31RS0024-01-2022-002703-30 № 2-120/2023г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 марта 2023 года г. Шебекино
Шебекинский районный суд Белгородской области в составе:
председательствующего судьи Котельвиной Е.А.,
при секретаре судебного заседания Глушневой М.В.,
с участием прокурора – ст. помощника Шебекинского межрайонного прокурора Орловой Л.В.,
представителей истца ФИО1 – ФИО2 (по доверенности), адвоката Овсянникова Е.М. (по ордеру),
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Темного ФИО19 к Гинс ФИО20 о расторжении договора купли-продажи, по иску Гинс ФИО21 к Темному ФИО22 о выселении,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры КН: <данные изъяты>, расположенной по адресу <адрес> заключенного между ним и ФИО3, возврате указанной квартиры в его собственность, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины.
Сославшись в обоснование заявленных требований на то, что 25.03.2021 года, действуя от его имени его сын ФИО2 заключил с ФИО3 договор купли-продажи квартиры КН: <данные изъяты>, расположенной по адресу <адрес>, по цене 4 000 000 руб. Произведена регистрация перехода к ответчику права собственности на эту квартиру. Несмотря на то, что договор содержит указание на его оплату до подписания, между сторонами договора была достигнута договоренность, что в виду финансовых трудностей у покупателя, денежные средства по договору будут переданы после государственной регистрации сделки. До настоящего времени денежные средства за приобретенную квартиру ни ему, ни выступавшему при заключении договора от его имени ФИО2, покупателем не переданы. Расписка в получении продавцом от покупателя денежных средств по договору, отсутствует. До настоящего времени квартира из его фактического владения и пользования не выбывала, в квартире на протяжении последних 10 лет проживал и проживает его сын ФИО2 Считает, что покупателем не исполнено одно из существенных условий договора– не произведена оплата стоимости квартиры. Считает, что расторжение договора купли-продажи и возврат квартиры в его собственность является способом защиты, при котором его права собственника будут восстановлены. Адресованная ответчице претензия от 19.11.2022 с требованием внесения денежных средств по договору или расторжении договора, получена ответчиком 01.12.2022, и оставлена без внимания.
ФИО3 предъявлено исковое заявление, в котором с учетом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит выселить ФИО2 из квартиры КН: <данные изъяты>, расположенной по адресу <адрес>, мотивируя требования тем, что указанная квартира принадлежит ей на основании договора дарения от 09.08.2021 года. На день приобретения квартиры и по настоящее время в ней никто не зарегистрирован, но фактически проживающий в квартире ФИО2, занимает ее не имея на то законных оснований. Требование о выселении игнорирует. Членом ее семьи ответчик не является. Считает, что ответчиком нарушается ее право пользования этим жилым помещением.
Определением суда от 01.02.2023 года дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, и дело по иску ФИО3 к ФИО2 о выселении соединены в одно производство.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени разбирательства дела уведомлен надлежаще судебным извещением, а также путем вручения извещения его представителям, участвующим в деле.
Представители истца ФИО2, адвокат Овсянников Е.М. заявленные требования по основаниям изложенным в иске поддержали, просили удовлетворить. ФИО2 просил в иске ФИО3 о его выселении отказать.
Ответчица-истца ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени разбирательства дела уведомлена надлежаще судебным извещением, а также путем вручения извещения ее представителю участвующим в деле адвокату Блинковой М.И.
В данное судебное заседание адвокат Блинкова М.И. не явилась, о месте и времени разбирательства дела уведомлена надлежаще, представила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в предыдущем заседании представила письменные возражения на иск, в которых просила в иске отказать, указывая на то, что оплата по договору купли-продажи от 25.03.2021г произведена, о чем указано в пункте 3 самого договора, отсутствие расписки продавца в получении денежных средств не свидетельствует об отсутствии оплаты по договору, так как факт оплаты подтверждается самим договором, расчет произведен наличными. Закон не обязывает стороны при наличии письменного договора купли-продажи дополнительно составлять расписку о получении продавцом денежных средств за продаваемый объект недвижимости. К договору купли-продажи имеется передаточный акт, который содержит указание на то, что продавец подтверждает, что денежную сумму в размере четырех миллионов получил. ФИО3 отрицает договоренность об оплате денежных средств по договору купли-продажи указанной квартиры после государственной регистрации сделки. От Темного требование об оплате по договору от 25.03.2021 поступило однократно, перед предъявлением иска в суд. Финансовые трудности были у ФИО2, а ее ФИО3 финансовое положение стабильно, и позволяет приобрести не одну квартиру. Утверждает, что после регистрации перехода права на указанную квартиру, ФИО2 попросил ее разрешить ему пожить в квартире, пока не достроится его дом, она согласилась с учетом своевременной оплаты коммунальных услуг. Но после того, как она вернулась из-за границы, спустя месяцы обнаружила задолженность, о чем сообщила ФИО2, и указала, что такое ее не устраивает и она будет сдавать квартиру в наем. Неоднократно просила ФИО2 освободить квартиру. ФИО2 согласился квартиру снимать и оплачивать коммунальные услуги и наем. Требования, заявленные ФИО3 поддержала, просила удовлетворить. Ходатайствовала о применении срока исковой давности к требованиям ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, со ссылкой на ст. 181 ГК РФ, полагает, что срок давности истек 25.03.2022 года.
Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, о месте и времени разбирательства дела уведомлен надлежаще судебным извещением.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, заслушав заключение прокурора полагавшей иск ФИО1 подлежащим удовлетворению, а иск ФИО3 подлежащим к отказу, суд приходит к следующему.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п.1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с ч.1 ст. 549, ст.550, ч.1 ст. 551, ч.1 ст.555 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с частью 1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно части 2 ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Согласно п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Согласно частям 1 - 4 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.
Из разъяснений, содержащихся в п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Как следует из материалов дела, материалов реестрового дела и установлено, квартира КН: <данные изъяты>, расположенная по адресу <адрес>, на основании договора о долевом участии в строительстве жилья от 01.12.2000 года приобретена Темной Е.Ф. (ныне бывшей супругой ФИО2). В последующем указанная квартира перешла в собственность ФИО1 (отца ФИО2).
На протяжении более 10 лет данная квартира находится в фактическом пользовании ФИО2, который в ней постоянно проживает.
17.03.2021 года ФИО23 дала своему супругу ФИО1 нотариально удостоверенное согласие на продажу указанной квартиры на его условиях и по его усмотрению, за цену на его усмотрение.
17.03.2021 года ФИО1 нотариально удостоверенной доверенностью уполномочил своего сына ФИО2 продать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащую ему квартиру КН: <данные изъяты>, расположенную по адресу <адрес>
25.03.2021 года между ФИО1, в интересах которого по нотариально удостоверенной доверенности действовал его сын ФИО2, выступающим в качестве продавца, и ФИО3, выступающей в качестве покупателя, заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры площадью 77,0 кв.м КН: <данные изъяты>, расположенной по адресу <адрес>
Согласно пункту 3 данного договора указанная квартира продается за 4 000 000 руб. Указанную сумму покупатель оплатил продавцу путем наличного расчета, при этом оплата произведена до подписания договора.
Пункт 5 договора содержит указание на то, что передача квартиры осуществляется по передаточному акту.
25.03.2021 года между ФИО1, в интересах которого по нотариально удостоверенной доверенности действовал его сын ФИО2, и ФИО3 подписан передаточный акт, по содержанию которого покупатель принял от продавца указанную квартиру, покупатель оплатил продавцу стоимость переданного имущества в полной сумме, в соответствии с условиями договора продавец подтверждает, что денежную сумму в размере четырех миллионов рублей за продажу квартиры получил, подписав акт, каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет другу к другу претензий по существу договора.
06.04.2021 года произведена государственная регистрация перехода к ФИО3 права собственности на эту квартиру
23.07.2021 года между ФИО3, выступающей в качестве продавца и ФИО4, выступающим в качестве покупателя, заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры площадью 77,0 кв.м КН: <данные изъяты>, расположенной по адресу <адрес>
Согласно пункту 3 данного договора указанная квартира продается за 4 000 000 руб.. Указанную сумму покупатель оплатил продавцу путем наличного расчета, при этом оплата произведена до подписания договора.
04.08.2021 года произведена государственная регистрация перехода к ФИО4 права собственности на эту квартиру.
Суд обращает внимания на то обстоятельство, что договор купли-продажи от 25.03.2021 года и договор купли-продажи от 23.07.2021 года идентичны по своему оформлению, содержанию и условиям.
