Решение по делу № 2-1842/2023 от 30.06.2023

№

Дело№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июня 2023 года г. Нальчик

Нальчикский городской суд КБР в составе: председательствующего судьи Мамбетовой О.С., при секретаре Тхагалижоковой А.Т., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО6, ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал», третье лицо публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице Кабардино-Балкарского отделения № о признании договора долевого участия заключенным, признать право собственности на долю в незавершенном строительстве объекте недвижимости, освободить от обременения часть предмета залога в объекте незавершенного строительства,

установил:

ФИО6, ФИО5 обратились в Нальчикский городской суд с иском к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», в котором просят:

1.признать Предварительный договор участия в долевом строительстве от 15.05.2018г. заключенный между Истцом 1 ФИО6 (дольщик) и ответчиком ООО «ФСК-Потенциал» (Застройщик) договором участия в долевом строительстве с момента его заключения в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ;

2.признать Предварительный договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Истцом 2 ФИО2 (дольщик) и ответчиком ООО «ФСК- Потенциал»(застройщик) договором участия в долевом строительстве с момента его заключения в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ;

3.признать ФИО6 участником долевого строительства 10-ти этажного жилого многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101019:456, в последствии измененного на №, по адресу КБР, <адрес> б/н, с объектом долевого строительства квартира, корпус 3, этаж 2, проектный номер <адрес>, квартиры корпус 5, этаж 2, проектный номер <адрес>, с даты заключения Предварительного договора участия в долевом строительстве от 15.05.2018г.;

4.признать ФИО3 участником долевого строительства 10-ти этажного жилого многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101019:456, в последствии измененного на №, по адресу КБР, <адрес> б/н, с объектом долевого строительства квартира, корпус 4, этаж 4, проектный номер <адрес>, с даты заключения Предварительного договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ;

5.признать за ФИО6 право собственности на долю (размер доли 0.7348%) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного долевого строительства- многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101019:456, в последствии измененного на №, по адресу КБР, <адрес> б/н, в виде квартир: <адрес> корпус 5, этаж 2, общей площадью 77,3 кв.м., <адрес> корпус 3, этаж 2, общей площадью 76,2 кв.м., а также земельного участка общей площадью 7429 кв. м., категории земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- многоквартирная застройка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования;

6. признать за ФИО2 право собственности на долю (размер доли 0.349%) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного долевого строительства- многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101019:456, в последствии измененного на №, по адресу КБР, г, Нальчик <адрес> б/н, в виде квартиры: <адрес> корпус 4, этаж 4, общей площадью 72.9 кв.м., а также земельного участка общей площадью 7429 кв.м., категории земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- многоквартирная застройка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования;

7. освободить от обременений в виде залога (ипотеки) часть предмета залога долю (размер доли 0.7348%) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0101019:456 в последствии измененного на №, общей площадью 7429 кв.м., категории земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- многоквартирная застройка, занятого недвижимостью расположенный по адресу по адресу КБР, <адрес> б/н, по договору ипотеки №/ДИ1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО «Сбербанк» и ООО «ФСК Потенциал»;

8.освободить от обременений в виде залога (ипотеки) часть предмета залога долю (размер доли 0.349%) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0101019:456 в последствии измененного на №, общей площадью 7429 кв.м., категории земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- многоквартирная застройка, занятого недвижимостью расположенный по адресу по адресу КБР, <адрес> б/н, по договору ипотеки №/ДИ1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО «Сбербанк» и ООО «ФСК Потенциал»;

9.освободить от обременений в виде залога (ипотеки) часть предмета залога долю (размер доли 0.7348%) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0101019:456 в последствие измененного на №, общей площадью 7429 кв. м., расположенный по адресу по адресу КБР, <адрес> б/н, в виде квартир: <адрес> корпус 5, этаж 2, общей площадью 77,3 кв.м., <адрес> корпус 3, этаж 2, общей площадью 76,2 кв.м., по договору ипотеки №/ДИ1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО «Сбербанк» и ООО «ФСК Потенциал»;

10.освободить от обременений в виде залога (ипотеки) часть предмета залога долю (размер доли 0.349%) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0101019:456 в последствие измененного на №, общей площадью 7429 кв.м., расположенный по адресу по адресу КБР, <адрес> б/н, в виде квартиры: <адрес> корпус 4, этаж 4, общей площадью 72.9 кв.м., по договору ипотеки №/ДИ1 от 07.08.2019г., заключенному между ПАО «Сбербанк» и ООО «ФСК Потенциал».

В обоснование исковых требований указано, что 15.05.2018г. между ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» и ФИО6 заключен договор, поименованный как предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного дома.

