Дело № 2-2612-2022

Уникальный идентификатор дела №...

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пермь 03 ноября 2022 года

Орджоникидзевский районный суд г. Перми в составе: председательствующего судьи Невидимовой Е.А.,

при секретаре судебного заседания Самохиной И.Л.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.

Требования истца мотивированы следующим. Между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) (дата) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №..., расположенным по адресу: <АДРЕС>. В договоре имеется запись о том, что земельный участок залогов, арестов, обременений и других ограничений не имеет. Денежные средств в размере 245 000 рублей переданы покупателем продавцу, о чем имеется запись в договоре купли-продажи. Указанный договор купли-продажи земельного участка передан на государственную регистрацию, (дата) истцу сообщено о невозможности государственной регистрации права в связи с наличием ареста. Истец считает, что ответчик ввела его в заблуждение, получив денежные средства обманным путем за земельный участок, который находится под арестом с 2017 года. Истец просит признать сделку купли-продажи земельного участка недействительной, применить последствия недействительности сделки, взыскать с ФИО2 в его пользу 245 000 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание явился, доводы искового заявления поддержал, просил признать сделку недействительной, применить последствия недействительности сделки, взыскать в его пользу 245 000 рублей.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в письменных пояснениях сообщила, что в судебное заседание явиться не может по состоянию здоровья, ходатайств об отложении слушания дела не заявила, также пояснила, что не знала о наложенном на земельный участок аресте, согласна признать сделку действительной.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <АДРЕС> в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, (дата) представил в суд письменный отзыв.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, третьего лица.

Суд, заслушав истца, изучив письменные пояснения ответчика, исследовав материалы гражданского дела и письменные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданского кодекса РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договоры купли-продажи, как отдельный вид обязательства регламентируется Главой 30 Гражданского кодекса РФ.

Так, в силу ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 Гражданского кодекса РФ).

По правилам п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Особенности купли-продажи земельных участков регламентированы ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ).

Так, в силу п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно ст. 70 Земельного кодекса РФ, государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Судом установлено и подтверждается материалами дела следующее.

Между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) (дата) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №..., расположенным по адресу: <АДРЕС> (л.д. <.....>).

По условиям указанного договора купли-продажи покупатель (ФИО1) передал продавцу (ФИО2) стоимость земельного участка в сумме 245 000 рублей, что подтверждается собственноручной подписью ФИО2 в договоре (л.д. <.....>).

Согласно п. 5 договора купли продажи, до заключения договора, продавец ставит в известность покупателя, что данный участок имеет иные ограничения (обременения) прав №... от (дата), которые должен учитывать покупатель при постройке сооружений. Других ограничений, залогов, арестов и обременений на земельный участок не имеется.

ФИО1 и ФИО2 (дата) обратились в орган регистрации прав с заявлениями о государственной регистрации права собственности, о государственной регистрации перехода права собственности. К заявлению приложены договор купли-продажи земельного участка, свидетельство о заключении брака, решение мирового судьи о расторжении брака, чек (л.д. <.....>).

Управлением Росреестра по <АДРЕС> (дата) ФИО1 выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером №..., поскольку имеется запрет на совершение регистрационных действий, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от (дата) №... (л.д. <.....>).

Управлением Росреестра по <АДРЕС> (дата) ФИО1 выдано уведомление о прекращении осуществления кадастрового учета и (или) государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером №... (л.д. <.....>).

Согласно выписке из ЕГРН собственником земельного участка с кадастровым номером №..., расположенным по адресу: <АДРЕС> является ФИО3, право собственности возникло (дата), сведений о переходе права собственности не имеется (л.д. <.....>).

Земельный участок с кадастровым номером №... имеет ограничение прав и обременение объекта недвижимости, в виде запрета на совершение действий по регистрации. Запрет наложен в соответствии с постановлением ОСП по <АДРЕС> и <АДРЕС> УФССП России по <АДРЕС> (№... от (дата)), дата государственной регистрации запрета (дата), номер государственной регистрации запрета №... (л.д.<.....>).

Запись о наложении запрета на совершение действий по регистрации является актуальной.

Установив указанные обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от (дата) и взыскании уплаченной за земельный участок денежной суммы с ФИО2 по следующим основаниям.

В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как установлено в п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, только собственник имущества вправе по своему усмотрению отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (ч. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (ч. 4 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 2).

При рассмотрении гражданского дела установлено, что фактически между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен (дата) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №... стоимостью 245 000 рублей.

Денежные средства продавцом ФИО2 получены от покупателя ФИО1 в полном объеме в день заключения договора, что подтверждается распиской в договоре. Данный факт ответчиком не оспаривается.

Земельный участок с кадастровым номером №... принадлежит ФИО4 с (дата) и имеет обременение в виде запрета на совершение действий по регистрации.

Запрет наложен в соответствии с постановлением ОСП по <АДРЕС> и <АДРЕС> УФССП России по <АДРЕС> (№... от (дата)), дата государственной регистрации запрета (дата), номер государственной регистрации запрета №....

Запись о наличии ограничения регистрации является актуальной, сведений о снятии запрета регистрации суду не представлено, стороной ответчика не оспорено.

Как разъяснено в п. 71 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от (дата) №... «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в ст. 173.1, п. 1 ст. 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от (дата) №... «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в п. 74 разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

Истец ФИО1 после обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию права, получил уведомление о невозможности осуществления перехода права собственности на земельный участок в связи с наличие запрета на регистрационные действия.

Ответчик ФИО2 при заключении договора купли-продажи земельного участка знала о наличие запрета на проведение регистрационных действий в отношении спорного земельного участка, но приняла от ФИО1 денежные средства.

При этом ФИО2 уведомила ФИО1 о наличие ограничения, указав его как ограничение «которое должен учитывать покупатель при постройке сооружений».

При указанных обстоятельствах, требования ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от (дата), заключенного между ФИО1 и ФИО2 являются обоснованными, поскольку фактически ФИО2 заключила договор на земельный участок, который принадлежал ей на праве собственности, но имел запрет на проведение регистрационных действий. При этом стороной ответчика не представлено сведений о действиях, направленных на снятие наложенного ограничения. Фактически истец лишен возможности приобрети право собственности на спорный земельный участок.

В то же время, суд считает обоснованными требования истца в части возврата уплаченной за земельный участок денежной суммы, а именно с ответчика ФИО2 в пользу ФИО1, в размере 245 000 рублей.

В виду того, что суд пришел к выводу об обоснованности требований ФИО1 в части признания договора купли-продажи от (дата) недействительным, имеются основания для применения последствий недействительности оспариваемого договора в виде взыскания с продавца-собственника ФИО2 денежные средств в сумме 245 000 рублей. Фактически указанная денежная сумма была оплачена ФИО1 по договору купли-продажи от (дата) и получена ФИО2

Требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от (дата) заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 245 000 Рублей.

Решение в течение месяца может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Орджоникидзевский районный суд гор. Перми.

Судья - подпись - Невидимова Е.А.

<.....>

Мотивированное решение изготовлено и подписано 08 ноября 2022 года

Подлинник решения подшит в материалах гражданского дела № 2-2612-2022.

Гражданское дело № 2-2612-2022 находится в производстве Орджоникидзевского районного суда г.Перми.