Решение по делу № 3А-66/2023 от 19.05.2023 - об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

УИД: 47OS0000-01-2023-000048-81

Дело № 3а-66/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 19 мая 2023 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Астапенко С.А.

при секретаре Черкасовой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «РУСАЛ Бокситогорский глинозем» об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

АО «РУСАЛ Бокситогорский глинозем» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 24.01.2023 об отказе в удовлетворении заявления Акционерного общества «РУСАЛ Бокситогорский глинозем» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 47:18:0531022:2 в размере его рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:18:0531022:2 площадью 681428,02 кв.м. расположенного по адресу: Ленинградская область, Бокситогорский муниципальный район, Бокситогорское муниципальное поселение, <...>, территория промплощадки ОАО «Бокситогорский глинозем», участок № 2 в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15.11.2022, равной 25 212 837 рублей. После уточнения требований АО «РУСАЛ Бокситогорский глинозем» просило установить в отношении названного объекта недвижимости кадастровую стоимость в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 15.11.2022, 98 193 774,8 рублей.

В административном иске отмечается, что является АО «РУСАЛ Бокситогорский глинозем» собственником земельного участка с кадастровым номером 47:18:0531022:2 площадью 681428,02 кв.м. расположенного по адресу: Ленинградская область, Бокситогорский муниципальный район, Бокситогорское муниципальное поселение, <...>, территория промплощадки ОАО «Бокситогорский глинозем», участок № 2. По сведениям ЕГРН кадастровая стоимость данного объекта недвижимости утверждена в размере 216 176 225,06 руб. На основании отчета об оценке № 1222/Е108 от 15.11.2022, составленного оценщиком ООО «Первая оценочная компания», АО «РУСАЛ Бокситогорский глинозем» обратилось в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением по вопросу установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке. ФИО1 «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000014 от 20.01.2023 г. в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано.

Кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку административный истец вынужден платить в большем размере налог.

Определением Ленинградского областного суда в качестве административного ответчика привлечено ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в качестве заинтересованных лиц – Правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, ППК «Роскадастр», администрация Бокситогорского муниципального района Ленинградской области

В возражениях представитель ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО2 просил отказать АО «РУСАЛ Бокситогорский глинозем» в удовлетворении требований административного иска, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценке, федеральным стандартам оценки, содержит неполные и недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель Правительства Ленинградской области ФИО3 в отзыве просила отказать в удовлетворении требований административного иска, ссылаясь на имеющиеся в отчете об оценке недостатки. Полагает, что оспариваемое решение является обоснованным, принятым в пределах предоставленных полномочий, с соблюдением установленного законодательством порядка.

В судебном заседании ФИО4 - представитель АО «РУСАЛ Бокситогорский глинозем» заявленные требования о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» поддержал, в части установления кадастровой стоимости земельного участка просил установить её в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 98 193 774,8 рублей по состоянию на 15.11.2022 г.

ФИО5 «ЛенКадОценка» ФИО2, ФИО6 возражали против удовлетворения требований о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости по основаниям, указанным в возражениях на административный иск. Рыночную стоимость объекта недвижимости, указанную в заключении эксперта, не оспаривали, но полагали, что она может быть установлена в значительно более высоких ценовых диапазонах.

Представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО3 в судебном заседании поддержала письменный отзыв Правительства Ленинградской области, полагала, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, поскольку судебный эксперт подтвердил обоснованность выводов, содержащихся в оспариваемом решении бюджетного учреждения.

Заинтересованные лица ППК «Роскадастр», Управление Росреестра по Ленинградской области, администрация Бокситогорского муниципального района Ленинградской области в суд возражения на административный иск не представили, в судебное заседание представителей не направили, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации также размещена на сайте Ленинградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 373 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 374 названного Кодекса объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Положения статей 378.2 и 382 НК РФ, предусматривающие особенности обложения налогом недвижимости, в отношении которой налоговая база определяется как ее кадастровая стоимость, не устанавливают иных признаков объекта налогообложения по сравнению с тем, как они определены статьей 374 НК РФ.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка является действующей, результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. В этой связи административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 3.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

В соответствии с п.2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ, Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 г. №713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости на территории Ленинградской области», дата перехода – 1 января 2022 года.

Таким образом, с 1 января 2022 года в Ленинградской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.

Распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 года № 424-р государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценке возложены на ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В соответствии с положениями ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (ч. 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости от 15.11.2022 кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена 29.12.2007 в размере 216 176 225,0648 руб.

