Дело 2-174/2025

УИД 33RS0009-01-2025-000051-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 июня 2025 года г. Камешково

Камешковский районный суд Владимирской области в составе председательствующего судьи Тимакова А.А., при секретаре Кононенко К.А., с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, к ФИО3 о взыскании аванса, неустойки (пени), судебных расходов и встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании задатка, неустойки,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 с требованиями о взыскании с последнего денежных средств в размере 200000 руб., полученных в качестве аванса по договору купли-продажи недвижимого имущества от Дата обезл., неустойки (пени) за период с Дата обезл. по Дата обезл. в размере 349050 руб., а также возмещения судебных расходов - 15981 руб. (л.д. 2-5).

В обоснование требований истец ФИО2 указал, что Дата обезл. между сторонами заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, принадлежащих ФИО3 По условиям договора (п. 2.2.1) ФИО2 (далее - покупатель) передал ФИО3 (далее - продавец) 200000 руб. в качестве задатка за приобретаемые жилой дом и земельный участок. Факт передачи денежных средств подтверждается распиской. Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что покупатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке в случае неполучения одобрения Банка на выдачу кредита по программе «Сельская ипотека». В таком случае задаток признается авансом и подлежит возврату покупателю в срок не позднее трех дней с момента получения продавцом отказа покупателя.

21.10.2024 ФИО2 в устном порядке обратился к ФИО3 и сообщил о расторжении договора, потребовав возврата аванса.

03.12.2024 ФИО2 обратился с претензией к продавцу, также потребовав возврата аванса.

До настоящего времени 200000 руб., уплаченные по договору купли-продажи недвижимого имущества от Дата обезл., ФИО2 не возвращены. В связи с чем, по мнению истца, с ФИО3 подлежат взысканию пени, предусмотренные п. 5.5 договора в размере 0,1% от цены договора.

Определением суда от 18.02.2025, занесенным в протокол судебного заседания, к производству принят встречный иск ФИО3 к ФИО2 (л.д. 76).

Во встречном иске ФИО3 первоначально просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от Дата обезл., взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 100000 руб. в качестве неустойки за неисполнение обязательств по оплате недвижимости за период с 08.09.2024 по 12.02.2025, а также взыскать неустойку, начисляемую с 13.02.2025 до момента фактического исполнения обязательства по оплате неустойки (л.д. 55, 56).

В обоснование встречных требований указано, что в нарушение условий договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.08.2024, ФИО2 без наличия на то оснований, уклонился от внесения оставшейся части задатка в размере 1800000 руб., который в соответствии с п. 2.2.2 договора должен был быть внесен до 07.09.2024. Кроме того, покупатель, обращаясь 03.12.2024 с претензией к продавцу, с указанием на односторонний отказ от исполнения договора и требованием о возврате 200000 руб., оплаченных в качестве задатка, не предоставил доказательств того, что ему было отказано в предоставлении кредита по программе «Сельская ипотека». Учитывая невнесение покупателем оставшейся части задатка в размере 1800000 руб., с ФИО2 подлежит взысканию неустойка за период с 08.09.2024 по день исполнения обязательства. При этом продавец добровольно уменьшает её размер с 284400 руб. до 100000 руб. в целях урегулирования спора.

Определением суда от 01.04.2025, занесенным в протокол судебного заседания, к производству приняты уточнения к встречному иску (л.д. 97).

В уточненных требованиях ФИО3 дополнительно просит взыскать оставшуюся часть задатка, невнесенного покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества от Дата обезл., в размере 1800000 руб., увеличивает размер требований по неустойке со 100000 руб. до 284400 руб. Остальные требования оставлены без изменения (л.д. 82).