Незадолго до заключения указанного договора, 21.07.2021 года в г.<данные изъяты> гр-н ФИО4, состоящий с 10.10.2020 в браке, составлен брачный договор, по условиям которого: квартира КН: <данные изъяты>, расположенная по адресу <адрес>, которая в период брака будет приобретена на имя ФИО4, по соглашению супругов признается личной собственностью ФИО4
09.08.2021 года между ФИО4, выступающим в качестве дарителя, и ФИО3, выступающей в качестве одаряемой, заключен договор дарения трехкомнатной квартиры площадью 77,0 кв.м КН: <данные изъяты>, расположенной по адресу <адрес>
19.08.2021 года произведена государственная регистрация перехода к ФИО3 права собственности на эту квартиру.
Суд также обращает внимание на то обстоятельство, что ФИО3 и ФИО4 зарегистрированы по одному и тому же адресу: <адрес>
По утверждениям ФИО2, которые не были оспорены ответчицей, ФИО3 и ФИО4 являются не полнородными сестрой и братом.
19.11.2022 года, в связи с неисполнением ФИО3 обязательств по оплате приобретенной у истца квартиры, ФИО1 направил ФИО3 требование об оплате или о расторжении договора купли-продажи квартиры, заключенного 25.03.2021 года.
В ответ на данную претензию письмом от 08.12.2022 ФИО3 сообщила ФИО1 о том, что денежные средства по договору купли-продажи квартиры от 25.03.2021 года выплачены в полном объеме, договорные обязательства исполнены, его претензии безосновательны.
22.12.2022 года ФИО3 направила ответчику ФИО2 требование о выселении из квартиры <адрес>, которое ответчиком оставлено без ответа и исполнения.
В квартире по адресу <адрес> лиц зарегистрированных по месту жительства, не имеется.
Из пояснений ФИО2 следует, что с 2008 года он знаком с ФИО3, она являлась сотрудником его фирмы, а с 2020 года он находился с ней в близких отношениях, намеревался вступить с ней в брак.
Данные обстоятельства подтверждаются нотариально удостоверенным согласием ФИО2 от 13.11.2018 года на выезд его несовершеннолетней дочери за пределы территории Российской Федерации на отдых вместе с сопровождающей ФИО3, пропуском ФИО2 в детский сад к ребенку ФИО3 (л.д. 158), содержанием многочисленной переписки в одном из мессенджеров, фото и скринами-экрана переписки в мобильном телефоне, характером этой переписки, содержащей в том числе описание теплых чувств друг к другу, и их проявлений, демонстрацию ФИО3 свидетельства о расторжении ею брака в марте 2022 года, назначение даты регистрации брака на 16.09.2022 года.
В судебном заседании сторона ответчика признала факт нахождения с ФИО2 в трудовых, а затем и близких отношениях.
В судебном заседании ФИО2 пояснил, что в феврале ФИО3 стала проживать совместно с ним в квартире <адрес>. Пришла жить к нему без своего ребенка. В апреле 2021 года ФИО3 съехала от него, но до августа 2021 года еще продолжала поддерживать с ним отношения, а затем «исчезла» из его жизни. Впоследствии они с еще какое-то время поддерживали отношения.
Из пояснений ФИО2 следует, что инициатором заключения договора купли-продажи от 25.03.2021 года явилась ФИО3, мотивируя тем, что перед тем, как она вступит с ним в брак, ей необходимо создать комфортные условия, и в качестве гарантий обеспечения ее и ее ребенка жильем, поскольку собственного жилья у нее нет, а также на случай судебного спора с супругом о месте жительства их ребенка. И ФИО3 же занималась подготовкой сделки, оформлением договора купли-продажи от 25.03.2021 года, а также записывала ФИО1 к нотариусу для оформления его супругой согласия на отчуждение имущества, доверенности на сопровождение сделки.
Стороной ответчика данные утверждения опровергнуты не были.
Суд обращает внимание на то обстоятельство, что период совместного проживания ФИО3 с ФИО2 в квартире <адрес> совпал с периодом подготовки сделки по отчуждению данной квартиры и ее заключением.
Анализируя приведенные обстоятельства в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, суд находит убедительными доводы стороны истца о том, что договор оспариваемый договор купли-продажи заключался не в целях распоряжения имуществом и получения от этого дохода.
