Решение по делу № 2-2456/2022 от 26.10.2022 - о расторжении договора.

Дело № 2-2456/2022

Решение

Именем Российской Федерации

26 октября 2022 года г. Гатчина

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Шумейко Н.В.,

при помощнике судьи Степановой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Армада-Сервис» о расторжении договора,

установил:

истец обратилась в суд с исковым заявлением, в котором указала, что она является собственником земельного участка с кадастровым номером № земли сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, в коттеджном поселке «№ приобретенного у ООО «Армада» по договору купли-продажи № 1-226/ОД-ГС (244) (предварительный договор № 244/ГС (244) от 26.06.2017). При покупке участка обязательным условием являлось заключение договора на эксплуатационное обслуживание коттеджного поселка.

26.06.2017 между истцом и ООО «Армада-Сервис» заключен договор на эксплуатационное обслуживание № 2-98 (244) указанного коттеджного поселка, после заключения которого, ответчик неоднократно в одностороннем порядке повышал тарифы на коммунальные услуги и обслуживание поселка. 01.07.2021 ответчик направил истцу договор в новой редакции, с содержанием которого истец не согласна, поскольку данный договор существенно ущемляет ее права, возлагает дополнительные обязанности и штрафы. 30.11.2021 истец направила ответчику уведомление о расторжении договора в связи с односторонним отказом от его исполнения, в ответ на которое ответчик сообщил, что расторжение договора возможно только в судебном порядке. Также ответчик оказывает услуги ненадлежащим образом, в связи с чем, истец просила расторгнуть договор на эксплуатационное обслуживание № 2-98 (244) от 26.06.2017 (л.д. 4-6 т. 1).

Затем истец уточнила основание иска, указав, что просит указанный договор расторгнуть с 30.11.2021 в связи с односторонним отказом от его исполнения, поскольку услугами по эксплуатационному обслуживанию она не пользуется, общие сети инженерно-технического и коммунального обеспечения в поселке отсутствуют, вся инфраструктура поселка находится в частной собственности, доли в праве на указанное имущество истец не имеет (л.д. 88-89 т. 1, л.д. 86-91 т. 3).

В судебном заседании истец и ее представитель ФИО2 исковые требования поддержали, ссылаясь на основания, изложенные в иске.

Представители ответчика ФИО3 и ФИО4, явившись в судебное заседание, полагали исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку истец, независимо от отказа от договора, фактически продолжает пользоваться имуществом, составляющим инфраструктуру коттеджного поселка, свои доводы изложили в письменной правовой позиции (л.д. 113-118 т. 1, л.д. 27-30 т. 2, л.д. 120-124 т. 3).

Представитель третьего лица ООО «Армада» надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Суд, выслушав объяснения истца, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 779 и пункта 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

В силу статьи 782 ГК РФ, заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Аналогичные положения содержатся в статье 32 Закона о защите прав потребителей, в соответствии с которой, потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Согласно статье 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Судом установлено, что истец является собственником жилого дома площадью 59,4 кв.м и земельного участка площадью 713 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: № 348, право собственности на земельный участок зарегистрировано 11.09.2018 на основании договора купли-продажи № 1-226/ОД-ГС (244) (предварительный договор № 244/ГС (244) от 26.06.2017), заключенного с ООО «Армада» (л.д. 8-16, 80-86 т. 1).

Принадлежащее истцу имущество расположено в коттеджном поселке, имеющем коммерческое наименование «Графская Славянка», фактически представляющем собой поселок закрытого типа, включающий жилой комплекс с единой территорией застройки, в том числе, земельные участки в установленных границах и расположенные на них жилые дома и иные объекты.

