Решение по делу № 3А-405/2022 от 31.05.2023

УИД: 50OS0<данные изъяты>-24

Дело <данные изъяты>а-41/2023 (3а-405/2022)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 мая 2023 года <данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.,

при ведении протокола секретарем Григорьевой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ФИО1, ФИО2 (далее административные истцы) обратились в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты>, определенной по состоянию на <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований указано, что административные истцы являются собственниками объектов недвижимости. С определенной кадастровой стоимостью административные истцы не согласны, полагают, что она не соответствует рыночной стоимости и просят установить кадастровую стоимость в размере, определенном в отчете об оценке.

Также указывают, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов рыночной стоимости нарушает права административных истцов, как плательщиков налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Административные истцы в судебное заседание не явились, в своих письменных пояснениях не согласились с выводами эксперта, представили возражения, настаивали на удовлетворении требований на основании отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, представленного в материалы административного дела.

В своих письменных пояснениях представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», не оспаривали стоимость, определенную в заключении эксперта, с отчетом не согласились, принятие решения оставили на усмотрение суда, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Исследовав и изучив материалы дела, представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административные истцы являются собственниками:

В отношении объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> установлена кадастровая стоимость в размере 20 292 600,00 рублей.

В отношении объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> установлена кадастровая стоимость в размере 15 831 365,00 рублей.

Административные истцы в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации являются плательщиками налога и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивают налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов влияют на права и обязанности административных истцов как плательщиков налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от <данные изъяты> №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов, административные истцы обратились с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административные истцы в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов представили отчет <данные изъяты> от <данные изъяты>, подготовленный оценщиком ООО «Деловые консультации», в котором по состоянию на дату оценки рыночная стоимость объектов недвижимости определена в размере 1 269 450,00 (50:07:0070310:7), 954 954,00 (50:07:0070310:6) рублей.

С представленным отчетом не согласились представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представили письменные замечания.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Учитывая наличие возражений относительно представленного в материалы дела отчета и в целях устранения возникших сомнений в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации <данные изъяты>-р от <данные изъяты> судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно представленному в суд заключению <данные изъяты> от <данные изъяты> рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату оценки составила 12 399 000,00 рублей (50:07:0070310:7), 11 949 000,00 рублей (50:07:0070310:6).

Также эксперт пришел к выводу, что оценщиком при составлении отчета об оценке объектов недвижимости было допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Административные истцы с выводами эксперта не согласились, представили письменные замечания.

Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» экспертное заключение сомнению не подвергли, решение поставленных вопросов оставили на усмотрение суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета.

В своих письменных ответах на замечания административных истцов эксперт пояснил следующее.

Отличие в стоимости исследуемых объектов вызвано их индивидуальными особенностями, что было учтено при введении соответствующих корректировок по отношению к объектам-аналогам. Так, в частности, объект исследования с кадастровым номером <данные изъяты> по сравнению с объектом исследования с кадастровым номером <данные изъяты> имеет большую площадь, а также ограничения (обременения) в использовании. что делает 1 кв.м. данного объекта дешевле, чем смежного с ним участка.

Таким обратом, при проведении расчетов экспертом справедливо были учтены индивидуальные особенности исследуемых объектов, чем вызвана разница в определенной им рыночной стоимости.

Также эксперт пояснил, что выводы, приведенные на стр. 26-27 и 58 экспертного заключения содержат сведения о номере, дате отчета об оценке, подлежащего исследованию.

Соответственно, замечание истцов о том, что нет однозначного понимания, о каком отчете идет речь, является необоснованным, поскольку вопрос, приведенный на стр. 2 экспертного заключения изложен в формулировке согласно определению о назначении экспертизы, при этом выводы эксперта по результатам исследования содержат номер и дату исследуемого отчета об оценке.

Кроме того, эксперт указал, что определение величины рыночной стоимости объектов исследования с кадастровыми номерами <данные изъяты> производилось в соответствии с определением суда по состоянию на <данные изъяты>. При составлении отчета об оценке, оценщику необходимо строго соблюдать требования законодательства об оценочной деятельности, так Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного Приказом Минэкономразвития от 20.05.2015г. <данные изъяты>, установлено, что «Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка па дату оценки». Следовательно, с учетом положений п.8 ФСО <данные изъяты>, в качестве объектов-аналогов могут быть использованы лишь цены предложений, опубликованные до <данные изъяты>. Использование публикаций после даты оценки допустимо для уточнения характеристик и иных ценообразующих факторов по объектам-аналогам, что позволяет уточнить их характеристики и иные ценообразующие факторы.

