Решение по делу № 2-840/2025 от 02.10.2025 - о сохранении нежилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, и по встречному иску Администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону к <ФИО>, 3-е лицо: ТСЖ «КЭТ», об обязании привести нежилое помещение в прежнее состояние.

61RS0005-01-2024-008509-70

2-840/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 сентября 2025 года г. Ростов-на-Дону

Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Багдасарян Г.В.

при секретаре судебного заседания Мзыкян А.А.,

с участием представителя истца – ФИО1, представителя Администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону – ФИО2, представителя ТСЖ «КЭТ» - ФИО3, представителя Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к Администрации Октябрьского района <...> лица: ТСЖ «КЭТ», Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, о сохранении нежилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, и по встречному иску Администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону к ФИО5, 3-е лицо: ТСЖ «КЭТ», об обязании привести нежилое помещение в прежнее состояние,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО5 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии, указав, что является собственником нежилого помещения, расположенного на первом (цокольном) этаже многоквартирного дома по адресу: <...> (кадастровый (или условный) номер 61:44:082019:0000:1037/14/А: 1/336191), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 61-АЕ 811095.

Истцом была произведена перепланировка (переустройство) данного нежилого помещения, выразившаяся в обустройстве дверного проема на юго-восточном фасаде многоквартирного дома со стороны ул. Дранко (16 м от угла дома), о чем получен технический паспорт с учетом всех произведенных изменений.

Разрешение на данную перепланировку (переустройство) истцом получено не было.

В последующем истец обратился в Администрацию Октябрьского района г. Ростова-на-Дону с заявлением об узаконении произведенной в нежилом помещении перепланировки.

Ответом № 59.25.05/1905 от 16.10.2024 г. заявителю Администрацией Октябрьского района г. Ростова-на-Дону было отказано в узаконении произведенной самовольной перепланировки и разъяснено право на обращение в суд с иском об узаконении изменений.

Истец считает, что произведенная им перепланировка (переустройство/реконструкция) не нарушает прав и законных интересов других лиц, а также не является угрозой для их проживания, а, следовательно, по решению суда данное нежилое помещение может остаться в перепланированном состоянии.

Более того, как указывает истец, согласно техническому паспорту от 18.09.2002 года данный дверной проем существовал и ранее при другом собственнике помещения, а затем был им заложен и в настоящее время вновь открыт. Таким образом, никакого существенного внедрения в конструктивные элементы дома с их изменением истцом не производилось.

На основании изложенного, истец просил суд сохранить дверной проем, расположенный на юго-восточном фасаде многоквартирного дома по адресу: <...> со стороны ул. Дранко (16 м от угла дома, первый цокольный этаж, ком. № 32а) в перепланированном (переустроенном, реконструированном) состоянии по данным обследования АО «Ростовское БТИ» и выданному техническому паспорту от 02.10.2024 года.

Администрация Октябрьского района г.Ростова-на-Дону подала встречное исковое заявление, указав, что в ходе проверки организационно-правового порядка в проведении работ переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме на территории Октябрьского района г. Ростова-на-Дону, в связи с обращением ТСЖ «КЭТ», по вопросу несогласия жителей с самовольным демонтажем личной кладки несущей стены многоквартирного жилого дома, по адресу: <...>, выходом на место специалистами отдела архитектуры администрации района был установлен факт устройства входного проема на фасаде вышеуказанного жилого дома.

В результате оборудования входной группы, предполагающей устройство дверного проема в наружной стене многоквартирного жилого дома, то есть выполнения работ, сопряженных с разрушением части внешней несущей конструкции стены многоквартирного дома, которая является ограждающей несущей конструкцией, происходит изменение конфигурации здания, следовательно, такие действия подпадают под приведенное понятие реконструкции объектов капитального строительства.

Для проведения данных видов работ истцу по первоначальному иску необходимо было получить согласие всех собственников многоквартирного дома по адресу: <...>.

Отсутствие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме нарушает их права.

В адрес собственника нежилого помещения ФИО5 было направлено письменное уведомление о необходимости в срок до 01.10.2024 года привести нежилое помещение в прежнее состояние, информировать администрацию района о результатах принятых мер. На дату подачи искового заявления сведения о приведении нежилого помещения в первоначальное состояние отсутствуют.

По факту нарушения п. 4 разд. 16 «Правил благоустройства территории города Ростова-на-Дону», утв. Решением Ростовской-на-Дону городской Думы 24.10.2017 № 398, административной комиссией при администрации был составлен протокол об административном правонарушении в соответствии со ст.5.1 Областного закона Ростовской области от 25.10.2002 № 273-ЗС «Об административных правонарушениях».

