Решение по делу № 2-242/2023 от 10.04.2023 - о расторжении договора купли-продажи, о взыскании суммы предварительной оплаты по договору, судебных расходов.

Дело № 2-242/2023. УИД 36RS0016-01-2023-000170-87.

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Калач. «10» апреля 2023 года.

Калачеевский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего Маликова Ю.Н.,

при секретаре Стаценко М.М.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, о взыскании суммы предварительной оплаты по договору, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с требованием к ФИО3 просит суд:

- признать Соглашение об обеспечении обязательства от 24.09.2020 года, заключенное между ФИО3 и ФИО1, - Договором купли- продажи 4/145 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в центральной части Калачеевского кадастрового района,

- расторгнуть Договор купли-продажи 4/145 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в центральной части Калачеевского кадастрового района, от 24.09.2020 года,

- взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 сумму предварительной оплаты по договору в размере 70 000 (семидесяти тысяч) рублей и штраф в размере 70 000 (семидесяти тысяч) рублей, а всего - 140 000 (сто сорок тысяч) рублей,

- взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 сумму госпошлины уплаченной при подаче настоящего искового заявления в размере 4000 (четыре тысячи) рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал следующее: 24.09.2020 года ФИО3 и ФИО1 заключили Соглашение об обеспечении обязательства, по которому ФИО1 передал ФИО3 денежную сумму в размере 70 000 (семидесяти тысяч) рублей в обеспечение заключения договора купли-продажи 4/145 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в центральной части Калачеевского кадастрового района. Денежные средства по указанному Соглашению были получены ФИО3 в качестве аванса. Соглашением четко определен предмет договора купли-продажи и обязательство заключить договор купли-продажи в будущем. При этом основной договор купли-продажи заключен не был, имущество не передано истцу, переход права собственности на земельную долю не зарегистрирован. В соответствии с п. 1 -3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ,

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Однако согласно абз. 3 Соглашения, после заключения договора и регистрации перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок в ФРС РФ полученная продавцом в рамках настоящего соглашения денежная сумма рассматривается как полная предварительная оплата по договору. То есть полная стоимость земельной доли была оплачена истцом в качестве авансового платежа по указанному Соглашению об обеспечении обязательства от 24.09.2020 года.

В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя (п.3-4 ст. 487 Гражданского кодекса РФ). Абз.6 Соглашения установлена ответственность продавца в виде уплаты покупателю двух кратной суммы переданных по Соглашению денежных средств в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору. Согласно п.1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п.1 ст.330 Гражданского кодекса РФ). В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. По смыслу указанных норм и положений Соглашения от 24.09.2020 года, цена договора составляет 70 000 (семьдесят тысяч) рублей, штраф за неисполнение обязательств по договору 70 000 (семьдесят тысяч) рублей. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ). В данном случае, после заключения договора ответчик утратил право распоряжения земельной долей, т.к. участок был арестован. Соответственно переход права собственности к покупателю невозможен.

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель истца ФИО2 исковые требования поддерживает и просит их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебное заедание не явился, судебная повестка возвращена в суд с отметкой почтового отделения «истек срок хранения».

Выслушав истца ФИО1, представителя истца ФИО2, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства не которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 1 ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Согласно ч. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с ч. 1 ст. 160 «Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего её содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ч. 1 ст. 549 «Гражданского кодекса Российской Федерации» по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

24 сентября 2020 года ФИО3 и ФИО1 заключили Соглашение об обеспечении обязательства, согласно условиям которого в обеспечение заключения договора купли-продажи 4/145 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в центральной части Калачеевского кадастрового района, ФИО3 получил от ФИО1 денежную сумму в размере 70 000 рублей. (л.д. 10).

В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Статья 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с условиями Соглашения от 24.09.2020 г. после заключения договора и регистрации перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок в ФРС РФ полученная продавцом в рамках настоящего соглашения денежная сумма рассматривается как полная предварительная оплата по договору.

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, фактически полная стоимость земельных долей была оплачена истцом в качестве авансового платежа по указанному Соглашению об обеспечении обязательства от 24.09.2020 года.

Соглашением об обеспечении обязательства от 24.09.2020 года предусмотрены:

- предмет договора в абз.2 Соглашения: «4/145 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположен по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в центральной части Калачеевского кадастрового района»;

- цена договора в абз.1-3 Соглашения: «ФИО3 «...» получил от ФИО1 «...» денежную сумму в размере 70 000 рублей.

Из текста Соглашения об обеспечении обязательства от 24.09.2020 года следует, что денежные средства в сумме 70 000 рублей по настоящему соглашению получены ФИО3.

В ходе судебного разбирательства установлено, что оплата по вышеуказанному договору производилась, деньги за доли земельного участка переданы истцом ответчику.

Таким образом, Соглашение об обеспечении обязательства от 24.09.2020 года фактически является Договором купли-продажи.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 «Гражданского кодекса Российской Федерации» по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ – № № КУВИ – № от 15.02.2022 г. в отношении указанных в Соглашении об обеспечении обязательства от 24.09.2020 года земельных долей запрещены действия по регистрации (л.д. 47-50).

Ответчиком ФИО3 существенно нарушены условия договора т.к. в данном случае, ответчик не имеет право распоряжения земельными долями, т.к. участок был арестован и переход права собственности к истцу невозможен.

Суд полагает обоснованными исковые требования о признании Соглашения об обеспечении обязательства от 24.09.2020 года, Договором купли- продажи 4/145 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и о расторжении Договора купли-продажи 4/145 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, от 24.09.2020 года.

В соответствии с ч. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Учитывая выше изложенное, суд полагает исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца суммы предварительной оплаты по договору в размере 70 000 рублей обоснованным и подлежащим удовлетворению, поскольку истцом представлены доказательства, подтверждающие основания расторжения договора.

Условиями Соглашения установлена ответственность продавца в виде уплаты покупателю двух кратной суммы переданных по Соглашению денежных средств в случае если заключение договора купли-продажи не состоится в результате действия или бездействия продавца.

Согласно п.1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Суд полагает исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца суммы штрафа по договору в размере 70 000 рублей обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Истцом заявлены требования о взыскании в его пользу с ответчика ФИО3 судебных расходов в размере уплаченной истцом при обращении в суд государственной пошлины в сумме 4000 руб.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно чека по операциям истцом уплачена государственная пошлина в сумме 400 рублей 00 копеек (л.д. 8).

Таким образом, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца понесённые истцом расходы, а именно возврат уплаченной государственной пошлины в размере 400 рублей 00 копеек.

Так же с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3600 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, о взыскании суммы предварительной оплаты по договору, судебных расходов, - удовлетворить частично.

Признать Соглашение об обеспечении обязательства от 24.09.2020 года, заключенное между ФИО3 и ФИО1, - Договором купли- продажи 4/145 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в центральной части Калачеевского кадастрового района.

Расторгнуть Договор купли-продажи 4/145 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в центральной части Калачеевского кадастрового района, от 24.09.2020 года.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 сумму предварительной оплаты по договору в размере 70 000 (семидесяти тысяч) рублей и штраф в размере 70 000 (семидесяти тысяч) рублей, а всего - 140 000 (сто сорок тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 сумму госпошлины уплаченной при подаче настоящего искового заявления в размере 400 (четыреста) рублей.

В остальной части требований - отказать.

Взыскать с ФИО3 в доход местного бюджета Калачеевского района государственную пошлину в размере 3600 руб. 00 коп.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: /Ю.Н.Маликов/.