Утверждения ответчицы о том, что она вступила в фактическое владение спорной квартирой и несла бремя ее содержания опровергаются пояснениями ФИО2 о том, что после заключения оспариваемого договора он остался постоянного проживать в квартире <адрес>. Лицевой счет абонента в расчетно-кассовом центре и ресурсоснабжающих организациях до сих пор оформлен на его отца ФИО1 В квартире личных вещей ФИО3 нет. Съехав от него в апреле 2021 года ФИО3 забрала свои вещи и вернула ему ключи от квартиры. Последние время коммунальные платежи за квартиру оплачивает он. В подтверждение представлены квитанция-извещение от января 2023 года на оплату коммунальных услуг, выписка из лицевого счета абонента, выписка из домовой книги, согласно которых владельцем спорной квартиры по настоящее время значится ФИО1
В судебном заседании ФИО2 пояснил, что осуществляемая ФИО3 с использованием банковской карты оплата коммунальных платежей за спорную квартиру производилась в период ее нахождения с ним в близких отношениях, и за счет его денежных средств. Его денежными средствами они с ФИО3 пользовались совместно. В подтверждение представлены скрин-экрана банковской карты, договор аренды производственного помещения, многочисленная переписка в мессенджере с арендаторами принадлежащих ФИО2 производственных помещений и жилых помещений, со скринами-экрана изображения чеков об оплате аренды, банковские чек-выписки по карте, свидетельствующими о получении Темным Г. ежемесячных денежных поступлений в общем размере около 60000 руб. Из пояснений Темного Г. также следует, что после получения ответчицей уведомления о расторжении оспариваемого договора, она заблокировала банковскую карту, и все денежные поступления от арендаторов Темного Г. стали приходить на его банковскую карту, в подтверждение этому представлены скрин-экрана переписки с арендаторами в мессенджере.
Утверждения ответчицы ФИО3, что после приобретения ею спорной квартиры ФИО2 попросил ее разрешить ему пожить в ней пока не достроится его дом, на что она согласилась с учетом оплаты им коммунальных услуг, а затем и оплаты за наем квартиры, стороной истца оспаривались, наличие какой-либо договоренности о проживании Темного Г. в спорной квартире на условиях найма стороной истца отрицалось.
Представленные истцом скрин-экрана переписки с Темным Г. в мессенджере, с протоколом в порядке обеспечения доказательств от 03.02.2023, удостоверенным нотариусом, суд не находит убедительным доказательством, свидетельствующим о достигнутой между сторонами договоренности о проживании Темного Г. после 25.03.2021 года в спорной квартире на условиях коммерческого найма.
В судебном заседании сторона истца не отрицала, что вплоть до декабря 2022 года не требовала от ФИО3 оплаты по договору, объясняя это наличием близких отношений между ФИО2 и ФИО3, с намерением Темного Г. совместного проживания с ФИО3 одной семьей, и вступления в брак.
В этой связи неубедительны изложенные в иске суждения истца о наличии договоренности с покупателем об оплате стоимости квартиры после регистрации сделки.
В судебном заседании ФИО2 категорически отрицал получение от ФИО3 оплаты по договору купли-продажи от 25.03.2021 в денежной форме, в размере <данные изъяты> руб.
Из содержания пункта 3 договора купли-продажи от 25.03.2021 следует, что квартира продается за <данные изъяты> руб. Указанную сумму покупатель оплатил продавцу путем наличного расчета, при этом оплата произведена до подписания договора.
Из содержания пункта 3 передаточного акта, следует, что покупатель принял от продавца квартиру, покупатель оплатил продавцу стоимость переданного имущества в полной сумме, в соответствии с условиями договора продавец подтверждает, что денежную сумму в размере четырех миллионов рублей за продажу квартиры получил.
По общему правилу, передаточный акт оформляется после подписания договора об отчуждении имущества. Приведенные пункты договора купли-продажи и передаточного акта к нему находятся в противоречии друг с другом относительно момента оплаты по договору.
Доказательств, с объективной достоверностью подтверждающих тот факт, что денежные средства в полном объеме в размере <данные изъяты> руб. наличными реально переданы покупателем, и получены продавцом от покупателя, в материалы дела не представлено.
Расписка продавца в получении от покупателя денежных средств по договору купли-продажи от 25.03.2021, отсутствует.
В данном случае расписка представляет собой доказательство исполнения покупателем обязанности по передаче денежных средств за приобретаемое имущество, а само указание в тексте договора об оплате стоимости квартиры в отсутствие реальной передачи денежных средств не является сделкой.
К тому же, в представленной в дело переписке в мессенджере ФИО3 не отрицала, что оплата по договору купли-продажи от 25.03.2021 в денежной форме не производилась, ссылаясь на то, что расплатилась в иной форме.