На основании изложенного, администрация Октябрьского района г.Ростова-на-Дону просила обязать ФИО5 за счет собственных средств привести нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, в прежнее состояние до реконструкции, в соответствии с техническим паспортом здания, жилого дома по состоянию на 23.07.2010, а именно заложить дверной проем, расположенный на юго-восточном фасаде многоквартирного дома по адресу: <...> со стороны ул. Дранко (16 м от угла дома, первый цокольный этаж, ком. № 32а) в течение 14 дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Истец ФИО5 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. Дело в отношении указанного лица рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности от 23.09.2024 года, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд иск удовлетворить, во встречном исковом заявлении Администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону -отказать.

Представитель администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании встречное исковое заявление поддержала в полном объеме, в иске ФИО5 просила отказать.

Представитель третьего лица ТСЖ «КЭТ» ФИО3, действующая на основании выписки из ЕГРЮЛ от 27.11.2024 года, в судебном заседании полагала требования администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, в искке ФИО5 полагала необходимым отказать.

Представитель Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону ФИО4, действующая на основании доверенности от 2.06.2025 года, в судебном заседании считала требования администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону подлежащими удовлетворению, в удовлетворении иска ФИО5 полагала необходимым отказать.

Суд, выслушав пояснения явившихся лиц, допросив судебного эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с частью 2 статьи 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В силу статьи 26 ЖК РФ перепланировка жилого помещения производится собственником помещения по согласованию с органом местного самоуправления. Для совершения перепланировки жилого помещения собственник жилого помещения должен представить в орган местного самоуправления заявление для согласования перепланировки и необходимые документы.

Согласно части 1 статьи 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

В соответствии с частью 1 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии надлежащего согласования соответствующего органа. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

В правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, определены условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений.

В соответствии с пунктами 1.6, 1.7.1 указанных Правил, собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок. Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый в ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно пункту 2 этой же статьи при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются, исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Правоотношения между собственниками помещений в многоквартирном жилом доме регулируются ЖК РФ.

Вместе с тем, в силу статьи 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, соответствующие положения ЖК РФ применимы и в отношении разрешения споров, связанных с перепланировкой нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах.

В судебном заседании установлено, что ФИО5 является собственником нежилого помещения КН 61:44:0082019:1229, площадью 267,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, подвал, 1 этаж, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В материалы дела представлено разрешение Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону от 2000 года на обустройство входа со стороны ул.Дранко, технический паспорт жилого дома от 2002 года, где имеется дверной проем, технический паспорт здания по состоянию на 23.07.2010 года, где отсутствует проем, технический паспорт по состоянию на 02.10.2024 года, где имеется проем, в котором указано, что на пробивку дверного проема в ком. № 32а разрешение не предъявлено.

Из сведений АО «Ростовское БТИ» от 14.01.2025 года следует, что по данным инвентарного дела по адресу: <...> (ранее пер. Халтуринский/ул. Дранко, 165/131; 16-я улица, 131) по состоянию на 1958г. (первичная инвентаризации) в цокольном этаже в ком. №32 (далее ком. №29-31-32, ныне ком. №32а) на месте интересующего заложенного дверного проема (данные 23.07.2010г.) был оконный проем со стороны ул. Дранко (ранее 16-я улица), верхний левый угол ком. №32).

При регистрации текущих изменений 18.09.2002г. на месте вышеуказанного оконного проема было зафиксировано устройство дверного проема.

При проведении обследования 18.12.2008г. была зафиксирована заложка (закладка, заделка) интересующего дверного проема.

По состоянию на 23.07.2010 года каких - либо изменений в части вышеуказанного проема, по отношении к данным 18.12.2008г. выявлено не было. При проведении обследования 02.10.2024г. было зафиксировано восстановление дверного проема.

По состоянию на 1958г. (первичная инвентаризации) в цокольном этаже в ком. №32 (далее ком. №29-31-32, ныне ком. №29-32) на месте интересующего дверного проема (данные 23.07.2010г.) был оконный проем (со стороны пер. Халтуринский).

При регистрации текущих изменений 12.08.2004г. на месте вышеуказанного оконного проема было зафиксировано устройство дверного проема.

По состоянию на 1958г. (первичная инвентаризации) в цокольном этаже в ком. №32 (далее ком. №29-31-32, ныне ком. №32а) на месте интересующего заложенного дверного проема (данные 23.07.2010г.) был дверной проем (со стороны ул.Дранко (ранее 16-я улица), нижний левый угол ком. № 32, ближний к углу здания).

При регистрации текущих изменений 12.03.2004 года была зафиксирована заложка (закладка, заделка) дверного проема.

