Решение по делу № 3А-154/2024 от 10.01.2025

Дело №3а-3/2025 (3а-154/2024)

УИД 62OS0000-01-2024-000153-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 января 2025 года г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Туровой М.В.,

при секретаре Хохловой Н.И.,

с участием представителя административных ответчиков Государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Санаторий «Солотча» к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Санаторий «Солотча» (далее – ООО Санаторий «Солотча», общество) обратилось в Рязанский областной суд с административным иском к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» (далее по тексту - ГБУ РО «Центр ГКО»), Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной. В обоснование заявленных требований указав, что общество является собственником объекта недвижимого имущества – помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном кадастре недвижимости (далее – ЕГРН), кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером № по состоянию на 25.12.2023 составляет 80 495 434 руб. 11 коп., по состоянию на 10.01.2024 - 78 889 306 руб. 03 коп. Согласно отчету об оценке АО «Консультант-Сервис» № от 25.12.2023 рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 25.12.2023 составляет 35 339 000 руб. Согласно отчету об оценке АО «Консультант-Сервис» № от 29.01.2024 рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 10.01.2024 составляет 35 339 000 руб. Таким образом, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, определенную по состоянию на указанные даты, что нарушает права и законные интересы общества как налогоплательщика, возлагая на него бремя уплаты завышенного размера налога на имущество, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. 26.12.2023 общество обратилось в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании отчета об оценке № от 25.12.2023, подготовленного АО «Консультант-Сервис». Решением ГБУ РО «Центр ГКО» № от 24.01.2024 ему было отказано в установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке. 29.01.2024 общество обратилось в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании отчета об оценке № от 29.01.2024, подготовленного АО «Консультант-Сервис». Решением ГБУ РО «Центр ГКО» № от 27.02.2024 ему было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке. На основании изложенного, просил суд признать незаконными решения ГБУ РО «Центр ГКО» № от 24.01.2024, № от 27.02.2024 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 35 339 000 руб. по состоянию на 25.12.2023, в размере его рыночной стоимости – 35 339 000 руб. по состоянию на 10.01.2024.

Представитель административного истца ООО Санаторий «Солотча» ФИО6, имеющий надлежащие полномочия, неоднократно уточнял заявленные требования в части определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, окончательно просил суд установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, равной 44 805 000 руб. по состоянию на 25.12.2023, в размере 44 805 000 руб. по состоянию на 10.01.2024.

В судебное заседание представитель административного истца ООО Санаторий «Солотча» ФИО6, представители заинтересованных лиц - ППК «Роскадастр», администрации г. Рязани, извещенные о времени и месте его проведения надлежащим образом, не явились.

Представитель административного истца ООО Санаторий «Солотча» ФИО6 представил адресованное суду заявление с просьбой о рассмотрении дела в своё отсутствие.

От административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, а также заинтересованного лица ППК «Роскадастр» в суд поступили письменные отзывы на административный иск, в которых административные ответчики полагали административные исковые требования необоснованными, а заинтересованное лицо ППК «Роскадастр» (далее - Учреждение) просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, ссылаясь на отсутствие спора между Учреждением и административным истцом, поскольку требования административного истца Учреждением не оспариваются ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости спорных объектов).

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ) суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

В судебном заседании представитель административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО5 административный иск не признала, возражала против удовлетворения требований ООО Санаторий «Солотча» о признании незаконными решений ГБУ РО «Центр ГКО» № от 24.01.2024 и № от 27.02.2024, поддержав отзыв на административный иск. Произведенный экспертом расчет рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, с учетом результатов проведенной по делу дополнительной судебной экспертизы, по состоянию на соответствующие даты не оспаривала.

Суд, выслушав объяснения представителя административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО5, исследовав материалы дела, полагает, что административный иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

В частности, Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ от 03.07.2016 введена статья 22.1, устанавливающая новый порядок пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения её в размере рыночной стоимости.