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ФИО2 участия не принимал, направив в суд своего представителя.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, действовавший на основании ордера № (л.д. 6) и нотариальной доверенности ....6 от Дата обезл. (л.д. 7, 8), заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Встречные исковые требования полагал не подлежащими удовлетворению. Указал, что истец требует взыскание заявленной неустойки именно по расчету, приложенному к иску (л.д. 25), только за период с 13.12.2024 по 20.01.2025, оставляя за собой право на взыскание неустойки за иные периоды.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО3 участия по делу не принимал, направил возражения (л.д. 43, 44), в которых указал на несогласие с предъявленными к нему требованиями, так как ФИО2 не предоставлено доказательств того, что ему было отказано банком в предоставлении ипотеки. Для участия по делу направлял своего представителя. В телефонограмме от 02.06.2025 указал об осведомленности о дате, времени судебного заседания, попросив учитывать позицию представителя.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО4, действовавший на основании нотариальной доверенности ....3 от Дата обезл. (л.д. 83, 84), заблаговременно извещенный под расписку о дате, времени и месте судебного заседания (л.д. 115), в суд не прибыл, в телефонограмме от 02.06.2025 просил о рассмотрении дела в отсутствие стороны ответчика (истца по встречному иску), с учетом поступления сведений из банка относительно предоставления ФИО2 «Сельской ипотеки».

Ранее в судебных заседаниях встречные требования поддержал, в удовлетворении первоначального иска просил отказать по основаниям, изложенным в возражениях, поданных ФИО3 (л.д. 43, 44).

Представитель третьего лица АО «Россельхозбанк» ФИО5 просил о рассмотрении дела в отсутствие банка, предоставил ответ на запрос суда относительно возможности заключения кредитного соглашения по программе «Сельская ипотека» с клиентом ФИО2

С учетом сведений о надлежащем извещении сторон и мнения участвующих по делу лиц, суд счел возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав мнение представителя ФИО2, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

На основании ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные гл. 9 ГК РФ, если иное не установлено ГК РФ. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст.ст. 307-419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст. 555 ГК РФ).

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 Кодекса) задаток должен быть возвращен (п. 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2).

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности. Наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ), и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами (ст. 35 ГПК РФ).

Судом установлено, что ФИО3 является собственником жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № расположенных по адресу: ...., сельское ...., ...., земельный участок 2, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 36-38).

Дом находится в залоге у ПАО «Сбербанк» (ипотека в силу закона) (л.д. 37 оборотная сторона).

Дата обезл. ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключили договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости (л.д. 13-18).

По условиям договора продавец продает а покупатель покупает жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № за 8950000 руб. Стоимость дома - 8000000 руб., земельного участка - 950000 руб. (п. 2.1 Договора).

В день подписания договора ФИО2 в соответствии с п. 2.2.1 договора заплатил в качестве задатка продавцу 200000 руб. с целью обеспечения своих обязательств по покупке недвижимости.

Факт передачи денежных средств в обозначенном размере подтверждается распиской продавца (л.д. 19).

Пунктом 2.2.2 договора предусмотрено, что еще 1800000 руб. в качестве задатка передаются покупателем продавцу наличными денежными средствами в срок не позднее 07.09.2024.

Денежные средства в размере 950000 руб. покупатель обязуется заплатить продавцу за счет собственных средств в день подписания кредитного договора, заключенного между ФИО2 и АО «Россельхозбанк» (п. 2.2.3 Договора).

Оставшиеся денежные средства в размере 6000000 руб. уплачиваются продавцу за счет кредитных денежных средств, предоставленных покупателю по кредитному договору, заключенному между ФИО2 и АО «Россельхозбанк» (п. 2.2.4 Договора).

При этом п. 2.2.4 не содержит ни номера кредитного договора, ни даты его предполагаемого заключения, ни существенных его условий.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что покупатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке в случае неполучения одобрения банка на выдачу кредита по программе «Сельская ипотека». В указанном случае задаток признается авансом и подлежит возврату покупателю в срок не позднее трех дней с момента получения отказа продавцом.

Судом установлено, материалами дела подтверждено, что кредитное соглашение между ФИО2 и АО «Россельхозбанк» по состоянию на текущую дату не заключено, денежными средствами в размере 6000000 руб. истец по первоначальному иску не располагает.

Так из ответов АО «Россельхозбанк» от 30.05.2025, 11.02.2025, 07.02.2025 (л.д. 41, 70) следует, что кредитный договор между ФИО2 и АО «Россельхозбанк» не заключался.

