Решение по делу № 3А-0266/2025 от 17.02.2025 - о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости зданий и земельного участка, равной их рыночной стоимости.

УИД 77OS0000-02-2024-017971-42

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва13 февраля 2025 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-266/2025 по административному исковому заявлению ООО "УНИВЕРСАМ ЧЕРТАНОВО" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости зданий и земельного участка, равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ООО "УНИВЕРСАМ ЧЕРТАНОВО" обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами 77:05:0006001:9069, 77:05:0006001:9191 (далее при совместном упоминании – Здания) и земельных участков с кадастровыми номерами 77:05:0006001:18, 77:05:0006001:5, 77:05:0006001:5

В части требований об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 77:05:0006001:5, 77:05:0006001:5 административный истец отказался от административного иска; определением Московского городского суда от 13 февраля 2025 года производство по административному делу в этой части требований прекращено.

По остальным - административный истец, изменив в ходе судебного разбирательства заявленные требования в порядке статьи 46 КАС РФ, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости:

определенной для здания с кадастровым номером 77:05:0006001:9069 по состоянию на 1 января 2023 года в размере 762 720 000 руб.;

определенной для здания с кадастровым номером 77:05:0006001:9191 по состоянию на 1 января 2023 года в размере 351 232 000 руб.

определенной для земельного участка с кадастровым номером 77:05:0006001:18 по состоянию на 1 января 2022 года в размере – 64 681 000 руб.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является собственником Зданий и арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:05:0006001:18 (далее – Земельный участок); внесённая в Единый государственный реестр недвижимости их кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что затрагивает права ООО "УНИВЕРСАМ ЧЕРТАНОВО", так как влияет на размер налоговых обязательств и величину арендной платы; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной данных объектов недвижимости, в подтверждение которой ссылается на заключение судебной экспертизы от 19 ноября 2024 года.

В судебном заседании представитель Департамента городского имущества города Москвы пояснил, что замечаний к заключению эксперта административный ответчик не имеет.

Иные лица, участвующие в деле, замечаний к экспертизе также не представили.

Исследовав материалы административного дела, выслушав объяснения представителя административного ответчика, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Правительством Москвы 21 декабря 2016 года принято постановление № 910-ПП «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве и внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года № 99-ПП», пунктом 1 которого установлено, что с 1 января 2017 года государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в городе Москве осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что здание с кадастровым номером 77:05:0006001:9069, площадью 8 006,2 кв.м., расположено по адресу: <...>, принадлежит административному истцу; право собственности ООО "УНИВЕРСАМ ЧЕРТАНОВО" зарегистрировано 18 августа 2005 года.

Здание с кадастровым номером 77:05:0006001:9191, площадью 2 959,4 кв.м., расположено по адресу: <...>; также принадлежит административному истцу; право собственности ООО "УНИВЕРСАМ ЧЕРТАНОВО" зарегистрировано 24 мая 2006 года.

Земельный участок с кадастровым номером 77:05:0006001:18, площадью 1 730 кв.м., расположен по адресу: <...>, передан административному истцу во временное владение и пользование на основании договора аренды на срок с 2 октября 2023 года по 21 апреля 2072 года.

Результаты определения кадастровой стоимости Зданий, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года.

Результаты определения кадастровой стоимости Земельного участка, оспариваемые в настоящем деле, утверждены актом ГБУ «Центр имущественных платежей» № АОКС-77/2023/000167 от 17 июля 2023 года.

Согласно распоряжению Департамента городского имущества г.Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года кадастровая стоимость Зданий определена по состоянию на 1 января 2023 года в размерах, соответственно:

для здания с кадастровым номером 77:05:0006001:9069 - 881 454 278,05 руб.;

для здания с кадастровым номером 77:05:0006001:9191 - 358 898 423,57 руб.;

В соответствии с актом ГБУ «Центр имущественных платежей» № АОКС-77/2023/000167 от 17 июля 2023 года кадастровая стоимость Земельного участка с кадастровым номером 77:05:0006001:18 определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 79 016 590,9 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Зданий и Земельного участка, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2024 года (для Зданий), а также в период с 5 июля 2023 года по 31 декабря 2024 года (для Земельного участка).

Административный истец уплачивает налог на имущество организаций в отношении Зданий исходя из их оспариваемой кадастровой стоимости, а также платит арендную плату за Земельный участок, которая формируется исходя из его вышеозначенной кадастровой стоимости; это свидетельствует о праве заявителя требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на даты, по состоянию на которую определена их кадастровая стоимость.

Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец ООО "УНИВЕРСАМ ЧЕРТАНОВО" с административным иском представил Отчёты об оценке от 08 мая 2024 года № 257/04-24К и № 256/04/24К, подготовленные ООО "ПрофиЭксперт" (далее – Отчеты об оценке), в которых рыночная стоимость Зданий по состоянию на 1 января 2023 года определена в размерах, соответственно: для здания с кадастровым номером 77:05:0006001:9069 – 543 437 300 руб.; для здания с кадастровым номером 77:05:0006001:9191 – 223 224 700 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0006001:18 по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере – 55 490 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Департамент городского имущества г.Москвы и ГБУ «Центр имущественных платежей» при рассмотрении административного дела представил письменные пояснения и отзыв, в которых указали на несоответствие представленных с административным иском Отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и необоснованность определенных в них величин рыночной стоимости Зданий и Земельного участка.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором определением суда от 15 июля 2024 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости Зданий по состоянию на 1 января 2023 года, рыночной стоимости Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года; производство экспертизы поручено ФБУ «РФЦСЭ при Минюсте России» (в связи с переименованием - ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ).

Согласно заключению эксперта ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ ФИО1 от 19 ноября 2024 года Отчёты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая в Отчётах об оценке рыночная стоимость Зданий и Земельного участка не подтверждается. По состоянию на 1 января 2023 года рыночная стоимость Зданий составляет: для здания с кадастровым номером 77:05:0006001:9069 - 762 720 000 руб.; для здания с кадастровым номером 77:05:0006001:9191 – 351 232 000 руб. По состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0006001:18 составляет – 64 681 000 руб.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.

Экспертиза назначалась непосредственно судом, проведена экспертом государственного судебно-экспертного учреждения, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описаны объекты экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относятся Здания и Земельный участок; указаны ценообразующие факторы, влияющие на их рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.

Итоговые суждения о рыночной стоимости сделаны экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы отсутствуют; ходатайств об этом участниками процесса также не заявлено.

Лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно, возражений и замечаний по существу исследования не представили; административным истцом изменены заявленные требования с учетом заключения эксперта.

Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы при рассмотрении дела не опровергнута; ставить его под сомнение, как и применительно к нормам статей 59, 61, 82 КАС РФ считать его недопустимым доказательством, у суда оснований не имеется.

Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения, как об этом и просит административный истец, должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на юридически значимые даты рыночные стоимости Зданий и Земельного участка, равной которым и надлежит установить их кадастровые стоимости.

Доказательств иной рыночной стоимости Зданий и Земельного участка в ходе судебного разбирательства не установлено; Отчеты об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оцениваются судом критически и, как следствие, рыночную стоимость спорных объектов недвижимости не подтверждают.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Зданий и Земельного участка.

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи ООО "УНИВЕРСАМ ЧЕРТАНОВО" заявления об оспаривании кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд. Установленная судом кадастровая стоимость Земельного участка подлежит применению по 31 декабря 2024 года, учитывая распоряжение Департамента городского имущества г. Москвы от 29 октября 2024 года № 177470 об утверждении результатов очередной государственной кадастровой оценки земель в Москве.

Разрешая ходатайство экспертного учреждения о взыскании расходов на оплату экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111, 113 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, определении № 2630-О от 15 октября 2024 года, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью Зданий и Земельного участка существенной не является (от 2 до 18%), от части требований административный истец по результатам экспертизы ООО "УНИВЕРСАМ ЧЕРТАНОВО" отказался, а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.

При этом, суд исходит из того, что проверка Отчётов об оценке на соответствие требованиям действующего законодательства, в том числе в рамках судебной экспертизы, сводится к исполнению обязанности административного истца по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной; иным образом в рамках настоящего административного спора проверить отчёты, установить юридически значимые обстоятельства было невозможно; по итогам экспертизы определённая в отчётах рыночная стоимость спорных объектов недвижимости не подтверждена, в связи с чем административным истцом заявлено об отказе от части требований и по Зданиям и Земельному участку изменены требования.

Таким образом, право на пересмотр кадастровой стоимости и установление рыночной стоимости Зданий и Земельного участка в качестве кадастровой стоимости административным истцом реализовано; кадастровая стоимость этих объектов недвижимости пересмотрена. При этом, решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в том числе с учетом отсутствия замечаний к заключению эксперта, не установлено.

Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость Зданий и Земельного участка была определена, очевидно, ошибочно.

Также необходимо иметь ввиду, что в силу статьи 113 КАС РФ при отказе административного истца от административного искового заявления, в том числе в части, он самостоятельно несет расходы в связи с ведением административного дела.

При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу экспертного учреждения надлежит взыскать судебные расходы на оплату экспертизы в размере 756 000 руб. согласно счету ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ и представленной калькуляции.

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:05:0006001:9069, площадью 8 006,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 762 720 000 руб.;

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:05:0006001:9191, площадью 2 959,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 351 232 000руб.

Установить на период по 31 декабря 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0006001:18, площадью 1 730 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 64 681 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости названных зданий и земельного участка.

Датой подачи заявления ООО "УНИВЕРСАМ ЧЕРТАНОВО" о пересмотре кадастровой стоимости считать 31 мая 2024 года.

Взыскать с ООО "УНИВЕРСАМ ЧЕРТАНОВО" (ИНН <***>) в пользу ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ связанные с рассмотрением административного дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере 756 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 17 февраля 2025 года.

Судья

Московского городского судаР.Б. Михайлова