Решение по делу № 2-1116/2025 от 10.11.2025 - о признании сделки недействительной в части залога недвижимого имущества, встречному иску Мороза <обезличено> к Сочиловичу <обезличено> о признании добросовестным залогодержателем квартиры.

Дело № 2-1116/2025

18RS0023-01-2025-000775-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 ноября 2025 года г. Сарапул

Сарапульский городской суд Удмуртской Республики в составе:

председательствующий судья Шикалов Д.А.,

при секретаре Дыньковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 <данные изъяты> к Морозу <данные изъяты>, ФИО2 <данные изъяты> о признании сделки недействительной в части залога недвижимого имущества, встречному иску Мороза <данные изъяты> к Сочиловичу <данные изъяты> о признании добросовестным залогодержателем квартиры,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании недействительным договора залога недвижимого имущества (ипотеки). Требования мотивировал следующим: 10.04.2021 между ним и ФИО2 <данные изъяты> зарегистрирован брак. В период брака 26.10.2021 ими была приобретена квартира, расположенная по адресу: <адрес>, которая была оформлена на ФИО2 <данные изъяты>. 23.05.2022 ФИО2 заключила договор займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки) с физическим лицом ФИО3 Согласно сведениям ЕГРН указанный договор зарегистрирован 03.06.2022. 10.03.2025 ему стало известно о том, что квартира находится в залоге. Заключая указанный договор, ФИО2 не поставила его в известность, не просила и не получала от него согласие на заключение указанного договора. Лица, не указанные в статье 6.1 Закона № 353-ФЗ не вправе осуществлять деятельность по предоставлению ипотечных займов физическим лицам в целях не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности (Письмо Банка России от 15.06.2021 № 015-44-5/5448 «О возможности заключения между физическими лицами, договоров займа, обязательства по которым обеспечены залогом недвижимого имущества»). Согласно пункту 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. По общему правилу владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов (пункт 1 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации). Пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора) установлено, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. Приведенная норма является общей, определяющей порядок установления ипотеки на имущество, находящееся в общей совместной собственности. Одним из видов общей совместной собственности является общая совместная собственность супругов. В связи с чем, при установлении ипотеки на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, подлежат применению нормы Семейного кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. В соответствии с положениями пунктов 1, 2 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пункта 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации для совершения оспариваемой сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, требовалось его нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки, поскольку на момент сделки он находился в браке с ФИО2

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просил суд признать договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 15.05.2022, заключенный между Морозом <данные изъяты> и ФИО2 <данные изъяты>, которым передана в залог Морозу <данные изъяты> квартира, расположенная по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, недействительным.

В ходе рассмотрения дела истец ФИО1 неоднократно уточнял требования, в последней редакции просил признать договор займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки) от 31.05.2022, заключенный между Морозом <данные изъяты> и ФИО2 <данные изъяты> недействительным в части залога недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (л.д. 155).

Ответчик ФИО3 направил в суд возражения, в которых просил в удовлетворении исковых требований ФИО1 <данные изъяты> отказать в полном объеме по следующим основаниям: договор займа заключенный между кредитором и должником не является недействительной сделкой, так как действующее гражданское законодательство не содержит запрета на обеспечение обязательства в виде залога недвижимого имущества по договорам займа заключаемыми между физическими лицами; статья 253 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации устанавливают презумпцию согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом, то есть при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга (пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016); договор займа с одновременным залогом недвижимого имущества между ФИО3 и ФИО2 заключен 23.05.2022, то есть истец обратился в суд с исковым заявлением 10.03.2025 с пропуском годичного срока исковой давности о признании договора займа с залогом недвижимого имущества недействительной сделкой; доводы истца о том, что он узнал о залоге 10.03.2025 являются несостоятельными; выписка из ЕГРН о праве собственности ФИО2 на спорную квартиру сведений о том, что на государственную регистрацию сделки, права, ограничения права не представлено согласие супруга ФИО1, необходимое в силу п. 3 ст. 35 СК РФ не содержит; ФИО2 передала в залог принадлежащее ей недвижимое имущество по своей воле, а, следовательно, юридически значимым и подлежащим установлению являлся факт добросовестности залогодержателя ФИО3; истцом суду не предоставлено доказательств того, что ФИО3 знал или должен был знать, что передаваемая в залог квартира приобретена в период брака и необходимо согласие супруга и ФИО2 при заключении договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества сообщила об этом Морозу В.Б; таким образом, ФИО3 является добросовестным залогодержателем спорной квартиры; действия истца по направлению искового заявления о признании недействительным договора займа с залогом и инициировании судебного разбирательства, являются злоупотреблением правом, так как направлены на предотвращение обращения взыскания на спорную квартиру и причинению имущественного вреда ФИО3 как кредитору ФИО2; злоупотребление правом со стороны истцов является дополнительным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований; истец привлек к участию в деле ФИО2 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования, однако, ФИО2 является стороной договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества от 23.05.2022 и признание договора недействительной сделкой повлечет изменение её прав и обязанностей по договору займа, в связи с чем, ФИО2 должна быть привлечена к участию в деле в качестве ответчика; согласно выписке из ЕГРН на квартиру ФИО2 ипотека зарегистрирована в пользу ФИО3 на срок до 31.05.2027 на основании договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки), который выдан 31.05.2022; между ФИО2 и ФИО3 был подписан электронными подписями и передан на регистрацию договор займа с одновременным залогом недвижимого имущества от 31.05.2022; 23.05.2022 никакой договор не заключался (л.д. 36-39).

