Дело № 2-894/20205

УИД 75RS0023-01-2024-006005-70

РЕШЕНИЕ (не вступило в законную силу)

Именем Российской Федерации

07 октября 2025 года

Черновский районный суд г. Читы

в составе председательствующего Рушкулец В.А.,

при секретаре Страмиловой Я.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в г. Чита, в помещении суда, гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Санино 1» о взыскании суммы ущерба, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд в лице представителя ФИО2 с вышеназванным иском, ссылаясь на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ Санино 1» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве №№ в электронном виде. ДД.ММ.ГГГГ стороны составили акт приема-передачи объекта долевого строительства, расположенного по адресу: <адрес>, собственником которого является истец. В результате экспертного исследования, в квартире были выявлены недостатки, стоимость ущерба составляет 498 144,17 руб. 24 октября 2024 года в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с приложением экспертного заключения, предложено было в добровольном порядке перечислить денежные средства в указанном размере и компенсировать моральный вред в размере 50000 руб., однако ответчик отказался от получения претензии, почтовая корреспонденция вернулась в адрес истца. С учетом уточнения исковых требований, просит суд взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Санино 1» в её пользу стоимость ущерба ремонтно-восстановительных работ в размере 242 862,02 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф в размере 27407,20 рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, с учетом представленных уточнений, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Санино 1» ФИО3, действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, представил письменные возражения, в которых указал, что на основании ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, по требованиям участника долевого строительства, в том числе о возмещении расходов на устранение недостатков, штрафа, неустойки, не может превышать три процента от цены договора. Из акта приема-передачи объекта долевого строительства следует, что в соответствии с условиями Договора, цена договора в отношении объекта долевого строительства изменению не подлежит и составляет сумму в размере 7 211 221,82 руб., соответственно, общая сумма, возможная к взысканию, не может превышать 216 336,65 руб. Из материалов дела также следует, что претензия, направленная истцом в адрес ответчика, была получена 24.10.2024 года, срок удовлетворения требований истца в добровольном порядке истек в период действия моратория, установленного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, в связи с чем, требования истца о взыскании штрафа не подлежат удовлетворению. В случае удовлетворения требований, просил взыскать сумму, не превышающую трех процентов от цены договора, то есть не более 216 336,65 руб., если стоимость устранения недостатков, установленная судебной экспертизой составляет менее 216 336,65 руб., ограничиться взысканием суммы, установленной экспертным заключением, отказать во взыскании неустойки и штрафа, в том числе неустойки по день фактического исполнения обязательства, в случае признания такого требования обоснованным, уменьшить размер неустойки и штрафа по ст. 333 ГК РФ, снизить размер компенсации морального вреда, отказать в удовлетворении исковых требований о взыскании расходов на оформление доверенности, снизить размер судебных расходов, распределить их пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, в остальной части иска отказать, предоставить отсрочку исполнения решения суда до 31 декабря 2025 года включительно.

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Санино 1» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Основные характеристики объекта (многоквартирного жилого дома) и основные характеристики объекта долевого строительства (жилого помещения), подлежащие определению в договоре в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, определяются в Приложении № 1 к договору.

Объект долевого строительства передается участнику долевого строительства с выполнением работ по отделке и комплектующим в соответствии с Приложением № 3 к договору (п. 2.2).

Согласно п. 5.1 указанного договора стороны определили, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта является подтверждением соответствия объекта долевого строительства проектной документации, строительным нормам и правилам, требованиям технических и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, а также договору.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению его качества, и делающими его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (п. 5.2).

Гарантий срок для объекта долевого строительства составляет 5 лет, с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом:

- гарантийный срок для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, составляет 3 года со дня подписания первого акта приема-передачи или иного документа о передаче помещения в объекте;

- гарантийный срок оборудования, не являющегося инженерным или технологическим, материалов и комплектующих, на которые гарантийный срок установлен их изготовителем, соответствует гарантийному сроку изготовителя;

- гарантийный срок на отделочные работы и комплектующие указан в Приложении № 3 к настоящему договору (п. 5.3) (т. 1 л.д. 17-36).

Из п. 2 Приложения № 3 к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в квартире выполнятся следующая отделка по помещениям:

- Кухня - стены: обои; потолки: натяжные; полы: ламинат; столярные изделия: дверь (в квартирах студиях, в помещениях кухнях-гостиных отсутствует).

- Комнаты - стены: обои; потолки: натяжные; полы: ламинат; столярные изделия: дверь (в квартирах студиях, в помещениях кухнях-гостиных отсутствует).

- Коридор - стены: обои; потолки: натяжные или ГКЛ; полы: ламинат; металлическая входная дверь.

- Ванна, санузел - стены: отделка керамической плиткой; потолки: натяжные или ГКЛ; полы: отделка керамической плиткой (за исключением мест под ванной и иных скрытых мест); столярные изделия: дверь; сантехнические изделия: ванна, раковина, унитаз, смесители; приборы учета (счетчики) холодного и горячего водоснабжения.

- Лоджия и/или Балкон (при наличии) - остекление (частичное, в объеме, определяемом застройщиком).

- полы, стены, потолок - без отделки.

Гарантийный срок на отделочные работы и отделочные материалы, сантехнические и столярные изделия, указанные в настоящем приложении, составляет 1 год со дня передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, либо составления застройщиком одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства (п. 3) (т. 1 л.д. 33-34).

В соответствии с актом приема-передачи объекта долевого строительства от 02 мая 2024 года, застройщик передал, а участник долевого строительства принял расположенный на 6 этаже в жилом доме по адресу: <адрес> объект долевого строительства - жилое помещение (квартиру) № (проектный №), состоящее из 1 комнат, общей площадью 22,80 кв. м, площадью балконов и/или лоджий 0.00 кв. м, общей площадью с учетом балконов и/или лоджий 22,80 кв. м, строительный адрес: <адрес>), «Комплексная жилая застройка с объектами социальной и инженерной инфраструктуры. Вторая очередь строительства: 1-ый этап - Жилые дома № 2-ой этап - Жилой дом №; 3-ий этап - Жилой дом №, корпус №

В соответствии с условиями договора цена договора в отношении объекта долевого строительства изменению не подлежит и составляет сумму в размере 7211221,82 руб., НДС не облагается (п. 4)

На момент подписания настоящего акта, обязательства участника долевого строительства по оплате цены договора в отношении объекта долевого строительства в сумме, указанной в п. 4 настоящего акта, исполнено участником долевого строительства в полном объеме, в соответствии с условиями договора (т. 1 л.д. 35).

Таким образом, истец свои обязательства по договору участия в долевом строительстве исполнил в полном объеме.

Также из материалов дела следует, что между сторонами был заключен акт о несоответствии (лист осмотра объекта долевого строительства) от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, замечаний относительно объекта долевого строительства нет, недостатки (дефекты в объекте долевого строительства отсутствуют. (т. 1 л.д. 37).

Собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> является ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 39-42).

С целью установления качества строительно-технических работ объекта по договору участия в долевом строительстве и средне-рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для восстановительного ремонта квартиры, истец обратилась к ИП ФИО6 (т. 1 л.д. 43).

Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ.. при проведении органолептическим и инструментальным методом исследования объекта недвижимого имущества квартиры, назначение: жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, а также анализе предоставленной для производства экспертизы документации, специалистом установлено, что фактически выполненные работы не соответствуют нормативным требованиям строительно-технической документации (СН, СП, ГОСТ), а именно: СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия (с Изменением № 2), ГОСТ 475-2016 Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия, СП 29.13330.2011 Полы, ГОСТ 32304-2013 Ламинированные напольные покрытия на основе древесноволокнистых плит сухого способа производства, ГОСТ 31173-2016 Блоки дверные стальные, ГОСТ 30674-99 Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей, ГОСТ 30971-2012 Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия, СН 481-75; СТО НОСТРОЙ 2.23.62 - 2012.

Причиной возникновения выявленных дефектов при обследовании поверхности стен, полов и потолка является нарушение технологии производства подготовительных и монтажных работ. Причиной возникновения выявленных дефектов при обследовании оконных и дверных блоков, а также сантехнических и отопительных приборов является нарушение производства строительно-монтажных работ.

Средне-рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для восстановительного ремонта квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, оценена в сумме 498 144,17 руб. (т. 1 л.д. 45-92).

Не согласившись с указанным экспертным заключением, представленным истцом в материалы дела, ответчиком заявлено ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы.

Из заключения эксперта № СЭО -005-25 от 26 августа 2025 года, составленным ООО «Экспресс-оценка» следует, что в результате проведения строительно-технической экспертизы были выявлены недостатки, допущенные застройщиком при строительстве квартиры, при производстве отделочных работ в <адрес>, находящейся по адресу: <адрес>, в связи с нарушением строительных норм и правил, допущенных застройщиком. По результатам локально-сметного расчета, осуществленного согласно лицензионной базе данных «ФСНБ-2022», в программном комплексе «ГРАНД-Смета 2024», итоговая стоимость работ и материалов, необходимая для производства комплекса работ по устранению выявленного ущерба, причиненного застройщиком в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> на день составления экспертного заключения (с НДС 20%) составляет 242 862,02 руб.

Оценивая указанное экспертное заключение, суд приходит к выводу, что оно оформлено надлежащим образом, соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, научно обосновано, выводы эксперта представляются суду ясными и понятными. Заключение эксперта удостоверено подписью проводившего его эксперта, который имеет соответствующее образование, стаж работы и квалификация которого, не вызывает у суда сомнений, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Стороны выводы экспертного заключения не оспаривали. Истец уточнила свои исковые требования в соответствии с суммой ущерба, установленной указанным заключением эксперта.

24 октября 2024 года истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием о выплате стоимости ущерба строительных дефектов (т. 1 л.д. 104-106).

Согласно представленному отчету об отслеживании отправлений претензия ответчиком не была получена, почтовая корреспонденция вернулась в адрес истца (т. 1 л.д. 107-108).

Таким образом, доводы истца о наличии недостатков в её квартире нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, ответчиком были нарушены права истца, как потребителя, выразившееся в передаче объекта долевого строительства, качество которого не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов и строительно-технической документации, а также иным обязательным требованиям.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что истец обратилась за защитой нарушенных прав в период действия гарантийного срока, суд находит требования ФИО1 о возмещении расходов на устранение недостатков обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доказательств, позволяющих освободить ответчика от ответственности по устранению недостатков квартиры, суду не представлено.

Вместе с тем, согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 26.12.2024), при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

В силу ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

В статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что гражданские права и обязанности могут возникать из судебного решения.

Указанная часть 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Соответственно, именно решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Следовательно, по общему правилу, положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона № 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 1 января 2025 года, так как в случаях удовлетворения исковых требований, устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты.

Таким образом, с учетом применения новой редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», с ответчика ООО «Специализированный застройщик «Санино 1» в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию денежные средства в счет стоимости устранения недостатков в размере 216 336,65 руб., исходя из расчета 7 211 221,82 руб. (цена договора)/100*3.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

18 марта 2024 г. Правительством Российской Федерации издано постановление № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», пунктом 1 которого установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 указанного Постановления (в ред. от 19.06.2025), неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно, соответственно, и не взыскиваются.

В связи с чем, требования о взыскании штрафа за несвоевременное исполнение досудебного требования в размере 27 407,20 руб. удовлетворению не подлежат.

Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

С учетом положений ст. 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что наличием недостатков в квартире истцу причинены нравственные страдания, истец был вынужден терпеть неудобства, учитывая принципы разумности и справедливости, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца денежную компенсацию морального вреда в сумме 30 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Санино 1» ИНН <***>, ОГРН <***>, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <адрес>, паспорт № №, ИНН №, стоимость ущерба ремонтно-восстановительных работ в размере 216 336,65 руб., компенсацию морального вреда в размере 30000 рублей.

Исковые требования о взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Санино 1» штрафа в размере 27 407,20 рублей, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Черновский районный суд г. Читы.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 21 октября 2025 года