Дополнительно эксперт отметил, что использованные экспертом объекты-аналоги, предполагавшиеся к продаже до <данные изъяты>, были скорректированы по фактору «время продажи», что учитывает изменение цен во времени и является допустимым в соответствии с общепринятой методологией.

Таким образом, замечание эксперта в отношении даты обновления информации об объектах-аналогах является обоснованным и верным.

Также эксперт пояснил, что в исследуемом отчете об оценке <данные изъяты> от <данные изъяты> действительно содержится информация о том, что оценка производится по состоянию на <данные изъяты>, в связи с чем она является ретроспективной, и провести осмотр объекта оценки на дату оценки невозможно. Однако, в соответствии положениями п.5 ФСО <данные изъяты> при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

При этом анализ раздела «Задание на оценку», приведенный на стр. 5-7 отчета об оценке, не содержит информации о том, что оценка производится без проведения осмотра, следовательно, руководствуясь положениями п. 5 ФСО <данные изъяты>, оценщик или его представитель должны были провести осмотр оцениваемых объектов в период составления отчета об опенке. Кроме того, в нарушение положений п. 5 ФСО <данные изъяты> отсутствует информация о допущениях и ограничениях, связанных с непроведением осмотра.

Таким образом, эксперт пришел к выводу, что оценщиком нарушены положения п.5 ФСО <данные изъяты>, в части, касающейся предоставления информации о проведении осмотра, а замечание, приведенное экспертом, является обоснованным и верным.

Отвечая на замечания истцов, эксперт также пояснил, что шкала физических интервалов и экономических корректировок параметра «фактор масштаба», приведенная в замечании, не соответствует обоснованию, приведенному в отчете об оценке.

Следовательно, оценщик указывает не на факт, что корректировку вводить не требуется на основании источника, а на том основании, что объекты оценки и объекты-аналоги не отличаются по площади существенным образом.

При этом, замечание основано на применении шкалы физических интервалов и экономических корректировок параметра «фактор масштаба», применимой для участков сельхозназначения (СХ-1), объекты исследования относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства и расположены в зоне СХ-2. Территориальное зонирование земельных участков СХ отражается в местных правилах землепользования и застройки. СХ-2 предназначена для размещения дачных и садовых участков, где можно возводить жилые строения. Таким образом, объекты оценки не относятся к категории земель по сельхозпроизводство (СХ-1).

Оцениваемые земельные участки относятся к классу земельных участков под ИЖС, в отношении которых, применяются корректировки именно для данного класса.

Таким образом, принимая во внимание приведенное в отчете об оценке обоснование отсутствия корректировки ввиду отсутствия существенных отличий по площади, замечание эксперта по данному фактору является обоснованным.

Как пояснил эксперт, в разделе «Анализ наиболее эффективного использования» на стр.36 заключения им была допущена техническая ошибка в части написания места расположения объектов исследования, которая не повлияла на результаты расчетов.

Кроме того, экспертом обращено внимание на то, что существующие на дату оценки стандарты оценочной деятельности не указывают на границы сопоставимости земельных участков по площади. Корректировки на площадь, введенные экспертом по отношению к объектам-аналогам, не превышают 20,5%, а коэффициент вариации, на основании которого определяется сопоставимость объектов-аналогов не превышает допустимых 33%.

При этом все объекты-аналоги, отобранные экспертом, относятся к категории земель сельхозназначения под дачное строительство, что полностью соответствует категории и виду разрешенного использования объектов исследования, в отличие от объектов-аналогов, использованных для проведения расчетов оценщиком.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, экспертом отобраны для определения рыночной стоимости наиболее сопоставимые объекты-аналоги, основным критерием отбора которых, стала категория и вид разрешенного использования, при этом сопоставимость подтверждается также и рассчитанным коэффициентом вариации, не превышающим допустимые значения.

При этом суд находит, что государственный эксперт ФИО3, проводившая судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответила на поставленные перед ней вопросы, подробно мотивировала свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключениях, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведены описания объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объектов оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной строительно-технической экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает их в качестве достоверных и допустимых доказательств.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объектов на основании выводов судебной экспертизы.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объектов кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1, ФИО2, поданное в Московский областной суд <данные изъяты> - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости:

1) земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 77500 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, сельское поселение Спасское, р-н д. Дубосеково, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 12 399 000,00 (двенадцать миллионов триста девяносто девять тысяч) рублей;

2) земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 58300 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, сельское поселение Спасское, р-н д. Дубосеково, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 11 949 000,00 (одиннадцать миллионов девятьсот сорок девять тысяч) рублей;

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

В окончательной форме решение изготовлено <данные изъяты>.