Решение по делу № 2-397/2023 от 18.07.2023

Дело № 2-397/2023

УИД: 61RS0058-01-2023-000358-67

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июля 2023 года п. Целина Ростовской области

Целинский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Прокопенко Г.А. единолично,

при секретаре судебного заседания Мовлаевой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ИП ФИО2 КФХ ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратился в суд с названным иском, указав в нем, что в 1999-2000 годах он купил у ФИО4 ФИО17 и Токар ФИО18 их земельные доли, входящие в состав земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного: <адрес> с кадастровым номером №. Размер доли каждого составил 8,3 га сельхозугодий. До заключения письменных сделок ФИО1 были полностью уплачены продавцам денежные средства, а они, со своей стороны, передали ему подлинные свидетельства на право собственности на землю. Договоры были составлены в простой письменной форме и подписаны сторонами. В ДД.ММ.ГГГГ года ФИО4 умер. В августе ДД.ММ.ГГГГ года умер ФИО5 ФИО1 ожидал, что объявятся их наследники, но у них наследников первой- второй очереди не было, а дальних родственников он так и не смог найти. Истец продолжает на протяжении более 20 лет добросовестно владеть недвижимым имуществом, полагая, что договора будет достаточно для подтверждения права собственности. Указанные земельные доли он сдал в аренду ИП-Главе КФХ ФИО3, получает арендную плату на паи. Еще 08.08.2000 года, он купил у ФИО6 его земельную долю, входящую в состав земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного: <адрес>») с кадастровым номером №. Размер доли составил 8,3 га сельхозугодий. До заключения сделки ФИО1 были полностью уплачены продавцу денежные средства, а он, со своей стороны, передал ему подлинное свидетельство на право собственности на землю. Так как был создан новый регистрирующий орган в юстиции, риэлтор им разъяснила, что ФИО6 для регистрации сделки и перехода права собственности на ФИО1 должен сначала на себя зарегистрировать права в едином реестре. Истец привозил Багдасара в Целинский отдел госрегистрации, он подал документы. Но к концу 2000 года ему срочно по семейным обстоятельствам пришлось выехать в <адрес>. Длительное время его не было, и истец как-то упустил этот вопрос из виду, так как землей пользовался беспрепятственно, также сдал ее в аренду ИП-Главе КФХ ФИО3, всегда получал арендную плату. В ДД.ММ.ГГГГ Карапетян трагически погиб. До настоящего времени так наследники и не объявились. Его родные живут в <адрес>, о том, что он продал землю, им известно. Приобретенные ФИО1 земельные доли по сей день находятся у него в аренде. В настоящее время, когда ужесточились требования к оформлению в собственность недвижимого имущества в целях уплаты за него налогов, а также, когда пресекается любое использование земельных участков самозахватом, у него возникла необходимость официальной регистрации перехода права собственности по договорам купли-продажи земельных долей с ФИО4, ФИО5 и ФИО6 Так как все продавцы умерли, а их наследники не приняли наследство, этим нарушаются его права, так как фактически препятствуют ему во внесудебном порядке зарегистрировать переход права собственности по договорам купли- продажи на земельные доли. Так как договоры купли-продажи недвижимости между мной и ФИО4 ФИО19, Токар ФИО20 и Карапетяном ФИО21 составлены в надлежащей форме, и со стороны покупателя все обязательства по сделке выполнены: деньги уплачены, истец вступил во владение и пользование имуществом, несет бремя его содержания, а по причине смерти продавцов не может осуществить регистрацию своих прав. Просил суд: зарегистрировать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, переход права общей долевой собственности - с размером доли 24,9 га - на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для производства сельхозпродукции, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> прекратив право общей долевой собственности Карапетяна ФИО23, ФИО4 ФИО22 и Токар ФИО24.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела был уведомлен надлежащим образом, направил заявление, в котором просил о рассмотрении дела в его отсутствие, удовлетворить требования в полном объеме, расходы оставить на истце.

Ответчик ИП – ФИО2 КФХ ФИО7 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, направленная судебная корреспонденция в адрес ответчика, вернулась в суд с отметкой «истек срок хранения».

В судебное заседание третье лицо УФСГРКиК по Ростовской области не явилось, уведомлено о месте и времени рассмотрения дела. О причинах неявки не сообщили.

Суд в соответствии с ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ признает ответчика ИП – Главу КФХ ФИО7 о надлежаще извещенным и рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав письменные доказательства, оценив все представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с ч. 2 ст.35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Судом установлено, что ФИО4 на основании свидетельства о праве собственности, являлся собственником земельной доли общей площадью 8.3 га с/х угодий, в том числе 8,3 га пашни, земельная доля 653,2 балло – гектаров <адрес>, что подтверждается свидетельством на право собственности на землю (л.д. 7-8).

11.02.1999 года ФИО4 – продавец и ФИО8 – покупатель заключили договор купли-продажи земельной доли размером 8,3 га, в составе земельного участка категории земель сельскохозяйственного назначения в <адрес>, находящегося в коллективной – долевой собственности, что подтверждается договором купли-продажи земельной доли (л.д. 4).