По состоянию на 18.12.2008 г, 23.07.2010 г, и на 02.10.2024 г каких либо изменений в части вышесказанного проема, по отношению к данным 12.03.2004 года выявлено не было.

Судом установлено, что собственники многоквартирного дома неоднократно обращались в различные инстанции по факту того, что по фасадной части многоквартирного дома появились трещины. По мнению жителей, трещины появились в связи с тем, что ФИО5 проведены работы, угрожающие жизни и здоровью граждан.

В материалах дела имеется протокол общего собрания собственников многоквартирного дома №3 от 05.12.2024 года, где указано, что за разрешение проводить работы по оборудованию дверного проема проголосовало 12,64% от голосовавших.

Также истец обращался в администрацию Октябрьского района г.Ростова-на-Дону с заявлением о сохранении нежилого помещения в перепланированном и переоборудованном состоянии, однако ответом от 16.10.2024 года ему было отказано.

Для полного и всестороннего рассмотрения гражданского дела определением Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 04.03.2025 года была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ЦСЭ «Прайм».

Согласно заключению экспертов №239-С от 21.07.2025 года установлено, что устроенная входная дверная группа в нежилое помещение с КН 61:44:0082019:1229 по адресу: <...> расположена в наружной стене вдоль ул. Дранко и устроена в месте ранее существовавшей входной двери в помещение.

Отсутствие согласия других собственников помещений в многоквартирном доме Лит. «А,а,а1» и иной документации по согласованию с органом местного самоуправления на проведения работ по устройству входного дверного проема в несущей наружной стене для доступа в нежилое помещение с КН 61:44:0082019:1229 не соответствует ст.26 и ст.36 Жилищного кодекса РФ.

Расположение вновь устроенного входного дверного проема в исследуемое нежилое помещение с КН 61:44:0082019:1229 по адресу: <...> на первом этаже многоквартирного жилого дома Лит. «А,а,а1» по адресу: <...> изолированного от входов в жилую часть здания и с загрузкой помещения не со стороны внутреннего двора, не противоречит требованиям СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные».

Габариты вновь устроенного входного дверного проема в исследуемое нежилое помещение с КН 61:44:0082019:1229 по адресу: <...> составляют 1,25 м * 2,20 м, что соответствует требованиям СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы».

Имеющиеся характеристики нежилого помещения, а именно: количество и ширина эвакуационных выходов, ширина и высота путей эвакуации, направление открывания дверей эвакуационных выходов соответствуют предъявляемым требованиям СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной зашиты. Эвакуационные пути и выходы» и ФЗ №123 «Технический регламент требованиях пожарной безопасности» к эвакуационным путям и выходам из зданий и помещений функциональной пожарной опасности класса Ф1.3 и Ф3.1, что в свою очередь обеспечивает возможность своевременной и беспрепятственной эвакуации людей, спасения людей, которые могут подвергнуться воздействию опасных факторов пожара, защиту людей на путях эвакуации от воздействия опасных факторов пожара.

Наличие порога в дверном проеме высотой более 50 мм (до 0,18 м) при выходе из помещения с КН 61:44:0082019:1229 по адресу: <...> во вновь устроенной входной группе без устройства пандуса не соответствует требованиям п.4.3.5 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной зашиты. Эвакуационные пути и выходы».

Данное несоответствие является устранимым путем устройства пандусов в соответствии с требованиями п.4.3.5 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы».

Покрытие пола исследуемого нежилого помещения с КН 61:44:0082019:1229 по адресу: <...> и покрытие порога во вновь устроенной входной группе в стене вдоль ул. Дранко с покрытием из керамической плитки и коммерческого линолеума соответствует требованиям СП 29.13330.2011 «Полы», предъявляемым к полам общественных помещений.

Несущие конструкции здания многоквартирного дома Лит. «А,а,а1» и исследуемого нежилого помещением в непосредственной близости от устроенного дверного проема не противоречат требованиям СП15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции», видимых дефектов и деформаций не имеют, что обеспечивает безаварийную эксплуатацию и конструктивную надежность всего здания, недопущение обрушения его конструкций. Техническое состояние несущих конструкций многоквартирного дома Лит. «А,а,а1» и исследуемого нежилого помещением с КН 61:44:0082019:1229 по адресу: <...> в непосредственной близости от устроенного дверного проема - работоспособное, т.е. эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений.

Настоящее исследование свидетельствует об обеспечении минимально необходимых требований механической безопасности к зданиям и сооружениям в непосредственной близости от устроенного дверного проема, предъявляемых ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», что не нарушает права и охраняемые законом интересы других их лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Над оборудованным дверным проемом в нежилое помещение со стороны ул. Дранко имеется трещина в кладке кирпичной наружной стены в уровне второго этажа, также установлено наличие трещины в уровне чердачного помещения.