По условиям договора продавец обязуется в срок, указанный в проектной декларации, своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) объект, названный в договоре, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать покупателю соответствующий объект долевого строительства путем заключения договора купли-продажи, а покупатель обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта (п. 3.1. договора).

Объектами долевого участия строительства являются две 2-комнатные квартиры, расположенные на 2 этаже 10-этажного дома, проектные номера 65 и 121, общей площадью 80,23 кв.м. каждая, корпус 3 и 5 соответственно, в доме по адресу: КБР, <адрес>, б/н.

Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104019:456, общей площадью 9 773 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования под многоэтажную застройку, по адресу: <адрес>, б/н.

Согласно п. 2.1 договора, стоимость договора (стоимость объектов долевого строительства) составляет 3000000 ( три миллиона) руб.00 коп.

Согласно акту приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО6 оплатил стоимость объектов в полном объеме.

09.08.2019г. между ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» и ФИО1 заключен договор, поименованный как предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного дома.

Объектом долевого участия строительства является 2-комнатная квартира, расположенная на 4 этаже 10-этажного дома, проектный №, общей площадью 72,43 кв.м., корпус 4, в доме по адресу: КБР, <адрес>, б/н.

Согласно п. 2.1 договора, стоимость договора (стоимость объектов долевого строительства) составляет 2535050 (два миллиона пятьсот тридцать пять тысяч пятьдесят) руб.00 коп.

Согласно акту приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО5 оплатила стоимость объекта в полном объеме.

Помещение, являющееся предметом договора и в котором ведутся ремонтные работы, приобретено для проживания с семьей.

ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче квартиры не исполняет, чем нарушает права и законные интересы истца ФИО1.

Истцы ФИО6 и ФИО5, представитель истцов ФИО9 в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России», надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, направил в суд письменное возражение на исковое заявление, в котором исковые требования не признал и просил отказать в удовлетворении исковых требований истцов ФИО6 и ФИО1 в полном объеме.

Судебная корреспонденция, направленная в адрес ответчика ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал», возвращена отправителю за истечением срока хранения.

В соответствии с п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Суд с учетом того, что он надлежащим образом исполнил свою обязанность по извещению ответчика, который в почтовое отделение за судебным извещением не явился, расценивает это обстоятельство, как отказ от получения повестки, т.к. доказательств того, что какие-то уважительные причины лишили его возможности получить судебную повестку, суду не представлено.

Информация о рассмотрении дела в соответствии с положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Нальчикского городского суда в сети Интернет (http://nalchiksky.kbr.sudrf.ru/).

На основании ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие сторон и третьего лица.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно положениям ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имуществу.

Статья 130 ГК РФ регламентирует, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Как указано п. 2, ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Как установлено судом, 15.05.2018г. между ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» и ФИО6 заключен договор, поименованный как предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного дома.

Объем долевого участия ФИО6 определен в виде двух 2-комнатных квартир, расположенных на 2 этаже 10-этажного дома, проектные номера 65 и 121, общей площадью 80,23 кв.м. каждая, корпус 3 и 5 соответственно, в доме по адресу: КБР, <адрес>, б/н.

Во исполнение пункта 2.1 договора ФИО6 оплатил долю в размере 3000000 (три миллиона) руб.00 коп., что подтверждено актом приема-передачи денежных средств от 15.05.2018г.

Объем долевого участия ФИО6 определен в виде 2-комнатной квартиры, расположенной на 4 этаже 10-этажного дома, проектный №, общей площадью 72,43 кв.м., корпус 4, в доме по адресу: КБР, <адрес>, б/н.

Во исполнение п. 2.1 договора ФИО5 оплатила долю в размере 2535050 (два миллиона пятьсот тридцать пять тысяч пятьдесят) руб.00 коп., что подтверждено актом приема-передачи денежных средств от 09.08.2019г

Строительство жилого дома, в котором находится спорные помещения, не завершено, жилой дом не сдан в эксплуатацию.

Истцы полагают, что действия застройщика полностью соответствуют действующему законодательству, и подпадают под действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 2005 года.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Из представленных материалов дела следует, что возводимый многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями представляет собой не завершенный строительством объект недвижимого имущества, спорные объекты недвижимости существуют в натуре как отдельные изолированные помещение, со своими характеристиками и определенным месторасположением.

В этой связи, суд приходит к выводу о том, что сторона по договору - истцы, исполнившие обязательства по договору путем внесения платы за объект долевого строительства в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении ответчиком своих обязательств - требовать защиты своих прав путем признания права собственности на оплаченный объект в судебном порядке.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением: предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим: Федеральным законом.

