УИД: 66OS0000-01-2022-001010-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург

24 января 2023 года

Номер производства 3а-168/2023

(ранее - 3а-1260/2022)

Свердловский областной суд в составе

судьи Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Митюковой А.В. с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного производства № 3а-168/2023

по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дельта-План»

к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,

с участием заинтересованных лиц - Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки»

об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости,

установил:

ООО «Дельта План» (далее – административный истец) обратилось Свердловский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами 66<№> (далее – объекты недвижимости) в размере их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке № 496 от 09 декабря 2022 года (далее – Отчет), составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Метрикс» ФИО1

Представителем Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу ФИО2 направлен отзыв, в котором подтверждена дата определения и размер кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представителем Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области Магда У.И. направлен отзыв, в котором, указано, что Отчет является недопустимым доказательством, так как составлен с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В судебном заседании принял участие представитель административного истца ФИО3, который поддержал заявленные административные исковые требования в полном объеме; с доводами отзыва Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области не согласился, указав на их необоснованность в письменных возражениях, приложив Решение ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» о перерасчете кадастровой стоимости от 02 апреля 2020 года № Р21-2020-123, в отношении помещения, находящегося в здании по адресу <адрес>, а также письменные пояснения оценщика ФИО1 на замечания административного ответчика. Также представитель административного истца указал, что Свердловским областным судом неоднократно рассматривались административные дела по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости, предметом спора которых выступали объекты недвижимости, расположенные в Бизнес центре «Клевер Парк» по тому же самому адресу <адрес> (3а-52/2022, 3а-904/2022, 3а-907/2022, 3а-108/2023, 3а-127/2023, 3а-128/2023).

Иные лица, участвующие в деле, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» - извещены надлежащим образом, о месте и времени проведения судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили. Публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Уральскому федеральному округу в своем отзыве просит рассмотреть административное дело в отсутствие представителя.

На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства, суд установил, что административный истец является собственником объектов недвижимости:

- с кадастровым номером <№>, площадью – 133,8 кв.м., вид объекта недвижимости – помещение, назначение – нежилое;

- с кадастровым номером <№>, площадью – 141,2 кв.м., вид объекта недвижимости – помещение, назначение – нежилое;

- с кадастровым номером <№>, площадью – 161,4 кв.м., вид объекта недвижимости – помещение, назначение – нежилое;

- с кадастровым номером <№>, площадью – 110 кв.м., вид объекта недвижимости – помещение, назначение – нежилое,

расположенных в Бизнес центре «Клевер Парк» по адресу <адрес>.

Из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Производство по данным административным делам осуществляется на основании главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и с учётом особенностей установленных названной главой.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации. Налог на имущество организаций вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учётом особенностей, предусмотренных статьёй 3782 Налогового кодекса Российской Федерации. В свою очередь названная статья 3782 Налогового кодекса Российской Федерации предусматривает, что налоговая база определяется с учётом особенностей, установленных настоящей статьёй, как кадастровая стоимость имущества в отношении перечисленных видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Законом Свердловской области от 27 ноября 2003 года № 35-ОЗ «Об установлении на территории Свердловской области налога на имущество организаций» с 01 января 2004 года был установлен налог на имущество организаций. Этим законом определялись особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, а также предусматривались налоговые льготы и основания для их использования.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№> является налоговой базой, следовательно, результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество организаций, поэтому, административный истец вправе оспорить утверждённые результаты кадастровых стоимостей.

Точно также как и в отношении земельных участков, в отношении объектов недвижимого имущества допустимо два способа установления кадастровой стоимости: либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путём установления рыночной стоимости, определённой индивидуально для объекта недвижимости.

Определение рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в кадастр в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 01 марта 2011 года № 280-О-О, от 23 октября 2014 года № 2343-О это не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулирует Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

В статье 22 этого же Федерального закона предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусмотрено установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 27 сентября 2019 года № 2500 утверждены по состоянию на 01 января 2019 года результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области: зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершённого строительства, единых недвижимых комплексов.

