Дело № 2-2461/2022

УИД: 61RS0009-01-2022-002903-57

Решение

Именем Российской Федерации

10 августа 2022 года г. Азов, Ростовская область

Азовский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Кравченко И.Г.,

при секретаре Бирюковой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области к ФИО1 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Азовского района Ростовской области обратился в суд с иском области к ФИО1 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных отношений Азовского района и С. был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым № площадью 1054 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Срок аренды земельного участка с 20.05.2009 по 20.05.2058 года.

22.06.2010г. С. уступила право аренды по данному договору ФИО1

Подпунктом 3.4 пункта 3 договора предусмотрено изменение размера годовой арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции.

Ввиду того, что договор аренды заключен в 2009 году, размер арендной платы, исходя из рыночной стоимости земельного участка, должен был измениться минимум два раза за 13 лет.

Однако, указанного изменения арендной платы не произошло, арендная плата исходя из актуальной рыночной стоимости земельного участка рассчитана по состоянию на 31.12.2020 в сумме 121 108 рублей 33 копейки.

Истцом оформлено и направлено в адрес ответчика дополнительное соглашение № 1 от 31.12.2020 об изменении суммы арендной платы исходя из рыночной оценки.

Также истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о подписании и направлении истцу зарегистрированного надлежащим образом дополнительного соглашения, в данной претензии также было указано на то, что в случае не подписания дополнительного соглашения, истец будет вынужден обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.

До настоящего времени дополнительное соглашение об увеличении арендной платы ответчиком не подписано.

Подпунктом 4.1.1 пункта 4 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора, в том числе, и при не подписании дополнительных соглашений к договору.

Истец считает, что не подписание дополнительного соглашения существенным образом нарушает права арендодателя, недобросовестное поведение арендатора, выразившееся в уклонении от подписания дополнительного соглашения, влечет за собой неполучение консолидированным бюджетом Ростовской области доходов от сдачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ответчик также не выполняет условия подпункта 3.2 договора, в связи с чем, по состоянию на 20.06.2022 образовалась задолженность по арендной плате в размере 3236 820 рублей 63 копейки (1253 738 рублей 34 копейки – задолженность по арендной плате, а также 1938 082 рубля 29 копеек – пени за просрочку платежей).

В ходе судебного разбирательства, истец уточнил исковые требования, уменьшив период взыскания задолженности в пределах срока исковой давности

Истец просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, и взыскать со ФИО1 в пользу Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области задолженность по арендной плате в общем размере 573959 рублей 10 копеек, из которых 400 189 рублей 81 копейка – задолженность по арендной плате, 173 769 рублей 29 копеек – пени за просрочку платежей.

Представитель истца в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО2 в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, считала, что размер пени рассчитан истцом неверно, поддержала доводы письменного возражения. Не возражала против расторжения договора аренды, в отношении расчета размера задолженности представила свои расчеты размера долга и пени.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду может быть сдан земельный участок.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу частей 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

По правилам пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Судом установлено, что 22.05.2009 между Комитетом имущественных отношений Азовского района и С. был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым №, площадью 1054 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Срок аренды земельного участка с 20.05.2009 по 20.05.2058 года.

Копия договора приобщена к материалам дела, исследовалась судом.

Договор подписан сторонами, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора аренды стороны достигли соглашения по всем его условиям, в том числе в части размера арендной платы, порядка изменения данного размера.

22.06.2010г. С. уступила право аренды по данному договору ФИО1, соответственно ему на основании ст. 388-390 ГК РФ перешли все права и обязанности арендатора, которыми была наделена С.

Подпунктом 3.4 пункта 3 договора аренды предусмотрено изменение размера годовой арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции.

Судом установлено, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы не выполняет. Данное обстоятельство ответчиком в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

В ходе судебного разбирательства, после ходатайства о применении последствий пропуска срока исковой давности, истец уточнил исковые требования, указав период задолженности заявленной ко взысканию с 20.06.2019г. по 20.06.2022г.

