дело № 3а-56/2025
(№ 3а-379/2024)
(16OS0000-01-2024-000686-25)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Казань 6 мая 2025 года
Верховный Суд Республики Татарстан в составе
председательствующего - судьи Ю.А. Старшой,
при секретаре - помощнике судьи Г.Н. Рязановой,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Муравейник» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Муравейник» является собственником объектов недвижимости:
- нежилого помещения, площадью 4 933 квадратных метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 8 сентября 2014 года;
- нежилого помещения, площадью 5 289,2 квадратного метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> поставленного на государственный кадастровый учет 8 сентября 2014 года.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами .... определена по состоянию на 1 января 2023 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан», в размере соответственно 235 239 140 рублей 78 копеек, 242 341 929 рублей 16 копеек.
В дальнейшем кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами .... определена по состоянию на 1 января 2023 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2024/000094 от 29 февраля 2024 года, рассчитана с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р, и составляет соответственно 276 670 369 рублей 38 копеек, 296 648 067 рублей 65 копеек. Пересчет кадастровой стоимости произведен ввиду того, что в сведениях о данных объектах капитального строительства были выявлены изменения в каталоге координат. Период применения указанных сведений – с 1 января 2024 года.
Их представленных в судебное заседание государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» документов следует, что была выявлена системная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости, а именно – отсутствие актуальной связки здания с земельным участком при определении кадастровой стоимости, вследствие чего не учитывалось местоположение помещений. Кадастровая стоимость объектов капитального строительства исправлена учреждением Актом об определении кадастровой стоимости № АОКС-16/2024/000584 от 28 октября 2024 года и в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером .... составила 235 239 140 рублей 78 копеек, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером .... составила 242 341 929 рублей 16 копеек.
Не согласившись с такой кадастровой стоимостью, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил определить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 141 703 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года, нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 154 310 500 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года.
В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО1, действующий в соответствии с предоставленными ему доверенностью от 8 августа 2024 года полномочиями, административные исковые требования уточнил, просил определить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 162 412 410 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года, нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 188 874 949 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года, согласно заключению судебной экспертизы.
Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан ФИО2 административный иск не признал.
Представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 административный иск не признала.
Публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан надлежащим образом и своевременно уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание их представители не явились, сведений об уважительности причин неявки не имеется. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав представителей административного истца, административных ответчиков и заинтересованного лица, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.
В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Подпунктом 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них, признаваемых объектами налогообложения.
При этом законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества (абзац второй пункта 2 статьи 372, пункт 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 1.1 Закона Республики Татарстан от 28 ноября 2003 года № 49-ЗРТ «О налоге на имущество организаций» налоговая база в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 квадратных метров и помещений в них определяется как их кадастровая стоимость, утвержденная в установленном порядке (часть 1 в редакции Закона Республики Татарстан от 26 июля 2024 года № 66-ЗРТ).
Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в части 1 настоящей статьи, определяется органом исполнительной власти Республики Татарстан, уполномоченным в области имущественных отношений, в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (часть 2).
Объект недвижимости с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: <адрес> включен в перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2015 год, 2016 год, 2017 год, 2018 год, 2019 год, 2020 год, 2021 год, 2022 год, 2023 год, 2024 год, 2025 год, утвержденные соответственно распоряжениями Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 27 ноября 2014 года № 2611-р, от 25 ноября 2015 года № 2847-р, от 25 ноября 2016 года № 3066-р, от 24 ноября 2017 года № 2718-р, от 24 ноября 2018 года № 3972-р, от 25 ноября 2019 года № 3711-р, от 16 ноября 2020 года № 3495-р, от 22 ноября 2021 года № 3555-р, от 25 ноября 2022 года № 3605-р, от 28 ноября 2023 года № 3366-р, от 19 ноября 2024 года № 3710-р, поэтому помещения, находящиеся в этом здании, относятся к объектам недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как их кадастровая стоимость.
На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлен отчет № 04/170/1006 от 1 июля 2024 года об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «АКЦ «ДЕПАРТАМЕНТ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ» по инициативе общества с ограниченной ответственностью «Муравейник», согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами .... по состоянию на 1 января 2023 года составляет соответственно 141 703 000 рублей, 154 310 500 рублей.
На основании ходатайства представителя административного ответчика судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в представленном отчете и определения рыночной стоимости объектов недвижимости, в отношении которых утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.
