьему лицу.
При этом, фактически на земельном участке с кадастровым номером 23:01:0904145:152 расположено здание, которое эксплуатируется под магазин «Светофор», имеющий соответствующую рекламную вывеску.
Таким образом, совокупность указанных обстоятельств, послужила основанием для органа местного самоуправления по обращению в суд с иском о запрете эксплуатации объектов недвижимости и их сносе.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать такое имущество, в нарушении закона.
То есть, по смыслу указанной нормы, собственник объекта осуществляет его владение в соответствии с его назначением и разрешенным видом земельного участка, находящегося у него на каком – либо праве.
Аналогичная позиция закреплена так же в ст.ст. 40 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Судом установлено, что согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - склад.
Право собственности ФИО1 возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждает запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно Правил землепользования и застройки Абинского городского поселения, утвержденных решением Совета Абинского городского поселения №-е от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером 23:01:0904145:152 расположен в границах территориальной зоны - ИТ-2. Зона транспортной инфраструктуры, где в основных видах разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указан вид склады (6.9) и магазины (4.4) с возможностью размещения объектов капитального строительства для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.
Согласно договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передала здание в аренду ООО «Торгсервис 123» для организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами.
В июле 2020 г. решением Совета Холмского сельского поселения внесены изменения в ПЗЗ Холмского сельского поселения, согласно которым из основных видов и параметров разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства были исключены виды «склады» и «магазины».
После обращения ФИО1 в орган местного самоуправления с заявлением о внесении изменений в правила землепользования и застройки территории Холмского сельского поселения (заявления от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ) был восстановлен основной вид разрешенного использования - склад (6.9).
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства.
Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом РФ, в п. 7 ст. 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в качестве дополнительных сведений.
Согласно части 11 ст. 34 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 171 -ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.
Кроме того, согласно части 13 ст. 34 Закона № 171-ФЗ, по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков, уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступлении такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.
В силу статьи 8 ГрК РФ и статьи 11 ЗК РФ вопрос установления правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований отнесен к исключительной компетенции органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности и земельных отношений.
Согласно ч. 2 ст. 36 ГрК РФ градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; видов территориальных зон; требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Положениями ч. 8 ст. 36 ГрК РФ предусмотрено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использовании, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Согласно п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
ФИО1 является собственником нежилого здания, используемого под магазин продовольственных и промышленных товаров, введенного в эксплуатацию в 1995 году.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для запрета ФИО1 в эксплуатации находящихся у нее в собственности объектов недвижимости.
Что касается встречных исковых требований, заявленных ФИО1 об изменении вида разрешенного использования объекта недвижимости, то данные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как описывалось ранее, ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, на котором расположен объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:01:0904145:152 площадью 12 892 кв.м. и на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание – здание сарая для хранения сельхозтехники МТМ, общей площадью 605,1 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, ст-ца ФИО3, пер. Транспортный, 2.
Согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ здание с кадастровым номером 23:01:0904145:1146 имеет назначение – склад, земельный участок с кадастровым номером 23:01:0904145:152 относится к категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – склад.
Право собственности истца на здание возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждает запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно Правил землепользования и застройки Абинского городского поселения, утвержденных решением Совета Абинского городского поселения №-с от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером 23:01:0904145:152 расположен в границах территориальной зоны – ИТ-2. Зона транспортной инфраструктуры, где в основных видах разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указан вид склады (6.9) и магазины(4.4) с возможностью размещения объектов капитального строительства для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м.
Исходя из указанных сведений о наличии в основных видах разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства вида разрешенного использования магазины, истец заключила договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и передала здание ООО «Торгсервис 123» для организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами (договор заключен сроком 5 лет, зарегистрирован в установленном законом порядке за №).
ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Межмуниципальный отдел по Абинскому и <адрес>м Управления Росреестра по <адрес> с заявлением о внесении изменений в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала 23:01:0904145:0152 об изменении вида разрешенного использования на магазины.