Доводы истца о неплатежеспособности ФИО3 на сумму <данные изъяты> руб. наличными к моменту заключения оспариваемого договора, суд находит убедительными.
Из представленных ответчицей в подтверждение своей финансовой состоятельности выписки из лицевого счета № <данные изъяты> за период с 09.04.2019 по 30.01.2023, открытого в ПАО Банка «<данные изъяты>», расширенной выписки по вкладу (номер счета <данные изъяты>), открытому в ПАО <данные изъяты>, валюта счета: доллар, за период 02.04.2019 по 04.06.2021 не следует наличие на счете, или во вкладе в банке требуемой суммы денежных средств. Приходные операции на сумму до <данные изъяты> руб. совершены в течение 2019 года и в этом же году совершены расходные операции по переводу аналогичной суммы средств на иной счет. После 2019 года суммы поступлений незначительны. По счету вклада единственная операция снятия наличных средств датирована 04.06.2021, то есть после совершения оспариваемой сделки, и в этот же день счет закрыт. Сумма снятия средств по курсу рубля на дату снятия составляет сумму в 2 раза меньшую, чем требуемая по договору купли-продажи от 25.03.3021 года.
Иных доказательств своей финансовой состоятельности со стабильными крупными ежемесячными поступлениями, ответчицей ФИО5 не представлено.
Кроме того, из содержания представленной истцом счет-выписки ПАО Банк «ФК Открытие» по номеру карты № <данные изъяты> держатель ФИО24. (супруга ФИО1 и мать ФИО2) за период с 01.10.2019 по 06.03.2023 в сопоставлении с представленной ответчицей ФИО3 выпиской из лицевого счета № <данные изъяты> за период с 09.04.2019 по 30.01.2023, открытого в ПАО Банка <данные изъяты>» следует, что имевшие место в течение 2019 года поступления крупных сумм денежных средств со счета ФИО3 № <данные изъяты> (на карту <данные изъяты> (счет <данные изъяты> ФИО3) и в этот же день переводились ФИО3 на банковскую карту № <данные изъяты> держатель ФИО25
О возможности накопления требуемой суммы в 4000 000 руб. наличными к моменту совершения оспариваемой сделки, представленные ответчицей выписка из лицевого счета №<данные изъяты> за период с 09.04.2019 по 30.01.2023, открытого в ПАО Банка «<данные изъяты>», расширенная выписка по вкладу (номер счета <данные изъяты>), открытому в ПАО <данные изъяты>, не свидетельствуют.
По данным налогового органа суммарный годовой доход ФИО3 за 2019 года составляет <данные изъяты> руб. + <данные изъяты> руб., за 2020 год <данные изъяты> руб. + <данные изъяты> руб.
Из представленных по запросу суда, в порядке с. 57 ГПК РФ, выписок по счетам, отрытым на имя ФИО3 в ПАО <данные изъяты>, <данные изъяты> (ПАО), АО «<данные изъяты>», АО «<данные изъяты>» также не следует финансовая состоятельность ответчицы в общем на сумму <данные изъяты> руб. к моменту совершения оспариваемой сделки, или же сразу после.
Счет № <данные изъяты>, открытый в АО «<данные изъяты>» используется только для внесения денежных средств на расчетный счет ООО «<данные изъяты>» (деятельность прекращена 2019г., и правопреемником которого являлось ООО с учредителем ФИО1); остатки средств на брокерских счетах и счетах индивидуального инвестирования составляют <данные изъяты> руб.
В АО «<данные изъяты>» счета на имя ответчицы открыты только в июне 2021 года.
Кроме того, из материалов дела следует, что в феврале 2021 года ответчицей была совершена сделка на крупную сумму свыше <данные изъяты> руб. по приобретению транспортного средства в кредит (т.3 л.д.87, 141-155, 167-170).
И соответственно к моменту совершения оспариваемой сделки у ответчицы имелись кредитные обязательства на крупную сумму.
