ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

дело № 3га-63/2023

16 февраля 2023 года г. Уфа

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Старичковой Е.А.,

при секретаре Ширшовой Э.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, представителя административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

ФИО4, являясь собственником нежилого помещения и арендатором земельного участка, расположенных в адрес, обратилась в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика ... №... от дата.

Данное обстоятельство нарушает законные интересы административных истцов в части уплаты налога на имущество и арендной платы в повышенном размере.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размерах, установленных в Отчете по оценке, а также взыскать с административного ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины 600 рублей, расходы по проведению оценки объектов недвижимости 35 000 рублей и расходы по оплате услуг представителя 200 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержал заявленные требования в полном объеме, соглашаясь с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Представитель административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» по доверенностям ФИО3 просил отказать в удовлетворении заявленных требований как в части определения кадастровой стоимости в размере рыночной по результатам оценочной экспертизы, так и требований о взыскании судебных расходов ввиду их необоснованности и чрезмерно завышенного размера. При этом возражения относительности экспертного заключения представитель административных ответчиков не представил, ходатайство о назначении по делу дополнительной (повторной) экспертизы не заявил.

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, заинтересованных лиц ППК «Роскадастр», администрации городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан, ПАО «Сбербанк России», соарендаторы земельного участка – ФИО15 ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заедания, не явились, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, уважительные причины неявки в суд не представили.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные доказательства из материалов дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические и физические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года № 183 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в Республике Башкортостан – 1 июля 2017 года.

Согласно пункту 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении отдельных видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объекта капитального строительства – нежилого помещения с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости от дата.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от дата нежилое помещение поставлено на кадастровый учет 19 декабря 2012 года.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан по состоянию на 01 января 2020 года утверждены Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 12 ноября 2020 года № 1701 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки отдельных объектов недвижимости Республики Башкортостан по состоянию на 01 января 2020 года», опубликованным на официальном Интернет - портале правовой информации Республики Башкортостан 27.11.2019 года http://www.npa.bashkortostan.ru.

Вышеуказанным приказом кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на дату государственной кадастровой оценки 1 января 2020 года согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от дата в размере 39 545 481,6 руб.

Согласно соглашению о присоединении от дата к договору аренды земельного участка от дата №... административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, вид разрешенного использования: ....

По условиям договора и в соответствии с расчетом годовой арендной платы, последняя исчисляется по процентной ставке от кадастровой стоимости земельного участка.

По выписке из ЕГРН о зарегистрированных правах и основных характеристиках объекта недвижимости от дата земельный участок поставлен на кадастровый учет 13 марта 2013 года.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по проведенному в 2019 году в Республике Башкортостан очередному туру работ по актуализации государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года № 1443 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года», размещенным на официальном сайте Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан https://mzio.bashkortostan, 24.10.2019.

Вышеуказанным приказом кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на дату государственной кадастровой оценки 1 января 2019 года в размере 11 688 243,06 руб. согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21.09. 2022 года.

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, административный истец представил в материалы дела отчет оценщика ... №... от дата, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 21 752 000,00 руб., земельного участка – 5 296 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Принимая во внимание позицию представителя административного истца, полагающего Отчет о рыночной стоимости объектов недвижимости надлежащим и достаточным доказательством по делу, судом назначена судебная экспертиза с постановкой перед экспертом, в том числе, вопроса о правильности определения рыночных стоимостей объектов недвижимости в Отчете об оценке. Проведение экспертизы поручено эксперту ... ФИО13

Согласно заключению №... от дата эксперт ... ФИО13 пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером ... и земельного участка с кадастровым номером ... в Отчете об оценке ... от дата №... определена с нарушением действующего законодательства об оценке недвижимости и федеральных стандартов оценки, в связи с чем экспертом проведена оценка рыночных стоимостей указанных объектов недвижимости. Рыночная стоимость нежилого помещения определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 25 191 000,00 руб., земельного участка – 5 950 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Суд при оценке заключения эксперта в порядке, предусмотренном ст.ст. 82,84 Кодекса административного судопроизводства РФ, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его достоверным и допустимым, учитывая, что в составе представленного экспертного заключения имеются сведения о квалификации эксперта, проводившего исследования (стаж оценочной деятельности ... лет), включен в Реестр членов СРО, имеет квалификационный аттестат по оценке недвижимости, а также полиса страхования гражданской ответственности эксперта и экспертной организации...

Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ (в редакции от 25.11.2013г.) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, соблюдены. Эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки, не имеет противоречий. При проведении исследования объекта капитального строительства и земельного участка экспертом использован метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, принимая во внимание достаточно развитый рынок продажи коммерческой недвижимости в адрес. Отказ от применения в исследовании затратного и сравнительного подходов экспертом мотивирован.

При сравнительном подходе в качестве объектов-аналогов по нежилому помещению отобраны три объекта капитального строительства той же функциональной направленности, что и объект оценки (торгово-офисное), расположенные в адрес, с расчетом корректировки на местоположение в черте города. В связи с выбором максимально аналогичных аналогов объем произведенных корректировок незначительный (по площади, близость к красной линии, на торг, на конструктивные особенности (этаж), тип объекта). Весовые коэффициенты всех аналогов практически равные, что свидетельствует об однородности подобранных аналогов. Информация получена по данным Интернет-сайтов по продаже объектов капитального строительства в январе-мае 2019 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. Окончательный коэффициент вариации составил 6%.