Из буквального толкования договора №1-226/ОД-ГС (244) следует, что данный договор по своей сути является смешанным, поскольку включает в себя несколько сделок с обособленными предметами, правам и обязанностями сторон: купля-продажа земельного участка и организация внутренней инфраструктуры коттеджного поселка (пункт 3.4):

- подготовку плана застройки земельного массива (пункт 3.4.1),

- строительство и ввод в эксплуатацию электросети (пункт 3.4.2),

- строительство ограждения (забора) по фасадной стороне земельного массива (пункт 3.4.3),

- строительство внутрипоселковых проездов к участку (пункт 3.4.4),

- постройку домика охраны, КПП с автоматическим шлагбаумом (пункт 3.4.5),

- гостевую парковку (пункт 3.4.6),

- строительство детской и спортивных площадок с грунтовым покрытием (пункт 3.4.7),

- строительство пожарных водоемов (пункт 3.4.8),

- строительство общественной прогулочной зоны (пункт 3.4.9)

- нанесение финишного покрытия дорог асфальтовой крошкой (пункт 3.4.10).

Сроки создания объектов (условий) не позднее 31.12.2018, следовательно, при заключении с ФИО1 договора купли-продажи земельного участка, ООО «Армада» дополнительно были взяты обязательства по выполнению комплекса работ и услуг, направленных на создание объектов инфраструктуры, и предоставление истцу возможности пользования данными объектами, а ФИО1, в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи № 244/ГС (244) от 26.06.2017, обязалась одновременно с подписанием договора купли-продажи заключить договор на эксплуатационное обслуживание, в целях надлежащего содержания и эксплуатации коттеджного поселка, на территории которого располагается приобретаемый земельный участок (пункт 3.2.2).

26.06.2017 между истцом и ООО «Армада-Сервис» заключен договор на эксплуатационное обслуживание № 2-98 (244) указанного коттеджного поселка (л.д. 17-21 т. 1).

По условиям данного договора, ООО «Армада-Сервис» предоставляет услуги и работы в целях создания комфортных, благоприятных и безопасных условий проживания собственников и членов их семей в жилом комплексе, а именно:

- обеспечение вывоза бытовых отходов, мусора, уборку объектов общего пользования, благоустройства территории ее озеленения, очистку территории и проездов от снега;

- обеспечивает эксплуатацию объектов общего пользования, их обслуживания, содержание и ремонт (в том числе внутрипоселковых проездов, контрольно-пропускного пункта, внешнего ограждения) с целью поддержки исправного и рабочего состояния;

- обеспечивает организацию контрольно-пропускного режима и охрану объектов общего пользования, а также осуществляет меры, направленные на обеспечение безопасности на территории коттеджного поселка;

- осуществляет текущий ремонт, техническое обслуживание имущества коттеджного поселка, и его оборудования, устранение аварий, проведение плановопредупредительного ремонта в соответствии с актами разграничения эксплуатационной ответственности инженерных систем;

- ведение лицевых счетов собственников, осуществление начислений, приобретение, отладка, внедрение, поддержание программного обеспечения, направленного на удаленное взаимодействие жителей с ООО «Армада-Сервис» через сеть интернет, разработка и поддержание сайта, информационной странички в социальных сетях;

- оказание иных услуги, перечисленных в Приложении № 1 к договору.

Истец, как заказчик, обязалась оплатить данные услуги, в соответствии с действующим перечнем услуг и стоимости ежемесячного обслуживания.

Решением общего собрания собственников земельных участков коттеджного поселка «Графская Славянка» от 22.05.2021 № 1/2021 были утверждены новые тарифы на услуги и работы, выполняемые ООО «Армада-Сервис», в связи с чем, ответчик направил истцу договор в новой редакции, с содержанием которого истец не была согласна, поскольку данный договор существенно ущемляет ее права, завышает тарифы, возлагает на нее дополнительные обязанности и штрафы, о чем истец уведомила ответчика в своих обращениях, в ответ на которые ответчик сообщил о том, что решение общего собрания собственников никем не оспорено (л.д. 22-42 т. 1).

30.11.2021 истец направила ответчику заявление, в котором уведомила о расторжении договора на основании статей 451 и 782 ГК РФ, по своей инициативе. В связи с повышением оплаты за услуги и изменении условий договора без ее согласия, просила считать договор расторгнутым с 30.11.2021 (л.д. 43, 45 т. 1).

В ответ на данное обращение ответчик сообщил о невозможности удовлетворения ее требований, поскольку односторонний отказ от договора на общих основаниях невозможен, поскольку на правоотношения сторон распространяется режим специального правового регулирования (л.д. 44 т. 1).