В соответствии с положениями данной статьи, вступивших в силу 11 августа 2020 года, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (часть 1); решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

При этом частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ от 31.07.2020 (в ред. Федерального закона от 19.12.2022 N 546-ФЗ) устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ - до 1 января 2026 года.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ от 31.07.2020 в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ от 31.07.2020 с даты, указанной в решении (в случае отсутствия решения - с 1 января 2026 года), в субъекте Российской Федерации применяются положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016 в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН, не применяются положения статьи 22 того же Федерального закона, предусматривающие порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, и не осуществляется рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998.

На основании распоряжения Правительства Рязанской области от 13.11.2020 № 534-р на территории Рязанской области с 1 января 2021 года применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ, разъяснений, приведенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости вправе обратиться юридические лица и граждане, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если кадастровой стоимостью затронуты их права и обязанности.

Согласно положениям статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10).

Из материалов дела следует и судом установлено, что ООО Санаторий «Солотча» является собственником объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером №, площадью 3384,6 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>

Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27.12.2024 (т.2 л.д.244-248).

Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером № первоначально определялась по состоянию на 01.01.2020 при проведении государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и утверждена Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2020 №23-П «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области» в размере 80 495 434 руб. 11 коп., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 03.12.2020, дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2021.

В результате проведенной в Рязанской области в 2023 году очередной кадастровой оценки в отношении, в том числе, вышеуказанного помещения с кадастровым номером №, Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 02.10.2023 №28-П «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Рязанской области» утверждена его кадастровая стоимость в размере 78 889 306 руб. 03 коп. по состоянию на 01.01.2023, подлежащая применению с 01.01.2024, о чем 14.11.2023 внесены соответствующие сведения в ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером №, определенная по состоянию на 01.01.2020 размере 80 495 434 руб. 11 коп. подлежала применению с 01.01.2021 по 31.12.2023, и в настоящий момент имеет статус архивной. Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, определенная по состоянию на 01.01.2023 в размере 78 889 306 руб. 03 коп. подлежит применению с 01.01.2024 и в настоящий момент является действующей.

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25.04.2024 и 27.12.2024 (т.1 л.д.128, т.2 л.д.250)..

На основании статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налоговая база в отношении каждого объекта налогообложения определяется как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

ООО Санаторий «Солотча», полагая кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № завышенной, влияющей на его права и обязанности общества как налогоплательщика, 26.12.2023 и 29.01.2024 обратилось в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчетов АО «Консультант-Сервис» № от 25.12.2023 и № от 29.01.2024, согласно которым рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 25.12.2023 и 10.01.2024 составляет 35 339 000 руб.

Решениями ГБУ РО «Центр ГКО» № от 24.01.2024 (т.1 л.д.6-9) и № от 27.02.2024 (т.1 л.д.10-13) обществу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определенной вышеприведенными отчетами по состоянию на соответствующие даты.

Рассматривая заявленное требование о признании указанных решений незаконными, оспоренными административным истцом в установленный частью 1 статьи 219 КАС РФ, трехмесячный срок, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 11 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ от 03.07.2016, бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1), об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 2).

Согласно разделу V решений ГБУ РО «Центр ГКО» № от 24.01.2024 и № от 27.02.2024 причинами, послужившими основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, явились: использование неполных и (или) недостоверных сведений; наличие в отчетах расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости; нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчетов.

В отзыве административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на административный иск (т.1 л.д.129-131), административные ответчики также ссылались на несоответствие отчетов АО «Консультант-Сервис» № от 25.12.2024 и № от 29.01.2024 требованиям действующего законодательства, в связи с чем, для проверки данных доводов, а также для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в случае несоответствия отчетов вышеуказанным требованиям, судом в соответствии со статьей 77 КАС РФ и разъяснениями, приведенными в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ОЦЕНКА плюс» ФИО1

В соответствии с экспертным заключением ООО «ОЦЕНКА плюс» № от 13.11.2024, отчеты АО «Консультант-Сервис» № от 25.12.2023 № от 29.01.2024 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - помещения с кадастровым номером № не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, так как при составлении отчета допущены ошибки, связанные с использованием неполных сведений, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, в том числе отмеченные в решениях ГБУ РО «Центр ГКО» № от 24.01.2024, № от 27.02.2024. После устранения выявленных замечаний, дополнительных расчетов и анализа полученных результатов, экспертом определена рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № по состоянию на 25.12.2023 в размере 44 752 000 руб., по состоянию на 10.01.2024 - в размере 44 752 000 руб.

