Дело № 2-1515/2023
27RS0004-01-2023-000401-61
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 июля 2023 года г.Хабаровск
Индустриальный районный суд г. Хабаровска в составе:
председательствующего судьи Гурдиной Е.В.
при секретаре судебного заседания Верхозиной А.Л.
с участием представителя истца ФИО5, ответчика ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г.Хабаровска о признании права собственности на жилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации г.Хабаровска о признании права собственности на жилое помещение. В обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней (покупатель) и ФИО2 (продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, при заключении которого ей было оплачено продавцу 2 300 000 руб. путем наличного расчета, о чем имеется расписка в получении денежных средств. После получения денежных средств был подписан акт приема-передачи квартиры. Однако договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поскольку ФИО2 заболела, была госпитализирована в больницу, где впоследствии умерла. После смерти ФИО2, примерно в мае 2016 года, истец вселилась в спорное жилое помещение, в котором проживает постоянно, оплачивает коммунальные платежи, делает ремонт. Наследники имущества умершей отсутствуют, какие-либо права на спорное жилое помещение не заявляли. В связи со смертью ФИО2 истец не может зарегистрировать право собственности на жилое помещение. На основании изложенного, руководствуясь положениями ст. 130, 131 ГК РФ, ФИО1 просит признать <адрес> в г.Хабаровске, не подлежащей включению в состав выморочного имущества и переходу в муниципальную собственность, признать за ФИО1 переход права собственности на указанную квартиру и его государственной регистрации.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в её отсутствие. В соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившегося истца. Ранее в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 пояснила, что объявление о продаже квартиры нашла через риелтора, заключила договор с ФИО2, договор подписывался в приобретенной квартире, где также передала денежные средства, о чем были составлены акт приема-передачи, расписка о получении денежных средств и истцу были переданы ключи. С продавцом договорились, что через несколько дней пойдут в Управление Росреестра и зарегистрируют переход права собствнности, однако ФИО3 позвонила и сказала, что болеет, после истец не дозвонилась до неё, поехала в квартиру, соседи сообщили о смерти. Истец зашла в квартиру, где был беспорядок, наледь на стенах, разбит унитаз, начала выполнять ремонт и заехала в квартиру летом 2016 года. Также пояснила, что с 2016 года не обращалась в суд, поскольку не знала, как ей оформить право собственности на жилое помещение. В настоящее время не работает, ранее работала в ООО «ДВ-Союз». Денежные средства на приобретение жилого помещения были с продажи квартиры, ранее находившейся в собственности истца, расположенной по <адрес>.
В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования, просила удовлетворить. Дополнительно пояснила, что у истца была в собственности <адрес>, которую она продала и на эти денежные средства приобрела спорное имущество, однако представить доказательства не может, поскольку денежные средства хранились в банке, однако выписку по счету представить не может, поскольку банк в настоящее время не существует.
Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по доводам указанным в возражениях, из которых следует, что истцом не представлено доказательств передачи квартиры покупателю, ключей от спорной квартиры, также отсутствуют доказательства, подтверждающие, что после заключения договора истец несла расходы на содержание указанного имущества и проживала в нем; в материалы дела представлены квитанции по оплате за жилье и коммунальные услуги за 2019-2020 годы. Также при рассмотрении гражданского дела № по иску ФИО3 об установлении факта принятия наследства, установлении факта родственных отношений было установлено, что истец узнал о смерти ФИО2 осенью 2016 года, также пояснил, что забрал все вещи и документы с квартиры, среди которых было свидетельство о праве собственности на квартиру. Таким образом, можно сделать вывод, что договор купли-продажи не был заключен и исполнен.
Свидетель ФИО7 суду пояснила, что знакома с истцом более 10 лет, находятся в дружеских отношениях. Примерно в марте 2016 года ей (свидетелю) позвонила ФИО1 и сообщила, что купила квартиру по <адрес> в <адрес>. В конце лета 2016 года она с истцом поехала в указанную квартиру, которая была в плохом состоянии, без ремонта. Свидетель помогала делать истцу ремонт в квартире, сейчас истец проживает в этой квартире, свидетель часто бывает у неё в гостях.
Выслушав пояснения сторон, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Согласно статье 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (часть 1).
Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел (часть 2).
Частью 2 статьи 56 названного выше Кодекса установлено, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Согласно части 1 статьи 57 данного Кодекса доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Заявляя требования о регистрации перехода прав собственности на объект недвижимого имущества, истец указывает на то, что все действия по исполнению договора купли-продажи были исполнены сторонами, но смерть продавца явилась препятствием для перехода прав собственности и совершения регистрационных действий.
Как следует из материалов дела, и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора купли-продажи квартиры – ФИО8 (покупатель) и ФИО2 (продавец) подписан договор, согласно предмету которого (п.1), продавец ФИО2 продает, а покупатель покупает квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 сменила фамилию на ФИО1, ввиду заключения брака.
По соглашению сторон указанная квартира продается за 2 300 000 руб., которые продавец получает от покупателя в день подписания договора купли-продажи квартиры и передаточного акта.
Пунктом 8 Договора установлено, что переход права собственности на отчуждаемое по договору недвижимое имущество к покупателю подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю.
С момента государственной регистрации перехода права по настоящему договору, покупатель приобретает право собственности на квартиру и принимает на себя обязанности по содержанию квартиры (пункт 9 Договора).
Согласно пункту 10 Договора продавец обязуется освободить продаваемую квартиру от принадлежащего ему имущества в течение 3 дней после регистрации перехода права собственности по настоящему договору, и передать её покупателю в пригодном для жилья состоянии.