Как указал Конституционный Суд РФ в постановлении от 28.12.2021 N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки М.", действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.

Однако имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 года N 23-П). Данная особенность - наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах - предопределила отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах.

Вместе с тем при решении вопроса о распределении расходов на его содержание, несомненно, следует учитывать, что возложение обязанности по участию в соответствующих расходах не только на собственника имущества общего пользования, но и на лиц, являющихся собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода комплексах, - притом что они имеют возможность пользоваться данным имуществом и, будучи заинтересованными в максимально комфортных условиях проживания, нуждаются в поддержании его в надлежащем санитарном и техническом состоянии - не может само по себе рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями.

При этом правовое регулирование, опосредующее исполнение названной обязанности, должно в силу статей 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 75.1 Конституции Российской Федерации обеспечивать справедливый баланс, с одной стороны, интересов лиц, являющихся собственниками имущества общего пользования и понесших расходы на его создание (приобретение) и содержание, а с другой стороны, интересов собственников участков и домов в жилищно-земельном комплексе, которые могут пользоваться указанным имуществом и получать от этого полезный эффект. Подобный баланс предполагает, что при определении размера соответствующих расходов должны соблюдаться требования разумности и обоснованности, а собственникам участков и домов предоставлено не только номинальное право участвовать в принятии решений, касающихся управления имуществом общего пользования и его содержания (включая установление правил определения и изменения платы за управление данным имуществом и его содержание), но и реальная возможность формировать свою общую волю, в частности, за счет справедливого (с учетом известных жилищному законодательству гарантий) порядка созыва собрания указанных лиц, его организации и принятия им решений.

В силу этого, одной из применяемых на практике форм принятия собственниками земельных участков и жилых домов в жилищно-земельных комплексах коллективных решений по вопросам, касающимся имущества общего пользования, выступает общее собрание этих собственников, которое - по инициативе либо с согласия собственника имущества общего пользования или управляющей организации, связанной с ним договорными отношениями, - решает в том числе вопросы о выборе способа управления имуществом общего пользования, о размере и порядке распределения расходов на его содержание и пр. (в частности, как это и имело место в деле М.).

В соответствии со статьей 181.1 ГК РФ, правила его главы 9.1 о решениях собраний применяются к различным решениям гражданско-правового сообщества постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное; решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Вместе с тем действующее законодательство не содержит подобного рода указания применительно к решениям общего собрания собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе. В силу этого отсутствуют и прямые правовые основания для отнесения данного общего собрания к тем гражданско-правовым сообществам, решения которых могут порождать гражданско-правовые последствия, обязательные не только для всех лиц, участвовавших в собрании и голосовавших за принятие решения, но и для иных лиц, включая не принимавших участия в собрании.

Несмотря на это, на практике такое собрание нередко оказывается единственно возможной - ввиду значительных организационных и временных издержек на согласование воли большого числа собственников - формой принятия коллективного решения по вопросам о порядке управления имуществом общего пользования в указанном комплексе и о его содержании.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что реализация имущественных прав осуществляется на основе общеправовых принципов неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданских правоотношений, а также недопустимость произвольного вмешательства в частные дела (постановления от 06.06.2000 N 9-П, от 10.04.2003 N 5-П и др.).

Исходя из приведенной правовой позиции Конституционного Суда РФ, в отсутствие прямо предусмотренной законом обязанности собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе нести расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования, принадлежащего на праве собственности иному лицу, наиболее эффективным (в том числе в сравнении с нормами о неосновательном обогащении, применение которых опосредуется судебным решением с соответствующим распределением бремени доказывания) основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности может выступать договор, заключенный ими с управляющей организацией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию. Такой договор может определять, в том числе, размер платы за оказание соответствующих услуг и порядок ее изменения.