Однако, исходя из того, что исковое заявление было направлено и поступило в суд 22.06.2022г. за период по 21.06.2019г. включительно задолженность не может быть взыскана потому, что по данным платежам истек срок исковой давности.

Расчет истца содержит платеж, по которому истек срок исковой давности - 20.06.2019г. на сумму 29395,23 руб.

Соответственно, сумма задолженности по арендной плате, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца должна быть уменьшена на 29395,23, и составит 400189,81 – 26488,05 ( 2907,18- арендная плата за 8 дней июня 2029г) =373701,76 руб.

Доводы представителя ответчика о несогласии с индексацией размера арендной платы, суд находит противоречащими условиям арендного договора, так как согласно п. 3.4 договора аренды изменение арендной платы с учетом уровня инфляции стороны определеили возможным в одностороеннем порядке, что не предусматривает заключения какого-либо дополнительного соглашения.

Оценивая изложенное, суд находит заявленные исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору от 22.05.2009 №, за период с 20.06.2019г. по 20.06.2022г. подлежащими частичному удовлетворению на сумму 373701,76 руб.

Истец заявил о взыскании с ответчика неустойки в размере 173769,29 руб. Судом проверен расчет неустойки, представленный истцом. Данный расчет неверен, так как период исчисления неустойки должен определяться правом на ее получение, то есть неустойка исчисляется на следующий день после истечения срока исполнения обязательства.

Согласно п.3.2 договора аренды арендная плата вносится поквартально до 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 месяц до 25 ноября.

Таким образом, 20 число каждого месяца и 25 ноября являются последним днем исполнения обязательства по оплате арендной платы. Однако, истец при исчислении неустойки начинает исчислять период просрочки с 20 числа каждого месяца.

Кроме того, в соответствии со ст.193 ГК РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Данное положение материального права истцом при проведении расчета размера неустойки не учтено.

Суд считает возможным согласиться с расчетом размера неустойки, произведенным ответчиком, согласно которому неустойка составит 150072,63 руб.

Вместе с тем, в силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Ответчик заявил об уменьшении размера неустойки, исходя из ее несоразмерности последствиям нарушенного обязательства.

В силу пункту 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Суд приходит к выводу о возможности уменьшения размера неустойки так как неустойка, составляющая почти половину размера задолженности по арендной плате, является чрезмерной. Принимая во внимание то, что истец на протяжении длительного времени – с 2010г. ( 12 лет), зная о неисполнении ответчиком требований по оплате аренды, за взысканием задолженности, расторжением договора аренды, не обращался, суд приходит к выводу о том, что последствия неисполнения обязательства ответчиком не являлись для истца значительными, в связи с чем считает возможным снизить размер неустойки до 20000 рублей.

Рассматривая требования истца о расторжении договора аренды от 22.05.2009 №, суд исходит из следующего.

В силу ст. 46 Земельного Кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Подпунктом 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 4.1.1 договора аренды земельного участка, заключенного сторонами, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в числе прочего, при невнесении арендной платы белее чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4. договора.

Согласно п. п. 6.2, 6.3 договора аренды договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

С учетом того, что у ответчика образовалась задолженность по арендной плате, которая последним не была погашена по требованию истца, принимая во внимание, то, что ответчик не подписал дополнительное соглашение, которое направил ему истец, суд приходит к выводу о том, что договор подлежит расторжению. В связи с чем, в данной части исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области к ФИО1 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды от 22.05.2009 № земельного участка с кадастровым №, площадью 1054 кв.м., по адресу: <адрес> заключенный Комитетом имущественных отношений Азовского района Ростовской области и ФИО1

Взыскать со ФИО1 в пользу Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области задолженность по арендной плате в размере 373701,76 руб. ( триста семьдесят три тысячи семьсот один рубль 76 копеек), пени в размере 20000 (двадцать тысяч) рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области к ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента изготовления мотивированной части решения в Ростовский областной суд через Азовский городской суд

Судья: Кравченко И.Г.

Мотивированная часть решения изготовлена 15 августа 2022г.