Ответчик ФИО3 обратился в суд к ФИО1 со встречными исковым требованием о признании его добросовестным залогодержателем квартиры. Требования мотивировал следующим: согласно пункту 1 договора займа Займодавец передает в собственность Заёмщику денежные средства в сумме 500 000 рублей, а Заемщик обязуется возвратить Займодавцу такую же денежную сумму в срок заемщику для начала осуществления им предпринимательской деятельности. За пользование суммой займа Заемщик уплачивает Займодавцу 4 % от суммы займа за каждый месяц пользования денежными средствами. Проценты за пользование суммой займа начисляются со дня подписания настоящего договора и до дня возврата суммы займа в полном объеме. Уплата процентов за пользование суммой займа производится ежемесячно 30 и/или 31 числа каждого месяца срока действия настоящего договора. Оплата производится по реквизитам указанным в пункте 6. Договора (пункты 3.4 договора займа). ФИО3 во исполнение условий договора займа перечислил ФИО2 денежные средства 03.06.2022 в размере 500 000 рублей, что подтверждается чеками по операции ПАО «Сбербанк» на сумму 350 000 рублей и 150 000 рублей. В обеспечение возврата суммы займа ФИО2 передала в залог квартиру, этаж №, расположенную по адресу: <адрес>, назначение - жилое помещение, общей площадью 49,2 кв.м., кадастровый номер № (пункт 13 договора). Согласно пункту 14 договора, Залогодатель гарантирует Залогодержателю, что данный Предмет ипотеки до подписания настоящего договора никому не продан, не подарен, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, ограничений (обременений) не зарегистрировано. В выписке из ЕГРН полученной ФИО3 03.06.2022 после регистрации залога в разделе 5 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», подразделе 5.1. «сведения осуществлении государственной регистрации сделки, права, ограничения права без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа» указано - данные сведения отсутствуют. Согласно пункту 2 статьи 335 ГК РФ, право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель) собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога. Правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли. Таким образом, положения абзаца второго пункта 2 статьи 335 ГК РФ предоставляет защиту праву залога, принадлежащему добросовестному залогодержателю. Абзацем 3 пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебная порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 № 16-П указано, что добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права. Следовательно, по смыслу гражданского законодательства, в том числе названной нормы и статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН. Однако ФИО2 о том, что состоит в зарегистрированном браке с ФИО1 и квартира приобретена в период брака, ФИО3 не сообщила, свидетельство о заключении брака ФИО3 не передавала, не направляла. ФИО1 в Росреестр по Удмуртские Республики с заявлением о внесении в ЕГРН сведений о том, что квартира является общим имуществом супругов, не обращался. Истец иначе, как проверив выписку из ЕГРН, узнать о том, что предмет залога является совместной собственностью супругов ФИО3, не мог. При этом, ФИО3 обязательство по выдаче займа ФИО2 исполнил полностью, перечислив ей денежные средства по договору займа. Таким образом, ФИО3 является добросовестным залогодержателем спорной квартиры. Признание ФИО3 добросовестным залогодержателем, влечет в свою очередь отказ в удовлетворении иска о признании сделки недействительной, так как сделка, заключенная с лицом, которое ведет себя добросовестно, не может быть признана недействительной.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит суд признать Мороза <данные изъяты> добросовестным залогодержателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №.