21.12.2022 года АО «РУСАЛ Бокситогорский глинозем» в соответствии с частями 3 и 5 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ обратилось в Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 47:18:0531022:2 площадью 681428,02 кв.м. расположенного по адресу: Ленинградская область, Бокситогорский муниципальный район, Бокситогорское муниципальное поселение, <...>, территория промплощадки ОАО «Бокситогорский глинозем», участок № 2 в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15.11.2022. К заявлению был приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 1222/Е108 от 15.11.2022, составленный оценщиком ООО «Первая оценочная компания» ФИО7

20.01.2023 года ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» принято решение № ОРС-47/2023/000014 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно решению ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000014 отчет не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Оценщиком допущены нарушения п. 11 ФСО № 7 при анализе фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен, и при составлении основных выводов относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта. Некорректный выбор объектов-аналогов для анализа возможных диапазонов цен предложений объектов недвижимости на вторичном рынке повлек за собой некорректные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта.

В нарушение п. 11 ФСО №7 в отчете не представлены основные выводы относительно рынка недвижимости в рассматриваемых сегментах.

В нарушение подп. «в» п. 11 ФСО № 7 приведены объект-аналоги № 2 и 3, которые не могут быть использованы в расчете рыночной стоимости, так как по ним нет данных по одному из основных ценообразующих факторов – условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия). Приведенные объявления о продаже объектов-аналогов архивные, не актуальные на дату оценки. Использование таких аналогов приводит к искажению рыночной стоимости, рассчитанной в отчете.

Диапазон арендных ставок определен в меньших значениях, чем в предложениях, имеющихся в открытом доступе.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству административного истца на основании ст. 77 КАС РФ определением Ленинградского областного суда от 24.03.2023 г. по административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту СОАО «Сообщество профессионалов оценки» ФИО8

На разрешение эксперта поставлены вопросы: о соответствии отчета об оценке № 1222/Е108 от 15.11.2022 г., составленного оценщиком ООО «Первая оценочная компания» ФИО7, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, о допущенных нарушениях при составлении отчета, указанных в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 20.01.2023 г. № ОРС-47/2023/000014; об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 47:18:0531022:2 по состоянию на 15.11.2022 г.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта, согласно которому:

отчет об оценке рыночной стоимости № 1222/Е108 от 15.11.2022 г., составленный оценщиком ООО «Первая оценочная компания» ФИО7, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. При составлении отчета допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанные в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 20.01.2023 г. № ОРС-47/2023/000014;

рыночная стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 47:18:0531022:2 площадью 681428,02 кв.м. расположенного по адресу: Ленинградская область, Бокситогорский муниципальный район, Бокситогорское муниципальное поселение, <...>, территория промплощадки ОАО «Бокситогорский глинозем», участок № 2, по состоянию на 15.11.2022 г. составляет 98 193 774,80 руб.

Оценивая заключение эксперта ФИО8, суд отмечает следующее.

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода.

При определении стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода экспертом проведено сравнение сопоставимых объектов-аналогов с объектом оценки по элементам сравнения (ценообразующим факторам) с использованием единиц сравнения и внесения корректировок в цену продажи каждого сравниваемого объекта относительно объекта оценки по каждому элементу сравнения.

В силу ст. 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами. Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст. 82 КАС РФ, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объекта оценки, а также размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований в части признания незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000014 от 20.01.2023 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку судебным экспертом установлено, что в отчете об оценке содержатся нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности, в том числе указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения.

Таким образом, у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись основания для отказа в удовлетворении заявления АО «РУСАЛ Бокситогорский глинозем», предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ. Оспариваемое решение принято бюджетным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление АО «РУСАЛ Бокситогорский глинозем» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 47:18:0531022:2 площадью 681428,02 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Бокситогорский муниципальный район, Бокситогорское городское поселение, <...>, территория промплощадки ОАО «Бокситогорский глинозем», участок №2, в размере рыночной стоимости равном 98 193 774,80 (девяносто восемь миллионов сто девяносто три тысячи семьсот семьдесят четыре) рубля 80 коп. по состоянию на 15.11.2022 года.

В части административных исковых требований АО «РУСАЛ Бокситогорский глинозем» о признании незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 20.01.2023 г. №ОРС-47/2023/000014 отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Астапенко

Решение изготовлено в окончательной форме 25.05.2023 г.