Представитель административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО», Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО5, имеющая надлежащие полномочия, представила в суд письменные возражения на заключение эксперта, в которых указала на допущенные экспертом ошибки в расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходов ввиду неправильного указания площади объекта –аналога №1 (таблица 7 расчета стоимости единого объекта недвижимости на стр. 58 экспертного заключения № от 13.11.2024), что повлекло искажение результатов оценки. Одновременно ссылалась на определение экспертом рыночной стоимости земельного участка только на основании справочного коэффициента для выделения стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости согласно данным некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» без учета индивидуальных характеристик объекта оценки, что повлекло недостоверность результатов произведенного расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Экспертом ООО «ОЦЕНКА плюс» ФИО2 на указанные возражения представлены письменные пояснения, в которых эксперт указал на допущенную в расчетах техническую ошибку, повлиявшую на результаты расчета рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. С учетом дополнительно произведенных расчетов экспертом установлено, что после устранения допущенной ошибки рыночная стоимость оцениваемого помещения изменится в сторону увеличения и будет составлять 44 805 000 руб.

С учетом установления допущенной экспертом ошибки в расчетах рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, с целью устранения неполноты заключения первоначальной судебной экспертизы, определением суда на основании части 1 статьи 83 КАС РФ по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено тому же эксперту.

В соответствии с экспертным заключением ООО «ОЦЕНКА плюс» № от 19.12.2024, обстоятельства, изложенные в возражениях представителя административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО5 в отношении заключения ООО «ОЦЕНКА плюс» № от 13.11.2024, влекут изменения рыночной стоимости объекта оценки.

После устранения выявленной ошибки и дополнительных расчетов экспертом определена рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № по состоянию на 25.12.2023 и 10.01.2024 в размере 44 805 000 руб.

Суд полагает, что заключения первоначальной и дополнительной судебных оценочных экспертиз, подготовленных экспертом ООО «ОЦЕНКА плюс» ФИО3 соответствуют требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, они содержат подробное описание проведенных исследований и их результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, не противоречат действующему законодательству.

Эксперт ФИО4 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение первоначальной судебной оценочной экспертизы в части наличия в отчетах об оценке вышеуказанных ошибок, повлиявших на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, и их несоответствия стандартам оценки в ходе рассмотрения дела не оспаривалось участвующими в деле лицами.

Перечисленные в данных экспертных заключениях нарушения, допущенные при составлении досудебных отчетов, были отражены в оспариваемых решениях ГБУ РО «Центр ГКО».

При таком положении, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд полагает, что у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчетов об оценке, подготовленных АО «Консультант-Сервис» № от 25.12.2023 и № от 29.01.2024.

Исходя из содержания статьи 227 КАС РФ, для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемые решения ГБУ РО «Центр ГКО» соответствуют нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения, приняты уполномоченным на то органом, с соблюдением порядка и срока их принятия, прав и законных интересов ООО Санаторий «Солотча» не нарушают.

В связи с чем, административный иск в части признания незаконными решений ГБУ РО «Центр ГКО» от 24.01.2024 № и от 27.02.2024 №№ является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на соответствующие даты, суд приходит к следующему.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Проанализировав содержание заключений первоначальной и дополнительной судебных оценочных экспертиз, суд приходит к выводу о том, что данные заключения выполнены в соответствии с законодательством об экспертной деятельности, содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также объективные данные о рыночной стоимости оцениваемого объекта с применением сравнительного и доходного подходов. В процессе проведения исследования эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов, а также соответствующих методов оценки, и пришел к обоснованному выводу о возможности применения сравнительного и доходного подходов при определении рыночной стоимости указанного объекта недвижимости по состоянию на соответствующие даты оценки. Экспертные заключения содержат источники информации, которыми руководствовался эксперт, подробное описание проведенных исследований, указание на использованные методы оценки, проведенные расчеты и подходы, иные сведения, имеющие существенное значение.

Вышеприведенные экспертные заключения содержат подробное описание объекта оценки, анализ рынка, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, их выводы сделаны, в том числе на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, с использованием сведений о продаваемых объектах - аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. Подбор объектов - аналогов и использование экспертом соответствующих коэффициентов с учетом дополнительно произведенных им расчетов в рамках проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Определенная экспертом по результатам проведения дополнительной судебной экспертизы, с учетом устранения неполноты первоначального экспертного заключения, итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, им проведено исследование рынка недвижимости, проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, нарушений законодательства об оценочной деятельности не допущено, заключение соответствует федеральным стандартам оценки.

Каких – либо письменных возражений относительно заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы от участвующих в деле лиц не поступило.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что заключение дополнительной судебной экспертизы достоверно отражает итоговую величину рыночной стоимости помещения с кадастровым номером № и может быть положено в основу решения суда.

Рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона №135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2021), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021)).

В связи с чем, исходя из материалов дела, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 44 805 000 руб., определенном заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы ООО «ОЦЕНКА плюс» № от 19.12.2024 по состоянию на дату проведения оценки, указанную в вышеприведенных отчетах АО «Консультант-Сервис» – 25 декабря 2023 года и 10 января 2024 года соответственно.

Содержащиеся в письменном отзыве ГБУ РО «Центр ГКО» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на административный иск доводы, касающиеся наличия у административного истца возможности повторно обратится в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлением об установлении в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости в случае устранения выявленных недостатков отчетов об оценке, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для разрешения требования об установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной, отклоняются судом как основанные на неправильном толковании Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016, которым в пункте 15 статьи 22.1 предусмотрена возможность одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения заявить суду требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом разрешение судом данного требования не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 КАС РФ одной из задач административного судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений.

Из правовой позиции, изложенной в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством. Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В настоящий момент в отношении спорного объекта недвижимости утверждены результаты очередной кадастровой оценки, и соответствующие сведения внесены в ЕГРН, однако установление в отношении указанного объекта недвижимости архивной кадастровой стоимости в размере рыночной имеет для административного истца правовое значение, поскольку оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость помещения по состоянию на 25.12.2023 подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по 31 декабря 2023 года включительно.

Учитывая изложенное, исходя из того, что пунктом 3 статьи 3 НК РФ предусмотрено установление налогов, имеющих экономическое основание, а имеющееся расхождение между оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости по состоянию на соответствующие даты, определенной в заключении дополнительной судебной экспертизы, нарушает права административного истца ООО Санаторий «Солотча» как налогоплательщика, суд полагает, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на реализацию его права на справедливое налогообложение, а потому подлежит удовлетворению с установлением размера кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной вышеуказанным заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы по состоянию на соответствующие даты оценки.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью Санаторий «Солотча» к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной – удовлетворить частично.

В удовлетворении требования Общества с ограниченной ответственностью Санаторий «Солотча» о признании незаконными решений Государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» № от 24.01.2024, № от 27.02.2024 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости - отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером №, площадью 3384,6 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 44805000 рублей по состоянию на 25 декабря 2023 года.

Сведения о данной кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером №, установленной настоящим решением, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по 31 декабря 2023 года.

Считать датой подачи заявления Обществом с ограниченной ответственностью Санаторий «Солотча» о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости – 26 декабря 2023 года.

Считать датой подачи заявления Обществом с ограниченной ответственностью Санаторий «Солотча» о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости – 29 января 2024 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья - Турова М.В.

Мотивированное решение изготовлено 24 января 2025 года.