Решение по делу № 3А-78/2023 от 07.07.2023 - об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

47OS0000-01-2023-000074-03

Дело № 3а-78/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 7 июля 2023 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Астапенко С.А.

при секретаре Кирьяновой В.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «МП Плюс» об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ООО «МП Плюс» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000008 от 19.01.2023 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость здания магазина с кадастровым номером 47:13:1202030:281 общей площадью 1490 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Тихвинский муниципальный район, Тихвинское городское поселение, <...>, в размере его рыночной стоимости равной 47 260 000 рублей по состоянию на 15.10.2022.

В административном исковом заявлении отмечается, что ООО «МП Плюс» является собственником здания магазина площадью 1490 кв.м. по адресу: Ленинградская область, Тихвинский муниципальный район, Тихвинское городское поселение, <...>, с кадастровым номером 47:13:1202030:281. По сведениям ЕГРН кадастровая стоимость магазина по состоянию на 21.02.2022 года утверждена в размере 64 043 156,15 руб. и определена на дату 01.01.2022 г. На основании отчета об оценке № 217/22/1/1 от 25.10.2022 ООО «МП Плюс» обратилось в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением по вопросу установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. ФИО1 «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000008 от 19.01.2023 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с уплатой налога на имущество в большем размере.

Определением Ленинградского областного суда в качестве административного ответчика привлечено ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в качестве заинтересованных лиц – Правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области.

В возражениях представитель ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО2 просил отказать в удовлетворении требований административного иска, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценке, федеральным стандартам оценки, содержит неполные и недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель Правительства Ленинградской области ФИО3 в отзыве просила отказать в удовлетворении требований административного иска, ссылаясь на имеющиеся в отчете об оценке недостатки. Полагает, что оспариваемое решение является обоснованным, принятым в пределах предоставленных полномочий, с соблюдением установленного законодательством порядка.

В судебном заседании ФИО4 – представитель ООО «МП Плюс» заявленные требования о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» поддержал, в части установления кадастровой стоимости нежилого здания просил установить её в соответствии с заключением судебной экспертизы.

ФИО5 «ЛенКадОценка» ФИО6 возражал против удовлетворения требований о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Разрешение административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, указанном в заключении эксперта, оставил на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО7 поддержала письменный отзыв Правительства Ленинградской области, полагала, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, поскольку судебный эксперт подтвердил обоснованность выводов, содержащихся в оспариваемом решении бюджетного учреждения.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ленинградской области письменные возражения на административный иск не представило, в судебное заседание представителя не направило, о слушании дела извещено надлежащим образом.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных лиц.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации также размещена на сайте Ленинградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 373 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 374 названного Кодекса объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Положения статей 378.2 и 382 НК РФ, предусматривающие особенности обложения налогом недвижимости, в отношении которой налоговая база определяется как ее кадастровая стоимость, не устанавливают иных признаков объекта налогообложения по сравнению с тем, как они определены статьей 374 НК РФ.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилого здания является действующей, результаты определения кадастровой стоимости данного здания затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. В этой связи административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 3.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Закон № 237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с п.2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ, Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 г. №713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости на территории Ленинградской области», дата перехода – 1 января 2022 года.

Таким образом, с 1 января 2022 года в Ленинградской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 № 706 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области по состоянию на 01.01.2021 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 47:13:1202030:281 определена в размере 64 043 156, 15 руб.

Распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 года № 424-р государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценке возложены на ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В соответствии с положениями ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (ч. 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).

23.12.2022 года ООО «МП Плюс» в соответствии с частями 3 и 5 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ обратилось в Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 47:13:1202030:281 в размере 47 260 000 руб. по состоянию на 15.10.2022 года. К заявлению приложен отчет об оценке № 217/22/1/1 от 25.10.2022 года, составленный оценщиком ООО «Группа «Паритет» ФИО8

19.01.2023 года ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» принято решение № ОРС-47/2023/000008 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно решению ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» отчет не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принципу о недопустимости неоднозначного толкования полученных результатов, предусмотренному в п. 5 ФСО № 3.

В нарушение пп. «и» п. 8 ФСО № 3 в отчете отсутствует описание обоснования выбора используемых подходов к оценке. В разделе 17.4 отчета об отказе от применения методов сравнительного подхода приведены доводы, нарушающие требования п. 5 ФСО № 3: оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета.