Трещины на стенах в чердачном помещении здания многоквартирного жилого дома по адресу: <...> с направлением в сторону тыльной части здания (западной) характерны для осадки части здания с западной стороны.

ФИО6 над устроенным дверным проемом в нежилое помещение со стороны ул. Дранко в уровне второго этажа является характерной для последствий ослабления кладки и дополнительного её нагружения в результате устройства металлического двутавра и последующим его нагружением балконной плитой, что не противоречит данным «Классификатора основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов» Приказ Главгосархстройнадзора России от 17.11.1993 года.

В связи с тем, что устроенный дверной проем в нежилое помещение с КН 61:44:0082019:1229 со стороны ул. Дранко выполнен в месте ранее существовавшего проема, а также указания в материалах дела информации о том, что трещина над проемом существовала и за ней ведутся многолетние наблюдения, в настоящем исследовании устанавливается отсутствие прямой связи и влияния между устроенным дверным проемом и трещиной над ним.

В нежилом помещении с КН 61:44:0082019:1229 по адресу: <...> произведены работы по демонтажу части наружной стены с образованием отдельной входной группы, демонтажу конечного отопительного оборудования в месте устройства входного дверного блока, что, согласно Градостроительному кодексу РФ и ВСН 61-89(р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов», не относится к реконструкции, а, в соответствии со ст.25 Жилищного кодекса РФ, п. 1.7.1. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и Письма Минстроя России от 27.01.2017 N 2146-АГ/08 «О квалификации работ по перепланировке помещения в многоквартирных домах», относится к работам по перепланировке и переустройству.

Устроенный дверной проем в нежилом помещении с КН 61:44:0082019:1229 по адресу: <...> выполнен в месте ранее существовавшего входного дверного проема, стены многоквартирного жилого дома выполнены из кирпичной кладки, над проемом имелась несущая перемычка, которая не подвергалась изменению в ходе устройства проема. Демонтированная часть стены для устройства проема была выполнена не на всю толщину, так как была заложена в результате заделки ранее существовавшего проема в наружной несущей кирпичной стене с несущей перемычкой вверху, в связи с чем, существующее архитектурно-планировочное решение здания и место устройства проема не соответствуют описанию в п.4 «Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме» и не распространяются на объект исследования.

Допрошенный в судебном заседании судебный эксперт ФИО7, предупрежденный по ст.307, ст.308 УК РФ об уголовной ответственности, ответил на все возникшие у сторон вопросы и поддержал выводы, изложенные им в экспертном исследовании, устранив тем самым все возникшие по заключению вопросы.

В соответствии с ч.1-3 ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Выводы судебной экспертизы основаны на материалах дела, подробно мотивированы, сделаны на основе совокупного анализа всех фактических обстоятельств дела, в связи с чем не вызывают сомнений в их достоверности. Само заключение является полным, обоснованным и мотивированным; содержит обоснованные и объективные ответы на поставленные перед экспертами вопросы. Эксперты, проводившие исследование, имеют соответствующее образование и квалификацию, были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы экспертов последовательны, не противоречат материалам дела. Экспертиза проведена на основе нормативных актов, регламентирующих производство экспертиз.

Суд приходит к выводу о возможности положить в основу решения заключение судебной экспертизы. Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, сторонами не представлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что проведенные ФИО5 строительные работы не являются реконструкцией, не угрожают жизни и здоровью граждан, трещины на стенах здания многоквартирного жилого дома связаны с осадкой здания, а не с устройством дверного проема, который ранее существовал, а выявленное нарушение (установка пандуса) является незначительным и устранимым, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО5 о сохранении нежилого помещения в переустроенном состоянии и отказе в удовлетворении встречного иска администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону об обязании привести нежилое помещение в прежнее состояние.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 к Администрации Октябрьского района <...> лица: ТСЖ «КЭТ», Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, о сохранении нежилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии – удовлетворить.

Сохранить нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0082019:1229, расположенное по адресу: <...>, в перепланированном (переустроенном) состоянии с дверным проемом, расположенным на юго-восточном фасаде многоквартирного дома по адресу: <...> со стороны ул.Дранко (16 м от угла дома, первый цокольный этаж, ком.№32а), в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 02.10.2024 года.

В удовлетворении встречных исковых требований Администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону к ФИО5, 3-е лицо: ТСЖ «КЭТ», об обязании привести нежилое помещение в прежнее состояние – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 02.10.2025.