Дело № 2А-1599/2024

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 декабря 2024 года адрес

Лефортовский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Федюниной С.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2А-1599/2024 (УИД 77RS0014-02-2024-013600-69) по административному иску ФИО1 к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным и отмене решения от 12.01.2024 об отказе в государственной регистрации ограничений, обременений в отношении зданий, обязании произвести государственную регистрацию ограничений/обременений прав в виде ипотеки в силу закона на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

административный истец обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным и отмене решения Управления Росреестра по Москве от 12.01.2024 об отказе в государственной регистрации ограничений, обременений в отношении зданий с кадастровыми номерами 77:04:0001016:1150 и 7704:0001016:1079, расположенных по адресу: адрес и стр.3, обязании произвести государственную регистрацию ограничений/обременений прав в виде ипотеки в силу закона на недвижимое имущество, обосновывая свои требования тем, что 19.04.2021 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор займа. В соответствии с условиями договора займа ФИО2 были предоставлены денежные средства в размере сумма Согласно п.2.3 Договора займа сумма займа предоставляется ФИО2 как единственному участнику и генеральному директору ООО «Сатурн» в целях дальнейшего внесения денежных средств на расчетный счет ООО «Сатурн» для приобретения в собственность ООО «Сатурн» объектов недвижимости: нежилое здание, расположенное по адресу: адрес, и нежилое здание, расположенное по адресу: адрес. На заемные средства, предоставленные ФИО1, ООО «Сатурн» приобрело у ООО «Парсон» 26.04.2021 по двум договорам купли-продажи два нежилых помещения. Нежилые здания приобретены за счет заемных средств, предоставленных ФИО1, что свидетельствует о возникновении ипотеки в силу закона. 04.10.2023 ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, ограничений прав, обременений объектов недвижимости в отношении двух задний. К заявлению был приложен договор займа от 01.04.2021. В своих заявлениях ФИО1 просил зарегистрировать ограничения в виде ипотеки в силу закона на вышеуказанные объекты недвижимого имущества. 12.10.2023 принято решение о приостановлении действий по государственной регистрации прав в отношении вышеуказанных зданий. Основанием для принятия решений послужило то обстоятельство, что в материалы реестровых дел не представлены документы, являющиеся основаниям для осуществления заявленных регистрационных действий. 12.01.2024 Управлением Росреестра по Москве были приняты решения об отказе в государственной регистрации ограничений/обременений в виде ипотеки в силу закона в отношении зданий. Считает решение незаконным.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явился его представитель по доверенности фио, который настаивал на удовлетворении административного иска.

Представитель административного ответчика (Управления Росреестра по Москве) по доверенности фио в судебное заседание явился, просил в удовлетворении иска отказать по основаниям, указанным в возражениях на административный иск.

Заинтересованные лица - ФИО2, ООО «Сатурн» в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела и представленные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Согласно ч.1 ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 2 статьи 62 КАС РФ административный истец обязан указывать, каким нормативным правовым актам, по их мнению, противоречат данные акты, решения, действия (бездействие); подтверждать сведения о том, что оспариваемым нормативным правовым актом, актом, содержащим разъяснения законодательства и обладающим нормативными свойствами, решением, действием (бездействием) нарушены или могут быть нарушены права, свободы и законные интересов административного истца или неопределенного круга лиц либо возникла реальная угроза их нарушения; подтверждать иные факты, на которые административный истец, прокурор, органы, организации и граждане ссылаются как на основания своих требований.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 04.10.2023 ФИО1 в лице представителя по доверенности фио обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами № 77:04:0001016:1079, № 77:04:0001016:1150, расположенных по адресу: адрес и стр.3.

12.10.2023 Управлением на основании п.п.5, 7 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» приняты решения о приостановлении государственной регистрации № КУВД-001/2023-45353305, № КУВД-001/2023-45354072.

12.01.2024 на основании ст.27 Закона о недвижимости Управлением приняты решения об отказе в государственной регистрации в связи с истечением срока приостановления и не устранением причин, препятствующих осуществлению регистрационных действий.

Административный истец полагает, что решение об отказе государственной регистрации является незаконным, так как для возникновения ипотеки в силу закона на нежилое здание необходимо одно лишь условие – приобретение или строительство здания на заемные средства; ипотека в силу закона не зависит от волеизъявления сторон и возникает вне зависимости от подачи какого-либо заявления.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении помещений с кадастровыми номерами № 77:04:0001016:1079, № 77:04:0001016:1150 внесены регистрационные записи о праве собственности ООО «Сатурн» на основании Договора купли-продажи от 26.04.2021 № 52/245-н/77-2021-14-550 и Договора купли-продажи от 26.04.2021 № 52/245-н/77-2021-14-55.

