дело № 3а-418/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000319-63

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 31 июля 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Драновой А.С.,

с участием представителя заинтересованного лица администрации г. Ставрополя по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Октарин» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Октарин», действуя через представителя по доверенности ФИО2, обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, указывая, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости – земельный участок с КН №, расположенный по адресу: <адрес>

На основании акта ГБУ СК «Ставкрайимущество» № от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 82 757 104,01 руб., дата применения определена с ДД.ММ.ГГГГ.

Административный истец ООО «Октарин», полагает, что данная стоимость завышена, что нарушает его права как плательщика налогов, данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с настоящим административным иском, в связи с чем, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в отчете об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № для объекта с КН № в размере 19 737 000 руб.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Ставрополя по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала доводы письменных возражений на заключение эксперта, указывая, что установленная кадастровая стоимость в отношении спорного объекта законная и обоснованная, учитывая его назначение, расположение, функциональное использование и другие характеристики.

Представитель административного истца, представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество», заинтересованного лица филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями, ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, оценив заключение судебной экспертизы, доводы сторон, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного искового заявления по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог, арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Закона № 237-ФЗ).

В соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п. 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

Материалами дела установлено, что ООО «Октарин» на праве собственности принадлежит объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, ш. Старомарьевское.

На основании акта ГБУ СК «Ставкрайимущество» <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 82 757 104,01 руб., дата применения определена с ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет в размере 19 737 000 руб.

С учетом разъяснений, изложенных в п. п. 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта <данные изъяты> ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ № стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет в размере 42 073 000 руб.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Дополнительная идентификация объекта исследования проведена по материалам административного дела, публичной кадастровой карте maps.rosreestr.ru, публичной спутниковой карте www.google.ru/maps, публичных данных федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объекта недвижимости, фактических данных о ценах предложений объектов коммерческой недвижимости, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Объекты-аналоги, отобранные уникальных объектов, для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайтов https://архифоценщика.рф/ и https://ruads.org/. Было выгружено 79 объявления с сайта https://ruads.org/ и 72 объявления с сайта https://архифоценщика.рф/, удовлетворяющие следующим 3 параметрам: местоположение – г. Ставрополь, период: с 01.01.2021г. по 01.01.2022г., назначение земель – земли коммерческого назначения. Далее все выгруженные объявления о продаже земель коммерческого назначения были разделены на две категории – коммерческого назначения (торговое, офисное и др. сходные виды), и производственно-складского назначения.

После этого был проведен анализ данных объявлений на выявление дубляжей, наличие объявлений о продаже земель иных категорий, удаление объявлений, имеющих в составе предложения не только земельные участки, но и улучшения (строения). В результате произведенного анализа было выявлено 14 уникальных предложений в которых указано местоположение объекта, позволяющее установить населенный пункт, принадлежность по назначению.

Обоснование корректировок на торг, имущественные права, целевое использование, физические характеристики по фактору площади, красную линию, наличие дополнительных улучшений и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом применялся сравнительный подход – 100 %.

Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного и доходного подходов для объекта исследования.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

После ознакомления с выводами эксперта, в суд поступили возражения представителя заинтересованного лица администрации г. Ставрополя - ФИО1 на экспертное заключение, в которых указано, что в соответствии с подп. б п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Все объекты-аналоги имеют существенное отличие от оцениваемого земельного участка по площади. Так, площадь оцениваемого земельного участка - 12 677 кв.м, аналога № - 1 328 кв.м, аналога № 2 – 1 193 кв.м, аналога №3- 1 560 кв.м. По мнению представителя заинтересованного лица указанное несоответствие требованиям ФСО привело к применению большой понижающей корректировки ко всем аналогам в размере - 26 %, что существенно снизило рыночную стоимость оцениваемого объекта. Также в своих возражениях представитель заинтересованного лица указывает, что в качестве аналога № использовано объявление о продаже земельного участка по <адрес> Как видно из карты <адрес>, расположенной на странице 84 заключения эксперта, длина данного участка более чем в четыре раза превышает его ширину, в связи с чем, участок является менее пригодным для строительства и использования, чем оцениваемый участок. Однако соответствующая корректировка на конфигурацию к данному аналогу не применена. Представитель указывает, что применение указанной корректировки могло в значительной степени повысить рыночную стоимость оцениваемого объекта (среднее значение корректировки - 0,83). Также представитель заинтересованного лица администрации <адрес> - ФИО3 указала, что нa cтранице 97 экспертного заключения объект исследования (Непосредственная близость к ш. Старомарьевское), равно как и аналоги № (1-ая линия <адрес>) и № (1-ая линия <адрес>) расположены на красной линии. Поправка их стоимости по данному параметру по мнению заинтересованного лица не требуется и составит 0%. Между тем, согласно справочнику оценщика недвижимости под ред. ФИО4, в оценочной деятельности «красная линия» - по термин, характеризующий расположение оцениваемого объекта в месте с высоким пешеходным и (или) транспортным трафиком. Автодорога по <адрес> (аналог №) не относится к крупным автодорогам, имеет низкий пешеходный и транспортный график. Также расположение аналога № (<адрес>) не сопоставимо с расположением объекта оценки (ш.Старомарьевское), характеризующимся высоким пешеходным и транспортным потоком. В связи с изложенным представитель заинтересованного лица считает, что к аналогу № подлежит применению повышающая корректировка на красную линию в размере 17 %.