В письменном пояснении ответчик ФИО2 указала, что на дату заключения договора состояла в браке с ФИО1 В браке ими приобретена квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Указанная квартира является их совместной собственностью. О том, что она оформила заем с одновременным залогом недвижимого имущества, супругу не сообщила, какого-либо согласия у него не испрашивала. О том, что квартира находится в залоге, супруг узнал от нее 10.03.2025, так как для нее стало затруднительно справляться с оплатой займа. Оформляя заем, она не сообщила супругу, поскольку знала, что он будет против, и не согласится на оформление договора залога квартиры. Она надеялась, что справится с долговыми обязательствами самостоятельно, и муж ни о чем не узнает. Требования ФИО1 супруга о признании договора залога недвижимого имущества от 31.05.2022., заключенного между ней и ФИО3, недействительным, являются обоснованными, поскольку он имеет равные права на указанный объект недвижимости. Поскольку имущество является совместной собственностью супругов, права супруга указанным обременением нарушены.

Определением суда от 29.08.2025 в качестве соответчика привлечена ФИО2 (л.д. 143-146).

В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) ФИО1, ответчики (истец по встречному иску) ФИО3, ФИО2 не явились, извещены надлежащим образом.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Оценив и проанализировав имеющие по делу доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 7 Семейного кодекса РФ граждане по своему усмотрению распоряжаются принадлежащими им правами, вытекающими из семейных отношений (семейными правами), в том числе правом на защиту этих прав, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Согласно пункт 1 статьи 33 Семейного кодекса РФ законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Согласно пункту 1 статьи 256 Гражданского кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В ходе судебного разбирательства установлено, что стороны истец ФИО1 и ответчик ФИО2 состоят в зарегистрированном браке с 10.04.2021, что подтверждается свидетельством о заключении брака №, выданным Управлением ЗАГС Администрации г. Сарапула Удмуртской Республики 10.04.2021 (л.д. 141).

Брачный договор между супругами ФИО1 и ФИО2 не заключался, законный режим имущества на договорной основе не изменялся.

В период брака супругами ФИО1 и ФИО2 приобретена квартира по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, стоимостью 1300 000,00 руб.

Указанное имущество оформлено на имя ФИО2

Указанные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи квартиры от 26.10.2021, выпиской из ЕГРН от 03.06.2022 (л.д. 40-42).

Таким образом, судом устанавливается, что истец ФИО1 и ответчик ФИО2 с 10.04.2021 состоят в зарегистрированном браке; в период брака супругами было приобретено недвижимое имущество в виде квартиры по адресу: <адрес>; право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за ФИО2

Следовательно, спорная квартира является совместным имуществом супругов ФИО1 и ФИО2

Судом установлено, что 31.05.2022 между ФИО3 и ФИО2 заключен договор займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки) (л.д. 84-87).

По условиям договора займа от 31.05.2022 ФИО3 передал ФИО2 в собственность денежные средства в размере 500 000 рублей, сроком до 31.05.2027, с выплатой процентов за пользование займом в размере 4 % от суммы займа за каждый месяц пользования денежными средствами.

Согласно пункту 13 договора займа от 31.05.2022 по соглашению сторон, в обеспечение своевременного исполнения вышеуказанного обязательства залогодатель (ФИО2) передает в залог залогодержателю (ФИО3) следующее имущество, именуемое далее «Предмет ипотеки»: квартиру, этаж №, расположенную по адресу: <адрес>, назначение – жилое помещение, общей площадью 9,2 кв.м., кадастровый номер: №.

Государственная регистрация ипотеки произведена 03.06.2022 №, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости – ФИО3 (л.д. 82 оборот).

Таким образом, судом устанавливается, что 31.05.2022 между ответчиками ФИО3 и ФИО2 заключен договор займа; обязательства ФИО2 по договору займа обеспечены залогом квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В силу абзаца 4 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

По настоящему делу супругом ФИО2 – ФИО1 к ответчику ФИО3 предъявлены требования о признании договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки) недействительным в части залога квартиры. В обоснование своих требований ФИО1 ссылается на то, что об оспариваемом договоре он не знал, нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации супруге не давал.

В ходе рассмотрения дела ответчиком ФИО3 заявлено о применении к указанным требованиям срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

На основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора) супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 ссылался на то, что о факте заключения договоров залога узнал только 10.03.2025 в ходе разговора с ФИО2

В письменных пояснениях ответчик ФИО2 также указала, что супруг о том, что квартира находится в залоге, узнал от нее 10.03.2025, после того, как погашение займа для нее стало затруднительным.

Указанные обстоятельства ответчиком ФИО3 какими - либо достоверными и относимыми не опровергнуты, доказательств обратного суду не представлено.

При этом изложенные ФИО3 в возражениях доводы не относятся к обстоятельствам, свидетельствующим об истечении срока исковой давности.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности истцом ФИО1 по заявленным им требованиям не пропущен.

Согласно пункту 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора) договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, в случае если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Составления одного документа не требуется в случае изменения условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии со статьей 6.1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» или в соответствии со статьями 6, 7 и 7.2 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа».