Правовой статус объекта незавершенного строительства аналогичен правовому статусу всех недвижимых вещей.

Право собственности на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в силу ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации прав на такое имущество возникает право собственности на такой объект.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с п. 1 ст. 9 ПК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 названного выше совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

Указанная выше позиция отражена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

При рассмотрении настоящего дела установлено, что подписанный сторонами договор содержит все существенные условия, предъявляемые к этому виду договоров, истцом представлены доказательства оплаты суммы в счет стоимости нежилого помещения.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу пункта 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 160 ГК РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, учитывая, что обязательства по договору покупателем исполнены путем внесения платы по инвестированию строительства жилого помещения, то он вправе был рассчитывать на его получение, а при неисполнении обязательств вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования к застройщику о государственной регистрации договора.

Как усматривается из материалов дела, дом, как объект недвижимости, незавершенный строительством, создан и соответствует строительным нормам, индивидуализирован в качестве объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с конкретным кадастровым номером, однако по настоящее время, ответчиком не было предпринято действий, необходимых для регистрации в установленном порядке договора участия в создании объекта недвижимости, что нарушает права истца, выполнившего в полном объеме договорные обязательства по инвестированию строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Федерального закона от 25.02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» государство в соответствии с названным Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности.

Как следует из материалов дела, заключенный ДД.ММ.ГГГГ договор содержит все условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», поэтому фактически является таковым. Отсутствие у застройщика намерений осуществить действия, необходимые для регистрации в установленном порядке договора долевого участия вновь созданного объекта недвижимости, не может служить препятствием для приобретения гражданами-инвесторами прав на оплаченные ими квартиры.

В силу п. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Истец ФИО6 просит признать за собой право собственности на долю (размер доли - 0,7348%), которая образуется из общей квадратуры строящегося многоквартирного дома. (77,3 кв.м. и 76,2 кв.м. (жилые помещения) х 100%/20888 (общая площадь МКД)).

Истец ФИО5 просит признать за собой право собственности на долю (размер доли - 0,349%), которая образуется из общей квадратуры строящегося многоквартирного дома. (72,9 кв.м. (жилое помещение) х 100%/20888 (общая площадь МКД)).

При этом из заключения кадастрового инженера следует, что объекты недвижимости <адрес>, общей площадью 77,3 кв.м. (без перегородок 81,3 кв.м.), корпус 3, <адрес>, общей площадью 76,2 (без перегородок 80,2 кв.м.), корпус 4, <адрес>, общей площадью 72,9 кв.м. (без перегородок 77,7 кв.м.) расположены по адресу <адрес> б/н, корпус 5, на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104019:1955.

На день рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства спорное нежилое помещение фактически передано застройщиком истцу. Указанная позиция отражена в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) (ред. от ДД.ММ.ГГГГ).

Как указано в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В п. 60 указанного Постановления отражено, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В Определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 89- КГ15-10 отражено, что право собственности в судебном порядке можно признать, как на помещение, так и на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства с определением ее размера, и даже ликвидация застройщика этому не препятствует.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент обращения истца в суд не завершено, не может нарушать его право на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, в том числе путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде помещения и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, что отражено в Апелляционное определение Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 33-54412/2018).

Закон не содержит запрета на признание прав на объект незавершенного строительства либо долю в нем, а также на получение и нахождение такого объекта или обособленного и обладающего индивидуальными признаками помещения в таком объекте в собственности граждан.

Установлено, что спорный объект находится в залоге, залогодержателем является ПАО Сбербанк.

Разрешая требования истца в части снятия обременения, суд принимает во внимание тот факт, что спорный объект жилого помещения полностью оплачен.

Согласно абзацу второму пункта 5 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 77 приведенного Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, дата государственной регистрации обременения ДД.ММ.ГГГГ. Оспариваемые же договоры заключены 15.05.2018г. и 09.08.2019г., что говорит, о том, что стороны договора ФИО6 и ФИО5 не могли знать об обременении на земельный участок (ипотека в силу закона).

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что поскольку залог имущественных прав Банка в отношении спорных квартир ни до заключения договоров 15.05.2018г. и 09.08.2019г., ни после этого не зарегистрированы в установленном законом порядке, оснований для отказа в государственной регистрации этого договора, как договора долевого участия по основаниям, заявленным истцом, нет.

В соответствии с ч. 10 ст. 40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Как было указано выше ООО ФСК «Потенциал» отказывается от предоставления необходимых документов для регистрации ДДУ.

Частью 7 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 данной статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 данного Закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 этой же статьи.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ, никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ, под злоупотреблением права понимается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

При установленных судом обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что, привлекая денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, ответчик по существу заключил договор участия в долевом строительстве, от регистрации которого уклонился.