В материалы реестрового дела представлена копия Договора займа от 19.04.2021, заключенного между ФИО1 и ФИО2, а также копия решения Люберецкого городского суда адрес от 16.06.2022 по гражданскому делу № 2-1449/2022, согласно которому в удовлетворении исковых требований фио к ФИО2 о расторжении договора, взыскании задолженности по договору займа отказано.

В соответствии с п.3 ч.1 ст.29 Закона о недвижимости обязательным этапом государственной регистрации является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом о недвижимости оснований для приостановления государственной регистрации прав либо об отказе в осуществлении государственной регистрации прав.

Согласно п.1 ст.14 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных Законом о недвижимости случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о недвижимости порядке.

В силу п.3 ч.3 ст.15 Закона о недвижимости государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора – при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено Законом о недвижимости.

В соответствии с ч.4 ст.18 Закона о недвижимости на государственную регистрацию к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав.

Документы, представленные для осуществления государственной регистрации, должны отвечать требованиям ст.21 Закона о недвижимости.

В соответствии со ст.131 ГК РПФ, п.6 чт.1, п.2 ст.14 Закона о недвижимости государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимость, в том числе, и ипотека.

В силу ч.1 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залог недвижимости» по договору о залоге недвижимого имущества (договору ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получать удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ст.432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиями договора.

Применительно к п.1 ст.339 ГК РФ, в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

По общему правилу, установленному п.1 ст.334.1 ГК РФ, залог возникает на основании договора. В установленных законом случаях залог также возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Действующее правовое регулирование предусматривает возникновение залога на основании закона в следующих в случаях:

- когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит) либо рассрочку (ст.ст.488,489 ГК РФ);

- при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества (ст.587 ГК РФ);

- при заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, за исключением случаев привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства при размещении таких средств на счетах эскроу (ст.13, ч.4 ст.15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», с учетом особенностей, предусмотренных ч.2.1 ст.13 Закона об участии в долевом строительстве);

- при приобретении земельного участка с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка (ст.64.1 Закона об ипотеке);

- при приобретении либо возведении жилого помещения полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения (ст.77 Закона об ипотеке).

Согласно ч.2 ст.53 Закона о недвижимости государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено Законом о недвижимости.

В соответствии со ст.2 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом, при этом сам договор займа не подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст.8 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке.

При этом, как установлено п.4 ст.9 Закона об ипотеке, обязательство, обеспеченное ипотекой, должно быть назначено в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

Ссылка административного истца на ст.69.1 Закона об ипотеке в рассматриваемом случае неприменима, поскольку по субъективному составу распространяется исключительно на банк, кредитную организацию или другое юридическое лицо.

В Уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 12.10.2023 указано, что в материалы реестрового дела не представлены документы, являющиеся основанием для осуществления заявленных регистрационных действий (государственная регистрация ипотеки в силу закона), сам договор займа не подлежит государственной регистрации.

В Уведомлении об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2023-45354072/3 от 12.01.2024 указано, что в материалы реестрового дела не представлены документы, являющиеся основанием для осуществления заявленных регистрационных действий (государственная регистрация ипотеки в силу закона), сам договор займа не подлежит государственной регистрации.

Представителем административного ответчика представлены выписки из ЕГРН, из которых следует, что собственником нежилого здания с кадастровым 77:04:0001016:1150, расположенным по адресу: адрес являются фио, фио (общая долевая собственность, по ½) на основании договора купли-продажи нежилого здания от 11.10.2024, собственником нежилого здания с кадастровым 7704:0001016:1079, расположенным по адресу: адрес являются фио, фио (общая долевая собственность, по ½) на основании договора купли-продажи нежилого здания от 11.10.2024.

Таким образом, учитывая, что в материалы реестрового дела не представлены документы, являющиеся основанием для осуществления заявленных регистрационных действий (государственная регистрация ипотеки в силу закона), Уведомление об отказе государственной регистрации принято в соответствии с действующим законодательством, кроме того, собственник зданий изменился (11.10.2024 были заключены договора купли-продажи на вышеуказанные здания), объекты не принадлежат административному истцу.

В силу ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

Таким образом, учитывая, что административным ответчиком права истца не нарушены, при таких обстоятельствах оснований для признания незаконным и отмены решения об отказе государственной регистрации ограничений, обременений в отношении вышеуказанных зданий не имеется, в удовлетворении административного иска следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.174 -177 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного иска ФИО1 к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным и отмене решения от 12.01.2024 об отказе в государственной регистрации ограничений, обременений в отношении зданий, обязании произвести государственную регистрацию ограничений/обременений прав в виде ипотеки в силу закона на недвижимое имущество – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Лефортовский районный суд адрес в течение одного месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 30 января 2025 года.

Судья С.В. Федюнина