В ходе проведенных оценщиком расчетов в рамках затратного подхода нарушены п. 10 ФСО № 1, пп. «е», «и» п. 24 ФСО № 7: расчет затрат на создание объекта оценки, а также величины износа и устаревания проведены некорректно. Нарушен п. 5 ФСО № 3: информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена. В рамках проведенных оценщиком расчетов затрат на создание объекта оценки допущены нарушения методики: не определен тип конструктивной системы объекта оценки, подобран некорректный аналог; отсутствует расчет, определяющий класс качества объекта оценки.

Оценщиком допущены нарушения п. 23 ФСО № 7 в ходе проведенных оценщиком расчетов в рамках доходного подхода методом прямой капитализации, в соответствии с которым определение стоимости объектов недвижимости выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Соответствующий рынку годовой доход объекта оценки определен некорректно.

Также в отчете содержатся технические ошибки, которые вводят в заблуждение.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству административного истца на основании ст. 77 КАС РФ определением Ленинградского областного суда от 18 апреля 2023 года по административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АО «Региональное управление оценки» ФИО9

На разрешение эксперта поставлены вопросы: о соответствии отчета об оценке № 217/22/1/1 от 25.10.2022, составленного оценщиком ООО «Группа «Паритет» ФИО8, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о допущенных нарушениях при составлении отчета, указанных в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 19.03.2023 г. № ОРС-47/2023/000008; об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 47:13:1202030:281 по состоянию на 15.10.2022 г.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 18/04/23-1 от 25.05.2023 года, согласно которому:

отчет об оценке рыночной стоимости № 217/22/1/1 от 25.10.2022, составленный оценщиком ООО «Группа «Паритет» ФИО8, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. При составлении отчета допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанные в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 19.01.2023 г. № ОРС-47/2023/000008;

рыночная стоимость объекта недвижимости нежилого помещения с кадастровым номером 47:13:1202030:281, расположенного по адресу: Ленинградская область, Тихвинский муниципальный район, Тихвинское городское поселение, <...>, по состоянию на 15.10.2022 г. составляет 56 400 000 руб.

Оценивая заключение эксперта № 18/04/23-1 от 25.05.2023 года, суд отмечает следующее.

Экспертом проанализировано соответствие отчета формальным требованиям законодательства, проведена проверка содержания отчета на соответствие требованиям к содержанию отчета, проведен анализ нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанных в решении бюджетного учреждения.

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением затратного и доходного подходов. Сравнительный подход применен как проверочный.

При определении стоимости объекта оценки на основе затратного подхода экспертом определены величина затрат на создание объекта капитального строительства, величина прибыли предпринимателя, определены величины накопленного износа и устареваний объекта (физический износ, функциональное устаревение, экономическое устаревание), произведен расчет стоимости объекта оценки с учетом накопленного износа.

При определении стоимости объекта оценки на основе доходного подхода методом прямой капитализации экспертом определен потенциальный валовый доход, дана оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости, произведен расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, осуществлен пересчет чистого операционного дохода за год в текущую стоимость объекта.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.82 КАС РФ, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объекта оценки, а также размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований в части признания незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000008 от 19.01.2023 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку судебным экспертом установлено, что в отчете об оценке содержатся нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности, в том числе указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения.

Таким образом, у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «МП Плюс», предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ. Оспариваемое решение принято бюджетным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Из материалов дела усматривается, что ООО «МП Плюс» при подаче административного иска уплачена государственная пошлина в размере 2 000 рублей.

В связи с этим суд отмечает необходимость взыскать с административного истца неуплаченную государственную пошлину за подачу административного искового заявления в размере 4 000 руб., поскольку госпошлина уплачивается по требованию об оспаривании решения бюджетного учреждения независимо от того, заявлено ли также требование об установлении рыночной стоимости на основании подп. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера (для организаций – 6 000 руб.). По требованию об установлении рыночной стоимости государственная пошлина не уплачивается, так как такое требование не носит самостоятельный характер.

Руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «МП Плюс» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания магазина общей площадью 1490 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Тихвинский муниципальный район, Тихвинское городское поселение, <...>, в размере рыночной стоимости равном 56 400 000 (пятьдесят шесть миллионов четыреста тысяч) рублей по состоянию на 15.10.2022 г.

В остальной части административных исковых требований ООО «МП Плюс» отказать.

Взыскать с ООО «МП Плюс» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета неуплаченную государственную пошлину в размере 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Астапенко

Решение изготовлено в окончательной форме 20 июля 2023 года.