Представленные ответчицей договор уступки прав и перевода долга по договору инвестирования строительства объекта «<данные изъяты>», заключенный 14.07.2020г, решение Октябрьского районного суда от 26.08.2021 года по делу № 2-5422 о признании права собственности, справка о состоянии индивидуального лицевого счета застрахованного лица, договор займа между ФИО2 и ФИО3 от 01.09.2017 на сумму <данные изъяты> руб. доводов ответчицы о ее платежеспособности на сумму <данные изъяты> руб. наличными к моменту заключения оспариваемого договора не подтверждают. Основной договор инвестирования заключен в 2017 году, цена уступаемого требования составила <данные изъяты> руб.; состояние индивидуального лицевого счета застрахованного лица ФИО3 не содержит сведений о полученном доходе в 2021 году, а за 2020 год сумма дохода составила чуть более <данные изъяты> руб.; реальность договора займа в отсутствие подлинника расписки в получении денежных средств не подтверждена. Сам ФИО2 в судебном заседании отрицал заключенность и реальность указанного договора.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Исходя из обстоятельств дела, обстоятельств совершения оспариваемой сделки, и последующего после заключения оспариваемого договора купли-продажи поведения ответчицы, выявленной последовательности ее действий относительно спорной квартиры, суд усматривает очевидное отклонение действий ответчицы как стороны оспариваемого договора и участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Оценивая в совокупности доводы сторон и представленные доказательства, и принимая во внимание обстоятельства дела, а также учитывая характер и последствия поведения ответчицы как стороны оспариваемого договора, суд приходит к выводу, что оснований считать, что сторонами договора купли-продажи от 25.03.2021 согласовано существенное условие договора как оплата товара – квартиры <адрес>, не имеется.
Суд полагает, что стоимость недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи от 25.03.2021 покупателем не оплачена, а неоплата покупателем всей цены товара по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи, руководствуясь положениями пункта 4 статьи 486 ГК РФ суд приходит к выводу о наличии предусмотренных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ оснований для расторжения по требованию продавца договора купли-продажи от 25.03.2021 в связи с существенным нарушением покупателем его условий, выразившимся в неисполнении обязательств по оплате недвижимого имущества.
Таким образом, суд находит требования истца ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры по адресу <адрес>, заключенного 25.03.2021 года между ФИО1 и ФИО3 обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Ходатайство ответчицы со ссылкой на ст. 181 ГК РФ, о применении к требованиям истца срока давности, который по ее мнению составляет 1 год с момента заключения договора и истек 25.03.2022 года, подлежит отклонению, как основанное на неверном толковании действующего законодательства.
Согласно ст.ст. 195, 196, 197 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ по общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Согласно части 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Истцом заявлены требования о расторжении договора. Требования о признании договора купли-продажи от 25.03.2021 года недействительным не являлись предметом разбирательства по данному делу.
В пунктах 57, 64 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ.
Таким образом, для требования истца о расторжении договора купли-продажи применяется общий трехлетний срок исковой давности, и данный срок истцом не пропущен.
Поскольку суд пришел к выводу о расторжения договора, то требования истца о возврате ему переданного покупателю имущества подлежат удовлетворению.
Следуя разъяснениям, содержащимся в пунктах 52, 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судебный акт о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имуществ продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
В соответствии с п. 1 ст. 30 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), ст.288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник жилого помещения осуществляет свое право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора (ч.2 ст.288 ГК РФ).
Согласно ч. 1, ч.4 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (часть 1 статьи 35 ЖК РФ).
Из положений указанной нормы права следует, что для признания названных лиц, вселенных собственником в жилое помещение, членами его семьи, необходимо их совместное проживание с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.
Согласно ч.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Исходя из обстоятельств дела, и поскольку суд пришел к выводу о расторжения договора купли-продажи и возврате продавцу переданного покупателю жилого помещения, то оснований к удовлетворению требований истицы ФИО3 о выселении ФИО2 из спорного жилого помещения квартиры в <адрес>, не имеется.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, соответственно с соответчика подлежит взысканию оплаченная истцом при подаче иска в суд госпошлина в размере 28200,0 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Исковые требования Темного ФИО26 - удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры КН: <данные изъяты>, расположенной по адресу <адрес>, заключенный 25.03.2021 года между Темным ФИО27 и Гинс ФИО28.
Возвратить в собственность Темного ФИО29 квартиру КН: ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу <адрес>
В удовлетворении исковых требований Гинс ФИО30 к Темному ФИО31 о выселении - отказать.
Взыскать с Гинс ФИО32 (<данные изъяты>) в пользу Темного ФИО33 (<данные изъяты>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 28200,0 рублей.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Шебекинский районный суд.
Судья Е.А. Котельвина
Мотивированный текст решения составлен 07.04.2023 года.