Означенный подход, безусловно, призван обеспечивать интересы жителей комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой путем предоставления им реального права участвовать в определении расходов, связанных с имуществом общего пользования. Но вместе с тем он не исключает необоснованного уклонения этих лиц от заключения подобных договоров и, как следствие, от несения указанных расходов, что - при наличии у них возможности пользоваться таким имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг - нарушает, вопреки статьям 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и вытекающему из ее предписаний принципу справедливости, интересы не только собственников имущества общего пользования и управляющей организации, но и тех собственников участков и домов в жилищно-земельном комплексе, которые заключили договоры на оказание соответствующих услуг и несут предусмотренные этими договорами расходы.

Таким образом, регулирование правоотношений между собственником строения и земельного участка в жилом комплексе и управляющей организацией должно быть основано на договорных отношениях (либо между каждым собственником и управляющей организацией, либо между всеми собственниками и управляющей организацией).

В рамках настоящего дела установлено, что правоотношения между собственниками строений и земельных участков коттеджного поселка «Графская Славянка» и ООО «Армада-Сервс» возникли на основании решений общего собрания собственников земельных участков в коттеджном поселке «Графская Славянка» от 24.07.2017 и от 02.09.2017, которыми был утвержден проект спорного договора и ООО «Армада-Сервис» было выбрано в качестве организации, оказывающей услуги и выполняющей работы по содержанию и ремонту имущества, находящегося в общем пользовании собственников недвижимости в указанном коттеджном поселке (л.д. 110-114 т. 3).

В связи с этим в дальнейшем любое решение: как о прекращении правоотношений с ООО «Армада-Сервис», так и об изменении условий заключенного с данной договора (в том числе, в части объема оказываемых услуг и тарифов), должно приниматься собственниками на их общем собрании.

Такое решение, начиная с 2017 года и по настоящее время, собственниками не принималось, а односторонний отказ отдельных собственников от договора недопустим.

Жилой дом и земельный участок истца расположены на территории коттеджного поселка, и их использование невозможно без использования мест общего пользования данного жилого комплекса (контрольно-пропускного пункта, дорог, освещения и т.п.); часть общего имущества коттеджного поселка «Графская Славянка» не может быть выделена отдельно для обслуживания одного жилого дома и земельного участка, поскольку объекты инфраструктуры предназначены для обслуживания всего коттеджного поселка.

Отказавшись от договора, истец, вне зависимости от своего желания, продолжает пользоваться имуществом общего пользования, получая услуги по обслуживанию данного имущества и не оплачивая их.

Следовательно, в связи с таким отказом, не будет достигнута цель расторжения договора - прекращение правоотношений, что противоречит требованиям статьи 453 ГК РФ и предусмотренным статьями 450, 450.1 ГК РФ требованиям разумности и добросовестности при осуществлении прав при расторжении договора.

ООО «Армада-Сервис» выполняет работы и оказывает услуги, связанные с обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания граждан в коттеджного поселка «Графская Славянка», в том числе, по надлежащему содержанию имущества общего пользования. Данные обстоятельства установлены решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 07.09.2022 по делу № 2-1893/2022 с участием тех же лиц (л.д. 92-105 т. 3), и подтверждаются представленными ответчиком доказательствами выполнения работ и оказания услуг по обслуживанию и содержанию имущества общего пользования коттеджного поселка (л.д. 119-252 т. 1, л.д. 56-250 т. 2, 1-77 т. 3).

Поскольку все собственники не отказались от услуг ООО «Армада-Сервис», компания продолжит выполнять свои обязательства по заключённым и действующим в настоящее время договорам на эксплуатационное обслуживание.

Несогласие собственников с объемом оказываемых им ООО «Армада-Сервис» услуг и тарифами является основанием для изменения решением общего собрания условий заключенного договора управления. Споры, возникшие относительно условий договора управления, при недостижении между сторонами соглашения, в силу статей 451, 452 ГК РФ, могут быть переданы на рассмотрение суда.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для расторжения договора на эксплуатационное обслуживание № 2-98 (244) от 26.06.2017, в связи с чем, исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

решил:

исковые требования ФИО1 о расторжении договора на эксплуатационное обслуживание № 2-98 (244) от 26.06.2017, заключенного с ООО «Армада-Сервис» - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гатчинский городской суд Ленинградской области.

Судья:

Решение в окончательной форме

принято 02.11.2022