При этом 28.05.2024 в банк поступила заявка ФИО2 на покупку готового жилья в сельской местности по программе «Ипотечный кредит с льготной процентной ставкой для граждан Российской Федерации на строительство (приобретение) жилого помещения на сельских территориях» (далее - «Сельская ипотека»).

По данной заявке 03.06.2024 было принято предварительное положительное решение банка со сроком действия 120 календарных дней.

С 07.09.2024 АО «Россельхозбанк» временно приостановил выдачу «Сельской ипотеки».

02.10.2024 срок действия предварительного положительного решения банка в пользу ФИО2 истек.

До настоящего времени АО «Россельхозбанк» выдачу «Сельской ипотеки» не возобновлял.

На текущий момент в связи с Решением №-Р от Дата обезл. на утверждении АО «Россельхозбанк» находятся новые условия выдачи заемных денежных средств по программе «Сельская ипотека».

При этом исходя из информации Министерства сельского хозяйства РФ размещенной на официальном сайте в сети «Интернет», можно сделать вывод, что условия выдачи «Сельской ипотеки» значительно обновлены. Главным критерием получения «Сельской ипотеки» является проживание в сельской местности и трудоустройство в сельхозпредприятиях не мене 5 лет.

Сторонами по делу не оспорено то, что ФИО2 под новые условия «Сельской ипотеки» не подпадает (зарегистрирован и проживает в г. Владимире, на сельхозпредприятии не трудоустроен).

Более того, как видно из информации АО «Россельхозбанк» от 30.05.2025, в период с 16.08.2024 по 07.09.2024 ФИО2 не предоставил в банк полный пакет документов, необходимых для принятия окончательного решения о выдаче кредита. При этом в указанный период времени выдача заемных денежных средств по программе «Сельская ипотека» осуществлялась по уже одобренным окончательным решениям, по которым был согласован лимит в Министерстве сельского хозяйства РФ.

То есть даже предоставление ФИО2 в банк полного пакета документов в период с 16.08.2024 по 07.09.2024 не гарантировало ему получение заемных денежных средств по программе «Сельская ипотека».

При таких обстоятельствах у ФИО2, в отсутствие иных денежных средств, появилось право воспользоваться п. 3.4 договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.08.2024 - отказаться от его исполнения в одностороннем внесудебном порядке, вернув денежные средства в размере 200000 руб., оплаченные продавцу в качестве задатка, поскольку при отказе в выдаче заемных денежных средств АО «Россельхозбанк» по программе «Сельская ипотека» задаток становится авансом.

Стороны не отрицали, что вплоть до декабря 2024 года и покупатель и продавец ждали прояснений, связанных с приостановлением программы «Сельская ипотека» и возможным её возобновлением.

Действуя добросовестно, никто из сторон не требовал немедленного расторжения договора.

Как указала сторона истца по первоначальному иску, в начале декабря стало ясно, что выдача заемных денежных средств по программе «Сельская ипотека» до конца 2024 не возобновится.

Как ранее указано банком, выдача заемных денежных средств по программе «Сельская ипотека» не возобновлена до настоящего времени, а условия выдачи находятся на утверждении.

03.12.2024 ФИО2 в письменном виде в претензионном порядке отказался в одностороннем внесудебном порядке от исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.08.2024 по причине фактического отказа в предоставлении заемных денежных средств по программе «Сельская ипотека» (л.д. 20, 21).

Факт получения претензии продавцом ФИО3 подтверждается его собственноручной подписью на ней. Дата получения - 03.12.2024, время получения - 18 часов 44 минуты.

Указанный факт стороной ФИО3 не оспаривался.

При таких обстоятельствах суд признает договор купли-продажи недвижимого имущества от Дата обезл., заключенный между ФИО3 и ФИО2 расторгнутым по инициативе покупателя в одностороннем внесудебном порядке.

В силу п. 3.4 договора денежные средства в размере 200000 руб., полученные ФИО3 в качестве аванса по договору купли-продажи недвижимого имущества от Дата обезл., должны были быть возвращены в срок не позднее трех дней с момента получения отказа продавцом, то есть 06.12.2024.