Согласно заключению № 104(2647)/07-4 от 19 марта 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в отчете № 04/170/1006 от 1 июля 2024 года об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «АКЦ «ДЕПАРТАМЕНТ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ», экспертом выявлены неточности, которые привели к изменению окончательных результатов при определении рыночной стоимости объектов недвижимости. Расчетная часть отчета имеет ряд недостатков, влияющих на итоговую стоимость объектов оценки. Величина рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 141 703 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 154 310 500 рублей определена в нем неверно.
Как видно из содержания заключения, в ходе исследования экспертом применены сравнительный и доходный подходы, при расчете которыми рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 162 412 410 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 188 874 949 рублей.
В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В пункте 19 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленумом Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Согласно части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.
Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Представитель общества с ограниченной ответственностью «Муравейник» с выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости принадлежащих административному истцу на праве собственности объектов недвижимости согласился.
Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» с выводами эксперта не согласились.
По мнению суда, заключение № 104(2647)/07-4 от 19 марта 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности.
Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования объектов недвижимости, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.
Судом не усматриваются нарушения экспертом положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию.
Представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» представил возражения, в которых указано, что экспертом при определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, по его мнению, неверно применена корректировка на местоположение, не проведен анализ рынка аренды, необоснованно применены данные по арендной плате в доходном подходе; проведенный экспертом анализ рынка не полный, представлен аналогами из нижнего ценового сегмента.
Ссылка представителей административных ответчиков о занижении судебным экспертом итоговой стоимости объектов оценки из-за неправильного отбора объектов-аналогов не может быть принята судом во внимание при вынесении решения, поскольку приведенные ими недочеты, имеющиеся, по их мнению, в заключении эксперта, оцениваются в отрыве от контекста. Федеральные стандарты оценки не распространяются на судебно-экспертную деятельность, форму и содержание заключения судебной экспертизы.
Доводы представителей административных ответчиков о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.
Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе разрешенное использование объектов недвижимости, их площадь, место расположения, транспортная доступность, а также дата публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы, приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации объектов недвижимости (таблица 2, 9 л.д. 134-136, 152-154 т. 2).
При определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости сравнительным подходом экспертом применены корректировки на торг, местоположение, площадь, расположение на первой линии, этажность объектов оценки и объектов-аналогов (таблица 5, 12 л.д. 140-142, 158-160 т. 2).
Основными критериями отбора аналогов при оценке стоимости спорных объектов недвижимости являлись: назначение – нежилое; разрешенное использование – коммерческое; расположение – ...., дата предложения – до 1 января 2023 года.
В письменных пояснениях экспертом федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО4 указано, что Методические рекомендации Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации не предусматривают необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений. Объявления о продаже объектов-аналогов представлены на интернет-ресурсе: «архив объявлений Архивоценщика.рф». В заключении при расчете рыночной стоимости объектов оценки была применена корректировка на расположение на первой линии. Объекты оценки расположены на ...., которая находится в исторической части города .... и заканчивается у железной дороги. Вход в оцениваемые помещения и выход осуществляется со стороны ...., в связи с чем принята соответствующая корректировка на местоположение. При производстве экспертного заключения, в частности при применении доходного подхода относительно арендных платежей были использованы дополнительные материалы, предоставленные административным истцом. Примененные корректирующие коэффициенты, поправки, иная информация по сопоставимости к объекту оценки принимались на основании экспертных характеристик рынка недвижимости Справочным данным с указанием, обоснованием и ссылкой на них. Указанные справочники составлены на основании анализа статистической информации и данных, полученных по результатам экспертного опроса по большей части территории России. Для определения получения корректирующих коэффициентов, поправок использованы результаты опроса профессиональных оценщиков, судебных экспертов, сотрудников залоговых служб, кредитных и банковских организаций.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «Муравейник» на праве собственности объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками не представлено. Ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы заявлено не было.
Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в материалах дела не имеется.
При оценке заключения № 104(2647)/07-4 от 19 марта 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу у суда не возникло сомнения в его правильности или обоснованности.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленном заключением № 104(2647)/07-4 от 19 марта 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Общество с ограниченной ответственностью «Муравейник» обратилось в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости 19 августа 2024 года. Поэтому названные сведения должны быть отражены в резолютивной части настоящего решения суда. Кадастровая стоимость, установленная данным решением суда, подлежит применению в соответствии со статьями 18, 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Муравейник» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.
Определить кадастровую стоимость:
- нежилого помещения, площадью 4 933 квадратных метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 162 412 410 рублей по состоянию на 1 января 2023 года;
- нежилого помещения, площадью 5 289,2 квадратного метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 188 874 949 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 19 августа 2024 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.
Судья Ю.А. Старшая
Справка: решение принято судом в окончательной форме 22 мая 2025 года в виде электронного документа.
Судья Ю.А. Старшая