В связи с поступившими возражениями на экспертное заключение в судебное заседание был вызван эксперт ФИО5, который дал следующие пояснения.

В ответ на возражения представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество», относительно отличия объектов-аналогов по площади от объекта исследования, эксперт указал, что выявить достаточное количество предложений о продаже объектов аналогов с идентичной площадью как у объекта исследования и установить все их характеристики не представляется возможным. Применение поправки по фактору масштаба является частью методологии оценки и не является нарушением действующих федеральных стандартов оценки и действующего законодательства. Имеющиеся отличия по фактору площади учтены соответствующими поправками.

Относительно неприменения корректировки на конфигурацию к объекту-аналогу №2, эксперт указал, что доводы представителя о том, что длина данного участка более чем в четыре раза превышает его ширину, в связи с чем участок является менее пригодным для строительства и использования, чем оцениваемый участок не соответствует действительности. Экспертом был представлен скриншот публичной карты (https://pkk.rosreestr.ru) с измерениями длины и ширины данного участка, а именно ширина участка составляет - 20,53 м., а длина - 58,89 м., из чего следует, что длина превышает ширину в 2,7 раза, что не дает оснований для применения корректировки на конфигурацию участка.

Относительно возражений по расположению объекта-аналога №2 относительно красной линии, эксперт указал, что идентификация объекта-аналога №2 была произведена по средствам спутниковых карт. При этом оценивался не только сам факт расположения вдоль «красной линии», но и наличие пешеходного и автомобильного трафика. Ширина дорожного покрытия далеко не всегда свидетельствует о величине трафика, данная улица является дублером <адрес>, обладает высоким трафиком, так как используется в качестве объезда, парковки автомобилей, а также путей пешеходного трафика ведущей к различным торгово-офисным и социально значимым объектам. Эксперт пояснил, что данное замечание считает необоснованным, конкретные факты, подтверждающие данный довод отсутствуют, поправка на различие в расположении относительно «Красной линии» не требуется.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта <данные изъяты> ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ № в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

Проанализировав доводы возражений администрации г. Ставрополя выводы экспертного заключения <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № устные и письменные пояснения эксперта ФИО5 по доводам поступивших возражений, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, при этом доводы возражений администрации г. Ставрополя по существу выводов экспертного заключения не опровергают, содержат общие формулировки, которые в целом сводятся к несогласию с выводами эксперта, однако каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №-ОК не содержат.

Поскольку заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 12 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ.

Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №-ОК итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта.

Исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости объекта недвижимости с КН № на 49,1 % по сравнению с его рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с заключением эксперта <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №-ОК.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2022.

При этом суд полагает необходимым указать в решении суда дату применения установленной судом кадастровой стоимости с 23.10.2024, поскольку ранее установленная кадастровая стоимость административным истцом не оспаривается.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно ДД.ММ.ГГГГ.

Оснований для удовлетворения ходатайства Управления Росреестра по Ставропольскому краю об изменении процессуального положения на статус заинтересованного лица не имеется, поскольку Управление Росреестра по Ставропольскому краю в силу положений Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 (ред. от 30.06.2022) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»), а также согласно разъяснениям в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Октарин» – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес> кв.м. равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере – 42 073 000 руб., определив дату применения с ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с КН №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 02.06.2025.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 06.08.2025.

Судья - подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная