Дело № 2-1976/2025

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 августа 2025 года город Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе

председательствующего судьи Весниной О.В.

при секретаре судебного заседания Мищаниновой Е.В.

с участием:

представителя истца (по доверенности) ФИО7

представителя ответчика (по доверенности, ордеру) ФИО8

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда гражданское дело иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 ФИО2 о признании договора аренды заключенным, установлении задолженности по договору аренды, взыскании задолженности, неустойки по договору аренды,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО5-о. о признании договора аренды заключенным, установлении задолженности по договору аренды, взыскании задолженности, неустойки по договору аренды.

В обоснование заявленных исковых требований истец указала, что

ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (арендодатель) и ответчиком индивидуальным предпринимателем ФИО6-о. (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества.

Согласно пункта 1.1. Договора Арендодатель обязуется передать за плату Арендатору во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: сооружение, расположенное по адресу: <адрес>, шоссе Георгиевское, 2 км., находящееся на земельном участке общей площадью 12 584 кв. м. с кадастровым номером 26:29:091009:50.

Согласно пункта 4.1. договора размер ежемесячной арендной платы установлен в следующем размере: 30 000,00 рублей за аренду сооружения Литер «24» в месяц. Общий размер ежемесячной арендной платы за аренду недвижимого имущества по настоящему договору составляет 30 000,00 рублей в месяц. В стоимость арендной платы входит плата за пользование и владение недвижимым имуществом, за исключением расходов по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг, связанных с арендуемым недвижимым имуществом.

Согласно пункта 4.2. договора сумма, указанная в п. 4.1. настоящего договора, выплачивается арендатором арендодателю путем перечисления на счет арендодателя или наличными денежными средствами не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата.

Арендодатель исполнил свои обязательства по договору и передал арендатору во временное владение и пользование указанное в пункте 1.1. Договора недвижимое имущество.

Указанный договор аренды, составленный в простой письменной форме, сторонами подписан не был, но фактически исполнялся сторонами, что подтверждается следующим:

1. Арендатор использовал предоставленные ему по договору помещения в своей предпринимательской деятельности для хранения товара, что подтверждается материалами гражданского дела № по исковому заявлению ФИО5-о. и ФИО4-о. к ФИО1 о взыскании ущерба, судебных расходов;

2. Арендатор производил оплату по договору аренды в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления денежных средств ФИО1 на счет карты ПАО Сбербанк.

ФИО5-о. перестал оплачивать аренду с ДД.ММ.ГГГГ, хотя фактически продолжал пользоваться помещением, в котором хранилось его имущество. Данный факт подтверждается материалами гражданского дела

№, а также направленной ДД.ММ.ГГГГ ответчику претензией, в которой истец предложила в течение 10 дней с момента получения данной претензии вывезти остатки принадлежащего ему сгоревшего товара из указанного нежилого помещения и погасить задолженность по оплате за аренду помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 495 000,00 рублей.

Однако, ответчик на претензию не ответил, помещение не освободил и оплату задолженности за аренду не произвел. Претензию ответчик получил ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35770361002048.

В связи с этим, истец была вынуждена за свой счет вывезти остатки сгоревшего имущества.

Таким образом, задолженность ответчика ФИО6-о. по оплате за аренду помещения № перед истцом ФИО1 составляет 510 000,00 рублей в соответствии со следующим расчетом:

- срок задолженности с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ = 17 месяцев;

- 17 месяцев * 30 000,00 рублей = 510 000,00 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора за нарушение сроков внесения арендной платы и оплаты расходов за электроэнергию Арендатору по письменному требованию Арендодателя начисляется пеня в размере 0,1 % от несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки.

На дату ДД.ММ.ГГГГ ответчик должен уплатить истцу неустойку в размере 336 180,00 рублей.

Просит суд признать заключенным договор аренды недвижимого имущества – на сооружение, расположенное по адресу: <адрес>, шоссе Георгиевское, 2 км («Сооружение Литер 24»), находящееся на земельном участке площадью 12 584 кв.м. с кадастровым номером 26:29:091009:50, между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО3 ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ, установить задолженность индивидуального предпринимателя ФИО3 ФИО2 перед ФИО1 в размере 510 000,00 рублей, взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в размере 510 000,00 рублей, взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку по договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в размере 336 180,00 рублей.

Истец ФИО1, ответчик ФИО5-о., извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное не явились, об отложении дела не ходатайствовали.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствии неявившихся лиц.

Представитель истца ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО8, действующий на основании ордера и доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований. Из содержания, представленных им, письменных возражений усматривается, что сторонами не соблюдена обязательная для таких договоров письменная форма договора, что противоречит ст. 609 ГК РФ. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность, а следовательно, требовать заключение договора по недействительной сделке не допустимо. Также сторонами не согласованы существенные условия договора аренды в части предмета договора, размера аренды, что влечет его незаключенность. Кроме того, истец просит признать заключенным договор аренды сооружения, которое было повреждено в результате произошедшего пожара, истцом не представлены доказательства тому, что сооружение было восстановлено и его возможно использовать по назначению. Полагает, что истцом неверно избран способ защиты нарушенного права. Просил отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:29:091009:20, площадью

12 584 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, шоссе Георгиевское, 2 км.

Также судом установлено, что на указанном земельном участке расположено сооружение, прямоугольной формы, не введенное в эксплуатацию, использовавшееся под складские помещения, размерами 78 х 20 м.