Как указано в пункте 61 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Пунктом 3 ст. 551 ГК РФ установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как указано в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), надлежащим способом защиты права физического лица на жилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору долевого участия, является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), такое требование рассматривается по правилам ст. 308.3, 398, п. 2 ст. 463, п. 3 ст. 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности на недвижимость к истцу, фактическое исполнение данной сделки сторонами и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 также разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО6, паспорт серии 8308 №, и ФИО4, паспорт серии 8303 №, удовлетворить.

Признать Предварительный договор участия в долевом строительстве от 15.05.2018г. заключенный между ФИО6 и ООО «ФСК-Потенциал» договором участия в долевом строительстве с момента его заключения в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ;

Признать Предварительный договор участия в долевом строительстве от 09.08.2019г. заключенный между ФИО2 и ООО «ФСК- Потенциал» договором участия в долевом строительстве с момента его заключения в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ.

Признать ФИО6 участником долевого строительства 10-ти этажного жилого многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101019:456, в последствии измененного на №, по адресу КБР, <адрес> б/н, с объектом долевого строительства квартира, корпус 3, этаж 2, проектный номер <адрес>, квартиры корпус 5, этаж 2, проектный номер <адрес>, с даты заключения Предварительного договора участия в долевом строительстве от 15.05.2018г.

Признать ФИО5 участником долевого строительства 10-ти этажного жилого многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101019:456, в последствии измененного на №, по адресу КБР, <адрес> б/н, с объектом долевого строительства квартира, корпус 4, этаж 4, проектный номер <адрес>, с даты заключения Предварительного договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за ФИО6 право собственности на долю (размер доли 0.7348%) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного долевого строительства- многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101019:456, в последствии измененного на №, по адресу КБР, <адрес> б/н, в виде квартир: <адрес> корпус 5, этаж 2, общей площадью 77,3 кв.м., <адрес> корпус 3, этаж 2, общей площадью 76,2 кв.м., а также земельного участка общей площадью 7429 кв. м., категории земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- многоквартирная застройка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования.

Признать за ФИО2 право собственности на долю (размер доли 0.349%) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного долевого строительства- многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0101019:456, в последствии измененного на №, по адресу КБР, г, Нальчик <адрес> б/н, в виде квартиры: <адрес> корпус 4, этаж 4, общей площадью 72.9 кв.м., а также земельного участка общей площадью 7429 кв.м., категории земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- многоквартирная застройка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования.

Освободить от обременений в виде залога (ипотеки) часть предмета залога долю (размер доли 0.7348%) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0101019:456 в последствии измененного на №, общей площадью 7429 кв.м., категории земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- многоквартирная застройка, занятого недвижимостью расположенный по адресу по адресу КБР, <адрес> б/н, по договору ипотеки №/ДИ1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО «Сбербанк» и ООО «ФСК Потенциал».

Освободить от обременений в виде залога (ипотеки) часть предмета залога долю (размер доли 0.349%) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0101019:456 в последствии измененного на №, общей площадью 7429 кв.м., категории земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- многоквартирная застройка, занятого недвижимостью расположенный по адресу по адресу КБР, <адрес> б/н, по договору ипотеки №/ДИ1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО «Сбербанк» и ООО «ФСК Потенциал».

Освободить от обременений в виде залога (ипотеки) часть предмета залога долю (размер доли 0.7348%) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0101019:456 в последствие измененного на №, общей площадью 7429 кв. м., расположенный по адресу по адресу КБР, <адрес> б/н, в виде квартир: <адрес> корпус 5, этаж 2, общей площадью 77,3 кв.м., <адрес> корпус 3, этаж 2, общей площадью 76,2 кв.м., по договору ипотеки №/ДИ1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО «Сбербанк» и ООО «ФСК Потенциал».

Освободить от обременений в виде залога (ипотеки) часть предмета залога долю (размер доли 0.349%) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0101019:456 в последствие измененного на №, общей площадью 7429 кв.м., расположенный по адресу по адресу КБР, <адрес> б/н, в виде квартиры: <адрес> корпус 4, этаж 4, общей площадью 72.9 кв.м., по договору ипотеки №/ДИ1 от 07.08.2019г., заключенному между ПАО «Сбербанк» и ООО «ФСК Потенциал».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительной компанией «Потенциал» в доход бюджета городского округа Нальчик, Кабардино-Балкарской Республики госпошлину в размере 150 рублей.

Взыскать с ПАО «Сбербанк» в доход бюджета городского округа Нальчик, Кабардино-Балкарской Республики госпошлину в размере 150 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 30 июня 2023 года.

Председательствующий О.С. Мамбетова