УИД: 78RS0016-01-2021-006438-86
Производство № 2-461/2022
Категория: 2.209 09 августа 2022 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи А.А. Токарь,
при секретаре Ф.В. Лёгостиной,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (ОГРН:№) о прекращении права собственности города Санкт-Петербурга, признании права общей долевой собственности собственников помещений,
установил:
ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с настоящим иском, указав, что являются собственниками жилых помещений - квартир №№ и №, расположенных в многоквартирном доме по адресу: в указанном доме им также принадлежит на праве долевой собственности общее имущество, обслуживающее более одной квартиры, пропорционально размеру находящихся в их собственности жилых помещений. В подвале дома по адресу: имеется помещение № площадью , в отношении которого ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности города Санкт-Петербурга. По мнению истцов, данное нежилое помещение никогда не имело самостоятельного назначения, использовалось для обслуживания иных помещений дома, поскольку в нём расположены водомерный узел, трубопроводы, запорная и регулирующая арматура системы отопления и запорная арматура аварийного слива стояков системы отопления, система водоотведения и лючки (ревизии) технологической прочистки труб, следовательно, оно не может быть использовано как самостоятельный объект недвижимости, кроме того, истцы считали, что подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, с даты приватизации первой квартиры в МКД по адресу: перешли в общую долевую собственность всех собственников помещений в этом доме как общее имущество. По изложенным основаниям ФИО1 и ФИО2 с учётом последующего уточнения требований просили прекратить право собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение № в и признать на указанный объект недвижимости право общей долевой собственности всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.
Представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – КИО) в письменном отзыве и дополнении к нему просил в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что помещение № в , начиная с ДД.ММ.ГГГГ, было сформировано и учтено как самостоятельный объект недвижимости для использования под складские цели, являлось предметом гражданско-правовых сделок, до момента приватизации первой квартиры в МКД использовалось как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием иных помещений в данном доме. При этом наличие в указанном помещении инженерных коммуникаций правового значения не имеет, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома. Одновременно представитель ответчика полагал, что ФИО1 и ФИО2 являются ненадлежащими истцами, поскольку предъявили требования в интересах всех собственников многоквартирного дома, не подтвердив надлежащими доказательствами наличие у них полномочий на обращение в суд с настоящим иском.
В судебное заседание ФИО2, представитель ФИО1 и ФИО2 явились, уточнённые требования поддержали, просили удовлетворить.
Представитель КИО в судебное заседание явился, просил в удовлетворении иска отказать.
Представители ПИБ ГУИОН, Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, уведомленные о месте и времени слушания дела в соответствии с требованиями, установленными ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, не просили о рассмотрении дела в их отсутствие. Полагая неявку указанных лиц неуважительной, суд, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается, что ФИО1 в многоквартирном жилом доме по адресу: принадлежат: в праве общей долевой собственности на , запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, и в праве долевой собственности на упомянутую квартиру на праве совместной собственности с ФИО3, запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 в доме по адресу: на праве собственности принадлежит , запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21 – 30, том 1).
Спорным является нежилое помещение № расположенное по адресу: принадлежащее , основанием для регистрации права явилось Постановление № от ДД.ММ.ГГГГ (п. 2), запись о государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.
Заявляя требования о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение по адресу: всех собственников помещений в вышеупомянутом МКД, истцы ссылались на то, что в спорном нежилом помещении расположены: водомерный узел системы холодного водоснабжения, система разводки водоснабжения по стоякам, запорная арматура аварийного слива стояков системы отопления система водоотведения и лючки (ревизии) технологической прочистки труб, а также на то, что спорное нежилое помещение № использовалось и используется для инженерного обслуживания и содержания данного МКД.
Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
Аналогичные положения предусмотрены Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491 (подп. "а" п. 2).
В соответствии с правовой позицией, изложенной пунктах 1 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
Как следует из пункта 9 Постановления N 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно правовой позиции, выраженной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, для определения правового режима спорного нежилого помещения необходимо учитывать, для каких целей первоначально оно предназначалось, и как оно в связи с этим использовалось. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.
Как следует из сведений, представленных СПб ГБУ «ГУИОН» на запрос суда (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ), по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в составе здания по адресу: были учтены помещения: № площадью (подвал) и № площадью (подвал), из которых образовано помещение № общей площадью (дата отсутствует). По данным инвентаризации в помещении № зафиксированы монтаж перегородки, заделка со стороны уличного фасада двух оконных проёмов, заделка дверного проёма в части помещения (далее - ч.п.) 5, в результате чего ч.п. 5 стала замурованной; площадь помещения № изменилась и составила помещение № учтено с использованием «складское»; в дальнейшем по результатам инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ сведения о помещении № общей площадью не изменились, и после проведения очередной инвентаризации в ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ были переданы в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу для включения в Государственный кадастровый реестр недвижимости (л.д. 186, 187, 196 – 225, том 1).