До настоящего времени ФИО3 денежные средства в размере 200000 руб. ФИО2 не вернул.

Учитывая изложенное, суд удовлетворяет требования ФИО2 и взыскивает с ФИО3 денежные средства в размере 200000 руб., полученные в качестве аванса по договору купли-продажи недвижимого имущества от Дата обезл..

Рассматривая требования о размере неустойки (пени) в связи с невозвращением продавцом указанной суммы покупателю суд, учитывая заявленные ФИО2 требования, который просит о взыскании неустойки именно за период с 13.12.2024 по 20.01.2025, приходит к следующему.

Учитывая определённый условиями договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.08.2024 размер неустойки в размере 0,1% от цены договора за каждый просрочки (п. 5.5 Договора) суд полагает возможным применить в рассматриваемом случае штрафные санкции к ФИО3 в виде взыскания неустойки, в связи с удержанием денежных средств в размере 200000 руб. за период, о котором просит истец по первоначальному иску, а именно с 13.12.2024 по 20.01.2025.

При этом размер неустойки справедливо исчислять не от цены договора, учитывая фактически невозможность его исполнения по причине приостановления действия программы «Сельская ипотека» и последующее изменение условий её предоставления, а от цены внесенного покупателем задатка в размере 200000 руб., который стал авансом в силу п. 3.4. договора.

Размер неустойки выглядит следующим образом: 200000 руб.* 0,1%*39дней / 100 = 7800 руб.

О применении положений ст. 333 ГК РФ сторона ответчика по первоначальному иску не просила.

Суд признает соразмерным размер неустойки нарушенным по договору обязательствам.

Таким образом, суд взыскивает с ФИО3 в пользу ФИО2 неустойку (пени) за период с 13.12.2024 по 20.01.2025 в размере 7800 руб.

Встречные требования удовлетворению не подлежат, так как они являются взаимоисключающими.

Как ранее отмечено у ФИО2 появилось право воспользоваться п. 3.4 договора купли-продажи недвижимого имущества от Дата обезл. - отказаться от его исполнения в одностороннем внесудебном порядке, вернув денежные средства в размере 200000 руб., оплаченные продавцу в качестве задатка, поскольку при отказе в выдаче заемных денежных средств АО «Россельхозбанк» по программе «Сельская ипотека» задаток становится авансом.

Учитывая изложенное, требования о расторжении договора купли-продажи от Дата обезл. удовлетворению не подлежат, в связи с его расторжением ФИО2 в одностороннем порядке до поступления в суд встречного иска ФИО3

Требования о взыскании задатка в размере 1800000 руб. также не подлежат удовлетворению по вышеуказанной причине в связи с расторжением договора покупателем в одностороннем порядке.

Требование о взыскании неустойки производно от требования о взыскании задатка, в удовлетворении которого суд отказывает.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят, в том числе из государственной пошлины.

При подаче иска ФИО2 уплачена государственная пошлина в размере 15981 руб. (л.д. 26).

Сумма государственной пошлины исчислена в соответствии с требованиями ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и подлежит взысканию с проигравшей стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований (207800 руб.) в сумме 7234 руб.

При взыскании государственной пошлины суд учел разъяснения абзаца 3 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», где сказано, что если размер заявленной неустойки снижен судом по правилам ст. 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Размер неустойки судом на основании положений ст. 333 ГК РФ не снижался, соответственно государственная пошлина определена исходя из размера неустойки в размере 7800 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО2, (ИНН №) к ФИО3 (ИНН №) о взыскании аванса, неустойки (пени), судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2, денежные средства в размере 200000 руб., полученные в качестве аванса по договору купли-продажи недвижимого имущества от Дата обезл., неустойку (пени) за период с 13.12.2024 по 20.01.2025 в размере 7800 руб., а также возмещение судебных расходов - 7234 руб.

Отказать в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании задатка, неустойки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Камешковский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления его мотивировочной части.

Председательствующий А.А. Тимаков

Справка: мотивировочная часть решения изготовлена 05.06.2025.