ДД.ММ.ГГГГ в указанном сооружении произошел пожар, в результате которого повреждены нежилые внутренние помещения №, №, № с товаром.

Также установлено, что в помещении № находилось имущество (электрические товары), принадлежавшее ФИО5-о.

Указанные обстоятельства установлены, вступившим в законную силу решением Пятигорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим ГПК РФ.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что после произошедшего ДД.ММ.ГГГГ в принадлежащем ей сооружении пожара, ответчик перестал оплачивать арендные платежи, хотя фактически продолжал использовать арендуемое недвижимое имущество для хранения своего товара. В связи с тем, что ответчик не вывозил остатки своего товара из сооружения, она была вынуждена за свой счет вывезти остатки сгоревшего имущества Арендатора.

В опровержение доводов истца ответчик указывает, что договор аренды между сторонами в установленном законом порядке не заключался, существенные условия договора не согласовывались, фактически спорное сооружение было повреждено, его использование по назначению не представлялось возможным, доказательств восстановления спорного сооружения истцом не представлено.

В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).

Исходя из положений пунктов 1, 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В силу п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора.

Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным (пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в силу положений части 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 1 и 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что в силу п. 3 ст. 154 и п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (п. 2 ст. 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (п. 2 ст. 158, п 3 ст. 432 ГК РФ).

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (п. 4 ст. 434 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 434 и п. 1 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Таким образом, для договора аренды недвижимого имущества законом императивно установлена форма совершения таких сделок - путем составления единого письменного документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами; возможность заключения такой сделки иными способами, установленными законом для оформления письменной сделки (п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ) в данном случае исключается.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки.

Вместе с тем, в силу абзаца 2 п. 1 ст. 651 ГК РФ специальным правовым последствием несоблюдения формы договора аренды здания или сооружения является его недействительность.

Как усматривается из пояснений истца, содержащихся в исковом заявлении договор аренды сторонами, не подписывался, суду также не представлены доказательства, что стороны согласовывали существенные условия договора, как утверждает истец.

В соответствии с положениями ст. 3 ГПК РФ защита нарушенных прав осуществляется установленными законом способами, которые должны соответствовать характеру нарушения.

Граждане и юридические лица в силу ст. 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, которая осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами и также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе. Вместе с тем избранный способ защиты является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он соответствует имеющемуся или предполагаемому нарушению права и действительно обеспечит восстановление нарушенного права или защиту законного интереса истца.

Учитывая факт отсутствия договора аренды имущества, поскольку суду не представлено доказательств того, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды в установленном законом порядке, также не представлены в материалы дела и доказательства согласования сторонами существенных условий договора, как указано в пункте 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от ДД.ММ.ГГГГ №, требования истца о признании договора аренды заключенным не могут рассматриваться судом как надлежащий способ защиты нарушенного права, при этом суд учитывает, что признание договора аренды заключенным не приведет к защите нарушенных прав и интересов ФИО1 поскольку существенные условия договора аренды сторонами не согласованы.

Учитывая изложенное выше, суд полагает, что требования ФИО1 к ФИО5-о. о признании договора аренды недвижимого имущества – сооружения, расположенного по адресу: <адрес>, шоссе Георгиевское 2 км (сооружение литер 24), находящегося на земельном участке с кадастровым № между ФИО1 и Индивидуальным предпринимателем ФИО5-о. заключенным с ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьями 606, 611, 614 и 615 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан использовать имущество по назначению в соответствии с условиями договора и своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Из системного толкования указанных норм следует, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

Соответствующая правовая позиция закреплена в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» и в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 года № 35 «О последствиях расторжения договора».

Так, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 года № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, ст. 622, 655, 664 ГК РФ) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 Гражданского кодекса применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (ст. 622 ГК РФ).

Судом установлено, и это обстоятельство не опровергнуто стороной истца, что спорное сооружение 01.09.2022 года повреждено в результате произошедшего пожара, в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ истцом, в условиях состязательности процесса и равноправия сторон не представлены доказательства восстановления спорного сооружения и дальнейшего его использования ответчиком по назначению.

Верховный Суд Российской Федерации в своем определении разъяснил, что нельзя взыскивать арендную плату за имущество, которым арендатор не мог пользоваться из-за его утраты. По общему правилу арендатор не вносит арендную плату за период, в котором он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. Арендную плату можно требовать только за период фактического пользования. При утрате имущества арендатор не может им пользоваться, поэтому нельзя требовать внесения арендной платы.

Учитывая установленные выше обстоятельства, а также положения действующего законодательства, требования истца об установлении по договору аренды задолженности индивидуального предпринимателя

ФИО5-о. перед истцом в размере 510 000 рублей, взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО5-о. задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в размере 510 000 рублей, неустойки в размере 336 180 рублей удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 ФИО2 о признании договора аренды недвижимого имущества – сооружения, расположенного по адресу: <адрес>, шоссе Георгиевское 2 км (сооружение литер 24), находящегося на земельном участке с кадастровым 26:29:091009:50 между ФИО1 и Индивидуальным предпринимателем ФИО3 ФИО2 заключенным с ДД.ММ.ГГГГ, установлении задолженности по договору аренды индивидуального предпринимателя ФИО3 ФИО2 перед ФИО1 в размере 510 000 рублей, взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО3 ФИО2 задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в размере 510 000 рублей, неустойки в размере 336 180 рублей – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд.

Судья О.В. Веснина