Аналогичные сведения содержатся в справке о формировании и использовании объекта недвижимости по адресу: составленной начальником ПИБ Центрального департамента кадастровой деятельности б/н от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 106, том 1).
Согласно справке ПИБ Октябрьского районного совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ, в здании по адресу: ДД.ММ.ГГГГ имеется складское помещение площадью (л.д. 237, том 1).
ДД.ММ.ГГГГ помещение площадью по адресу: на основании договора аренды № Исполкомом комитета Октябрьского районного совета народных депутатов передано для использования под складские цели Малому коллективному предприятию (далее – МКП) «Адонис» на срок с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата определена в размере 27 885 рублей в год; ДД.ММ.ГГГГ указанный договор аренды на основании протокола арендной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ был переоформлен с Комитетом по управлению городским имуществом, договору присвоен №, площадь помещения уточнена и указана срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата определена в размере 112 700 рублей 51 копейка в год; ДД.ММ.ГГГГ названный договор аренды переоформлен в связи с изменением организационно-правовой формы арендодателя с МКП на ТОО «Адонис», договору присвоен №, арендная плата установлена 87 917 рублей в квартал; ДД.ММ.ГГГГ между КУГИ Санкт-Петербурга и ТОО «Адонис» заключён договор аренды нежилого помещения № по адресу: площадью под складские цели на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата составила 25, 338 МРОТ в квартал (л.д. 147 – 178, том 1).
Из представленных документов следует, что нежилое помещение № по адресу: образованное в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из помещений № и №, площадь которого с учётом инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ составила , было сформировано для использования под складские цели, спорное подвальное помещение является самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общей долевой собственности, и использовались в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома - для сдачи в аренду. Доказательств иному истцами не представлено и в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела не добыто.
Доводы ФИО1 и ФИО2 о том, что в спорном помещении расположены обслуживающие дом коммуникации, в связи с чем оно является общей долевой собственностью домовладельцев на основании статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации являются ошибочными, поскольку отдельные элементы общедомовых сетей и систем расположены также и в принадлежащих истцам жилых помещениях, однако это не свидетельствует о возможности отнесения их к общему имуществу МКД.
Согласно правовой позиции ВАС РФ, отражённой в Постановлении Президиума № от ДД.ММ.ГГГГ по делу № №, в Определении ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № № по делу № №, инженерные коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома, а существование в части помещения транзитных инженерных коммуникаций, снабженных запорной арматурой, влечет лишь обязанность собственника или иного владельца такого помещения обеспечить доступ к нему для соответствующего обслуживания, не препятствует самостоятельному его использованию для целей, не связанных с обслуживанием МКД.
Заключение эксперта ООО «Региональный Экспертный Центр «Догма» № № от ДД.ММ.ГГГГ доказательством в подтверждение того, что спорное нежилое помещение не может быть использовано по назначению, не связанному с обслуживанием общего имущества МКД по адресу: не является, поскольку давая ответы на поставленные судом вопросы, эксперт руководствовался нормативно-правовыми актами, изданными после ДД.ММ.ГГГГ, то есть после формирования спорного нежилого помещения № и определения цели его использования (л.д. 9 - 12, том 2), которые не регламентировали строительство и эксплуатацию жилых зданий в ДД.ММ.ГГГГ, то есть на дату постройки упомянутого МКД (л.д. 215, том 1). Также при ответе на вопрос суда о возможности использования спорного помещения в качестве обособленного объекта недвижимости эксперт применил положения СП № "СНиП № Здания жилые многоквартирные", утверждённые приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 883/пр, в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, с изм. от ДД.ММ.ГГГГ, СП № «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий», которые содержат положения по различным вопросам, возникающим при проектировании и строительстве жилых домов, в части положений, регламентирующих проектирование и строительство встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, а также "СанПиН №. 2.1.2. Проектирование, строительство и эксплуатация жилых зданий, предприятий коммунально-бытового обслуживания, учреждений образования, культуры, отдыха, спорта. Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям. Санитарные-эпидемиологические правила и нормативы") (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ ДД.ММ.ГГГГ) (ред. от ДД.ММ.ГГГГ), СП № "СНиП № Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха", которые в настоящее время являются недействующими.