Однако, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получила уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета, из содержания которого следует, что по состоянию на день принятия настоящего решения в нарушение ч. 1 ст. 32 Закона о регистрации, выписка из раздела правил землепользования и застройки, определяющая границы и содержание территориальных зон, направить которую в соответствии с Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил предоставления документов, направляемых или предоставляемых в соответствии с частями 1,3-13,15 ст. 32 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в федеральный орган исполнительной власти (его территориальные органы), уполномоченный Правительством РФ на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН» должны органы местного самоуправления, в орган регистрации прав не поступила. Также представленная выписка ИСОГД не заверена надлежащим образом. Осуществление действий по государственному кадастровому учету приостановлены до ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ получила заверенную выписку ИСОГД, где решением Совета Холмского сельского поселения внесены изменения в ПЗЗ Холмского сельского поселения, согласно которым из основных видов и параметров разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства были исключены виды «склады» и «магазины».
После обращения ФИО1 в администрацию МО <адрес> с заявлением о внесении изменений в правила землепользования и застройки территории Холмского сельского поселения (заявления от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ) был восстановлен основной вид разрешенного использования - склад (6.9), а в внесении изменений (возврате) вида разрешенного использования – «магазины» (4.4.) отказано.
ФИО1 с данным отказом не согласна, т.к. является собственником нежилого здания, введенного в эксплуатацию в 1995 году, приобретенного ею в 2007 г., а с 2019 г. используемого под магазин продовольственных и промышленных товаров.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства.
Согласно ст. 30 ГрК РФ границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.
Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами ст. 34, 35 ГрК РФ.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок и здание, и о их разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в качестве дополнительных сведений.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.
С 2007 года (после приобретения) здание и земельный участок используются истцом для осуществления коммерческой деятельности, в разные года под склад сельхозтехники, затем склад – магазин, а с 2019 г. под магазин.
Таким образом, на день утверждения ПЗЗ территории Холмского сельского поселения решением Совета Холмского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ №-с, спорные объекты использовались истцом под склад-магазин. Также на день внесения изменений в ПЗЗ Холмского сельского поселения – ДД.ММ.ГГГГ истец эксплуатировала здание под магазин продовольственных и непродовольственных товаров, согласно договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).
В данной ситуации, земельный участок и размещённый на нем объект капитального строительства могут использоваться без приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, закреплённым в ПЗЗ, неограниченно долгое время. Такие объекты недвижимости (или такое использование участка) не должны нести угрозу жизни или здоровью человека или окружающей среде.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, является заключение эксперта (ст. 55 ГПК РФ).
С целью определения соответствия здания фактическому назначению объекта недвижимости в соответствии со ст. 79 ГПК РФ, судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам СОЮЗ «КРЫМСКАЯ ТОРГОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ ПАЛАТА».
Так, согласно выводам экспертного заключения, следует, что здание, расположенное по адресу: <адрес>, пер. Транспортный, 2, соответствует используемому назначению под магазин. Использование земельного участка и объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Транспортный, 2, не имеет опасности для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Дальнейшее использование здания, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Транспортный, 2, кадастровый № возможно по назначению.
Оценивая представленное заключение эксперта по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд учитывает, что заключение изготовлено в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы эксперта изложены полно, на все поставленные судом вопросы даны ясные ответы, оно проведено с соблюдением установленного законодательства, лицом обладающим специальными познаниями для разрешения поставных перед ним вопросов, исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал с учетом осмотра объекта. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Стороны, при назначении экспертизы, отводов эксперту не заявляли и согласились на проведение экспертизы именно в данном учреждении.
Таким образом, исходя из совокупности изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных встречных исковых требований, которые подлежат удовлетворению в том объеме, в котором они заявлены.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Администрации МО <адрес> к ФИО1 о запрете эксплуатации объектов недвижимости и их сносе, оставить без удовлетворения.
Исковые требования ФИО1 к администрации МО <адрес> об изменении вида разрешенного использования объекта недвижимости, удовлетворить в полном объеме.
Признать объект капитального строительства – здание с кадастровым номером 23:01:0904145:1146, расположенное по адресу: <адрес>, пер. Транспортный, 2, объектом с назначением – магазин.
Данное решение суда является основанием для внесения изменений в кадастровый учет в Управлении Росреестра по <адрес> в отношении здания с кадастровым номером 23:01:0904145:1146, расположенное по адресу: <адрес>, пер. Транспортный, 2, в части используемого назначения – «магазин».
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Абинский райсуд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Председательствующий
Судья: Дубинкин Э.В.