В результате государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2019 года утверждены следующие значения кадастровых стоимостей рассматриваемых объектов недвижимости:

-объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере 6778740, 17 руб.;

-объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере 7153648, 08 руб.;

-объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере 8177045, 32 руб.;

-объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере 5572955,3 руб.

Сведения об указанных кадастровых стоимостях внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15 июля 2020 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2020 года.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный предоставил в суд Отчет, согласно которому, рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию 01 января 2019 года определена:

- для объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере 4690 000 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере 5150 000 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере 5810 000 руб.;

- для объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере 4120 000 руб.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости.

Как предусмотрено статьей 59 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых, суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям статей 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Исследовав Отчет, суд приводит к выводу, что он выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. В частности, Отчет подготовлен и подписан оценщиком ФИО1, которая имеет высшее профессиональное образование, стаж работы в области оценочной деятельности 12 лет, является членом Ассоциации саморегулируемая организация оценщиков «Свободный Оценочный Департамент», имеет квалификационный аттестат по направлению подготовки оценочной деятельности «Оценка недвижимости», ее профессиональная ответственность при осуществлении оценочной деятельности застрахована в установленном порядке. В Отчете оценщиком проведен анализ рынка и внешних факторов, дано описание объектов оценки, приведены применяемые стандарты. В результате выбора подходов оценщиком для оценки отобраны сравнительный и доходный подходы. Отказ от использования затратного подхода мотивирован. Отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих их количественные и качественные характеристики. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках согласования результатов оценки при использовании сравнительного и доходного подходов является мотивированным и корректным.

Изложенные в письменных возражениях Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области доводы о неверном отнесении оценщиком здания бизнес-центра «Клевер Парк», к сегменту рынка «офисные помещения класса «В», вместо сегмента рынка «офисные помещения класса «А» опровергаются представленным в материалы дела доказательствами.

Так, из содержания решения ГБУ Свердловской области от 2 апреля 2020 года № Р21/2020-123, которое было принято по заявлению иного собственника объекта недвижимости, расположенного в этом же здании следует, что примененная в ходе массовой кадастровой оценки указанного объекта расчетная группа 0602-1 «Бизнес центры класса А» является технической ошибкой, в результате чего была изменена расчетная группа данного объекта на группу 0602_2 «Бизнес центры класса В» с последующим пересчетом его кадастровой стоимости, а также пересчетом кадастровой стоимости расположенных в нем помещений.

Замечания Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области о наличии иных предложений о продаже недвижимости в других источниках, сделаны без учета положений пункта 10 ФСО № 7, согласно которому для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ рынка недвижимости предполагает, в том числе определение сегмента рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты (подпункт «б» пункта 11 ФСО № 7). В силу положений подпункта «в» пункта 11 ФСО № 7, оценщик осуществляет анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект с указанием интервала значений цен. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. В рассматриваемом случае, оценщиком проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки и анализ фактических данных о ценах предложений в городе Екатеринбурге с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки – офисные помещения класса В. Рассчитанная оценщиком рыночная стоимость, как это следует из содержания Отчета, находится в интервале значений цен для данного сегмента рынка недвижимости.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что Отчет мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий; Отчет отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по доказыванию обоснованности размера рыночной стоимости объектов недвижимости выполнена, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность Отчета, и опровергнуть выводы оценщика отсутствуют, ходатайство о назначении судебной экспертизы сторонами не заявлялось, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченным органом кадастровой оценки объектов недвижимости их рыночной стоимости. В связи с чем, требования административного истца подлежат удовлетворению.

Дата подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (дата обращения административного истца с административным исковым заявлением в суд) – 13 декабря 2022года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Дельта-План», удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости 4690 000 (четыре миллиона шестьсот девяносто тысяч) руб.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости 5150 000 (пять миллионов сто пятьдесят тысяч) руб.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости 5810 000 (пять миллионов восемьсот десять тысяч) руб.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости 4 120 000 (четыре миллиона сто двадцать тысяч) руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№>, считать 13 декабря 2022 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 09 февраля 2023 года.

Судья С.Н. Полевщикова