Выводы эксперта при проведении исследования земельного участка сделаны на основе сравнительного анализа, при котором использованы четыре аналога земельных участков промышленного, торгово-офисного назначения, расположенные на городской окраине адрес, с аналогичными объекту оценки типовыми условиями о доступности необходимых инженерных коммуникаций, транспортной доступности с расчетом корректировки местоположение в черте города. Информация получена по данным Интернет-сайтов по продаже земельных участков по указанному назначению в январе-августе 2016 года, октябре 2017 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности с расчетом корректировки на дату продажи по аналогам №№1,2,3. В заключении произведены корректировки по виду передаваемых прав, по площади земельных участков, функциональное назначение с применением скидки на торг. Окончательный коэффициент вариации составил 27%.

Таким образом, экспертом в соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке соблюдены в полной мере принципы изложения информации, существенной с точки зрения оценщика для определения стоимости объектов оценки. Информации, существенным образом влияющая на стоимость объектов оценки, подтверждена.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), эксперт при выборе используемого при проведении оценки подхода учел не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

Согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), эксперт в качестве объектов-аналогов использовал объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемые, ценообразование по каждому из указанных факторов являлось единообразным.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог экспертом сравнивался с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлены различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель скорректирована по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывалась на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При указанных обстоятельствах суд полагает заключение экспертизы надлежащим доказательством, которое может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости объекта капитального строительства и земельного участка в размерах, установленных экспертом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

В ходе судебного разбирательства административными ответчиками каких-либо доказательств иного размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости суду представлено не было.

В силу предписаний части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Согласно определению о назначении по делу экспертизы расходы на ее проведение на стороны не возлагались.

Согласно ходатайству эксперта по оплате проведенной экспертизы стоимость работ по определению рыночной стоимости земельного участка составила 10 000 рублей, по определению рыночной стоимости нежилого помещения - 15 000 рублей, проверки Отчета – 15 000 рублей

При установленном в ходе судебного разбирательства превышения кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной в 1,96 раза (51%), суд приходит к выводу о существенном нарушении прав административного истца как плательщика арендной платы, исчисляемой от кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем расходы по оплате судебной экспертизы в размере 10 000 рублей подлежат взысканию в пользу экспертного учреждения с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

При установленном в ходе судебного разбирательства превышения кадастровой стоимости нежилого помещения над его рыночной в 1,57 раза (36%), суд приходит к выводу о том, что такое превышение является приемлемым и допустимым расхождением в оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и не свидетельствует о допущенной ошибке при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости, в связи с чем расходы по оплате оценочной экспертизы в размере 15 000 рублей подлежат взысканию с административного истца.

В силу соответствующей пропорции о взыскании с административного истца 60 процентов, с административного ответчика 40 процентов от общей суммы по оценке объектов недвижимости 25 000 рублей, суд приходит к выводу о взыскании в той же пропорции стоимость работы эксперта в части проведенного исследования Отчета об оценке. Таким образом, с ФИО1 подлежат взысканию в пользу экспертной организации 9 000 рублей, с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – 6 000 рублей.

Относительно требований о взыскании судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины в сумме 600 рублей, оплатой услуг по оценке объектов недвижимости в размере 35 000 рублей, а также расходов на представителя в размере 200 000 рублей, суд приходит к следующим выводам.

Оплата государственной пошлины в размере 600 рублей подтверждается чеком-ордером от дата. Оплата услуг оценщика в размере 35 000 рублей соответственно квитанцией к приходно-кассовому ордеру от дата, оплаченных в рамках заключенного договора на выполнение услуг по оценке имущества от дата (т.1 л.д.4, 36-39).

Принимая во внимание, что решение суда состоялось в пользу административного истца, факт понесенных судебных расходов и их оплаты подтверждены материалами дела, а также учитывая, что допущенное значительное расхождение между определенной уполномоченным органом кадастровой стоимостью с установленной в ходе рассмотрения дела рыночной стоимостью установлено в отношении нежилого помещения, суд полагает, что административный истец имеет право на возмещение судебных расходов исходя из ранее установленной пропорции: по оплате государственной пошлины – 240 рублей, по оплате услуг оценщика в размере 14 000 рублей.

В силу статьи 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Пунктами 11, 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства».

Из представленного представителем административного истца договора об оказании юридических услуг от дата, заключенного административным истцом с ... следует, что услуги по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке стороны оговорили в размере 200 000 руб., оплаченные административным истцом согласно квитанции к приходно-кассовому ордеру от дата (т.1 л.д.40-41).

Из материалов административного дела следует, что представитель административного истца ФИО2, действующий по доверенности от дата, в рамках вышеуказанного договора подготовил административное исковое заявление в суд, осуществил сбор всех необходимых письменных доказательств, принимал участие в четырех судебных заседаниях.

При указанных обстоятельствах, суд, учитывая сложность дела, объем оказанных представителем услуг, считает подлежащим удовлетворению заявление административного истца о взыскании с административного ответчика расходов на оплату услуг представителя с учетом требований разумности и справедливости в размере 25 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого помещения с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес размере его рыночной стоимости 25 191 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 5 950 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 21 ноября 2022 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу экспертной организации ... оплату за производство судебной оценочной экспертизы в сумме 24 000,00 рублей по следующим реквизитам: ... адрес: адрес, ИНН №... КПП №..., расчетный счет №... в филиале ..., кор. счет №... БИК №....

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в пользу экспертной организации ... оплату за производство судебной оценочной экспертизы в сумме 16 000,00 рублей по следующим реквизитам: ... адрес: адрес, ИНН №..., КПП №..., расчетный счет №... в филиале ... кор. счет №..., БИК №...

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины – 240 руб., по оплате услуг по оценке – 14 000 руб., по оплате расходов на представителя - 25 000 рублей.

В остальной части заявления о взыскании судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Е.А. Старичкова

Мотивированное решение изготовлено 27 февраля 2023 года.