Стоимость продаваемого имущества стороны определили в размере 4000 рублей, которые покупатель уплатил продавцу до подписания договора.

Также, судом установлено, что ФИО5 на основании свидетельства о праве собственности, являлся собственником земельной доли общей площадью 8.3 га с/х угодий, в том числе 8,3 га пашни, земельная доля 653,2 балло – гектаров сельхозугодий <адрес> (л.д. 44-45).

18.08.2000 года ФИО5 и ФИО1 заключили договор купли-продажи земельной доли в размере 8,3 га в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный на землях <адрес>

Стоимость продаваемого участка стороны определили в размере 5000 руб., которые были получены продавцом ФИО5 до подписания договора, что подтверждено условиями договора и подписью последнего.

Согласно выписке из ЕГРН ФИО6 являлся собственником земельной доли общей площадью 8.3 га с/х угодий, в том числе 8,3 га пашни, сельхозугодий <адрес> (л.д. 49-52).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ года ФИО6 и ФИО1 заключили договор купли-продажи земельной доли в размере 8,3 га в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный на землях <адрес> (л.д. 6).

Стоимость продаваемого участка стороны определили в размере 4000 руб., которые были получены продавцом ФИО6 до подписания договора, что подтверждено условиями договора и подписью последнего.

Согласно п. 2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу совокупности ст.ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) в редакции, действующей до 01.01.2017 года, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Аналогичные положения содержатся в ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с которой права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ (объекты недвижимости, являющиеся ранее учтенными), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Закон № 122-ФЗ определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон №122-ФЗ предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости, согласно статье 223 ГК РФ, возникает с момента его государственной регистрации.

Как указал истец, препятствием в регистрации перехода права собственности на основании вышеуказанных договоров явилась смерть продавцов ФИО4, ФИО5, ФИО6

В судебном заседании установлено, что действительно продавцы ФИО4, ФИО5, ФИО6 умерли, что подтверждается записями акта о смерти (л.д. 26, 27).

Согласно абз. 2 п. 2 ст.218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (п. 2 ст. 1152 ГК РФ).

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п. 1 ст.1153 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. При этом не требуется признания недействительным свидетельства о праве на наследство в виде данного имущества, полученного правопреемником продавца. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

При этом следует отметить, что законом пресекательных сроков осуществления такой регистрации не установлено.

Следовательно, после смерти продавца, выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на указанную земельную долю, обязанности по договору купли-продажи спорной земельной доли перешли к его наследникам.

Согласно ответу нотариуса Целинского нотариального округа ФИО9 и реестру наследственных дел наследственные дела к имуществу ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года не заводились (л.д. 28, 43).

Согласно материалам наследственного дела №№ к имуществу ФИО5 открытого по заявлению ФИО25., единственным наследником является его сын ФИО26 которому не выдавались свидетельства о праве на наследство, в том числе на спорную земельную долю (л.д.29-38).

Как следует из адресной справки ФИО28 снят с регистрационного учета в связи со смертью ДД.ММ.ГГГГ года (л.д. 54).

Согласно сведениям, содержащимся в реестре наследственных дел, наследственное дело к имуществу ФИО27. не заводилось (л.д. 55).

Согласно сведениям, содержащимся в ПИ «Судебное делопроизводство и статистика ГАС «Правосудие» право муниципальной собственности на земельные доли ФИО4, ФИО6 и ФИО5 администрацией Хлеборобного сельского поселения не признавалось.

В настоящее время участок общей долевой собственности ОАО «Хлебодарное» имеет кадастровый номер №, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 9-12).

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В судебном заседании установлено, что действительность воли ФИО4, ФИО5, ФИО6, направленной на отчуждение принадлежавших им земельных долей, кроме самих договоров купли-продажи от 11.02.1999 года, 18.08.2000 года, 18.08.2000 года, также подтверждается передачей покупателю оригиналов правоустанавливающих документов на спорное имущество.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца, в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что в судебном заседании установлено, что смерть продавцов и отсутствие наследников у них препятствует истцу в регистрации права собственности за ним на приобретенные земельные доли.

Судом установлено, что при заключении договоров купли-продажи земельной доли от 11.02.1999 года, 18.08.2000 года, 18.08.2000 года стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, сами договора составлены в письменной форме, как того требует ст. 550 ГК РФ, продавцы обладали правомочиями собственника на спорное недвижимое имущество, в связи с чем были наделены правом его отчуждать.

Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, в том числе данные о том, что договора сторонами были исполнены, имущество было передано продавцами покупателю, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы распределению не подлежат, поскольку истец не желает их распределять, о чем указал в своем заявлении.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199, 209 ГПК РФ,

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО1 к ИП ФИО2 КФХ ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Зарегистрировать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, переход права общей долевой собственности - с размером доли 24,9 га - на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для производства сельхозпродукции, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> прекратив право общей долевой собственности Карапетяна ФИО29, ФИО4 ФИО30 и Токар ФИО31.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Целинский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 25.07.2023 года.