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

Согласно пункту 1 статьи 7 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора) на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

В пункте 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

Поскольку общая совместная собственность супругов является одним из видов общей совместной собственности, то при передаче в залог имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, подлежат применению нормы Семейного кодекса РФ.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно пункту 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора) сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (пункт 3).

Согласно письму Росреестра от 28.08.2013 № 14-исх/07892-ГЕ/13 «О проведении территориальными органами Росреестра правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов» для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации (с учетом пункта 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Исходя из изложенного, для передачи одним из супругов в залог недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, требуется нотариальное согласие другого супруга.

Как установлено судом, 31.05.2022 между ФИО3 и ФИО2 заключен договор займа с одновременным залогом недвижимого имущества; обязательства ФИО2 по договору займа обеспечены залогом квартиры, являющейся совместной собственностью супругов ФИО1 <данные изъяты> и ФИО2; при передаче ФИО2 в залог спорной квартиры, нотариальное согласие супруга ФИО1 <данные изъяты> получено не было.

Таким образом, ответчик ФИО2 распорядилась спорным имуществом по своему усмотрению, передала квартиру в залог без имеющегося на то нотариального согласия супруга ФИО1

В соответствии с положениями статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 2 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

В силу пунктов 1, 2 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора) владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Таким образом, статья 253 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации устанавливают презумпцию согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом, то есть при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Как установлено судом, на момент заключения договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества у ФИО2 отсутствовали полномочия на передачу в залог спорной квартиры, так как нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение указанной сделки не было получено.

Оценивая доводы ответчика ФИО3 о том, что сведения ЕГРН не содержали каких-либо записей о правах истца на данное имущество, в связи с чем, он является добросовестным залогодержателем, суд приходит к следующему.

Согласно абзацу 3 пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. ст. 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

В обзорах судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.10.2014 и 25.11.2015) называются обстоятельства, учитываемые судами при решении вопроса о признании приобретателя добросовестным, в том числе наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество; производился ли приобретателем осмотр жилого помещения до его приобретения и ознакомился ли он со всеми правоустанавливающими документами; иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела, в том числе связанными с возмездностью приобретения имущества; при этом обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца.

Добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права (Постановление Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 N 16-П "По делу о проверке конституционности положения п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца").

В материалы дела ФИО3 представлены выписки из ЕГРН от 03.06.2022 и от 26.04.2025, согласно которым сведения ЕГРН не содержат записей о правах истца ФИО1 на спорное имущество (л.д.76-83). Указанные выписки выданы после заключения договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества от 31.05.2022.

Суд отмечает, что договор займа с одновременным залогом недвижимого имущества от 31.05.2022 содержит персональные данные сторон, в том числе и реквизиты документов, удостоверяющих личность, которые были представлены сторонами при оформлении договора займа.

Из паспорта гражданина Российской Федерации <...>, выданного на имя ФИО2, реквизиты, которого внесены в текст оспариваемого договора, а также предъявленного последней при оформлении договора займа, усматривается, что в графе «семейное положение» содержится отметка о том, что ФИО2 состоит в зарегистрированном браке с ФИО1 с 10.04.2021.

С учетом изложенного, суд считает, что ФИО3 при заключении сделки должен был проявить разумную осмотрительность и удостовериться в отсутствии лиц, имеющих права на спорное имущество, в том числе путем ознакомления со сведениями, содержащимися в паспорте залогодателя ФИО2

Каких-либо иных доказательств о том, что ФИО3 до заключения договора проявил разумную осмотрительность и совершил действия подлежащие учету при решении вопроса о признании его добросовестным приобретателем (залогодержателем), суду не представлено.

При установленных обстоятельствах, основания для признания ФИО3 добросовестным залогодержателем у суда отсутствуют.

Таким образом, исковые требования ФИО1 о признании договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества от 31.05.2022 недействительным в части залога квартиры суд находит подлежащими удовлетворению.

Поскольку требования ФИО1 удовлетворены, встречные исковые требования ФИО3 подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО1 <данные изъяты> к Морозу <данные изъяты>, ФИО2 <данные изъяты> о признании сделки недействительной в части залога недвижимого имущества удовлетворить.

Признать договор займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки) от 31.05.2022, заключенный между Морозом <данные изъяты> и ФИО2 <данные изъяты> недействительным в части залога недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

В удовлетворении встречных исковых требований Мороза <данные изъяты> к Сочиловичу <данные изъяты> о признании добросовестным залогодержателем квартиры отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня составления мотивированного решения, через Сарапульский городской суд Удмуртской Республики.

Мотивированное решение изготовлено 10 ноября 2025 года.

Судья Шикалов Д.А.