Кроме того, эксперт в заключении ограничился лишь перечислением положений различных сводов и правил, в том числе, не имеющих отношения к спорному помещению, в заключении отсутствует подробное описание объектов исследования, не указано какие конкретно конструктивные и архитектурно-планировочные особенности МКД по адресу: , по мнению эксперта, препятствуют использованию расположенного в подвале этого дома нежилого помещения № в качестве обособленного объекта недвижимости. Указанное не позволяет верифицировать изложенные в заключении выводы эксперта. При изложенных обстоятельствах суд считает, что заключение эксперта ООО «Региональный Экспертный Центр «Догма» № № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", не подлежит принятию в качестве доказательства в подтверждение заявленных истцами требований.
Доводы истцов о том, что государственная регистрация права собственности города Санкт-Петербурга на нежилое помещение № ДД.ММ.ГГГГ нарушает права собственников помещений МКД по адресу: так как с даты приватизации первой квартиры (комнаты) здание утратило статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности (Закон Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), также не могут повлечь признание права общей долевой собственности на спорное нежилое помещение по следующим основаниям.
Согласно п. 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Из сведений, находящихся в открытом доступе, и отраженным в приложении к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге», строка № (№ п/п №), датой приватизации первого помещения в МКД по адресу: является ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, после указанной даты определение правового режима нежилых помещений должно осуществляться с учётом положений пункта 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 постановления Верховного Совета Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев и областей, автономных областей, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (далее - Постановление N 3020-1) объекты государственной собственности, указанные в приложении N 3 к этому постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, подлежат передаче в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).
Абзацем вторым пункта 1 Приложения N 3 к приведенному Постановлению N 3020-1 установлено, что к объектам муниципальной собственности относятся объекты государственной собственности - жилищный фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам.
Из анализа приведённых правовых норм следует, что право собственности города Санкт-Петербурга на нежилое помещение № по адресу возникло в силу прямого указания закона. При этом данное помещением из собственности Санкт-Петербурга никогда не выбывало, собственник помещения - Санкт-Петербург, не отказывался от права собственности на данное помещение и не утрачивал право на него по основаниям, предусмотренным законом. То обстоятельство, что сведения о собственнике спорного помещения внесены в ЕГРН лишь ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о возникновении права с указанной даты, так как право государственной собственности на спорный объект возникло до вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу п. 1 ст. 6 которого является юридически действительным в отсутствие государственной регистрации, введенной названным Федеральным законом.
При таких обстоятельствах основания для признания спорного помещения вспомогательным по отношению к иным помещениям многоквартирного дома и для распространения на него правового режима общего имущества многоквартирного дома отсутствуют.
Одновременно суд считает обоснованными доводы представителя КИО о том, что ФИО1 и ФИО2 являются ненадлежащими истцами по заявленным требованиям, ввиду того, что не наделены полномочиями действовать в суде от имени всех собственников МКД по адресу:
Как определено статьями 30, 36, 44 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Он несет бремя содержания данного помещения и, если помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, которое принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Органом управления многоквартирного дома является общее собрание собственников помещений.
Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных прав, свобод или законных интересов. Граждане вправе вести свои дела в суде лично или через своих представителей, полномочия которых должны быть выражены в доверенности, выданной и оформленной в соответствии с законом (часть 1 статьи 3, часть 1 статьи 48, часть 1 статьи 53 Гражданского процессуального кодекса РФ).
В соответствии с положениями пункта 5 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ, представлять в суде интересы собственников помещений в многоквартирном доме вправе председатель совета дома при условии выдачи ему доверенностей всеми собственниками.
Согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
Также в силу ст. 44 Жилищного кодекса РФ полномочия на представление интересов в суде по вопросу изменения размера общего имущества собственников помещений МКД могут быть подтверждены решением общего собрания.
Между тем, заявляя требования о признании спорного нежилого помещения общим имуществом собственников помещений МКД по адресу: , ФИО1 и ФИО2 не представили доказательств, подтверждающих наделение их полномочиями представлять собственников помещений многоквартирного дома в судах общей юрисдикции. При этом оснований полагать, что иные собственники считают свои права нарушенными, у суда не имеется.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.
Ходатайство представителя КИО о применении последствий пропуска срока исковой давности подлежит отклонению, поскольку общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного кодекса (п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ), то есть со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 названного Кодекса). Принимая во внимание, что до внесения в ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности города Санкт-Петербурга на спорное нежилое помещение у истцов не имелось оснований полагать, что их права нарушены, а также о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите права, суд считает срок на подачу данного иска не пропущенным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 -199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
ФИО1 (паспорт №, выданный ГУ МВД России по ДД.ММ.ГГГГ), ФИО2 (паспорт №, выданный № ДД.ММ.ГГГГ) в удовлетворении иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с даты принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга.
Решение в окончательной форме принято судом ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: (подпись)