В соответствии с пунктом 13 Договор считается исполненным при условии произведения полного расчета покупателя с продавцом за проданную квартиру, а также передачи продавцом покупателю квартиры в установленный срок, по передаточному акту, подписанному обеими сторонами.
В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Положением пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (статья 6, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Истец в иске указывает, что отсутствует возможность произвести регистрацию перехода права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и ФИО10 в связи со смертью продавца.
Согласно сведений из ЕГРН, по состоянию на дату смерти ФИО2 и по настоящее время, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> зарегистрировано за ФИО2
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умерла, что отражено в свидетельстве о смерти серии №
Из ответа нотариальной палаты Хабаровского края следует, что после смерти ФИО2 наследственное дело не открывалось.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.
Из содержания статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что предмет доказывания по делу составляют факты материально-правового характера, подтверждающие обоснованность требований и возражений сторон и имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Применительно к рассматриваемому спору, исходя из заявленного предмета и основания, требований истца о регистрации перехода прав собственности, к юридически значимым обстоятельством отнесены подтверждение доказательствами фактического исполнения сторонами сделки обязательств – оплаты и фактической передачи объекта, с чем и связывает законодатель возможность только регистрации фактически исполненной сделки.
По смыслу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, бремя доказывания исполнения договора купли-продажи, в том числе, исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате, лежит на истце.
В рамках же заявленного спора, истец, требуя регистрацию перехода прав собственности, не подтверждает допустимыми и относимыми доказательствами как наличие денежных средств для приобретения объекта недвижимости по отраженной цене договора в дату его подписания, так и передачу денежных средств.
Также не подтверждается допустимыми и относимыми доказательствами передача объекта недвижимости в фактическое владение покупателю после совершения сделки.
В пункте 10 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили, что продавец обязуется освободить передаваемую квартиру от принадлежащего ему имуществ в течение трех дней после регистрации перехода права собственности по настоящему договору, и передать ее покупателю в пригодном для жилья состоянии.
Как установлено государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение сторонами не осуществлена.
Вместе с тем в материалы дела представлен передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ, к договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, согласно пункту 1 которого продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество - <адрес> в г.Хабаровске. Однако в судебном заседании истец указала, что после подписания договора купли-продажи, продавец ФИО2 продолжила проживать в спорной квартире, квартиру последняя не освобождала, следовательно фактически передача имущества не состоялась, в связи с чем представленный передаточный акт не является доказательством передачи имущества.
Согласно расчету задолженности за коммунальные услуги на спорную квартиру за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, представленному управляющей компанией ООО «ДВ-Союз», в 2016 году оплата за коммунальные услуги не производилась, в 2017 году поступил один платеж – ДД.ММ.ГГГГ; регулярная, ежемесячная оплата платежей осуществляется с 2019 года. Согласно выписке из лицевого счета по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность за жилье и коммунальные услуги составляет 70 506 руб. 86 коп.
Также в материалы гражданского дела № по заявлению ФИО11 об установлении юридического факта перехода права собственности на спорную квартиру и его государственной регистрации, истцом представлены квитанции об оплате коммунальных платежей спорной квартиры, начиная с 2019 года.
При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что в производстве Индустриального районного суда г.Хабаровска находилось гражданское дело № по заявлению ФИО3 об установлении факта родства, установлении факта принятия наследства. Вступившим в законную силу решением Индустриального районного суда г.Хабаровска, принятым по указанному делу, заявление ФИО3 удовлетворено частично. Судом постановлено: установить, что ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является двоюродным племянником ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей ДД.ММ.ГГГГ. В остальной части в удовлетворении требований отказать. При рассмотрении дела ФИО3 пояснил, что узнал о смерти тети ДД.ММ.ГГГГ, когда пришел её навестить, соседи сообщили о её смерти и передали ему ключи. Из квартиры он забрал некоторые вещи и оригиналы документов, которые представил в материалы рассматриваемого дела. Аналогичные пояснения были даны свидетелями, допрошенными в ходе рассмотрения дела.
Из установленных фактов следует, что после смерти ФИО2 имелся неограниченный доступ в жилое помещение, в том числе через соседей, у которых хранились ключи, после смерти ФИО2 истец не вселилась в квартиру, не ограничила доступ в неё, не проживала в ней, не несла бремя её содержания.
Судом также отмечается, что каких-либо действий для регистрации перехода прав собственности, в том числе, оплату государственной пошлины для регистрации перехода прав собственности, с ДД.ММ.ГГГГ до смерти ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в течение 21 дня после подписания договора, стороны сделки не предпринимали, что ставит под сомнение доводы истца об исполнении договора.
Кроме того до ДД.ММ.ГГГГ (дата поступления в Индустриальный районный суд г.Хабаровска заявления ФИО1 об установлении факта перехода права собственности), то есть в течение более 5 лет, истец не предпринимала действий для регистрации имущества.
Сам факт проживания истца в настоящее время в спорном жилом помещении, наличие оригинала расписки, передаточного акта, к достаточным доказательствам, подтверждающим исполнения сторонами условий договора купли-продажи недвижимого имущества для целей государственной регистрации перехода прав собственности по правилам заявленных положений материального права, не относятся, при том, что фактические действия сторон договора не указывали на реальность совершения сделки.
Учитывая изложенное, поскольку в процессе рассмотрения дела истцом не представлено доказательств исполнения сделки, отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований по заявленным истцом основаниям.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Индустриальный районный суд г.Хабаровска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.В. Гурдина
Мотивированное решение изготовлено 14.07.2023.